楼盘个案分析.docx

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楼盘个案分析

楼盘个案分析

————————————————————————————————作者：

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一、人民路壹号广场

1.基础信息

人民路壹号广场

位置交通配套

所属片区

西市区

项目地址

人民西路与西园北路交汇处

物业类型

公寓,商住楼,写字楼,商铺,高层　

公共交通

梁家河车场，82、115、237、54、66路，在建地铁3号线

距交通主干道距离

距小西门2.3公里，距南屏街3.5公里

周边市政生活配套

商业：

沃尔玛，自身配套Shoppingmall及5大银行等

休闲：

昆明市体育馆、青少年体育俱乐部、永华上影影院、温莎KTV等

医院：

云大医院、解放军昆明总医院、昆医附二院、五华区人民医院等

学校：

昆明大学、昆明医学院、昆一中、云南艺术学院、龙翔小学等

基本数据

占地面积

205亩

建筑面积

88万㎡

容积率

4.45

绿化率

0.3992

梯户比

3梯6户、3梯9户

总户数

4000多户

开发商

昆明昆都国际房地产开发有限公司

均价

住宅价格团购均价7500元/㎡，明年11000元/㎡；普通写字楼16500元/㎡，5A写字楼18500元/㎡

【分析】人民路壹号广场位于昆明一环二环之间，地理位置优越，属于城市中心区域，周边教育、生活、行政等各项配套比较完善，周边的小区也均为居住区，生活感较强。

这也充分的体现了项目本身“大都会城市中心区综合体”的设计理念。

人民路片区作为未来昆明商业的核心区，其自身的地理位置价值不言而喻。

本案的概念即“人民路壹号广场”本身，就是极具吸引力的卖点所在。

2.营销阶段

开盘时间：

2013年9月

12年11月

财富卡办理

13年2月

商业招商，20万办卡优惠18%

13年4月

78-163㎡住宅认筹，购房优惠2%

亮相2013昆明春季房交会的4号馆

13年7月

认筹卡办理中，认筹卡每张5000元开盘可抵扣1万

13年8月

金成会员火热招募中

9月开盘，主推2-3层商铺，面积20—400㎡

二、保利·六合

1.基础信息

保利·六合

位置交通配套

所属片区

西市区

项目地址

西山六合村一号片区

物业类型

高层住宅,写字楼,商铺,公寓　

公共交通

人民西路与翠羽路交汇处，地铁三号线，54、K2、66、106、96、69、81、82、5、100、115、61、17、18等多达20余条的公交线路

距交通主干道距离

距主城区2.5km北侧紧邻人民西路，西侧接翠羽路，南侧临棕树营小区，东接昆明医学院

周边市政生活配套

商业：

小西门沃尔玛、翠湖商圈、南屏街商圈、顺城王府井购物圈等各大商场，及各主要银行等

休闲：

昆明体育馆、昆明体育场、昆明网球馆、昆明壁球馆、好恒健身中心，翠湖公园、篆塘公园、大观公园、昆都等

医院：

云大医院、昆明皮肤病医院、昆明解放军医院、昆明附属口腔医院等

学校：

昆明医学院、昆明学院、红联小学、昆一中、云华学校等

市政：

云南广播电视大厦、昆明广电集团、昆明报业集团、昆广网络公司、云南民委、昆明市交通局等

基本数据

占地面积

85亩

建筑面积

36万㎡

容积率

5.8

绿化率

33.25%

梯户比

3梯6户、3梯9户

总户数

2037户

开发商

云南美城房地产开发有限公司

均价

12000-13000元/㎡

【分析】保利·六合，即取天、地、人、道、意、德六合之意。

项目自身涵盖的业态主要为5A甲级写字楼、高端商业、高端住宅、城市公寓等。

由于本身所具有的的地缘优势，本案的商业业态也十分丰富。

而周边已有较为成熟的商业区，其在定位时有一个最大的考虑因素：

如何既充分利用原有的资源，又可以结合自身特点使项目所在区域的价值更为凸显。

2.营销阶段

开盘时间：

2013年5月

13年3月

营销中心、样板房开放将推出写字楼

13年4月

春季房交会，亮相5号展厅

13年5月

保利·六合“爱国主义教育暨国防兵器展”

