房地产估价师考试试题.docx
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房地产估价师考试试题.docx
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房地产估价师考试试题
2021房地产估价师考试试题:
理论与方法5
1.第一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位,投资价值可以看成是这个心理价位,当( )低于其心理价位时,投资者趋向于增加投资;相反,他们将向市场出售过去的房地产。
A.市场价格
B.投资价格
C.使用价格
D.交换价格
答案:
A
解析:
投资者评估的房地产的投资价值,或者说消费者对房地产的评价,大于或等于该房地产的市场价格,是其投资行为或交易能够实现的基本条件。
当投资价值大于市场价格时,说明值得投资购买;反之,说明不值得投资购买。
2.政府举行土地使用权拍卖出让,有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的购买价格,这也是一种( )。
A.市场价值评估
B.投资价值评估
C.原始价值评估
D.账面价值评估
答案:
B
解析:
就投资价值与市场价值相对而言,房地产估价所评估的是房地产的市场价值。
但作为房地产估价人员,评估投资价值或提供房地产市场分析报告、房地产投资项目可行性研究报告,也是其服务的重要领域。
3.( )是随着时间的推移而减少的。
A.原始价值
B.账面价值
C.市场价值
D.投资价值
答案:
B
解析:
原始价值是始终不变的;账面价值是随着时间的推移而减少的;市场价值是随着时间的推移而变化的,有时高,有时低。
市场价值很少等于账面价值。
4.( )是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
A.原始价格
B.理论价格
C.成交价格
D.市场价格
答案:
D
解析:
市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
5.楼面地价又称单位建筑面积地价,楼面地价与土地总价的关系为( )。
A.楼面地价;土地总价÷总建筑面积
B.楼面地价:
土地总价x总建筑面积
C.楼面地价:
土地总价+总建筑面积
D.楼面地价:
总建筑面积÷土地总价
答案:
A
6.对于收益性房地产来说,建筑物的经济寿命是( )。
A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间
B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间
C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间
D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间
答案:
B
7.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼,开发完成后销售均价为3000元/m2,已知取得土地时楼面地价为1000元/m2,开发成本和管理费用为1200元/m2,开发成本和管理费用在开发期内均匀投入,开发完成后即开始销售,销售费用为销售价格的2%,销售税费为销售价格的5.5%,开发期为1.5年,年利率为10%。
该幢写字楼的销售利润率为( )。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
答案:
B
解析:
该幢写字楼的销售利润率
=[1000×(1+10%)1.5+1200×(1+10%)1.5/2+3000×(2%+5.5%)]×10000/(3000×10000)=11.08%。
8.某成片荒地面积为1平方公里,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让,开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元,年贷款利率为7.2%,开发经营期为1年。
上述费用均匀投入,可转让土地面积比率为65%,该地块可转让土地的应计成本是( )万元/m2。
A.310.61
B.321.60
C.477.87
D.494.77
答案:
C
解析:
{30000+30000×[(1+7.2%)0.5-1]}÷(1000×1000×65%)=477.87(万元/m2)。
9.某待开发土地,其土地取得费为每亩36万元,土地开发费为1.5亿元/Km2。
假设开发周期为2年,其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。
银行贷款年利息为8%,该土地的投资利息为( )元/m2。
A.50.02
B.103.22
C.109.63
D.114.82
答案:
A
解析:
土地取得费用=36×10000÷666.67=540(元/m2),土地开发费用=150(元/m2),该土地的投资利息=(540+150)×[60%×(1+8%)0.5+40%×(1+8%)1.5]-(540+150)=50.02(元/m2)。
10.某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积为120m2,单位建筑面积的重置价格为600元/m2,建筑物残值率为5%,年折旧额为1440元,用直线法计算该建筑物的成新率是( )。
A.81.00%
B.84.00%
C.84.17%
D.84.80%
答案:
B
解析:
d=D/C×100%=1440/(120×600)100%=2%,当R≠0时,q=100%-dt=100%-2%×8=84%。
11.估价机构接受估价委托后,由于业务繁忙,可以适当转让部分受托的估价业务,但要明确合适的人员负责该估价项目。
( )
A.对
B.错
12.中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是( )。
A.所有权价格
B.抵押权价格
C.地役权价格
D.使用权价格
13.估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算,一般应在( )年以上。
A.30
B.25
C.20
D.15
14.如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致,则必须进行交易日期的修正。
