商场改造计划书样品.docx

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商场改造计划书样品

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商场改造计划书样品

　　篇一：

新建购物商场建设项目可行生计划书

　　目录

　　第一章总论3

　　1.1项目概况31.2可行性报告编制依据31.3主要技术经济指标41.4结论与建议7第二章项目建设的必要性及市场前景分析10

　　2.1项目建设的必要性102.2市场前景分析10第三章建设地点及自然条件3.1建设地点93.2自然条件9第四章建设规模和建设内容7

　　4.1建设规模74.2建设内容15第五章建筑主要技术方案5.1设计原则175.2规划设计依据175.3总体规划及总平面布置图175.4结构方案195.5供配电及电信工程195.6给排水和消防20第六章能源消耗及节能方案22

　　6.1能源消耗226.2节能方案22第七章地震安全性评价分析及结构设计277.1概况及地震安全性评价分析要求277.2自然条件277.3设计要求287.4结构设计28第八章环境保护30第九章项目的组织管理9.1建设阶段329.2经营管理阶段33第十章项目实施进度35

　　10.1项目建设期3510.2项目实施计划35第十一章投资估算及资金筹措37

　　14.1投资估算3714.2资金来源与筹措38第十二章财务评价12.1经济分析的主要依据4012.2经营设计及营业收入40

　　9

　　32

　　40

　　17

　　12.3营业成本费用估算4112.4财务效益分析4212.5项目敏感性分析4312.6评价结论44第十三章可行性研究结论与建议45

　　16.1结论4516.2建议45

　　第一章总论

　　1.1项目概况

　　1.1.1项目名称

　　兴隆五百购物商场建设项目可行性研究报告1.1.2承办单位及承办单位概况--承办单位：

兴隆大家庭有限公司。

　　--承办单位概况：

兴隆大家庭有限公司成立于20XX年2月。

注册资本（实收资本）人民币8000万元；法人代表李威隆。

企业法人营业执照注册号：

430524000005930；经营期限为20年。

房地产开发资质为为三级。

是一家引进现代企业管理模式的新型房地产开发企业。

公司人才队伍充实，现有职工28人，其中：

工程及其他技术人员15人，其它管理人员16人。

组织结构完善，下设工程技术部、开发策划部、营销部、财务部、拆迁安置部、材料设备采购供应部、行政人事部等职能部门。

　　1.1.3项目拟建地点盘锦市双台子区红旗大街1.1.4项目建设工期

　　按照统一规划，计划24个月内完成，即从20XX年6月开始立项规划，20XX年5月底建成。

　　1.1.5项目概况

　　随着双台子区城市建设的发展，双台子区迅速崛起了许多商住小区，房地产业发展势头强劲。

本次研究项目位于红旗大街，双台子区广火车站附近，交通方便；地段环境优越，超市、医院、学校等生活配套完善，工作、学习、休闲娱乐十分便利。

　　项目规划用地面积28040m2，其中：

住宅用地面积14040m2，公建、绿化及道路用地14000m2，2层地下车库，1-3层为商业办公裙楼，4-33层为商住房的大厦一座，每层有八个户型，分别为二室二厅一卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二位。

项

　　2

　　目总投资98000万元，总建筑面积491000m，停车位近2200个，居住户数2400户，容积率5.89，建筑密度36.8%，是一个大气、时尚、新颖的高档纯住宅小区。

该地段房产开发前景好、升值潜力大。

本项目的开发建设将完善该地段城市整体功能，改变周边环境，提升该地段城市品位，力求使本项目成为双台子区建筑标杆、商住标杆。

1.2可行性报告编制依据

　　1.2.1主要依据：

（1）《盘锦市城总体规划》（20XX-2020年）

（2）建设部《关于发布》的通知”｛建标（20XX）205号｝

　　（3）国家发展改革委、建设部发改投资[20XX]1625号文发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

　　（4）双台子区城乡规划局《建设用地规划条件通知书》（5）《建设项目环境影响报告表》

　　（6）中华人民共和国《国有土地使用证》

　　（7）企业法人营业执照、中华人民共和国房地产企业资质证书（8）相关各专业的国家设计规范（9）建设单位提供的其它相关资料1.2.2研究范围：

　　本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究，侧重点在财务评价。

1.3主要技术经济指标

　　1.4结论与建议

　　1.4.1结论

（1）本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。

本项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善市民居住条件。

（2）本项目的建设，符合双台子区总体规划，较好地贯彻了县政府加快中心城区改造与基础设施建设的决定。

（2）本项目建设用地处于红旗大街，位于火车站附近，区位独特，商业服务设施及各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，地理优势明显，是一幅优质福地，是商务办公、居住的理想之地，开发前景良好。

