418火炬大厦策划报告稿.docx
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418火炬大厦策划报告稿
火炬大厦地盘市场调查与分析
1背景综述
火炬大厦(含天鹅酒店),由于港方资金长期不能到位,自1992年开工后,停建至今。
经多方协商,由湖北威利房地产公司实施续建。
武昌区、洪山区内较为明显的房地产板块包括南湖板块,高新开发区板块,徐东板块,东湖板块,青山板块、水果湖板块等几个大的板块。
本案地处珞喻路与珞狮北路正夹角处,所处区域介于南湖板块、高新开发区板块、东湖板块之间。
因此经过认真的市场调研,对本案所处区域市场定位于此部分。
2地理位置分析
2.1地理位置介绍
火炬大厦位于街道口,珞喻路与珞狮北路正夹角处。
其东衔武汉科技一条街——珞喻路,西连武昌中心商业区——中南路,北由珞狮北路、南路担武汉大学、武汉理工大学等名牌高校连接东湖,通过沿湖路可直达水果湖、中北路一线,商业、人文、自然环境均十分优越。
2.1.1周边500米内主要配套设施:
洪山区税务局、亚贸广场、省妇幼保健院、中国人民解放军广州军区武汉总医院、中国邮政、武汉电信城、洪山新华书店、武汉电脑城、洪山公园、宝通寺、洪山财政局、名典咖啡语茶、珞珈山饭店、金龙期货、中国人寿保险、平安保险、各大银行一应俱全。
2.1.2周边主要高层建筑:
A亚贸广场
位置:
武珞路628号用途:
1-5层群楼商场、塔楼写字楼
直线距离:
约400米
B兆富国际大厦(32层)
位置:
武珞路717号用途:
1-5层群楼商铺或银行、塔楼写字楼或SOHO
直线距离约100米
C书香门第(28层)
位置:
街道口劝业场珞狮路80号用途:
1-2层商铺、高层住宅
直线距离约200米
D珞珈山大厦
位置:
珞珈山附7号用途:
商用
直线距离约150米
E樱花大厦(28层)
位置:
珞狮北路2号用途:
1-5层群楼商用;塔楼一般住宅,一半写字楼
直线距离约400米
F华中电脑数码城(15层)
位置:
珞瑜路用途:
1-5层群楼商用;高层写字楼
直线距离约200米
G测绘科技大厦(15层)
位置:
珞瑜路41号用途:
1-4层群楼商用;5层以上写字楼
直线距离约150米
H电脑大世界(19层)
位置:
珞瑜路39号用途:
1-4层商铺;8-19层写字楼
直线距离约100米
2.2地理位置特点
2.2.1珞狮北路将成为高科技走廊
珞狮北路改造完毕后,延伸贯通连接至水果湖,将成为省政治中心与中国武汉光谷、东湖高新开发区、华中软件园、庙山技术开发区、南湖高新技术农业园之间的一条高科技走廊。
2.2.2八一路、珞狮北路与中南路形成新的商务圈
大型市级休闲广场——洪山广场的建成,周边环境的日益美化和交通的改善,巩固了中南作为武昌中央商务中心的位置,然而由于珞狮北路作为高科技走廊作用的日益突出,八一路由原来10米扩建到40米宽的工程完工,对中南路、武珞路的分流,充当城市内环要道的功能,将会使武昌商务圈由原来的中南路、武珞路逐渐东移,八一路、珞狮北路日益成为新的商务地段。
2.2.3以武大为中心形成新的高校文化板块
本案所在地段集中了中科院、武汉大学等众多科研、教育基地、人文气氛极为浓郁、周边配套设施齐全。
在珞狮北路上新开发的“书香门第”打出高校文化牌,吸引了众多买家的目光,市场反应态势良好,本项目紧临武大、中科院,地段较“书香门第”优越,将与“书香门第”一道形成以武大为中心,八一路、珞狮北路为辐射区的高校文化板块,成为武昌楼市的新亮点。
3区域市场环境分析
洪山地区楼市随着近年来光谷经济和区域经济资源的整合,得到了一次腾飞的机会,其主要特点体现在以下的4大变化:
3.1.价格与指数的变化
2000年至今,洪山地区的楼盘均价由2000年3月份的1746.35元/平方米,涨至2002年3月份的2220.94元/平方米,单价上涨474.59元/平方米,涨幅为27.18%;指数由原来的1001.37点上涨到目前的1273.52点,涨幅为27%。
3.2开发重心的变化:
2000年洪山房地产开发以多层为主,开发热点在珞瑜路一带,并开始出现向关东科技区扩展的趋势;2000年底,随着东湖开发区周边环境及基础设施的改善,光谷”的建设带动了对住房的需求扩大。
鲁巷广场的开业为光谷地产提供了浓厚的商业氛围,而雄楚大街周围由于拥有丰富的待开发土地,也开始受到关注;
到了2001年,受信息经济产业发展的影响,高校教师收入水平的不断提高,该区住宅市场价位持续上扬,销售量远超过上两个季度。
