办公大楼维护维修制度.docx
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办公大楼维护维修制度
设备维修保养制度
1、总则
第1条为保障办公楼的正常运行,维护文明、舒适、宁静的工作环境,实现优质、高效、规范和安全的工作要求,结合各方面实际情况,特制定本制度。
第2条本制度适用于机关办公大楼和所属区域的维护、维修和保养,包括供排水、供电、供暖及相应的设施的实施与维护。
第3条办公楼维修、养护管理,具体履行对办公楼及所属区域的管理职能和对机关的服务职能,由长城物业具体实施,临空园区服务公司协同监管执行落实
第4条维修工程人员均应严格遵守制度,努力创建文明办公环境。
二、文明办公管理
1、严格遵守工作制度,不准迟到早退;进入办公区域应保持仪表整洁,不准穿拖鞋、背心、裤衩等;不准在办公楼内大声喧哗;不得串岗闲聊、高声喧哗,不得在办公楼进行与工作无关的活动。
2、未经允许不得接触办公人员物品,更不得随便拍摄办公人员照片或影像。
3、搞好个人办公区卫生,做到物品摆放有序,保持整洁、干净;保个人使用设备卫生等。
4、严格落实执行上级下达的维修通知,第一时间到达保修地点,不得以任何方式和理由抵触。
三、安全施工管理
1、坚持以人为本的原则,施工过程中注意个人安全,做好防护措施,必要时可要求物业秩序人员协助。
2、遇有安全隐患的维修工程,应立即报上级领导知晓,在上级领导批示下进行操作维修。
3、电路及电路设备维修,应做好绝缘防护措施施工;需爬高作业的情况下必须有2个或以上人员在场协助的情况下作业。
四、巡查标准管理
1、每天早上8:
30对园区所属区域进行安全巡查,并登记造册,交一份留监管单位存档备案。
2、对每一次维修情况进行详细记录,维修清单详细记录更换设备零件的费用明细,交一份留监管单位存档备案。
3、维修部门对园区工程项目,依据其结构和运行方式,定出检查的部位(巡检点)、内容(检查什么)、正常运行的参数标准(允许的值),并针对设备的具体运行特点,对设备的每一个巡检点,确定出明确的检查周期,一般可分为时、班、日、周、旬、月检查点。
巡检工针对巡检中发现的设备缺陷、隐患,提出应安排检修的项目,纳入检修计划。
巡检中发现的设备缺陷,必须立即处理的,由当班的指挥者即刻组织处理;本班无能力处理的,由领导确定解决方案。
重要设备的重大缺陷,由领导组织研究,确定控制方案和处理方案。
4、对于公共部位的设施设备,工程部派人进行巡查检修。
每周一次,做好记录,一般故障由巡查员现场修复,重大故障由巡查员汇报当班负责人后安排检修。
5、可将客房易损项目制成表格,由工程部派人每周一次协助客房部巡查检修,对较大故障或需要更换配件的日常维修项目仍由客房部填写报修单。
五、维修流程、要求
1、设备需要维修,使用部门如实填报报修单,部门负责人签字后送工程部。
2、急需维修时,使用部门也可直接电话通知工程部。
3、工程部接报修单或电话后应及时派工,维修人员到达现场后,原则上凭维修单进行维修(见单维修)。
特殊情况可先维修,同时告知上级和监管单位知晓,后续可补维修单,如未告知,出现状况由施工个人承担责任。
4、修复后现场作业工程师应请使用部门在维修单上签字认可。
5、无法修复时,维修工应将无法修复的原因写在维修单上,签字并报送负责人。
6、工程部门负责人根据实际情况,属于零配件问题,可按程序填报申请表,属技术问题无法短时间修复,及时上报并组织相关人员进行研究,拟定处理方案上报监管部门审批。
7、维修作业完成,所有设备归位,恢复维修前状态,并清理现场垃圾,保证施工环境卫生。
6、维护、保养标准
空调主机的维修与保养
第一条:
1.