　　（3）项目总投资为98000万元，其中：

工程费用66020.8万元，其它费用26980万元（其中建设期贷款利息5530.6万元），预备费2000万元，项目周转用流动资金3000万元；建设资金总额98000万元，其中：

项目资本金48000万元，申请商业银行贷款40000万元，预售收入投入10000万元。

　　（4）从项目建设的经济效益评价来看，项目经营收入123700.34万元，税前利润19830.25万元，税后利润14870.43万元，财务内部收益率23.08%，投资回收期3.22年。

从以上指标看出，项目有较好的经济效益。

且项目当经营收入下降5%，项目投资增加5%时，仍有较好的经济指标，项目抗风险能力较强。

因此，从经济角度分析，本报告认为项目是可行的。

　　从以上分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备，项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合国家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效益。

因此该项目可行。

　　1.4.2建议

（1）该项目的社会和经济效益良好，建议上级主管部门和银行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。

（2）建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。

　　（3）在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建设。

　　（4）精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的同时，要严格控制建设投资，加强营销运作，加强营销运作，以尽快回收资金和减少资金投资；同时狠抓项目建

　　篇二：

商场摆场样品管理流程流程

　　商场摆场样品管理流程

　　为规范商场样品管理，实现商场样品精品化、流程有序化，特做如下规定：

一、商场样品验收

　　上货组将产品上到商场店长应将商场样品作为自己产品似的对待，严把安装质量关，对安装不到位，调试不满意的一律要求重新调试，直到调试满意为止。

上货完毕安装部会有一个满意率填写，所以每个店长要对这个满意率负责。

二、商场样品的日常维护

　　要想达到样品的精品化，日常维护是必不可少的。

注意日常生活中的轻拿轻放，不野蛮拖拉。

注意日常清洁，不用过热、过硬的东西接触家具表面等。

如果发现家具有需调试、维修、补漆、补件等情况应及时向上货文员报修，要求其尽快安排。

商场经理以及售后质检员会经常下店检查店里样品，如果发现产品有问题（需要调试、维修、补件等）而店长又没有报修，一经查实每次罚款50元。

　　店里样品、饰品、日常生活用品需严格按照公司规定和美工的要求来摆放，不得违反或者顶撞美工，如有违反每次处罚店长50元。

三、摆场样品出售条件及必要流程A、样品出售条件1.摆场样品有破损、残次2.该摆场样品已经取产3.上货时间达到半年以上

　　4.该商场需整体装修，样品在装修前一个月进行现场消化

　　注：

不具备以上条件的商品一律不得擅自销售，否则由此而产生的损失由店长承担。

b、摆场样品销售申请流程（附表）

　　首先需向上货文员提前申请（填写《商场摆场样品销售申请表》，要求必须如实填写且必须由店长填写），待其认可回执后方可进行销售。

　　注：

摆场样品在需发补件的情况下可直接销售，但滞销品（即残次库上的样品或正品滞销明细表上的货品）除外。

　　注：

商场自行产生的滞销积压产品不计算在滞销品销售任务之列，要求各店长每月月底前填写《商场摆场样品销售申请表》并带回或传真至市场部。

四、商场样品销售再次申请折扣流程（附表）

　　从残次库上到商场的样品由于残次程度较高、产品价格较高或者上货到商场已经半个月却仍然没有卖出的残次样品则一定要填写《商场样品销售再次申请折扣表》以保证销售，促进滞销品消化。

　　申请流程：

店长亲自填写申请表然后待经理下店时现场请经理批示后带回公司交市场部上货文员备案、留存。

　　市场部20XX年7月22日

　　商场摆场样品销售申请表

　　商场名称：

申请日期：

　　注：

摆场样品销售仅限于因商场自身原因造成滞销的产品，且此销售不计入滞销品销售任务之列。

此表要求每月月底前交回市场部以便于商场上货文员统一调配、安排。

　　（）商场样品销售再次申请折扣表

　　店长：

申请时间：

部长签字：

副总签字：

注：

可销售价是指根据上货产品的残次程度所确定的价格。

　　篇三：

商场招商计划书

　　[商场招商计划书]