珞瑜路沿线的开发到达顶峰,依托珞瑜路高校林立的周边环境,打“文化”品牌;借光谷之名,打“科技”品牌;开发商都积极发展邮科院、华工科技、关东科技工业园等极具购买能力的目标客户;
2001年中期,大量的楼盘进入光谷地区,同时由于楚雄大道成为洪山的一条主干道,且交通便利,沿线也成为洪山的新区;2001年底,洪山区内的开发重心已从珞瑜路转化到光谷、雄楚大道,楼价也一路上扬,直逼2000元/平方米;
2002年,重点开发汤逊湖概念。
作为武汉污染最少的湖泊汤逊湖,环湖沿线聚集了有东林外庐、银河湾、水蓝郡、玉龙岛花园、华泰山庄、澳门山庄共6个项目,现在还有开发企业源源不断的进入。
3.3楼盘品质的变化:
1999年洪山地产开发以安居工程为主,其他类型项目为辅,如1999年的卓刀泉教师小区、关西小区;2000年以中档商品房为主,高档物业初见端倪,如当代花园、绿之苑,丽岛花园则在这一年隆重推出;2001年随着光谷购买力的释放,则以精品商品房为主,安居工程退出主流,如2001年的丽岛花园、学府佳园、名都花园、等高档物业占据光谷地产的大半壁江山;2002年银河湾、水蓝郡等一批休闲地产屯聚汤逊湖,标志着一个新的时代到来。
3.4开发方式的变化:
随着开发热点的迁移,地产开发的开发方式也出现变化,大盘化、郊区化、亲水性成为最直接的体现,开发量在10万平方米以上的小区占洪山总开发量的50%。
4区域分类物业分析
4.1写字楼
4.1.1武汉写字楼总体市场走势
本季武汉市写字楼市场平均价格为4163.08元/平方米,价格指数为1038.71点,上升了3.47点,写字楼平均价格上涨幅度不大。
(见下图)
季度
写字楼价格
写字楼指数
2001第一季度
4081.25
1018.25
2001第二季度
4076.22
1016.99
2001第三季度
4087.87
1019.89
2001第四季度
4100.7
1023.09
2002第一季度
4128.3
1030.04
2002第二季度
4149.16
1035.24
2002第三季度
4163.08
1038.71
本季度写字楼价格指数虽然没有上季度的上升幅度大,但在上季度基础上仍有所攀升,说明武汉经济发展仍然影响着房地产业。
武汉各主要商业街区写字楼出租率
区域名称
建设大道
解放大道
江汉路
中南路
武珞路
出租率
90%
75%
85%
80%
70%
4.1.2区域写字楼租价调研
武昌中南路沿线重点写字楼租金报价(单位:
元/平方米·月)
项目名称
中商广场
国际金融贸易大厦
世纪广场
租金报价
40
60
50(暂定价)
中南路是武昌区的中心商务区之一,从上表可看出,其租金在武汉市居于比较高的水平,约50元/平方米,这与该地区交通便利,人气的旺盛是分不开的。
武珞路沿线重点写字楼租金报价(单位:
元/平方米·月)
项目名称
江天大厦
亚贸广场
兆富国际大厦
电脑大世界
租金报价
30
30-40
30
30
武珞路沿线的写字楼租金在35元/平方米左右。
武珞路是武昌的主干道,其交通便利是无庸置疑的,周边的写字楼主要是以IT业为主,而这些经营者大多比较年轻,他们讲究经济适用,决定了这一带的写字楼不缺少市场,但价位不会太高。
4.2住宅
本季度洪山区综合物业平均指数为1451.75点,比上季度上涨了124.63点。
综合物业价格为2268.17元/平方米,比上季度上涨了9.4%,其中高层楼盘市场均价达3125.71元/平方米,指数上涨幅度较大。
三季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右,且销售情况良好:
书香门第售罄,均价在3700元/平方米左右的兆富国际大厦取得了3000平方米以上的销量。
从市场现状看,武珞路沿线地处城市中心,土地成本比较高,因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。
5可类比市场分析
我们以目标客户群、价格、项目性质和规划及推出时间等为标准,对整个项目区域市场的在建在售项目进行了鉴别和分析。
5.1兆富国际大厦
开发商
湖北骏华房地产发展公司
建筑设计
华中科技大学建筑设计院
代理商
德盛行物业顾问有限公司
施工单位
中建三局
物业管理顾问
德盛行物业顾问有限公司
开盘时间
2002-04
建筑用途
商务楼
总栋数
1
建筑高度
32层,建筑高度126米
总建面
42000㎡
面积分布
6-20层:
每层12套房,63.5㎡-185.9㎡
21-25层:
每层10套房,76.6㎡-185.9㎡
26-30层:
每层8套房,76.6㎡-214.7㎡
销售价格
2880元/平方米·起,3700元/平方米·均价