( )
A.对
B.错
15.某房地产的报酬率为8%,受益期限为30年的价格为4000元/m2。
若报酬率为6%,受益期限为50年,则该房地产价格为( )元/m2。
A.3000
B.4500
C.5200
D.5600
16.房屋残值是指房屋达到使用年限,不能继续使用,经拆除后的旧料价值,其与房屋造价的比例为残值率。
( )
A.对
B.错
17.某城市房地产交易中,卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%,某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2,应缴纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
A.2660
B.2427
C.2425
D.2294
18.估价目的是由委托人提出的,但在实际中委托人往往并不懂得要提出估价目的,并可能不懂得如何表达其估价目的,因此一般估价目的都是由估价人员自己来确定。
( )
A.对
B.错
19.长期趋势法应用的假设前提条件为( )。
A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在
B.房地产市场无明显季节性波动
C.忽略了政府宏观调控因素对价格的影响
D.市场上能够找到充分的房地产历史价格资料
20.甲土地的楼面地价为2000元/m2,建筑容积率为5,乙土地的楼面地价为1500元/m2,建筑容积率为7,若两块土地的面积等其他条件相同,则( )的总价多。
A.甲
B.乙
C.甲、乙一样多
D.无法比较
答案:
11.B 12.D 13.D 14.B 15.D 16.B 17.A 18.B 19.A 20.B
21.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是( )。
A.新开发房地产项目
B.用于出售用途的房地产项目
C.具有投资开发或再开发潜力的房地产
D.用于投资或再开发的房地产
22.长期趋势法是运用预测科学的理论和方法,特别是( )和回归分析,对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。
A.指数平滑分析
B.趋势拟合分析
C.时间序列分析
D.相关分析
23.开发经营期的起点是假设的( )。
A.开工日期
B.取得估价对象的日期
C.取得待开发土地的日期
D.开始出售开发完成后的房地产的日期
24.有一宗房地产总价为100万元,综合资本化率为7%,土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%,则该宗房地产的土地价格为( )万元(收益可视为无限年)。
A.30
B.40
C.50
D.60
25.某宗房地产,已知建筑物的重置价格为1000元/m2,成新率为70%,房地产年净收益为140元/m2,土地资本化率为6%。
建筑物资本化率为8%,则该房地产的价格为( )元/m2。
A.1700
B.2000
C.2100
D.2400
26.临街同一道路的其他土地的价格,是以路线价为基础,考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等,进行适当的修正求得,这些修正实际上为( )。
A.交易情况修正
B.交易日期调整
C.房地产状况调整
D.区域因素调整
27.从事房地产估价,首先要有房地产( )。
A.估价业务
B.估价目的
C.估价对象
D.估价程序
28.某宗房地产的收益期限为40年,判定其未来每年的净收益基本上固定不变,通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元,报酬率为10%。
该宗房地产的收益价格为( )万元。
A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33
29.资本化率构成中,流动性补偿的流动性是指( )。
A.房地产开发企业自有资金周转的速度
B.估价对象房地产变为现金的速度
C.估价对象房地产带来净收益的速度
D.房地产开发企业流动资金周转的速度
30.在某商业街深度30%的矩形土地,前后两面临街,其前街路线价(土地单价)为3000元/m2,后街路线价为2000元/m2。
那么按重叠价值估价法计算,其前街影响深度为( )。
A.18%
B.20%
C.15%
D.25%
答案:
21.C 22.C 23.B 24.C 25.C 26.C 27.A 28.B 29.B 30.A
2021房地产估价师考试试题:
理论与方法4
1.下面说法正确的是()。
A.房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构
B.委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人
C.依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制
D.房地产估价报告应由估价师个人出具
2.在英国和其他英联邦国家,法院一般()来判断房地产评估价值的误差范围。
A.使用估价对象房地产的实际成交价格
B.使用政府公布的房地产交易指导价格
C.使用近一年内房地产的平均成交价格
D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
3.某宗土地面积为2000m2,城市规划规定的限制指标为:
容积率3,建筑密度30%。
在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下,下列建设方案中最可行的是()。
A.建筑物地面一层建筑面积为800m2,总建筑面积为5000m2
B.建筑物地面一层建筑面积为1400m2,总建筑面积为5000m2
C.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为5500m2
D.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为2500m2
4.假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2,需求从900套上升到1000套,则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为()。
A.-1.33
B.-0.66