　　商场招商计划书

（一）

　　一、市场平面布局简图（略）

　　二、物业发展建议

　　1、市场格局设计

　　独立收银、市场中部开放式格局，相临铺位间隔板高度1.1-1.3米；靠墙四周采取半开放式或封闭式格局，商场招商计划书。

　　2、铺位分割

　　铺位以标准宽度分割为主，具体招商操作时，根据商家实际需要长度划分。

3、过道设计

　　市场布局紧凑，过道适当，不宜过宽，否则不易积聚人气，这是成功市场的“必杀招”。

因此，本市场过道设计为：

主通道宽度为2.0米，视消防要求。

其他过道（即次过道）宽度为1.5米。

这样做既使得购物者觉得市场商品集中，人气鼎旺，又可以提高市场面积使用率。

　　三、商场卖场设计

　　1、背景音乐：

刘德华演唱的《马桶》

　　2、标识、导示系统：

设功能分区、经营品种牌、洗手间指示紧急出口指示等。

　　3、休闲设施：

于位置较宽松的地方设置休闲椅，或者有专门的休息室，供购物者休息之用

　　4、促销气氛营造：

几种颜色的彩带装饰，形成色彩缤纷、热闹喜庆的气氛，有利于销售和良好购物心情的培养。

　　5、商品做广告：

彩旗悬挂，主要介绍德天隆品牌以及加盟商户的品牌。

　　6、展板设置：

一个介绍德天隆品牌情况，一个为各个商铺示意图。

　　四、市场经营品种分区设计

　　市场经营品种主力推荐方案：

　　a、洁具浴室陶瓷浴室五金（水龙头、毛巾架）

　　b、橱柜木地板石材五金（把手、锁）防火板塑钢门窗

　　c、涂料油漆地毯墙纸文化石艺术墙面布艺

　　d、灯具饰品铁花艺术玻璃艺术天花装饰公司

　　五、市场租金价格表制定

　　1、最理性租金—市场比较法租金

　　通过对可比市场的租金分析比较，利用市场比较法来确定本市场的最理性租金。

　　“可比”的定义是：

规模、经营品种相似的市场或地理位置接近的市场的租金也有一定的参考价值。

　　本着以下4条考虑我们建议本商场的租金为：

10元/平方。

　　第一条：

放水养鱼，培育市场是招租工作的关键，需要给商家以信心，毕竟我们是市场的开拓者，有一定的风险。

　　第二条：

租金偏高即使可以招满并开业，但是商场很难长久兴旺，因为在市场还不成熟的情况下，高租金无疑使商家生意难做，这无异于“杀鸡取蛋”。

　　第三条：

由于租金每年有6-8%，甚至是10%的租金递增，因此，第一年广场的租金可以适当定低些，等第二年市场做旺之后，再提租金也不迟。

　　第四条：

如果租金定的高，与其他市场持平，甚至还高于他们，那么，我们的竞争优势

　　在哪儿呢？

很可能出现招租周期长，推广难度大等问题，风险大，不宜采取。

　　上面的建议租金仅为内部认购价，在内部认购期内视市场反应及时做出调整，如果市场不接受，则仍需调低；若市场反应良好，则租金继续执行。

　　另外，租期建议为1年。

租约1年1签的好处是：

可以及时、灵活地根据市场变化对租金进行调整，而且对于租客来讲也放心（担心每年的租金递增值太高，承受不起）。

　　六、主体推广方案及广告推广要点

　　1、市场定位

　　招租客户不仅仅需要发展商对远景所进行的虚幻的承诺，更看重眼前实实在在的利益。

即：

我为什么到这里来？

　　来了以后有没有生意，能不能赚到钱？

　　会不会一年半载有需要离开？

　　因此，为了吸引租客到来，必须具有实实在在的利益吸引。

　　我们设定物业招租市场定位如下：

　　潞城市首家大型专业家居建材装饰市场，

　　定位释义及租客前来的理由：

（1）为什么要去潞城？

　　随着潞城经济条件的不断改善，潞城市家居用品销售市场的需求潜力越来越大，建立一个专业的家居建材扎市场也是大势所趋。

（2）为什么要选我们：

　　a潞城市黄金位置，潞城商贸城

　　b主要道路旁，昭示力强劲

　　c5000平方米超大规模

　　d主题化市场经营

　　2、主题推广核心方案

　　所谓主题推广核心方案，就是从租客户最终做生意的角度出发，以租客的现实需要为前提条件，以租客的消费心理为价值取向，以租客的审美情趣作参照比例，以租客容易接受的方式，采用理性诉求与感性渲染相结合的方式去打动客户的表现核心。