销售率
95%
地址
武珞路717号
类比总评:
该项目所处地段人流车流量仅次于中南路。
其户型设计可大可小、可分可合,能自由组合成不同商务空间,同时,3700元均价相对其他写字楼而言,非常超值。
客户群主要为中小型公司,购买用做办公间,其中尤以IT业公司为多。
更由于该项目地段优越,价格合理,联想等数家企业整层或半层购买多套。
4月开盘至今,270套房已售出95%,仅余15套,余下为单价较高的高层单位,项目底层商铺尚未售出。
5.2樱花大厦
开发商
湖北新长江置业公司
建筑设计
华中科技大学建筑设计院
代理商
创展决策房地产顾问公司
施工单位
中建三局
物业管理顾问
金地物业
开盘时间
2002-11-28
建筑用途
写字楼、住宅
总栋数
1
建筑高度
28层
总建面
30000㎡(5000㎡群楼,12000㎡住宅,13000㎡写字楼)
面积分布
70㎡-185.9㎡(住宅)
销售价格
2580元/平方米起,3200元/平方米均价
(写字楼价格尚未制订)
销售率
90%(住宅)
地址
珞狮北路2号
类比总评:
该项目位于国立武汉大学正门口,八一路与珞狮北路交汇处,所处地段优越,距洪山广场约1000米,距街道口约400米。
其住宅户型设计合理,功能分区较好,且面向武大珞珈山,高层景观突出。
同时,2580元起价也能为大多数客户所接受。
购房客户群主要为周边高级知识分子,武大教授,IT业内人士。
该项目11月底开盘,6-22层80套平层单位已售出90%,仅余14套,顶层复式正在洽谈团购。
项目写字间部分正积蓄力量,尚未对外发售。
底层商铺集团整层购买可能性较大。
5.3书香门第
项目类型
单体28高层住宅
发展商
武汉天瑞实业集团有限公司/武汉美好愿景房地产开发有限公司
代理商
武汉新鸿基置业有限公司
地理位置
武昌洪山区珞狮路80号,毗邻省歌舞剧院
交通状况
便利
工程进度
002年8月封顶2003年3月28日交房
建筑面积
30000多平方米
占地面积
7.5亩,约5000平方米
容积率
6.0以上
绿化率
设空中庭院
实用率
85%
配套设施
园林景观、健康走廊、餐厅、儿童乐团、酒吧、阅览室、健身房
建筑风格
蝶式建筑,户型,采光,通风均较好
档次
中档
层数
28层
付款方式
1、一次性付款2、八成三十年按揭3、分期付款
售价
最高
3300元/M2
最低
2300元/M2
均价
2800元/M2
主
力
户
型
情
况
户型
推出货量
售出货量
售出率
二室一厅一卫(90.02M2)
50
三室二厅二卫(125M2)
50
四室二厅二卫(178.37M2)
50
三室二厅二卫(148.64M2)
50
管理费
1.2元/M2/月,管理公司为美好愿景物管,其北京、长沙的物管由戴德梁行出任顾问
目标客户
武大教师,中科院科研人士,电子科技一条街私营老板,高级白领,有武大情结的知识分子
主力卖点
是是是是武大人文环境
广告诉求
“健康多一点,生活好一点”“书香门第,金榜题名”
优势:
1.邻近武汉大学大门,有浓郁的高校文化氛围。
2.周边配套较为成熟,交通比较方便。
3.发展商美好愿景在武汉开发多个楼盘,有一定号召力。
劣势:
每层八户,易互相干扰。
类比总评:
该项目其外立面形象鲜明,大气典雅,成为珞狮北路的标志性建筑,并以其邻近武汉大学的优势,从命名包装方面直接打出高校文化牌,对准来自武大的客户群,市场反应很好。
其继承了“美好愿景”项目的一贯特征,户型设计合理,高层景观尤佳,以低价(2800元/M2均价)优质切入市场,定位准确。
开盘半年(2002年9月)就已经售罄。
5.4电脑大世界
开发商
武汉洪港置业发展有限公司
代理商
武汉新鸿泰房地产代理有限公司
施工单位
不详
物业管理
洪港物业
开盘时间
不详
建筑用途
商铺、写字楼
总栋数
1
建筑高度
19层
总建面
3720㎡
面积分布
37㎡-237㎡(写字楼)
销售价格
4300元/平方米·均价
租金水平
100㎡以下:
40(租金)+5(物业管理费)元/平方米
100㎡以上:
35(租金)+3(物业管理费)元/平方米
销售率
70%
地址
武汉市洪山区珞瑜路39号
类比总评:
武汉电脑大世界地处东湖高新技术开发区科技一条街的中心--珞瑜路与广八路交汇处,周边高等院校、科研机构林立,云集众多电脑外设商家,是华中地区最大的电脑散件整机集散地,并辐射全国。
其长久以来积累了旺盛的人气,售价及租金水平在珞瑜路沿线处于一个较高水平。
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