物业管理特种设备管理方案.docx
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物业管理特种设备管理方案.docx
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物业管理特种设备管理方案
物业管理特种设备管理方案
物业管辖范围内的特种设备主要包括电梯、锅炉和压力容器及其安全附件等。
由于自动消防报警控制系统和自动灭火系统同样关系到生命财产的安全,所以应视同特种设备进行管理。
第一节特种设备管理的依据
1.《特种设备安全检查条例》(由中华共和国国务院第549号令颁布,于2009年5月1日起施行)。
2.相关专业的国家标准和地方标准。
《特种设备安全监查条例》对特种设备设计制造单位、使用单位的责任、检验检测、事故预防和调查处理、事故等级划分、法律责任等作了详细而且是强制性的规定。
对特种设备进行安全监查是政府公权行为,是国家意志的体现,执行单位是个地方质量技术监督局。
国家标准或地方标准对特种设备的设计制造、安装调试、运行、维修及维护保养、重大修理或技术改造等均作了技术性的强制规定。
第二节特种设备事故分级
特种设备事故分为以下四级
一、特别重大事故
有下列情形之一的,为特别重大事故
1.特种设备事故造成30人以上死亡,或者100人以上重上(包括急性工业中毒,下同),或者造成1亿元以上直接经济损失的。
2.600兆瓦以上锅炉爆炸。
3.压力容器、压力管道有毒介质泄露,造成15万人以上转移的。
4.容运索道、大型游乐设施搞控制流100人以上并且时间在48小时以上的。
二、重大事故
有下列情形之一的,为重大事故。
1.特种设备事故造成10人以上30人以下死亡,或者50人以上100人以下重伤,或者造成5000万元以上1亿元以下直接经济损失的。
2.600兆瓦以上锅炉因安全故障而中断运行240小时以上的。
3.压力容器、压力管道有毒介质泄露,造成5万人以上15万人以下转移的。
4.容运索道、大型游乐设施高空滞留100人以上并且时间在24小时以上48小时以下的。
三、较大事故
1.特种设备事故造成3人以上10人以下死亡,或者10人以上40人以下重伤,或者造成1000万元以上5000万元以下直接经济损失的。
2.锅炉、压力容器、压力管道爆炸的。
3.压力容器、压力管道有毒介质泄露,造成1万人以上5万元以下转移的。
4.起重机械整体颠覆的。
5.客运索道、大型游乐设施高空滞留人员12小时的。
四、一般事故
有些列情形之一的,为一般事故。
1.特种设备事故造成3人以下死亡,或者10人以下重伤,或者造成1万元以上1000万元以下直接经济损失的。
2.压力容器、压力管道有毒介质泄露,造成500人以上1万元以下转移的。
3.电梯轿厢滞留人员2小时以上的。
4.起重机械主要受力结构件折断或者齐声机构坠落的。
5.客运索道高空滞留人员3.5小时以上12小时以下的。
6.大型游乐设施高空滞留人员1小时以上12小时以下的。
第三节特种设备使用单位的法律责任
1.特种设备使用单位有些列情形之一的,由特种设备安全监督管理部门责令限期改正。
逾期未改正的,处2000元以上2万元以下罚款;情节严重的,责令停止使用或停产停业整顿。
(1)特种设备投入使用前或者投入使用后30日内,未向特种设备安全监督管理部门登记,擅自将其投入使用的。
(2)未依照被条例第二十六条的规定,建立特种设备技术档案的。
(3)未依照本条例第二十七条的规定,对在用特种设备被进行经常性维护保养和定期自行检查的,或者在对用特种设备的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器、仪表进行定期校验、检修,并做出记录。
(4)未按照安全技术规范的定期检验要求,在安全检验有效期届满1个月向特种设备检验、检测机构提出定期检验要求的。
(5)使用未经定期检验或者检验不合格的特种设备的。
