通辽市物业管理办法.docx

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通辽市物业管理办法

各旗县市区人民政府，通辽经济开发区管委会，市政府各委办局：

　　现将《通辽市物业管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　二OO六年二月二十六日

　　通辽市物业管理办法

　　第一章总则

　　第一条为规范通辽市物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《国务院物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等法律、法规的有关规定，结合通辽市实际，制定本办法。

　　第二条在通辽市行政区域内从事物业管理及其相关活动适用本办法。

　　第三条通辽市人民政府建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

　　旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

建设、规划、财政、环保、工商、物价、公安、税务、民政、街道办事处、广播电视、质量技术监督、水务等行政管理部门和通讯、电力、消防等单位按照各自职责，依法做好物业管理有关工作。

　　第四条各旗县市区人民政府应当加强对物业管理行业的管理，引导建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，促进物业管理行业健康发展。

　　第二章业主及业主大会

　　第五条房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》有关规定执行。

　　第六条物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

　　物业使用人违反本办法和业主公约规定，有关业主应当承担连带责任。

　　第七条一个物业管理区域内成立一个业主大会。

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

　　业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依照法律、法规和业主大会议事规则的规定履行职责。

　　第八条各旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门应当按照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定物业管理区域。

　　配套设施不全，不具备物业管理条件的物业区域，由各旗县市区人民政府组织治理，按照政府、建设单位、居民合理负担的原则创造条件，逐步实行物业管理。

　　第九条在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过二年的，可以筹备成立业主大会。

　　第十条业主大会筹备组由物业所在地街道办事处及居民委员会负责组织成立，但必须在物业所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门指导下。

由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）、物业所在地居民委员会组成业主大会筹备组，具体负责业主大会筹备工作。

　　筹备组中的业主代表由物业管理区域内全体业主在规定时间内推荐产生。

　　筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第十一条筹备组自组成之日起三十日内在物业所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门指导下，由物业所在地街道办事处及居民委员会负责组织召开业主大会会议，并通过业主公约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会和制定物业管理用房使用方案。

业主委员会纳入社区人民调解、治安保卫、公共卫生、公共事务、公益事业等委员会管理。

　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十二条业主在业主大会会议上的投票权按《内蒙古自治区物业管理条例》的标准确定。

　　第十三条业主大会履行下列职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

　　（三）选聘、解聘物业管理企业；

　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（六）制定物业管理用房使用方案；

　　（七）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第十四条业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式；但必须有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。

　　业主必须参加业主大会会议。

因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。

　　第十五条业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　第十六条物业管理区域内业主人数较多的，可以按幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。

凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

　　第十七条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。

　　有下列情形之一的，由物业所在地街道办事处及居民委员会及时组织召开业主大会临时会议：

（一）百分之二十以上的业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其它情况。

　　第十八条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）定期向业主宣传有关物业管理的法律法规；

（二）报告物业管理的实施情况；

　　（三）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

　　（五）监督业主公约的实施；

　　（六）业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会的人数由业主大会根据实际情况按照三人至九人的单数确定。

　　业主委员会在业主委员会委员中推选产生主任一人，副主任一人至二人。

　　业主委员会委员不得在本物业管理区域内的物业管理企业中兼职。

　　业主委员会自选举产生之日起三十日内，由所在街道办事处及居民委员会向旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门备案。

　　第十九条业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具备高中以上（含高中）文化程度，具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守有关法律、法规；

　　（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

　　（五）具有一定组织能力；

　　（六）具备必要工作时间。

　　第二十条经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。

　　第二十一条业主委员会会议必须有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意。

　　业主委员会的决定必须以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第二十二条业主委员会要协助物业管理企业，督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。

　　第二十三条业主委员会任期届满两个月前，由物业所在地街道办事处及居民委员会召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，建设、房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。

　　原业主委员会在其任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续，必须在街道办事处及居民委员会监督下进行交接。

　　第二十四条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

　　（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

　　（四）有犯罪行为的；

　　（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

　　（六）拒不履行业主义务的；

　　（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　第二十五条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会在旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门和街道办事处或者苏木乡级人民政府的指导监督下，做好业主共同财产清算和档案资料的移交工作。