项目认筹同步启动

78-140㎡房源在售均价1.3万元/㎡

13年7月

保利·昆虫时光尽享都市繁华

13年8月

首届保利云南置业投资峰会，在保利六合营销中心举行

保利·昆虫时光26-58平米精装公寓8月10日即将开盘

三．碧鸡名城

1.基础信息

碧鸡名城

位置交通配套

所属片区

西市区

项目地址

西山昆明西二环内，（白马小区）近华浦路与丹霞路交岔口

物业类型

普通住宅，写字楼，商铺，高层　

公共交通

梁家河车场、地铁3号线，61、148、58、185、62等多条线路

距交通主干道距离

西邻二环西路、北街近华浦路、东靠白马小区、南倚西苑浦路

周边市政生活配套

商业：

兴苑路腾辉商业广场、沃尔玛，大明星、唛乐、顶尖KTV等

医院：

昆明肿瘤医院

学校：

云南艺术学校、昆明大学、昆明医学院、昆明五中、西山区职工高级中学、昆明十九中、北师大昆明附中、西山一中等

基本数据

占地面积

314.8亩

建筑面积

96万㎡

容积率

4.8

绿化率

45%

梯户比

3梯6户、8户，4梯9户

总户数

7600余户

开发商

云南碧鸡集团房地产开发有限公司

均价

去年8400元/㎡，均价8800元/㎡，

【分析】本案属于昆明西山区4号片区土堆村城中村改造项目，是昆明主城二环内单个最大的城中村改造项目。

项目本身以居住体系为主体，辅以商业、商务体系为一体。

作为主城中心绿色生态城市综合体，旨在打造新昆明核心完美生活标准，将生活升华到极致。

同时，便利的交通路线，为出行提供了有力的保障。

而周边丰富的教育资源，使得居住者天然的享有了一份纯粹的人文气息。

2.营销阶段

开盘时间：

2012年12月

12年11月

购房优惠资格办理

12年12月

一期9、10栋12月2日开盘劲销

7615元/㎡起，按揭优惠3%，一次性付款5%

13年1月

一期B地块开盘庆典暨商业推介启动

13年2月

高层7000元/㎡起

13年6月

年底交房均价8800元/㎡最高可优惠6%

3.价格走势

四、经典双城

1.基础信息

经典双城

位置交通配套

所属片区

西市区

项目地址

西二环路与人民西路交叉路口

物业类型

高层住宅，公寓，写字楼，商住楼　

公共交通

K2、175、180

距交通主干道距离

紧邻高新区

周边市政生活配套

商业：

沃尔玛、正大电子城市，及各主要银行

医院：

昆医附一、附二院、云南肿瘤医院、云南红十字医疗中心等

学校：

师大附中、师大附二中、高新双语小学、高新第一小学、高新一中、西山区一中、昆十四中、云南师范大学商学院昆明理工大学津桥学院等

基本数据

占地面积

1000亩

建筑面积

350万㎡

容积率

5

绿化率

40%

梯户比

6梯6户、3梯8户、3梯9户、2梯6户

总户数

10000户

开发商

云南经典房地产开发有限公司

均价

9100-9500元/㎡，楼王均价12000元/㎡

【分析】项目为“梁家河片区城中村重建改造项目”，被列为昆明市政府2009年“城中村”改造重要项目之一。

它是集合了商务资源、办公资源、商业资源、休闲资源、居住资源，是功能复合、互为价值链的高度集约的建筑群体。

凭借1000亩超大体量，以独一无二的“矩阵商业公园”生态模式，代表了西市区时代进步的建筑符号。

本案自09年陆续推出以来，既鉴证了西市区的发展，也在不断的改变着西市区自身商业格局。

同时，“城市综合体”的概念，也慢慢变得深入人心。

对于过去的商业街区配以流动摊贩的传统商业形式，如今的人们虽然也会去怀念，但更多的人早已习惯了这种新的消费形式——一个区域，即是一座城。

2.营销阶段

开盘时间：

2010-12-25,D区；2011-12-25,D地块住宅；2012-6-30，D地块商铺；2012-7-7,KYV理财商铺；7-21，珺峰6座豪宅；7-28，珺峰4座豪宅；9-15；2012-10-13，加推91㎡住宅