C.0.66
D.1.53
5.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下,住宅所有权人寻找他人出资,合作加盖房屋并进行分成,属于动用()的行为。
A.宅基地所有权
B.空间利用权
C.地役权
D.建筑物相邻关系
6.设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的()的款额后,抵押权人方可优先受偿。
A.税金
B.拍卖费用
C.土地使用权出让金
D.土地使用成本
7.标准深度是道路对地价影响的转折点,由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此远离道路的方向,地价()。
A.逐渐降低
B.逐渐升高
C.可视为基本不变
D.为零
8.房地产的供给曲线表示()。
A.房地产的出售量与其价格之间的关系
B.房地产的出售量与购买者能力的关系
C.房地产的供给量与其价格之间的关系
D.房地产的供给量与购买者能力的关系
9.投资利息估算只有在()中才需要。
A.比较法
B.传统方法
C.现金流量折现法
D.收益法
10.下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为()。
A.出售型房地产
B.出租型房地产
C.办公型房地产
D.自用型房地产
参考答案:
1.B2.D3.C4.D5.B6.C7.C8.C9.B10.C
11.根据合法原则,拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估。
在被拆迁房屋的性质不能协商一致时,应当向()申请确认。
A.当地拆迁管理部门
B.当地国土部门
C.当地行政主管部门
D.城市规划行政主管部门
12.购买某类房地产,通常抵押贷款占70%,抵押贷款的年利率为6%,自有资本要求的年收益率为9%,该类房地产的资本化率为()。
A.6.0%
B.6.9%
C.8.8%
D.9.0%
13.某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元,运营费用为30万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%,运营费用增长2%,收益年限可视为无限年,该宗房地产的报酬率为7%。
该宗房地产的收益价格为()万元。
A.650
B.687
C.585
D.630
14.某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。
价格为1000元/m2,容积率为3。
后经批准容积率扩大至3.6,此时开发商应补交地价为()元/m2。
A.100
B.200
C.300
D.600
15.城市基准地价是以一个城市为对象,在该城市一定区域范围内,根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。
调查评估出的各地价区段在某一时点的()。
A.基准价格
B.平均价格
C.正常价格
D.市场价格
16.某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积120m2,单位建筑面积的重置价格为800元/m2,建筑物残值率6%,年折旧率2.2%,计算该建筑物的现值是()元。
A.76800
B.79104
C.77952
D.81562
17.某建筑物实际经过年数为10年,估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效经过年数为18年,剩余经济寿命为22年,残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为()。
A.43.8%
B.50%
C.56.8%
D.70%
18.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,从而不便于商务办公,导致需求减少,估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为10000m2,运营费用率为40%。
假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该写字楼将发生()万元的贬值。
A.548.19
B.558.15
C.567.39
D.675.40
19.某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,建筑物的自然寿命为50年,在这种情况下,建筑物的经济寿命应为()年。
A.40
B.43
C.47
D.50
20.下列关于农地征收费用的表述中,不正确的是()。
A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
参考答案:
11.D12.B13.A14.B15.B16.B17.C18.C19.B20.C
21.估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物()损失。
A.价值
B.价格
C.效益
D.利润
22.建筑物的所有权可以分为独有、共有和()三种。
A.区分共有
B.区分所有
C.公有
D.私有
23.收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象()的方法。
A.利润
B.价格
C.价值
D.收益价格
24.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的,当时获得的土地使用期限为50年,不可续期,至今已使用36年;预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收入8万元,该宗房地产的报酬率为8.5%,则该宗房地产的收益价格为()万元。
A.90.52
B.91.52
C.92.52
D.93.52
25.运用报酬资本化法估价,需要预测估价对象的未来()。
A.利润
B.毛收入
C.价值
D.净收益
26.某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期,在此最后2年的租期中,每年可收取净租金80万元(没有费用支出),到期后要拆除作为商业用地。
预计作为商业用地的价值为1100万元,拆除费用为50万元,该类房地产的报酬率为10%。
则该旧办公楼的价值为()万元。
A.1005.34