(1)每两小时按操作规程中运行检查所列项目对空调主机进行一次检查,并记录有关数据,状态;
(2)每星期一清洁机房及机组表面灰尘;
2.冷冻水泵及冷却水泵,每两小时做一次如下项目的检查:
(1)水泵电机轴承温度是否正常运转,是否有异响或振动;
(2)压力表读数是否正常;(3)连轴器是否有异响跳动及是否漏油;(4)阀门开关位置是否正常;(5)排除不正常的漏水现象;(6)每周清理泵组外表及机房环境卫生。
3.冷却水塔:
(1)每两小时检查一次运行电流电压;
(2)每天两次实地检查运转情况:
A.运转是否有振动或异响;B.水流是否正常,塔内水位是否正常。
(3)每星期检查一次皮带张紧度,必要时进行调整。
4.柜式空调机:
(1)每天到实地检查两次;1)机组运行是否有异响或振动;2)凝结水畅通情况及机组出风情况;3)电动阀门工作状态。
(2)每星期检查一次皮带张紧度,必要时进行调整。
第二条月度保养:
1.空调主机:
(1)认真检查各仪表是否可靠,更换不正常的仪表;
(2)检查冷动剂是否有泄漏或漏油漏水现象;(3)分析一个月以来的运行情况,判断连续运行的可靠性。
2.冷动水泵、冷却水泵:
(1)轴承加油;
(2)检查连轴器润滑油是否足够;(3)检查地脚螺丝及主要连接螺丝是否有返松现象。
3.冷却水塔:
(1)检查皮带轮的磨损情况,必要时更换或修理,同时检查皮带及键是否松动;
(2)轴承加油;(3)清洁表面灰尘,要求漆见本色、铁见光。
4.柜式空调机:
(1)清洗空气滤网,检查表冷器翅片;
(2)检查皮带及皮带轮磨损情况,及皮带轮及键是否有松动,必要时更换及修理;(3)检查叶轮紧固螺丝及轴承座紧固,螺丝是否有返松现象;(4)轴承加油;(5)清理机组外表及机房环境。
第三条季度保养:
1、空调主机:
(1)检查冷冻剂及机油是否足够,机油是否变质,必要时添加或更换;
(2)检查清洁水过滤器。
2、冷冻水泵、冷却水泵:
(1)电机轴承加油;
(2)联轴节清洁、换油;(3)检查清洁泵前水位过滤器。
3、冷却水塔:
(1)保养、检修所有附属阀件;
(2)检查所有非不锈钢保护是否完好,必要时做油漆保护。
4、柜式空调机:
(1)电机轴承加油;
(2)检修测试电磁阀门工作状态,检测温控可靠性。
第四条年度保养:
1.空调主机:
(1)做一次全面性的性能技术检查,在做针对性的拆检处理;
(2)检验各仪表的准确可靠性;(3)停机保养前,全面检查冷冻剂系统、润滑剂系统、水系统的密封性能;(4)检查保养安全阀及所有附属阀件;(5)清洗机油过滤器;(6)每两年更换一次冷冻机油;(7)换季停机的拆盖清洗冷凝器及蒸发器,检查管子是否有腐蚀现象;(8)测试电路动作的可靠性,模拟试验各安全装置的性能;(9)电机做年度检修保养。
2.冷冻水泵、冷却水泵:
(1)检查所有运动部件的磨损情况,更换轴承油;
(2)检查密封件的密封情况;(3)检查泵叶壳的腐蚀情况,清洁泵叶、泵壳内外表面,泵壳内外表面及机架做除锈油漆保养;(4)检查各仪表的准确可靠性;(5)检查保养所有附属阀件;(6)校对轴线,做好记录,检查键与键轮的磨损情况,检查键轮及键与轴配合是否有返松现象;(7)电机做年度检修保养;(8)测试电路动作的可靠性。
3.冷却水塔:
(1)检查所有运动部件的磨损情况,更换轴承油;