(6)特种设备出现故障或者发生异常情况,未对其进行全面检查、消除事故隐患,继续投入使用的。
(7)未制定特种设备被事故应急专项预案的。
(8)未按照本条例第三十一条第二款的规定对电梯进行清洁、润滑、调整和检查的。
(9)未按照安全技术规范要求进行锅炉水(介)处理的。
(10)特种设备被不符合能效指标,未及时采取相应措施进行整改的。
特种设备被使用单位使用未取得生产许可的单位生产的特质能够设备或者将非承压锅炉、非压力容器作为承压锅炉、压力容器使用的,由特种设备安全监督管理部门责令停止使用,并处万元以上5万元以下的罚款。
(1)客运索道、大型游乐设施每日投入适应前,未进行试运行和例行安全检查,并对安全装置未进行确认的。
(2)为将电梯、客运索道、大型游乐设施的安全注意事项和警示标志置于乘客易于发现的显著位置的。
5.特种设备被使用单位有下列情形之一的,由特种设备被安全监督管理部门则可ingxianqi改正;逾期未改正的,责令停止使用或者停业停产整顿,处2000元以上2万元以下罚款。
(1)未按照本条例规定设置特种设备被安全管理机构或者配备专职、兼职的安全管理人员的。
(2)从事特种设备作业的人员,从未取得相应特种作业人员证书的情况下上岗作业的。
(3)未对特种设备作业人员进行特种设备安全教育和培训的。
6.发生特种设备事故,有下列情形之一的,由特种设备被安全监督管理部门对单位处万元以上20万元以下罚款;有特种设备安全监督管理部门对主要负责人出4000元以上2万元以下的罚款;属于国家工作人员的,依法给予处分;触犯刑法的,依照刑法关于重大责任事故罪或者其他罪的规定,依法追究刑事责任。
(1)特种设备使用单位的主要负责人在本单位发生特种设备事故时,不立即组织抢救或者在事故调查处理期间擅离职守或者逃匿的。
(2)特种设备被使用单位的主要负责人对特种设备事故隐瞒不报、谎报或者拖延不报的。
7.对事故发生负有责任的单位,由特种设备安全监督管理部门依照下列规定处以罚款。
(1)发生一般事故,处万元以上20万元以下罚款。
(2)发生较大事故时,处20万元以上50万元以下罚款。
(3)发生重大事故的,处50万元以上200万元以下罚款。
8.对事故发生负有责任的单位的主要毒责任未依法履行职责,导致事故发生的,由特种设备被安全监督管理部门依照下列规定处以罚款。
(1)发生一般事故的,处上一年年收入30%的罚款。
(2)发生较大事故的,处上一年年收入40%的罚款。
(3)发生重大事故的,处上一年年收入60%的罚款。
9.特种设备作业人员违反特种设备被的操作规程和有关的安全规章制度操作,或者在作业过程中发现事故隐患或者其他不安全因素,未立即向现场安全管理人员和单位有关负责人报告的,由特种设备被使用单位给予批评、教育、处分,情节严重的,撤销特种设备被作业人员资格;触犯刑法的,依照刑法关于重大责任事故罪或者其他罪的规定,依法追究刑事责任。
10.特种设备被的生产、使用单位挥着检验、检测机构,拒不接受特种设备被安全监督管理部门依法实施的安全监察的,由特种设备被安全监督管理部门责令限期整改;逾期未改的,责令停产停业整顿,处2万元以上10万元以下罚款;触犯刑法的,依照刑法关于妨害公务罪或者其他罪的规定,依法追究刑事责任。
特种设备被生产、使用单位擅自动用、调换、转移、损毁被查封、扣押的特种设备被或者其他主要部件的,由特种设备安全监督管理部门责令整改,处5万元以上20万元以下罚款;情节严重的,取消其相应资格。
第四节特种设备被应急预案
特种设备应急预案应根据本单位的具体情况编制,但是必须包含下列要素。
1.预案编制目的及适用范围。
明确本预案编制的目的及使用的特种设备。
2.组织结构。
组织体系框架完整,突发事件的预测预警、应急处置、善后等环节的领导和处置体系关系明确。
各应急救援人员应配置到位,并负有向西联系方式。
当人员发生变化时,应及时修订应急预案。
3.事件等级。
按照定性或定量的具体指标划分出事件的等级体系(预警等级和事件等级)。
