麓棠温泉度假区投资建设工程项目可行性研究报告.docx

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麓棠温泉度假区投资建设工程项目可行性研究报告

麓棠温泉度假区投资建设工程项目可行性研究报告

1

总论

1.项目背景

项目地处四川盆地边缘龙门山脉具有独特的温泉资源和稀少的自然景观，

资源禀赋极好，区位优势明显

项目位于成都以北，绵竹以西，四川盆地边缘近龙门山地区，距离成都市

区直线距离约70KM，区位优越、交通便利。

项目总占地482亩，总建筑面积22.47万平方米。

项目将建设成为以温泉酒店为驱动的，温泉养生为核心的“国内一流、西

南领先的温泉度假小镇”。

2.项目计划实施思路

项目将打造成国内一流、西南领先的温泉度假小镇，具有浓烈欧洲山地风格

的、兼具观赏性和实用性的温泉度假示范区。

根据整体定位，项目将围绕温

泉打造多种主题泡池、引入顶级SPA机构、完善温泉娱乐设施、生产或售卖

温泉产品，实现商务、休闲、居住的复合功能体验。

项目以组团的形式布局项目，分为温泉度假组团、养生度假组团和小镇休闲

组团，各个组团功能互补，共同打造具有“东方阿尔卑斯”风格的温泉小镇。

3.项目意义

（1）社会效益

本项目以“振区域、兴旅游、惠民生、促就业”为社会目标，通过产业

链整合和自身资源的深度挖掘，打造龙门山以北养生度假温泉区，促进

区域产业结构调整和第三产业蓬勃发展，为地方创造可观的经济、社会

效益；

同时，本项目通过资源整合，打造一流的品质及齐备的功能填补区域度

假旅游市场空白，形成区域名片和川北新兴旅游集群，建成后将带动近

千人就业，促进城市发展。

综上所述：

项目具有一定市场可行性，且带动区域发展，促进绵竹及川北旅

游度假的升级，具有较大的社会效益，项目综合投资意义较大。

项目具体分析过程请参阅全文。

5

第一章项目基本情况

1.项目区位

本项目位于绵竹市西南片区的中心镇——土门镇，距绵竹市中心剑南镇大

约11公里，距成都83公里，距绵阳74公里，距德阳31公里；

项目位于龙门山脉南麓，沿山旅游资源丰富。

图1-1项目区位图

2.地块情况

总占地：

项目总占地482亩，启动期占地92亩；

项目进度：

启动区将在2015年1月开工。

3.项目地形

项目背靠山体，进深较短，为狭长地块，并有一定高差

项目地从北向南地势逐渐降低，形成不同高度缓坡地块；

靠近龙门山处地势较高，最高处海拔约680米，靠近沿山路地势较平，

整个地块高差约45米；

项目退让红线长度约25米。

6

图1-2项目地形图

4.资源条件

项目所有的温泉水具有稀缺性，为无味透明的重碳酸钠型氡温泉，医疗保健

效果较好，体验性更加舒适

省内温泉多为硫磺温泉，本项目温泉系迄今成都平原区域唯一自流的碳酸

型医疗热矿泉，温泉所含的碳酸气可以小泡布满于人体皮肤表面，并形成

一层碳酸气气体膜，使皮肤光滑细腻，浴后立即有温暖、愉快、轻松感觉

所含氡元素对各种关节炎、痛风、皮肤病、高血压、气管炎、神经官能症、

胃及十二指肠炎等10多种慢性疾病具有显著疗效。

项目地处四川盆地边缘龙门山脉，居高临下视野开阔，盆地绝佳景观一览无

余，属川内少有资源禀赋

省内知名旅游景点或以山出名（如青城山、峨眉山），或以水出名（如都

江堰），或者山水相结合（如九寨沟）

从景观看，本项目俯视平原的自然景色，较为稀少，能给游客带来不同的

视觉冲击。

7

图1-3项目景观示意图

项目周边资源丰富，可与本项目相互促进协调发展，推动龙门山旅游带休闲

旅游度假的升级

项目周边具有一定知名度的寺院，项目开发可将佛教文化融入其中。

三溪寺：

位于项目以西，紧临项目地块，是绵竹的佛教文化聚集地和

著名旅游景点；

广济寺：

相传为纪念秦蜀郡太守李冰之子李二郎在绵竹、什邡治水而

建，为绵竹市知名净土禅院。

项目周边拥有可共同发展的自然景观旅游资源

九顶山：

龙门山主峰，海拔4984米，气象万千，适宜发展登山探险

等旅游项目；

玫瑰谷：

紧邻项目地块，由北京银谷公司打造的综合性旅游地产——

玫瑰园小镇，目前已栽种2000亩左右玫瑰。

8

图1-4项目周边资源示意图

5.交通规划

项目未来有成绵高速复线、德阿高速、成兰铁路等交通干道与外界联系，交