(2)对电机做年度检修保养,并测试电路运作的可靠性。
4.柜式空调机:
(1)检查所有运动部位的磨损情况,更换轴承油;
(2)清理叶轮、风机壳,检查腐蚀情况,做好防锈保护工作;(3)检查所有附属阀件;(4)检查保温层,检查风管是否完好;(5)对电机做年度检修保养;(6)大修后起动前必须对叶轮轴承座、电机地脚螺丝等主要连接螺栓做一次全面的紧固检查,并在运转48小时后再重新检查一次;(7)清洁消音器。
电梯维修、养护
1、勤检制:
工作人员在接班后按规定时间和路线对电梯进行一次检查,内容包括机房、电梯内选,外呼、楼层指示灯、电梯乘坐舒适感、厅门、桥厢门、桥厢照明、桥厢装修、风扇以及巡视记录表中的所有项目;
2、包干责任制:
为了更有效地对电梯进行日常的维护保养,实行电梯的维护保养包干责任制,即将人员分成若干组,每组负责若干部电梯的日常维护保养,内容包括该电梯所属设施;整流器、控制屏、主机、桥厢及桥厢顶、导轨、厅门及门轨、井道及井道设施、井底等。
3、季度和年度安全检查制:
除了日常对电梯进行巡视和实行包干责任制以外,还应进行季度和年度安全检查,按升降机试验记录逐项检查,并做好检查的详细记录。
临时性电源及照明电路检修
1、准备
(1)作业条件:
临时性检修(非计划检修)
(2)工器具的准备:
测量仪器、工具,包括:
摇表、万用表、扳手、电工钳、螺丝刀、电工刀等。
(3)劳保防护用品
安全帽、绝缘鞋、验电器、手套
(4)材料、配件的准备
电缆、临时性检修配电箱、绝缘胶带等。
(5)安全技术措施的准备:
填写、签发工作票、工作内容交底;确认安全措施执行情况;布置检查安全注意事项。
2、联系:
停电,验电、挂检修牌,作业时有专人负责监护。
3、接线作业
(1)开始检修前确认临时用电设备负荷,严格按照一闸一负荷的基本原则,严禁一闸多负荷;严禁超负荷接线,引起越级跳闸,选用电源位置时严禁接入主控室或重要设备回路,已防止影响其他设备运行。
(2)临时性线路必须架空敷设,不准拖地放置。
必须在地面的电缆一定要设立防护或警示标志。
(3)现场临时性配电箱必须固定在安全位置,设置安全防护的同时必须设立警示标志。
(4)确保临时电缆外部绝缘层良好,电缆有接头部位必须做好绝缘处理,严禁未做绝缘处理的裸露接头放置在地面。
4、架设结束做到现场清洁完整,清点工具及材料,送电试验无误后方可使用。
第二节照明线路检修标准
1、准备
(1)作业条件:
临时性检修(非计划检修)
(2)工器具的准备:
测量仪器、工具,包括:
万用表、电工钳、螺丝刀、电工刀等。
(3)劳保防护用品:
安全帽、绝缘鞋、验电器、手套、梯子
(4)材料、配件的准备:
电线、灯具、灯泡、绝缘胶带、安全带等。
(5)安全技术措施的准备:
工作内容交底;确认安全措施执行情况;布置检查安全注意事项。
2、联系:
停电,验电、挂检修牌,作业时有专人负责监护。
3、照明维修与安装
(1)开始检修前确认所维修照明线路断路器分开,并验电。
(2)使用梯子时必须有人扶梯子,更换灯具如需使用天车时应联系天车工配合,登高作业必须使用安全带。
(3)临时性检修移动式照明、在金属容器内作业照明,必须使用36V以下安全电源及灯具。
(4)临时性线路必须架空敷设,不准拖地放置。
必须在地面的电缆要设立防护或警示标志。