12年9月

珺峰4座认筹首付8.6万起

12年10月

珺峰4 座1栋180套房源全部售罄，将推出少量珍藏房源，为D4栋91~97三房、110平米四房、124平米五房

周末欧洲美食节、披萨盛宴回馈业主

楼王部分162套均价12000元/平

临街商铺启动认筹住宅认筹5万抵18万

12年11月

象坊昆明首条时尚人文商业街

12年12月

经典双城柏联外展启动

13年1月

现铺认筹5万回报50万年货节火热进行

13年3月

高新一小入驻经典双城落成仪式盛大启幕

13年4

经典·宽TOWN售楼部开放

13年7月

限量推出52.67㎡现房购房可获入学名额

3.价格走势

五、云安阳光城

1.基础信息

云安阳光城

位置交通配套

所属片区

西市区

项目地址

昆瑞路273号

物业类型

普通住宅公寓商铺　

公共交通

2路、26路、127路、175路、学府路方向1路、33路、70路等

距交通主干道距离

西南临昆瑞公路，北靠学府路，东依虹山北路

周边市政生活配套

商业：

小西门沃尔玛、美辰百货、钱局街、文化巷，昆都夜市、小西门商圈、南屏步行街

休闲：

新建设电影院、翠湖公园、莲花池公园

学校：

师大附小、龙翔小学、文林小学、云大附中、云师大实验中学、昆一中、云南大学、昆明理工大学、昆明冶金高等专科学校、云南艺术学院等

基本数据

占地面积

85亩

建筑面积

20万㎡

容积率

2.89

绿化率

40%

梯户比

2梯4户、2梯5户

总户数

1069户

开发商

云南云安房地产开发有限公司

均价

住宅均价11000元/㎡，商铺2.8万/㎡，写字楼优惠均价10000元/㎡

【分析】项目本身力在打造的概念——一环边极为稀有的低密度双景观社区。

对于过去的昆明市民来说，一二一大街、学府路等无疑意味着是昆明的文化重镇。

从旧时的书贩、文人，以及密集的高校，到如今的数码城等等。

项目以低于2.9的低容积率及低于30%的建筑密度成为城市中心稀有的低密度地产项目。

2.营销阶段

开盘时间：

2012年12月

12年8月

售楼部样板房开放全现房9月发售

12年10月

26-184㎡住宅在售预计均价10000元

街区27日发售主推10-100㎡临街商铺

12年11月

高层现房均价10000最高优惠8%

13年4月

4月30日前交房全系产品热卖中

购房全款优惠9%

4月3日起南屏街举办外展

13年7月

公寓现房在售购房全款可享6%优惠

3.价格走势

六、云都国际

1.基础信息

云都国际

位置交通配套

所属片区

西市区

项目地址

高新技术产业区二环西路（普尔斯马特原址）

物业类型

公寓 商住楼小高层

公共交通

黄土坡公交总站、岷山公交总站，在建地铁3、4号线

距交通主干道距离

东：

洪发小区，南：

西山区农村信用联社，西：

二环西路，北：

洪发小区

周边市政生活配套

商业：

家乐福、新华书店、国美电器、丰宁农贸市场、春晖综合市场、洪家营农贸市场、梁家河综合市场，及各主要银行

休闲：

温莎KTV、伊天园等

医院：

云大医院、昆医附二院、肿瘤医院、交通中心医院、云南现代妇产科医院等

学校：

高新一小、师大附中、高新一中、云南艺术学院、西山区第一中学、西山职高、昆明二十四中等

基本数据

占地面积

34亩

建筑面积

9.43万㎡

容积率

3.49

绿化率

41.7%

开发商

云南中渝置地发展有限公司

总户数

630户

【分析】项目位于高新区二环西路，在原普尔斯马特原址上改造而成。

从周边市政生活配套看，项目地生活物资购买较为便利，医疗场所、教育资源也较为丰富。

本案在推广时所采用的“优生活”的概念，其所针对的即是这样一群人：

较为注重生活的品质，以及对生活抱有极大的热情的人。

2.营销阶段

开盘时间：

2011年9月。

该楼盘目前处于尾盘销售阶段。

Ø云都国际A、B座剩余量不足20户

Ø一、二层商铺仍处于招商阶段

Ø目前的销售策略是每周只销售4套左右

Ø户型主要以60㎡左右的中户型为主

Ø售价大概为8000-9000元/㎡

3.价格走势