通环境将有极大改善，融入成都一小时经济圈

成绵高速复线：

通过绵竹温泉大道（今年通车）直接与项目连接，高速路

出口距离项目12.6公里，车程约10~15分钟，预计今年国庆前能通车，

通车后成都到绵竹仅40分钟左右车程；

德阿高速：

连接遂宁、德阳、九寨的高速，在绵竹有两个高速路出口（新

市、孝德）可直达温泉，目前已通到绵竹北部清平乡，预计2015年全线

通车，届时绵竹到九寨、阿坝仅2~3小时车程。

成兰铁路：

起于成都青白江区，经什邡市、绵竹、安县、茂县、九寨沟县、

9

松潘县，在甘肃省内接正在建设的兰渝铁路哈达铺站。

目前松潘段正在修

建，预计2015年通车。

届时绵竹到九寨仅2小时车程。

图1-5项目外部交通现状

图1-6项目外部交通规划

10

第二章项目发展背景及必要性分析

（一）项目建设的必要性

1.绵竹宏观经济产业背景

（1）经济发展现状

08年地震后，绵竹经济受到较大冲击，随着时间推移，绵竹已摆脱地震影响，

目前处于经济增长高速发展期

经济持续稳定增长，除2008年受地震影响出现负增长外，其余年均保持

15%以上的增长速率，经济活力凸现。

GDP（亿元）

增速

160

140

120

100

80

30%

20%

10%

0%

60

-10%

-20%

-30%

40

20

0

2004年2006年2008年2010年2012年

GDP（亿元）

122.8

142.5

104.35

124

153.6

资料来源：

中国统计信息网公开数据

图2-1绵竹市GDP增长表

目前绵竹城市人口生活水平逐步增高，人均可支配收入增加，对休闲度假需

求会越发强烈，为旅游业的发展提供极大机会

从2004年到2013年，绵竹市总体经济不断促进和扩大内外需求，拉动

经济增长。

11

人均可支配收入（元）

增幅

18000

16000

14000

12000

10000

8000

6000

4000

2000

0

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

-5.00%

-10.00%

2004

年

2006

年

2008

年

2010

年

2012

年

人均可支配收入（元）

10752

12279

11296

13701

16573

资料来源：

中国统计信息网公开数据

图2-2绵竹市均可支配收入

（2）产业现状

目前绵竹二产生产总值占比较高，以化工、机械加工制造、食品工业为主导

产业，是较为典型的工业城市

2004-2013年时间内，由于受2008年地震的影响，各产业受到不

同程度负面影响，但总体经济增长强劲。

从2004-2013产业结构形式可看出，第二产业目前是绵竹市的主导产业。

2010年第二产业实现增加值71.3亿元，第三产业实现增加值28.4亿元，

第一产业实现增加值18.4亿元。

绵竹市经济发展以磷化工业、食品加工业和机械制造业为主，2013年磷

化工业的生产总值占工业生产总值的42.6%，食品加工业占工业生产总值

的29%，机械制造业工业生产总值的9.8%。

磷化工业以龙蟒集团为代表，

食品加工业以剑南春酒厂为代表，机械制造业有绵竹鑫坤机械、四川天仟

重工、四川金瑞电工等。

12

120

100

80

60

40

20

0

第一产业实现增加值

第二产业实现增加值

第三产业实现增加值

2004

2006

2008

2010

2012

2013

资料来源：

中国统计信息网公开数据

图2-32004-2013年绵竹地区产业结构形式（单位：

亿元）

6.5%0.8%9.8%

机械制造

11.3%

磷化工

食品医药

硅酸盐

其它

29.0%

42.6%

新兴行业

图2-42013年绵竹市分行业工业产值比

绵竹第三产业占比较低，与成都等旅游业发展成熟城市相比有较大发展空间

从2004年到2013年绵竹产业结构对比可看出，绵竹第三产业占比较低，

维持在18%~26%之间，整体基础较为薄弱。

从2013年绵竹和成都产业结构对比来看，成都第三产业占比50.2%，绵

竹第三产业占比仅为25.44%，有较大发展空间。

80

60

40

第一产业占比（%）