(5)防爆型灯具必须做好内部绝缘处理,并将外部防护装置安装牢靠。
4、检修结束做到现场清洁完整,清点工具及材料,送电试验无误,方可使用。
高压配电室检修规程
高配电柜主线路(母线、电缆)、控制线路检修(除尘);真空断路器检修
第一节 检修准备工作及标准
1、检修前准备:
(1)作业条件:
定修(计划检修)停机 停电
(2)工器具的准备:
测量仪器、工具,包括:
摇表、万用表、组合扳手、活扳手、电工钳、螺丝刀、电工刀等。
(3)劳保防护用品
安全帽、绝缘垫、绝缘鞋、绝缘手套、高压验电器、接地线
(4)材料、配件的准备
导电膏、沙布、白布、导线、吹风机等。
(5)安全技术措施的准备:
填写、签发工作票、停送电倒闸操作票、工作内容交底;检查安全措施执行情况;布置检查安全注意事
2、联系:
通知相关维保单位到场并停机、停电,验电、挂检修牌、合接地刀。
高压设备必须挂接地线,设立警示标志,作业时有专人负责监护。
第二节 高压配电柜内部检修标准
检修开始首先使用电吹风机进行除尘,保证内部端子柜内盘面清洁线路整齐、标志完好无缺损。
(一)高配电柜主线路、控制线路检修标准
1、检查母线、主接线端头无变色,松动现象,主体无变形弯曲,电气距离合乎标准要求(10KV相间大于125mm,相线对外壳大于225mm)。
2、电缆头、套管、引线和接线盒,引线相间,距接地物的距离要符合规定,安全距离700mm,不合格的电缆接头、接线盒套管、引线要更换(工频耐压:
35KV,1分钟无闪络,无击穿、绝缘电阻200KΩ)。
3、 电缆固定处露保护管,电缆固定牢靠,且不可有张力,铠装无松散、无严重锈蚀和断裂,弯曲半径不能小于90°接地良好。
保护管口要密封,保护管应完整无损坏、固定牢靠,锈蚀面积不得超过总面积的5%,否则要除锈涂漆。
4、清扫电缆沟,电缆沟内无积水、杂物,支架完好、牢固、不锈蚀,盖板齐全通向室外出口处必须有完好防鼠措施。
5、电缆标示牌,标示牌要齐全、正确、清楚,要固定牢靠。
6、紧固小母线及信号母线,检查微机综合保护装置(各保护继电器)的接线,控制电路接线正确、整齐、紧固,标志清晰,熔断器接线无变色松动现象。
7、盘面指示装置完好可靠,使用万用表检测盘面转换开关、按钮接触电阻应小于0.5欧姆以下,开关按钮无卡滞灵活可靠。
8、核对保护定值数据无丢失或变化,数据显示正常。
第三节 真空断路器检修标准
1、清扫真空开关各部分,要求无灰尘、无污垢,灭弧室壳应无裂纹和破损
2. 主导电支架,隔离触指支持瓷瓶拉杆,应无破损连接紧固,接触良好,瓷瓶绝缘拉杆无裂纹、脏污及放电现象
3. 电流互感器套管,一、二次引线:
套管无破损裂纹,表面无脱落现象,绝缘在2000 KΩ,引线紧固完好。
二次线圈不得开路
4. 操作机构各部分零件,分合闸指示牌,辅助开关:
零件齐全、无破损变形,指示牌正确,辅助开关完好无损、准确可靠,动作灵活、运动各部位加注3#钙基脂润滑油
5. 开关柜手车推拉无卡滞,五防机构、行程开关灵活可靠,运转部位适当注油。
6. 调整开关本体,各部螺栓及定位销子无松动,操作机构:
真空开关额定开距:
8-12mm,触头接触行程:
3-4mm,触头工作压力:
12.5KA, 50Kg。
第四节 检修完成测量与实验