4.应急装备、物资、通信保障。
保障措施要完善。
应急救援装备要配备到位,并定期检查装备的完好情况;安排专人保管,并明确规定只能用作救援及演练用,不得挪作地用。
应急救援人员应值守到位,保持24小时通信畅通。
5.预警和预防机制。
按照不同等级的判断要素,建立完整的预警体系。
明确预警发布程序,包括审批者、流程、时限和违规责任。
6.信息上报程序。
特种设备被发生事故后,事故发生单位应该按照特种设备被事故报告的有关规定,及时上报。
报告内容应当包括;事故发生单位(或业主)名称、联系人、联系电话;发生地点及时间(年、月、日、时、分);设备名称;事故等级;人员伤亡、经济损失、采取的应急处理措施以及事故简要经过。
7.预案分级启动、响应、处置程序。
制定应急处置工作流程图。
事故发生后,本单位在积极进行自救的同时,根据事故严重程度分级启动相应预案,各应急救援组应在规定时间内赶赴事故现场,按照工作流程实施救援。
8.后续总结与改进措施。
分析事故原因,对应急救援工作进行总结分析,对存在的问题作出整改。
9.平时培训及演练规划。
定期培训设备被操作人员、管理人员应对待特种设备被突发事件的知识和能力,并定期进行演练,通过演练培训应急队伍,落实岗位责任,熟悉应急工作的指挥机制、决策、协调和处置程序,检验预案的可行性和改进应急预案。
10.必要的附件
(1)应急资源一览表包括:
应急队伍的名称、位置]、负责人姓名、联系电话、人数;物资、设备、装备的名称、数量、状态、存放地点、责任人、联系当时等。
(2)标准化、规范化格式文本,包括预案启动、预警信息发布、事件通报、应急状态结束等格式文本。
本文只是摘要。
详细文件请阅读《特种设备安全监察条列》。
第五节对承包方的管理
特种设备的维修和维护保养一般是由具有资质的专业承包方承担。
互利共赢是物业公司各承包方的应有关系,也是双方追求的目标。
要做到互利共赢,必须对承包方进行严格、有效的监督管理,否则就不能达到互利共赢。
要对承包方进行有效的监督管理,必须依据相关法规和标准与之签订规范、严谨的合同。
合同中应详细规定该设备(或系统)的安全运行、维修和维护保养的周期、内容、技术指标、职责及惩罚等具体要求。
物业公司每年应至少对承包方进行一次评定,评定的内容主要是安全运行、维修和维护保养质量和记录的规范性、服务态度和服务及时率等。
对承包方的评定要有记录,对不合格的承包方应取消其承包资格并解除承包合同。
第六节电梯管理
电梯虽然属于特种设备,但却不同于其他特种设备。
不同之处在于其天天、时时与业主的出行相关、与业主的生命安全相关,它与业主的“最直接关系”不是其他特种设备能够相比的。
所以物业公司应把电梯的管理工作列为重中之重,依据《特种设备安全监察条例》、《机电类特种设备安装改造维修许可规则》和有关地方标准,如北京市地方标准《电梯日常维护保养规则》、《电梯安装维修作业安全规范》、《电梯安装、改造、重大维修和维护保养自检规则》等有关规定,制定电梯管理制度。
在当今物业管理工作中,出于专业化的要求,将电梯的运行、维修和维护保养工作委托具有资质的专业公司承担。
对于管理多个物业项目的有能力的大型物业公司也可以取得资质,自行成立电梯专业维修、维护保养分公司,这样不仅在公司内部可以做到资源共享,大量节省管理费用,而且在有条件时还可以对外承揽业务,增加公司的收入。
在电梯管理制度中,不论是对外承包好事对内承包,签订好合同时最重要的环节,以严谨、详细的合同方式对电梯的运行、维修和维护保养工作加以规范。
承包方在电梯维修、维护保养工作中必须认真进行记录,并且要一部电梯一套记录,不得混合。
所有记录均不得使用铅笔或圆珠笔。
物业公司应将记录定期归档,永久保存。
之所以要永久保存,一是按照标准要求电梯间里完整的技术档案;二是因为电梯时投资较大的设备之一,将来在进行重大修理或更新改造时,业主委员会要求了解电梯的维护保养情况,以判断物业公司在平日的维修和维护保养中是否尽到了责任,从而决定是否同意动用公共维修基金,抑或是追究物业公司对电梯维护保养不善的责任。