20

第二产业占比（%）

0

20042006200820102013

第三产业占比（%）

第一产业占比（%）

第二产业占比（%）

第三产业占比（%）

14.67

61.57

23.76

11.58

68.63

19.79

14.69

66.36

18.95

13.13

66.76

20.11

16.62

57.94

25.44

资料来源：

中国统计信息网公开数据

图2-5绵竹市产业结构增幅

13

100%

80%

60%

40%

20%

0%

绵竹

成都

第一产业

第二产业

第三产业

资料来源：

中国统计信息网公开数据

图2-62013成都、绵竹产业结构对比

（3）产业规划

未来绵竹各工业园区将进一步扩大发展，能够为区域带来更多人口，推动绵

竹经济发展、城市升级，必将出现对人居环境、休闲度假更多、更高的要求

新市工业集中区：

总占地20KM2，主导产业为化工类，目前的发展较为

成熟，代表企业有龙蟒集团、新清华、茂源黄磷等化工企业，入驻企业占

绵竹市的30%左右；

剑南春科技工业集中区：

总占地9KM2，主导产业为食品加工类，目前的

发展较为成熟，代表企业以剑南春为主导；

钣金模具产业园：

总占地10KM2，主导产业为钣金加工、模具加工、工

业产品设计创意等，目前处于发展初期，有待进一步开发，代表企业有富

士康、仁宝科技、华为、艾默生等；

江苏工业园：

总占地22KM2，主导产业为机械加工制造、食品加工等，

目前处于发展初期，有待进一步开发，代表企业有江苏雨润集团、江苏光

芒集团、绵竹鑫昆机械、四川逢春药业等；

拱星工业园：

总占地5KM

2

，主导产业为建材加工，目前处于发展初期，

14

有待进一步开发，代表企业为船头水泥公司等水泥企业；

无锡工业园：

总占地1KM，主导产业为机械加工、环保制造产业等，目

2

前处于发展初期，有待进一步开发，代表企业有无锡桥联风电、江苏环亚

科技环保有限公司等；

图2-7绵竹各工业园区位示意图

2.绵竹旅游度假产业及市场分析

（1）宏观概况

绵竹旅游业与发展成熟的旅游城市相比尚属于初级阶段，但快速恢复发展的

势头强劲，旅游需求呈现多元化态势

从2013年绵竹和峨嵋山旅游总收入对比来看，绵竹2013年旅游总收入

为4.72亿元，而峨嵋山2009年旅游总收入为73.5亿元，绵竹旅游业尚

属于发展初级阶段。

15

80

60

40

20

0

绵竹

峨眉山

旅游总收入

资料来源：

德阳统计年鉴/中国统计信息网

图2-813年绵竹、峨眉山市旅游总收入对比（单位：

亿元）

从绵竹市近年国内旅游收入、游客人数统计分析，绵竹旅游气氛逐渐被

社会所认同，在遭受“512”地震过后，旅游业虽然受到一定的冲击，但

并未降低城市旅游氛围，旅游接待人次依然逐步上升，2011年国内外游

客接待人数为100万人，城市旅游价值不可忽视。

随着旅游人次的不断增加，旅游总收入亦逐年上升，旅游行业发展状态较好，同时，剑南春的品牌效应，地震遗址的旅游开发，各大景点的重新打造等因素，将使得城市旅游丰富化。

8

6

4

2

0

200

150

100

50

0

2006

2008

2010

2012

2013

绵竹市国内旅游收入（单位：

亿元）

绵竹市接待国内外游客人数（单位：

万人）

资料来源：

中国统计信息网公开数据

图2-9绵竹市近年国内旅游收入、游客人数统计

16

（2）未来规划

绵竹未来将大力发展旅游业，重点打造沿山带现代农业观光和休闲度假旅游

线，为品质化、高端化休闲度假项目提供政策支撑

从《绵竹旅游局十二五旅游产业发展战略思路及2012年工作思路》中可

以看到，到2015年，绵竹市三产业比重将由14:

63:

23调整为7:

60:

33，

第三产业占比将提升10%，并占总产业结构的1/3；

第三产业的增长将主要体现在休闲旅游业方面，使绵竹在旅游方面的吸引

力及活力进一步增强；

沿山带现代农业观光和休闲度假旅游线：

以广济—土门—遵道—九龙—汉

旺—拱星—绵远为轴线。

包括广济寺、三溪寺、九顶山、汉旺地震遗址等

旅游资源。

未来将作为休闲产业的聚集带，主要发展现代观光农业、生态

农业旅游等。

资料来源:

《绵竹旅游局十二五旅游产业发展战略思路及2012年工作思路》

图2-10绵竹未来2条旅游主线发展示意图

17

（3）旅游项目

目前绵竹以单一的自然景观和观光性人文旅游项目为主，缺乏综合性的休闲

度假项目，休闲度假市场显示出优质的发展机会，存在较大的发展空间

偏人文风情、文化体验的资源主要娱乐方式为：

景点观光、文化参观、民

俗风情体验、朝拜等。

代表景点为：

祥福寺、三溪寺、双忠祠、广济寺、

剑南老街、年画村、汉旺地震遗址等；

偏娱乐休闲、度假旅游的资源主要娱乐方式为：

喝茶、打牌、景色观光等。

代表景点为：

跑马岭、玄郎沟、楠木沟、银杏沟、九顶山等。

目前绵竹旅游资源虽然较为丰富，但以自然景观和观光性人文旅游资源为

主，娱乐方式也较为单一，缺乏综合性的休闲度假项目，休闲度假市场存

在空白。

（4）客群分析

本地旅游客群缺乏活力，外地游客以成都、德阳、绵竹短线市场为主

地震后外地游客增多，本地游客缺乏活力。

震前外地游客占比10%，震

后占比30%，提高了20%；剑南春大酒店入住率震前只有40%，震后为

60%，提高20%；

从市场调查中得知，绵竹的外地游客以成都、绵阳、德阳为主，还有重庆

以及周边省市，辐射面比较广。

本地旅游市场以中低端消费为主，本项目已经开发的温泉会所为绵竹目前仅

有的高端项目，亟待高品质项目填补市场空白，拉动旅游业升级

低端消费：

代表旅游景点为老城区各类茶馆、歌厅、年画村、地震遗址、

剑南老街等，消遣方式主要是唱歌、喝茶、打牌、观光，人均消费在30~50

18

元，游客一般不会住宿；

中端消费：

代表旅游景点为各类寺庙、九顶山、跑马岭、楠木沟、玄郎沟

等，消遣方式主要是登山、观光、打牌、享受农家菜、烧香，人均消费在

100元以内，游客一般考虑住宿；

高端消费：

代表旅游景点为麓堂温泉，消遣方式主要是泡温泉、餐饮等，

人均消费在100~500元，游客一般考虑住宿；

3.绵竹房地产行业及市场分析

绵竹房地产市场震后开始起步，但发展较为迅速，趋势向好

2008年以后，绵竹房地产市场得到快速发展，开发的楼盘主要有：

2008

年盛世华章、2009年南轩雅居（约8万ｍ²）、仟坤国际（约7万ｍ²），

2010年兰卡威、世纪东城（约6万ｍ²），2011年铜锣湾（约9万ｍ²）、

林溪艺墅（约10万ｍ²）、仟坤云庭（约2万m²），2012年东方明珠（约

6万ｍ²）、东方星座（约5万ｍ²）、恒大商贸城（约14万m²）。

伊顿

庄园（约23万ｍ²），仟坤国际广场南区（约12.5万ｍ²）

市场上在售项目普遍品质较低，空间布局、户型设计、景观环境上均有待改

善，缺乏功能复合、品质高端的物业，人居环境有待进一步提升

空间布局不合理：

楼间距较小，私密性差；东西朝向的户型占比较多，影

响产品的整体品质。

户型设计有待改善：

客厅一般设计较大，存在面积浪费；卧室开间一般较

窄，略显局促，实用性和舒适感不强。

19

景观环境欠佳：