1、检修结束清点工具,检查柜内有无遗漏的杂物或工具,确认后使用2500V兆欧表测量真空断路器、母线对地及各相间绝缘阻值(大于10MΩ)。
2、摘检修牌,拆接地线,将高压柜前后门关严上锁,分接地刀并确认接地刀位置,推入断路器手车至实验位,进行断路器试验,手动分合闸操作及电动分合闸操作各二次开关各部位应灵活可靠,无卡阻现象。
3、清理检修现场,做到工完场地清。
填写检修记录、资料的收集、更换部件或调整部位必须完整记入设备台账,终结检修工作、通知岗位试运转,并观察0.5小时,如无异常现象经三方(施工方、监督方和使用方)确认签字后可交付使用。
低压配电室检修规程
低配电柜主线路、控制线路检修(除尘);隔离开关、断路器、交流接触器、继电器检查检修
第一节 检修准备工作及标准
1、检修前准备:
(1)作业条件:
通知相关维保单位定修(计划检修)停机 停电
(2)工器具的准备:
测量仪器、工具,包括:
摇表、钳形电流表、万用表、组合扳手、验电笔、电工钳、螺丝刀、电工刀等。
(3)劳保防护用品
安全帽、绝缘垫、绝缘鞋、接地线、口罩
(4)材料、配件的准备
导电膏、沙布、白布、导线、吹风机、需更换部件等。
(5)安全技术措施的准备:
填写、签发工作票、停送电工作票、工作内容交底;检查安全措施执行情况;布置检查安全注意事项。
2、联系:
停机、停电,验电、挂检修牌。
母线检修必须挂接地线,设立警示标志,作业时有专人负责监护。
第二节 低压配电柜内部检修
检修开始前打开柜门使用电吹风机清除柜内部积灰
第三节 低压配电柜主线路、控制线路检修标准
1、检查母线、主接线端头无变色,松动现象,主体无变形弯曲,电气距离合乎标准要求(380V相间大于20mm,相线对外壳大于100mm)。
2、清扫电缆沟,电缆沟内无积水、杂物,支架完好、牢固、不锈蚀,盖板齐全通向室外出口处必须有完好防鼠措施。
3、控制电路接线正确、整齐、紧固,标志清晰,熔断器接线无变色松动现象。
4、盘面指示装置完好可靠,使用万用表检测盘面转换开关、按钮接触电阻应小于0.5Ω以下,开关按钮无卡滞灵活可靠。
5、检查抽屉柜的一次插接件无烧灼痕迹,弹簧压力均衡,接触良好;二次插接件金属弹片无弯曲变形,测量二次插件插座与插头接触电阻小于0.5Ω。
第四节 隔离开关检修标准
1、拉动开关手柄应灵活可靠,连杆底座无烧灼和放电痕迹,分合闸位置到位,顶丝、销钉、拉杆完好可靠。
2、隔离开关动静触头插入的深度不小于闸刀宽度的2/3,接触面积不少于刀夹的75%。
2、隔离开关动、静触头表面无烧灼,接触严密,如触头有氧化需处理氧化部位,并涂抹少许凡士林或导电膏防止氧化。
3、200A以下的开关的触头接触压力在45—80N之间,250-400A隔离开关在75—100N之间,500A以上隔离开关在150—220N之间。
,不合乎要求的需进行调整。
第五节 空气断路器检修标准
1、打开断路器外壳检查进出线路有无变色或松动。
检查三相主触头应无烧灼点,试合两次断路器三相动、静触头接触严密、压力均衡,用万用表测量阻值应在0.2Ω以内。
灭弧罩完好无破损。
2、回装外壳后合断路器手柄灵活无卡滞,按动试验按钮应能够立即跳闸。
第六节 交流接触器检修标准
1、交流接触器电磁铁的短路环和磁铁扣合紧固,吸合状态下无噪声,吸合铁芯表面光洁、无油污,吸持线圈绝缘无损伤,线圈表面无变色过热现象。