该表现核心将直接影响租客是否进场，有的物业包装奢华，讲天讲地就是不讲楼，但消费者会为了那些漂亮的词语而买楼吗？

物业推广，漂亮是基础，品味是要点，简洁明了是根本，而最最重要的是讲清楚为客户所带来的利益，并提供相应的证明，以打动客户的心。

　　a、区位

　　主题诉求：

是困守市区，还是杀入潞城？

　　是生存还是发展？

　　市区亦或潞城？

进攻还是防守？

　　谁不想抢占市场份额？

谁不想永续经营？

　　潞城家居大蛋糕，不容错过。

　　提供客户利益：

潞城近年内经济迅速发展，家居市场潜力巨大。

　　b、商圈

　　主题诉求：

潞城家居中心在哪里？

当然是德天隆家居建材装饰市场。

　　提供客户利益：

位处潞城开发的核心位置，龙头商家率先出击，生意自然好做。

最有发展潜力之地，生意自然长久，永续经营不是梦。

　　c、位置及昭示力

　　主题诉求：

出入潞城咽喉要地，物业形象深入民心。

　　提供客户利益：

出入潞城车来车往，临街面，商场将在短时间内树立知名度，吸引客户

　　前来选购，生意机会多。

　　d、规模及主题市场

　　主题诉求：

5000平方米专业市场设计，规模优势明显

　　提供客户利益：

专业组织、专业营销，形成规模效应，客户家庭装修必到一站。

不同于以往装饰市场黑、乱、脏的购物环境，必将吸引客户一而再，再而三的回头光顾，增加生意机会。

　　e、完美商业规划，适应时代潮流

　　主题诉求：

市场营销新革命，让客户常来看看

　　提供客户利益：

将改变市场商铺格子间的现状,全面大市场开放式格局设计，细致的人流规划贯穿全场，令客户逛遍市场每一个角落。

客户不累，自然愿意常来看看。

f、专业商业经营管理

　　市场比住宅更需要售后服务，住宅没有物业管理，最多会跌价，市场没有专业的商业经营管理，就是甩手掌柜不成事，一定会关门。

　　主题诉求：

市场好管家，是您财源广进的基础

　　提供客户利益：

市场专业经营管理，预留充足宣传广告费用。

专设交楼直通车及形象宣传车。

潞城每一个新盘入伙，交楼直通车就主动前往迎客上门，为租客接生意广开客源。

营业时间从朝8：

30至晚6：

30，适应潞城客户特点，增加生意机会。

提供成本低廉之仓库用地，解决用家后顾之忧。

解除顾客后顾之忧：

实行三位一体专业化服务体系，塑造德天隆品牌美誉度。

　　g、放水养鱼策略，租金10元起

　　主题诉求：

10元钱，抢占潞城家居市场制高点

　　提供客户利益：

价廉物美是每一个人购物决策的重要一环。

　　七、阶段推广计划时间表

　　阶段

　　日期

　　工作内容

　　负责人

　　方案确定

　　10月底之前

　　确定招商方案

　　德天隆/都市名片资料准备期

　　11/1—11/3

　　报纸整版设计德天隆

　　都市名片11/4—11/5

　　印刷品设计人员10/26

　　销售经理到位德天隆10/27

　　销售人员到位10/28—10/29

　　租金及销售价格表制定10/30—10/31

　　招商处布置及气球等

　　商场招商计划书

（二）

　　一、本项目的招商目的：

　　根据鑫源服饰商城（以下简称：

鑫源商城）市场定位及营销要求，鑫源商城的招商主要是针对服饰批发与零售等业务展开，主要达到以下目的。

　　1、通过主动导向式招商完成项目“华北服饰批发基地”为主题的定位。

　　2、通过招商完成项目“一站式”的服务理念。

　　3、通过招商的品牌导入来提升（鑫源商城）项目投资价值。

　　4、通过招商形成鑫源商城项目的商流，最终来增强商户与投资者的投资信心。

　　5、通过行之有效的招商方式来推动鑫源商城项目的销售。

　　二、项目概况：

　　本项目地处繁华中山路《新华集贸市场》，地理位置优势明显，其总占地面积。

　　1、优势所在

（1）商城内主通道宽米、次通道宽米，层高4米左右，宽敞明亮。

（2）东邻南大街，改建后，街宽米，快车道米，人行道米，南大街延长后，北通新华路，南接站前配套服务较其他市场完善，储蓄、邮电、交通等设施是别家没有的。

　　整改后的东临南大街不仅使广大的商户与消费者在交通行动得到了便利，而且还大大方便了批发商们的货物进出。

逐渐形成商业兼游乐观光的步行街在客流方面也属于省城商业中的一大靓丽的风景线，工作计划《商场招商计划书》。

　　企业荣誉展示

（1）是省政府商业联合会唯一授权制定的“专业童装批发商城”。

（2）鑫源服饰商城前身是鑫源童装大市场，成立于1994年。

该商城历经过十几年的风雨洗礼，现已具有了深厚童装商业品牌文化的沉淀。

　　（3）管理团队和管理模式。

为适应新时期的市场发展需求，公司组建了全新的专业管理团队，并且还逐渐引进了国外的先进商业管理模式。

　　（4）建筑风格、商铺格局的划分等（国际商场、国际风格）。

为商户提供电子商务平台，免费为商户及时发布产品信息（高清晰的电子屏、数字电视、商城周边还设计安装了具有国际标准的翻版广告牌。

　　（5）20XX年10月初，被首届河北省经济论坛评为：

“二十大最有影响力商城、十大最有影响力市场”。

当年12月初，正在改造中的鑫源商城被中国纺织工业协会、中国制衣杂志命名为中国著名纺织服装专业市场。