如果届时物业公司能拿出完整的维修和维护保养记录,将对业主委员会是个圆满的交待,同时还能作为一种“证据”。
一、关于电梯运行、维修和维护保养合同
电梯运行一般分为有人值守或无人值守两类,二者在合同中的差别只是对电梯司机的要求,所以这里以有人值守的电梯为例,仅仅讲述在签订电梯运行的维修、维护保养合同时应注意的要点。
(一)对电梯司机的要求
1、对电梯司机的学历和健康状况提出要求。
2、对电梯司机的上岗资格提出要求。
3、对电梯司机的服务规范提出要求。
(1)上班时,司机应当穿工作服、佩戴胸牌,仪表、仪容干净整洁。
(2)上班时,司机应微笑服务,使用文明用语。
问候语包括早上好、您好、晚上好、过节好、再见、谢谢、对不起、不客气等;服务用语包括您好、请问您去几层、××已到、请慢走等。
司机严禁与业主或乘客争执或吵架。
(3)有乘客在轿箱时,司机应当站立服务。
(4)上班时,司机不准做与运行无关的事,如打电话、闲谈、看书、看报纸等。
4、对电梯司机的技术技能提出要求。
(1)司机应有一定的机械与电工基础知识,懂得电梯的基本构造,如主零部件的形状、安装位置和作用,了解电梯启动、加速、减速、平层等运行原理。
(2)司机应熟知电梯的井道层站数、层站高度、总提升高度、电梯在建筑物中所处的位置、通道及紧急出口。
还应知道本电梯的主要技术参数,如电梯速度、载重量等。
(3)司机应掌握电梯中各种安全保护装置的工作原理和安装位置,熟练掌握本电梯操作方法,直到安全窗、应急按钮、急停开关的作用和正确使用方法。
并能在电梯运行中突然出现停梯、失控、冲顶、蹲底等意外情况时不慌不乱,采取正确处理方法。
5、对电梯的有人值守运行时间和无人值守运行时间做出规定。
(1)运行时间:
一栋楼或一单元只有一部电梯,应当保证电梯每天24小时不间断正常运行;一栋楼或一单元有两部或三部电梯,应当保证一部电梯24小时不间断正常运行,另一部或两部电梯应当保证每天18小时不间断正常运行。
(2)06:
00-24:
00为有司机操作运行时间。
(3)00:
00-06:
00为无人操作自动运行时间或呼叫值班运行时间。
6、对安全运行提出要求。
(1)电梯司机应严格按照《电梯司机安全操作规程》操作电梯,严禁违章操作。
(2)司机当班时严禁随意离开轿箱,或将电梯设为自动运行方式。
(3)当电梯有异常情况时,司机应当及时通知维修人员进行检修,排除故障。
严禁电梯带病运行。
(4)电梯在运行中,司机不得用检修、急停消号改变运行方向。
(二)对培训的要求
承包方每年应对电梯司机和维修人员进行1-2次专业培训。
培训计划、培训内容、考核结果应报物业公司技术管理部门备案,将承包的培训工作纳入物业公司的监督之下。
(三)电梯日常维修、维护保养规定
1、电梯故障的维修应进行记录。
记录表格式详见23-1。
2、电梯维护保养分为日常巡检、半月保养、月保养、季度保养、半年保养、年度保养。
(1)电梯日常巡检记录表详见表23-2。
(2)电梯半月保养记录表详见表23-3。
(3)电梯月保养记录表详见表23-4。
(4)电梯季度保养记录表详见表23-5。
(5)电梯半年保养记录表详见表23-6。
(6)电梯年度保养记录表详见表23-7。
(7)电梯故障维修记录表、电梯日常巡检记录表及维护保养记录表均应作为合同附件。
3、承包方必须认真做好电梯故障维修记录、如常巡检记录和维护保养记录。
每月初(季度保养记录应在每个季度初,半年保养及年保养记录一次类推)将上一个月的记录交物业公司工程部门主管人员签字验证,归档保存。
4、所有记录应用钢笔或签字笔填写,不得使用铅笔或圆珠笔。
5、所有记录均按照“一部电梯一套档案”的要求进行归类记录,装订成册。
(四)电梯重大修理或技术改造管理
当电梯需要进行重大修理或技术改造时,必须要动用业主的公共维修基金,所以业主委员会必然会请专业部门对重大修理或技术改造方案及资金预算进行审核;又因为业主中可能不乏有熟悉电梯技术和管理的专业人才,因此物业公司像业为会提交的电梯重大修理或技术改造方案及其资金预算,必须能经得起业为会的审核。
