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城市房地产业可持续发展研究
第八组区域经济协调发展
字数4811
城市房地产业可持续发展研究
王润良杨芳
(五邑大学管理学院;河北工程大学经管学院)
【摘要】房地产业既是人类社会活动基本形式之一,又是同人类环境密切相关主要活动,房地产业良好发展密切关系到城市可持续发展。
本文从社会合力、经济发展、资源环境支持力三个方面建立城市房地产业可持续发展评价指标体系,运用主成分分析法对综合发展情况进行评价。
结合北京市2000-2008年统计数据,动态化研究北京市房地产业可持续发展变化,并对房地产业可持续发展子系统进行协调度分析。
关键词房地产业;可持续发展;指标体系;主成分分析;协调度
中图分类号F0文献标识码R11
ResearchonSustainableDevelopmentofRealEstateIndustry
Abstract:
Therealestateisoneofthebasicofactivityinhumansocietyaswellasthemainmovementwhichrelatedtohumanenvironment.Thedevelopmentofrealestateindustryisclosetotheurbansustainabledevelopment.Onthebasisoftheanalysisofthefactors,anindexsystemcanbeestablishedtoevaluatethesustainabledevelopmentofurbanrealestateindustryfromthreeaspects:
theeconomicdevelopment,thesupportofresourcesenvironmentandsocialdevelopment.ThemodifiedcomprehensiveassessmentsystemwasproposedbymeansofPrincipalComponentAnalysismethod.ThestudydiscussedthesustainabledevelopmentofrealestateindustryinBeijingusingthestatisticaldatainBeijingfrom2000to2007,andanalyzedtherelationofcoordinateddevelopmentbetweenthesubsystems.
Keywords:
RealEstateIndustry,Sustainabledevelopment,Evaluationindexsystem,PrincipalComponentAnalysis, Degreeofcoordination
一引言
房地产是人类赖以生存物质基础,也是人们进行生产和生活等活动场所。
近些年来,随着房价一路飙升,“炒房”热、房地产过度开发已成为城市建设发展普遍问题,人们在进行房地产开发获得金钱利益同时,也给社会稳定、生态环境带来了诸多问题,如房地产产品供求失衡、高房价与低收入并存、土地资源浪费、能源大量消耗、建筑垃圾堆积成山等等。
房地产业是国家财富重要组成和主要来源,是一个具有高度综合性和关联性行业,它为国民经济各行业存在和发展提供物质条件,其发展不仅直接影响到人们居住环境改善和人民生活水平提高,而且对社会安定、城市社会工业化、城市化进程具有重要作用。
二房地产业可持续发展内涵
1.房地产业与城市可持续发展关系
房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务综合性独立行业[1],属于第三产业。
房地产开发,就是通过投资建设这一经济活动,使那些尚未被利用或未被充分利用土地资源,得以到最佳利用,获得最优效益。
因此,在进行城市房地产开发和再开发过程中,必然会改变原有土地利用方式,并对土地进行合理调整和利用。
但土地资源是有限,不能无限制开发。
并且随着城市人口数量增加,城市面临环境压力越来越大,资源紧缺,城市房地产开发难度加大,阻碍房地产业发展。
因此,要使房地产业可持续发展,必须协调它与人口、社会、资源、环境关系。
2.房地产业可持续发展概念
房地产业可持续发展,就是将自然资源物质财富和作为文化资源精神财富,在当代与后代人之间公平地合理地使用与分配,即满足当代人对房地产各种需求,又要合理利用资源、保护生态环境,为后代人生产生活创造必要空间发展条件[2]。
房地产业可持续发展,包括两个方面含义:
一是指房地产业发展既要满足当代人对各种房地产品要求,又要满足子孙后代未来发展需要。
其中包括土地资源合理利用、房地产市场稳定发展以及人们居住环境改善等等;二是既要保持房地产业自身不断增长,又要与社会以及国民经济其他产业协调发展。
所以,房地产业可持续发展必须与城市社会文化、经济发展、资源环境相协调。
三城市房地产业可持续发展评价指标体系
房地产业可持续发展能力涉及到城市社会、经济、环境、资源,影响因素是多方面,评价内容是多样复杂,为了能够客观、准确地评价城市房地产业可持续发展,在指标选择时应遵循科学性、实用性、针对性、可操作性、创新性等原则,并且尽量做到指标相互独立性。
本文从社会合力、经济发展、资源环境支持力三个方面分别对城市房地产业可持续发展进行评价,建立城市房地产业可持续发展评价指标体系如下:
表1城市房地产业可持续发展评价指标体系
目标层
准则层
指标层
城
市
房
地
产
业
可
持
续
发
展
能
力
U1社会合力
X1城市人口密度
X2人口自然增长率
X3房地产业从业人员增长率
X4房地产业专业技术人员占从业人员比重
X5城市燃气普及率
X6城市人均住宅使用面积
U2经济发展
X7地区生产总值
X8房地产开发投资增长率
X9房地产业生产总值占GDP比重
X10房地产开发企业资产负债率
X11土地交易价格指数
X12房地产业从业人员劳动报酬增长率
X13人均可支配收入
X14住房价格收入比
U3资源环境支持力
X15建成区绿化覆盖率
X16生活垃圾无害处理率
X17空气质量良好率
X18污水处理率
X19房屋建筑面积竣工率
X20自来水综合供水能力