缺乏人性化景观设计，绿化率偏低，欠缺配套设施。

绵竹本地房地产市场存在对高端的低密度物业的需求，这种需求都外溢到

周边大中城市，如成都、重庆、德阳以及国内知名的旅游度假城市，如三

亚。

4.小结

本项目填补绵竹休闲度假市场空白，引领绵竹旅游产业升级，提供良好的人

居环境，助推绵竹城市发展

以第二产业为主的城市产业结构表明绵竹正处于城市快速发展阶段，城市

发展空间较大。

人均可支配收入增加，对休闲度假需求会越发强烈，为旅

游业的发展提供极大机会。

未来产业规划将为区域带来新的活力，对人居

环境和休闲度假必将会有更多更高的要求；

绵竹旅游业发展迅速，市场上缺乏高端休闲度假项目，本项目可填补这一

市场空白。

政府未来将大力发展旅游业，其中项目所在的龙门山旅游带是

重点打造工程，本项目可借机，凭借复合化功能，引领绵竹旅游业升级；

绵竹房地产市场在震后得到一定发展，但缺乏品质较好的物业，人居环境

有待提高。

本项目可提供高端养生度假产品，满足市场需求，引领城市发

展。

（二）项目发展的重要意义

1.全民休闲时代来临

中国已进入全民休闲旅游时代，旅游市场发展前景广阔，国内旅游人数及总

20

花费逐年上升，麓棠温泉项目顺应了行业发展趋势

经国务院批准，自2011年起，每年的5月19日为“中国旅游日”。

设立

“中国旅游日”是贯彻落实《国务院关于加快发展旅游业的意见》的具体

要求，标志着我国旅游业正迈入了一个更好地满足人民群众日益增长的旅

游需求的新时代

3000

2500

2000

1500

1000

500

0

2004200520062007200820092010201120122013

旅游人数（百万人次）

图2-112004-2013年国内旅游人数及总花费情况

据中国旅游研究院预测2015年中国有望赶超日本成为全球第二大旅游市

场，占全球旅游市场比重的8%。

富裕阶层增长迅速，数量急剧扩大，中国市场已成为出境游目的国抢占的对

象

中国社科院课题组预测，未来几年，我国中等收入群体（个人年收入水平

在5万至8万元）比重大概每年以一个百分点的速度在增加，在全面实

现小康即2020年的时候，中等收入群体比重将达到37%左右，即达5.5

亿。

截止2011年12月，占中国旅游业主要份额的国内游增长16%，预计到

2020年，市值将增至3.9万亿元，特别是休闲游市值将翻两番以上。

到

21

2020年，中国旅游市场占全球旅游市场的14%，出境旅游人次将接近美

国水平，前往日本和韩国的国际游客中将有25%以上来自中国，欧洲游

的人数也将翻两番，而在北美市场，中国游客数量将位居第三。

社交活

动

养生休闲

运动

9%

度假

33%

游览主题

12%

乐园

21%

健身

25%

图2-122010年中国大陆富裕阶层养生休闲支出构成

麓棠温泉项目顺应了旅游业发展的时代潮流，将独特的旅游资源呈现在游

客面前，为区域旅游业的升级贡献自己的力量。

2.成都成为“休闲之都”