本来物业公司向业主提供诚信服务是天经地义的事,那么,面临此种状况,物业公司必须踢业主把好这一关,使业主的公共维修基金用得合理,这样才能赢得业主的信任。
在合同中,对电梯重大修理或更新改造的管理主要应规定以下内容。
1、由承包方提出某号梯应进行重大修理项目或技术改造项目的申请报告。
申请报告由以下四个方面组成。
(1)检测报告。
承包方应针对需进行重大修理的项目或技术改造项目进行检测,写出检测报告。
报告包括以下内容。
①该项目当前的技术状态、技术数据。
②该项目在国家标准(含地方标准)中或厂家标准中规定的技术要求和技术数据。
③该项目在修理或技术改造后应达到的技术状态和技术数据。
④经过重大修理或技术改造后,整部电梯应达到的安全性能和技术状态。
(2)预算报告。
承包方以及地方政府颁布的预算定额,如《北京市房屋修缮预算定额》(电梯分册)制定工程预算。
(3)采购报告。
承包方应就更换的零部件和润滑油及辅助材料制定采购计划,列出商资质等。
(4)施工方案和计划报告。
承包方应制定施工方案和施工计划。
2、上述各项报告由承包方报物业公司技术管理部门审核,经批准后由物业公司报业主委员会审批,并与业主委员会一起根据使用公共维修积极的相关政策及法规共同完成审保手续。
3、工程完工后。
由物业公司租住有关部门和承包方进行竣工验收。
验收内容如下。
(1)根据第1条
(1)中第③、④项的规定对电梯进行技术性能、安全性能验收。
(2)对根换的零部件、润滑油进行验收(实际操作时应在施工之前先行检验,确认符合规定后才能投入使用)。
(3)对重大修理或技术改造工作中产生的技术文件及图纸进行验收。
(4)进行资金决算,承包方负责办理其他相关手续,如公共维修基金管理部门要求办理的手续等。
5、对重大修理或技术改造中所需的主要材料及更换零部件或润滑油时应由物业公司技术人员进行监督、确认签字。
6、在电梯中法修理或技术改造的审批期间以及未被批准时,承包方对该保修电梯的技术和安全运行状态仍应负全责。
7、电梯重大修理或技术改造的施工期限最多为10天,个别情况需双方进行协商。
在此期间。
对于一栋楼或一单元有多部电梯的,则应保证其他电梯正常运行。
对于一单元只有一部电梯,在06:
00-24:
00时段内不得进行修理,在24:
00-06:
00时段内修理时,必须保证相邻单元的电梯正常运行。
8、电梯重大修理或技术改造前与后的电梯状况应由双方有关部门负责确认,并在记录上签字认可。
记录表格式样相见表23-8。
9、电梯重大维修或技术改造替换的零部件、线缆等,承包方应交付物业公司,不得私自处理,违者按新品价格处罚。
(五)对承包方服务规范的规定
除一般性规定外,以下几条不可缺少。
1、承包方维修人员接到报修通知后,必须在10分钟内到达故障现场,及时处理故障不得无故拖延。
2、故障修理时间(从接到报修同志到电梯正常运行的时间):
一般故障的修理时间不应超过30分钟,疑难故障维修时间不得超过3个小时,本单元的其他电梯必须保证运行;对于一个单元只有一部电梯的,修理期间必须保证相邻单元电梯正常运行。
3、属于电梯主机质量问题的故障,修理时间不应超过24小时。
4、对业主或乘客的任何求援电话应作出及时反映,对应就人员的电话应优先处理,从接到求救电话,到救出被困人员的时间为:
因曳引机卡阻故困人,解救时间不得超过30分钟;其他故障困人不得超过15分钟。
5、电梯各控制回路上不允许短接,但由于作业需要必须进行短接时,应使用专用短接线,短接操作应符合标准的要求。
在该作业结束后应立即复原,所有短接线应如数拆除并清点,并由相关人员确认。
(六)对承包方责任的规定
除一般性规定外,以下几条不可缺少。
1.由于承包方工作人员过失而造成的烟雾、人身伤亡或经济损失,由承包方承担责任和赔偿经济损失。