X21土地开发面积增长率
X22人均水资源
X23人均公共绿地面积
四城市房地产业可持续发展评价与协调性分析
1.评价模型
为了动态研究城市房地产业可持续发展,将城市数据进行比较研究,应用主成分分析法对数据进行研究。
主成分分析基本思想就是将原来众多具有一定相关性p个指标重新组合成一组新互相无关综合指标来代替原来指标体系,实际上就是用原来p个指标线性组合作为新综合指标。
用方差大小表示各主成分所含信息量多少。
采用主成分分析法,评价步骤如下:
(1)收集数据样本并作标准化处理
设观测样本数据为n,由样本原始数据可得矩阵
,其中
代表第
个城市第
项指标数值。
对矩阵
进行标准化处理,得标准化矩阵
;
标准化处理公式如下:
①
其中,
是第
个指标均值,
是第
个指标均方差。
(2)计算相关系数矩阵
利用公式②求解数据指标相关系数矩阵
。
②
为数据指标个数,
为相关系数矩阵元素,且满足
(3)求解特征方程与主成分
求解特征方程
特征根
以及特征向量
,
各分量方差贡献率
=
。
当前面
个主分量累积方差贡献率满足
时,就可以确定指标主分量为
。
(4)计算城市房地产业可持续发展综合水平值
2.子系统协调发展研究
城市房地产业可持续发展目就是使得各个子系统形成良性循环,协调发展。
房地产经济与资源环境协调发展,有助于稳定经济,保护环境,使得在有限资源条件下房地产经济快速发展。
对此,根据两系统静态协调度计算方法对子系统进行研究,考察其协调发展情况。
静态协调度计算方法
(
)③
式中,
为子系统综合水平值,
为综合发展协调值,
为子系统综合水平值方差。
五实证研究
根据城市房地产业可持续发展评价指标体系,对北京市2000-2007年房地产业可持续发展变化进行研究,通过查找北京市统计年鉴得到原始数据,并对数据依据公式①进行标准化处理,依据评价流程,调用SPSS软件,分别对北京市房地产可持续发展综合水平和子系统综合水平进行评价,结果如下表所示:
表1北京市房地产业可持续发展评价结果
社会合力
经济发展
资源环境支持力
综合水平值
2000
-1.94683
-4.1735
-4.78734
-10.5129
2001
-1.32765
-3.26934
-2.56025
-6.37473
2002
-1.54701
-2.02257
-2.28781
-5.46535
2003
-1.18632
-2.03451
-1.60286
-4.37852
2004
-1.42884
-0.17293
0.306995
-1.19164
2005
1.914863
3.055286
2.927388
6.928093
2006
3.101646
3.424587
3.39017
8.575425
2007
2.420101
5.193094
4.613699
12.41971
为了能更好比较北京城市房地产业可持续发展2000-2007年波动情况,将评价结果利用公式④进行处理。
得到评价结果如图2所示:
④
图1北京市房地产业可持续发展水平变化
进一步研究城市房地产业可持续发展子系统协调发展情况。
应用公式③计算协调发展度。
对于协调值计算,考虑到线性拟合中自变量对因变量线性影响显著,对两系统进行线性回归分析。
调用SPSS软件下regression,得到两系统线性回归方程:
方程
相当高,所以整体回归模型达到显著性水平,且
通过
检验,可以作为最佳求解协调值方程。
按照静态协调度计算方法③分别得到北京市2000-2007年经济-环境协调度、社会-经济协调度、社会-资源环境协调度如下表所示:
表3子系统协调度
T
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
U2-3
0.9881
0.9939
0.9974
0.9976
0.9997
0.9998
0.9997
0.9990
U1-2
0.9265
0.9380
0.9726
0.9972
0.9404
0.9911
0.8493
0.8883
U1-3
0.8324
0.9723
0.9870
0.9853
0.9302
0.9878
0.8306
0.9172
由图2和表3可以看出北京市房地产业可持续发展状态良好,经济发展和资源环境支持力都逐年增高,社会合力略有波动,2004-2005年房地产可持续发展态势最好。
并且子系统协调发展,推动北京市房地产事业发展。
六结论
依据主成分分析法对城市房地产业可持续发展进行研究,有利于城市政府和房地产开发商注意本市资源条件,做到协调发展。
房地产业是城市物质经济形态和生态环境重要组成部分,与可持续发展紧密相关,它处于一个综合大环境社会系统中,房地产发展需要大量资源来支撑,为了城市房地产业拥有更好可持续发展能力,我们就应该在大力发展社会经济,提高人民生活水平同时,注意保护自然环境、加强土地管理和规划以及提高土地、房屋利用率。
城市房地产业可持续发展能力提高是一个复杂而动态性问题,任何单项措施都不足以完善,只有结合实际情况,综合考虑,多方位立体实施各项措施,才能够不断提升城市房地产业可持续发展水平。
参考文献
[1]赵世强:
《房地产开发风险管理》[M],中国建材工业出版社,2003。
[2]尹子民、初明畅:
《城市房地产业可持续发展实证分析与研究》[J],《中国管理信息化》2007年第3期。
[3]汪嘉杨:
《可持续发展评价模型与应用》[M],科学出版社,2007。
[4]李堂军、李菁、王建奎:
,青岛市房地产业可持续发展能力综合评价与对策[J],《山东科技大学学报》,2007。
[5]胡学峰:
《房地产业可持续发展指标研究》[J],《统计研究》,2000。
[6]骈永富:
《房地产业必须走可持续发展道路》[J],《中国房地产》,2003
沁园春·雪
北国风光,千里冰封,万里雪飘。
望长城内外, 惟余莽莽; 大河上下, 顿失滔滔。
山舞银蛇,原驰蜡象,欲与天公试比高。
须晴日,看红装素裹, 分外妖娆。
江山如此多娇,引无数英雄竞折腰。
惜秦皇汉武, 略输文采; 唐宗宋祖, 稍逊风骚。
一代天骄, 成吉思汗, 只识弯弓射大雕。
俱往矣, 数风流人物,还看今朝。
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