成都作为中国“休闲之都”已成为西南旅游集散中心，吸引全国游客在此聚集

和中转，麓棠温泉项目建成后将形成强力吸引力

成都作为西南重镇、蜀文化中心、千年商业古都，是国务院首批公布的

24座历史文化名城之一，具有丰富的自然和人文旅游资源，吸引着全国

各地游客纷至沓来。

成都已成为西部旅游的中心地区和区域旅游组织中心，辐射云南、贵州、

西藏、甘肃等地，成都吸引着全国各地游客，2013年成都双流机场旅客

吞吐量居全国第五。

成都本市人口已形成节假日短途旅游习惯，周边旅游景点经营状况良好

随着城乡统筹进程加快，成都市紧紧围绕优化产业结构，促进一、三产业

联动融合，进一步开发利用乡村旅游资源，旅游景点增多、规模扩大、功

22

绵竹麓棠温泉小镇项目可行性研究报告图2-13成都周边旅游资源分布概况

能拓宽、分布扩展，乡村旅游在统筹城乡发展、实现农村经济增长方式转变、实

现农村收入增加、推进新农村建设等方面发挥着重要作用。

表2-12011年全国机场旅客吞吐量排名

排名

机场

吞吐量（万人）

7864

1

2

3

4

北京/首都

广州/白云

上海/浦东

上海/虹桥

成都/双流

深圳/宝安

昆明/巫家坝

西安/咸阳

杭州/萧山

重庆/江北

4523

4144

3311

5

2907

6

2824

7

8

2229

2182

9

1751

10

1905

依托自然生态、农业资源、田园景观、民风民俗、独具特色的传统饮食和

各种节庆活动，以观光、休闲、度假为导向的乡村旅游成为成都市现代旅

游业发展的一大趋势。

目前，成都市乡村旅游逐步形成以岷江、沱江河都

23

江堰灌区等水系资源、龙门山带、龙泉山带等山地自然环境和川西平原乡

村田园风光为载体，将乡村旅游与休闲观光农业相互融合发展态势。

表2-2成都近郊乡村游特点一览表

近郊游成为主要出行方式。

成都市乡村旅游客源市场依托拥有1100万人

口的中心城区，同时吸引了来自重庆及周边城市的客源，另外“5+2”的

生活方式和小长假，促使近郊游成为成都市乡村旅游重要特色。

24

图2-14成都周边旅游景点

麓棠温泉以其稀少的温泉资源及良好的体验感受，获得游客的认可，685

亩项目全部建成后，将形成以温泉为核心具有完善功能的温泉小镇，必将

成为旅游的强势聚集核。

3.龙门山引领川内旅游进入新时代

龙门山国家地质公园将成为将集旅游观光、休闲度假、探险娱乐为一体，功

能超强的“国际旅游度假区”，带领川内旅游迈入新的发展时期

龙门山位于成都平原西北方向，是四川盆地与川西高原的天然界线。

龙门

山国家地质公园位于龙门山构造带中段，彭州--绵竹之间，直线距离约

60km的地段，由于所处构造位臵的特殊性，形成了独特的地质奇观，具

有较高的科研和观赏价值。

龙门山国家地质公园拟打造集登山、探险、动植物乐园、水上乐园、温泉、

滑雪场、酒店、商业、度假公寓为一体的综合性生态旅游度假区。

届时，

整个项目的丰富性将可比“迪斯尼乐园”，成为离成都最近的游乐度假场

所；年吸引游客近期将达到400万至500万人次。

《龙门山旅游大区总体

规划构想》提到“龙门山的旅游开发也要先行先试，设臵旅游开发的特

区。

”

龙门山国家地质公园的发展必将提升省内旅游的品味及档次，并开启四川

旅游发展的新纪