2、打开接触器主触头灭弧罩,检查三相主触头接触严密,触头无烧灼,手动检查无卡滞,压力均衡,触头开距再合适范围内。
3、灭弧罩内附件完好,清理内部烟尘痕迹,联动机构绝缘良好,无变形移位松脱现象。
4、辅助触头动作无卡滞,动静(常开、常闭)触点接触良好,无烧蚀痕迹。
第七节 继电器检修标准
1、检查继电器外观无触点烧灼痕迹,按线圈电压通电试合,吸合良好无杂音不抖动,合位用万用表测试各触点间导通良好。
2、热继电器应检查对应的设备定值调整合理,按动试验按钮用万用表测量辅助触点通断状态正常。
3、热继电器校验合格,动作灵敏可靠。
4、电磁式电流继电器动作值与刻度值比的误差,不得超过±5%。
第八节 检修完成测量与实验
1、检修结束清点工具,检查柜内有无遗漏的杂物或工具,确认后主电路绝缘电阻值:
用500V兆欧表测得的数据,380V不低于5MΩ,用500V兆欧表摇测,36V控制电路不低于0.5MΩ。
断路器、母线对地及各相间绝缘阻值(大于10MΩ)。
2、摘检修牌,拆接地线,将配电柜门关严上锁,开关打至实验位,合断路器送电,进行空载断路器分合试验,操作柜面分合闸操作各二次,开关各部位应灵活可靠,无卡阻现象,指示应正常可靠。
3、清理检修现场,做到工完场地清。
填写检修记录、资料的收集、更换部件或调整部位必须完整记入设备台账,终结检修工作,通知岗位试运转。
4、对于更换控制部件的电气设备,应检测其三相工作电流是否平衡,测量三相电压是否正常,并记录,运行后观察0.5小时以上,经三方(施工方、监督方和使用方)确认签字后可交付使用
喷泉清洗检修标准
1、准备
(1)作业条件:
定期检修(计划检修)
(2)工器具的准备:
测量仪器、工具,包括:
摇表、万用表、扳手、电工钳、螺丝刀、电工刀等。
(3)清洗用品
高压冲洗机、钢丝球、过滤网
(4)材料、配件的准备
电缆、临时性检修配电箱、绝缘胶带等。
(5)安全技术措施的准备:
工作内容交底;确认安全措施执行情况;布置检查安全注意事项。
2、联系:
停电,验电、放水、挂检修牌,作业时有专人负责监护。
3、清洗作业
(1)开始确认是否已断电,并开启总水阀进行放水。
(2)确保高压冲洗机电缆外部绝缘层良好后,方可进行清洗作业。
(3)喷泉内彩灯灯罩上水渍,用钢丝球清洗,使用力量不可过大避免损坏彩灯。
(4)在清洗过程中,要做好垃圾的清理,避免堵塞出水管道。
4、清洗完毕后,请喷泉维保公司对喷泉进行检查,如有设备损坏及时修理和更换。
大修外包实施方法
1、 大修理工程外承包时,部门指定专人负责该项工程的施工管理与监督,外包工程开工之前,承包单位要做出详细的施工方案,项目负责人应就施工方案的人员安排、工序步骤、质量标准、工期控制、工具准备等内容进行审查,确认后报科室备案,否则不予办理工程结算和付款手续。
2、 请维保公司大修后设备必须达到“四无”(无积灰、无油污、无赃物、无杂物),“六不漏”(不漏水、不漏风、不漏气、不漏油、不漏电、不漏料)要求,做到环境整洁,文明生产,污染治理设施达不到相关指标,不予办理工程结算和付款手续,并重新安排修理。
七、附则
本制度自发布之日起实施。
日期:
年月日
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