2.承包方工作人员在运行、维修和维护保养时未按国家和地方标准及生产厂家的技术要求、工艺规范进行操作,或使用了劣质零部件造成设备损坏或人身伤害,由承包方承担责任和赔偿经济损失。
3.承包方未遵守本合同有关条款而导致物业房、业主或任何第三方的损失,由承包方承担责任和赔偿经济损失。
4.承包方自行配备工作所需的劳保用具、维修工具。
维修、维护保养时应设置现场安全警示标志。
5.承包方负责完成电梯的年检工作。
由于承包方未按国家有关规定及行业标准,或未遵守本合同有关条款进行运行、维修、保养电梯而导致电梯年检不合格的所有费用,由承包方承担。
6.承包方负责完成年检中检出不合格项的政改。
7.承包方应将年度培训计划和每次培训的记录和考核结果送交物业公司的技术管理部门。
8.终止合同时,承包方须将全部电梯的运行状况和所有技术资料、锁匙完整地交付物业公司。
(七)其他
1.承包方管理值班人员及维修人员必须坚守岗位,对擅离岗位者,每发现一人/次,扣除承包方____人民币。
2.承包方人员不遵守文明服务规范,服务态度恶劣,与业主争吵,每发现一次,扣除承包方元/人民币。
3.电梯司机应按照本节相关要求操作,每发现一次错误,扣除承包方元人民币。
4.承包方维修人员接到报修后10分钟不到现场,扣除承包方元人民币/次,每拖延一分钟增加元,并以此递增。
5.电梯在06:
00~24:
00时段内发生故障时,承包方未按照规定的时间要求及时排除故障,使电梯不能及时运行,扣除乙方元人民币/次,每拖延1小时增加元,并依次递增。
6.承包方未能在规定的时间内解救出被困人员,扣除承包方元人民币/次,每拖延1分钟增加元,并依次递增。
二、物业公司在电梯管理工作中的职责
电梯运行、维修和维护保养合同主要是针对承包方的约束;监督合同能否得到完全执行则是物业公司的职责。
在合同中应明确规定物业公司的监督职责。
1.审核并监督承包方的年度维护保养计划和培训计划的执行情况。
2.有关部门(一般为技术管理部)应至少每两个乐队电梯的运行、维修和维护保养状况进行现场抽查检查(如每次抽查5部电梯,每月轮换抽查)。
对检查出的问题下达整改通知单,掀起承包方完成整改,并对其整改结果进行复检。
3.监督检查承包方对其员工的培训情况,将其培训纳入监控。
4.督促承包方按期将为xiouhe维护保养的各种记录物业公司工程部门,并验证记录的规放性和可信性。
监督检查承包方对各项电梯管理制度的执行情况。
5.将维修、维护保养记录分类归档,长期、妥善保管,并使之查阅方便。
6.督促承包方做好电梯的年检工作。
监督检查承包方对年检中提出的问题的整改结果。
7.按年检顺序归档并保管好电梯的年检资料。
8.每周至少检查电梯轿厢内外的卫生两次,检查电梯司机的礼仪、礼貌,服务规范是否符合合同的要求。
9.检查并确认承包方的故障修理记录、日巡记录和半月保养、月保养、季保养、年保养记录,从中发现某部电梯可能存在的较大问题或没有及时解决的问题(如同一个问题两次或多次出现在记录中),即使督促承包方进行整改并跟踪整改结果;从故障修理记录中验证承包方排除故障的时间是否符合合同的固定;检查电梯的运行和保养时间是否符合合同的规定。
10.制定电梯管理制度和应急救援方案,每年至少进行一次非预告式的紧急救援演习,以检验和提高承包方及物业公司的应急能力。
对紧急救援演习的内容和状况进行记录。
记录表的格式详见表23-9。
11.负责对新接管物业的电梯设备被进行验收接管(具体工作由承包方进行),并对所有资料进行分类归档。
三、电梯管理制度
物业公司和电梯维修保养承包单位应分别制定如下电梯管理制度。
(一)物业公司应制定的电梯管理制度
1.电梯安全管理制度。
2.电梯技术档案管理制度。
3.电梯常规检查制度。
4.电梯维修保养制度。
5.电梯定期检验制度。
6.电梯钥匙使用管理制度。
7.应急措施和救援预案。
(二)电梯维保养承包单位应制定的制度
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