　　2、劣势分析：

　　在众多的商户中大部分没有自己的经营主见和市场分析等，所以对于他们（商户、投资人）来说，我们如何转变他们的商铺投资观点是最关键。

　　三、项目定位

　　1、形象定位

（1）品位商业地产（服装商城或购物中心）---------在设计上方面要形成商场或购物中心的概念，并且在创意上一定要有新的想法。

（2）服务概念---------在如今的社会中，服务业的发展是一个城市建设的见证者。

为此要在商业服务上，“服务”是众多商家生存中的一个元素。

在我们招商期间一定体现出全新的服务概念化。

　　2、功能定位

（1）自由空间、自由组合---------框架结构设计

（2）投资潜力大---------地处繁华地段，我们全力打造未来的专业化“儿童服饰商城或广场”。

　　四、招商谈判的特点

　　1、谈判对象的广泛性、多样性和复杂性

　　在通常的商业地产招商与销售中时间上很有限制，而具体的谈判对象成交条件又是多样的、多变化的。

这就要求在招商工作中，招商顾问要围绕本项目的招商范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与广大的商户与投资者要保持广泛的联系和沟通。

　　2、谈判条件的原则性与灵活性

　　商业地产项目招商顾问的目标要具体的体现在谈判条件上，条件（优惠政策、）是具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，界限是谈判人员必须坚持的原则。

这一特点就决定了项目谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本　　

目标和最终目的。

　　3、谈判口径的一致性

　　我们的招商工作人员在这次商城招商谈判中，双方谈判的形式可以以口头沟通的方式或可选用书面（市场宣传招商资料）的谈判形式，与对方进行更深层次的沟通。

这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。

谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。

　　五、关于商源的选择原则

　　根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则：

　　1、坚持平等互利的原则

　　2、平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。

　　3、坚持信用原则

　　信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。

重信誉、守信用是商家基本的职业道德。

在谈判过程中；应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。

　　4、坚持相容原则

　　相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。

　　六、招商谈判的准备

　　所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括：

招商宣传是招商成功的先导，招商宣传资料是宣传的重要环节，也关系到鑫源市场的整体形象，市场宣传资料所突出如下关键点：

　　1、通过钻石地段选择项目选址的正确性，树立基本点核心地段的商业物业。

　　2、通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。

　　3、招商顾问和投资者以及即将入住商户的选择关系鑫源商城的成与败，在招商过程中，有必要对每个商户进行分级、分类评价，预测他们的投资经营的前景，作为招商的指导。

　　4、第一需要保证商城内的配套设施的完整性。

　　5、第二需要保证商城内的品种多样性与专业性。

　　七、招商工作人员的分配

　　一般来说，第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才的技能锁定和对团队的整体规划。

本人在经过几年实践中得到的经验考虑，从企业的长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才：

　　1、招商经理1人，需对本企业所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商运作），，具出色谈判技巧和人格魅力。

　　2、招商顾问若干，分别负责商城招商的工作：

招商顾问应具备一定的招商运作经验，具备说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。

　　3、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员视情况而定。

　　八、应加强招商人员的培训

　　一个优秀的合唱想要在参加演出时得到观众的掌声，仅仅靠一个队员的个人能力是远远达不到的，必须加强团队的磨合和训练。

同样，招商队伍组建之后，也必须进行培训。

招商