B.1006.61
C.2005.34
D.2006.61
27.某宗房地产的土地使用年限为50年,至今已使用3年,预计该宗房地产年有效毛收入为80万元,运营费用率为40%,安全利率假定为6%,风险补偿率为安全利率的40%,该房地产的收益价格为()万元。
A.368
B.552
C.561
D.920
28.适用于开发完成后的房地产出售的公式是()。
A.V=VR-C
B.V=VP-C
C.V=VR+C
D.V=VP+C
29.某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为()元/m2。
A.849
B.865
C.882
D.915
30.城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估的各地价区段在某一时点的()。
A.
B.平均价格
C.出让地价
D.标定地价
参考答案:
21.A22.B23.C24.B25.D26.B27.B28.B29.C30.B
2021房地产估价师考试试题:
理论与方法3
单项选择题
1.下列不属于房地产区位因素的是( )。
A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层
2.某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼,建筑密度为50%。
假设该住宅楼的总价为2000万元,平均单价为5000元/m2,楼面地价为1200元/m2,则该宗土地的总价为( )万元。
A.96 B.192 C.240 D.480
3.某套住宅的套内建筑面积为145m2,套内使用面积为132m2,应分摊的公共部分建筑面积为9m2,按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2,则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。
A.3000 B.3277 C.3295 D.3599
4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元,某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。
则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。
A.036 B.122 C.2.78 D.325
5.下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中,正确的是( )。
A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时,积算价格低于收益价格
B.在房地产市场存在泡沫时,收益价格大大高于积算价格
C.在房地产市场不景气时,积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格
D.比准价格倾向于成交价格,积算价格倾向于最低买价,收益价格倾向于卖价
6.某房地产现房价格为4000元/m2,预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取),出租运营费用为每年50元/m2。
假设折现率为5%,风险补偿为200元/m2,则该房地产的期房价格为( )元/m2。
A.3300 B.3324 C.3335 D.3573
7.某仓库房地产,建筑面积为800m2,容积率为0.8,对应的土地单价为850元/m2,现拟变更为商业用地,容积率为2.0,并已取得规划、国土等管理部门的许可。
假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2,则理论上应补地价的数额为( )万元。
A.93.75 B.115
C.293.75 D.315
8.房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在( )下的估价结果具有近似性。
A.同一估价原则、同一估价时点
B.同一估价目的、同一估价方法
C.同一估价目的、同一估价时点
D.同一估价原则、同一估价目的
9.某房地产的土地面积为500m2,土地价格为2000元/m2;建筑面积为1000m2,成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2;市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2,则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低( )元/m2。
A.200 B.300 C.700 D.1000
10.某宗地的面积为1000m2:
采用市场法进行评估。
通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2,2190元/m2和2220元/m2,如果赋予这三个价格的权重分别为0.3,0.4和0.3,则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/m2。
A.2160 B.2175 C.2181 D.2205
答案:
1.B.2.D.3.C.4.C.5.C.6.C.7.D.8.C.9.B.10.C.
11.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2,现要调整为2006年9月的价格。
已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为:
99.4,94.8,966,105.1,109.3,112.7和118.3(均以上个月为基数100),则该房地产2006年9月的价格为( )元/m2。
A.2700.8 B.2800.1 C.2800.8 D.2817.7
12.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。
该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100m2,假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为( )元/
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