　　第二十六条业主大会、业主委员会、物业企业要配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会要积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导、监督和管理。

　　业主委员会作出的决定，要告知居民委员会，并听取居民委员会的建议。

　　第二十七条住宅物业的业主大会和业主委员会开展工作的办公经费和业主委员会成员的劳务费列入物业所在地旗县市区人民政府的财政预算。

　　非住宅物业的业主大会和业主委员会开展工作的办公经费和业主委员会成员的劳务费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定；经费的使用情况要定期以书面形式在物业区域内公告，接受业主监督。

　　第二十八条业主委员会凭旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门的备案证明，依照有关法律、法规的规定刻制印章。

　　第二十九条物业转让后，原业主在办理转让手续三十日内通知居民委员会、业主委员会和物业管理企业。

　　第三章前期物业管理

　　第三十条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由物业所在地街道办事处及居民委员会负责代为选聘物业企业，并参照国家或者自治区制定的前期物业服务合同示范文本签订前期物业服务合同，但必须经物业所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门审查后方可生效。

　　第三十一条建设单位在销售物业之前，要会同物业所在地街道办事处及居民委员会制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。

　　建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第三十二条建设单位在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

　　第三十三条自治区提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　住宅物业必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的，经物业所在地的旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第三十四条前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　街道办事处及居民委员会是前期物业管理招投标的招标人。

　　招标人采取公开招标方式的，必须在公共媒体和国家及自治区和通辽市指定的网站上发布招标公告。

　　招标公告要载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

　　招标人采取邀请招标方式的，要向三个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书要包含本条第四款规定的事项。

　　招投标所需要的费用由建设单位承担。

　　第三十五条招标人在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，提交以下材料报物业项目所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门备案：

（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

（二）招标公告或者投标邀请书；

　　（三）招标文件；

　　（四）法律、法规规定的其他材料。

　　第三十六条通过招投标方式选聘物业管理企业的，招标人要按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：

（一）新建现售商品房项目在现售前三十日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

　　（三）非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成。

　　第三十七条建设单位与物业买受人签订《商品房买卖合同》时必须向业主提交物业所在地街道办事处及居民委员与物业企业签订的《前期物业服务合同》。

　　第三十八条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　第三十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位必须向物业所在地街道办事处移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）物业管理所必须的其他资料。

　　否则不予进行物业验收。

　　街道办事处要对所辖区域内居民的居住物业的竣工验收资料、技术资料、质量保修文件、使用说明文件和物业管理所必需的其他资料进行收集、登记、整理、编制检索工具。

建立档案保管、利用制度。

档案实行集中统一管理。

　　第四十条前期物业服务合同可以约定期限。

期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；期限已满，业主大会尚未成立的，原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业管理企业的服务不满意的，街道办事处及居民委员会必须先组织召开业主大会，选举产生业主委员会后协助业主委员会通过招投标的方式重新选聘具有相应资质的物业管理企业。

但必须经物业所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门审查后方可生效。

　　第四十一条物业管理企业承接物业时，必须对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

　　第四十二条建设单位按照规划规定，以不低于其开发建设规模千分之三的标准在物业管理区域内配置物业管理用房，不足50m2的要补足50平方米，并依法进行所有权登记备案，所需费用由建设单位承担。

物业管理用房包括业主委员会、物业管理企业、社区的办公用房和经营用房。

　　物业管理用房必须作为房地产开发项目综合验收中物业管理落实情况的内容，否则不予进行物业验收。

　　第四章物业管理服务

　　第四十三条从事物业管理活动的企业依法向旗县市区工商行政管理部门办理注册登记手续，领取企业法人营业执照。

　　物业管理企业自领取企业法人营业执照之日起三十日内，向旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门申请核定资质等级。

物业管理企业资质管理办法由自治区人民政府建设行政主管部门制定。

　　物业管理企业在核定的资质等级范围内从事物业管理活动；未领取资质等级证书的不得从事物业管理活动。

　　从事物业管理的人员要按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　外埠物业管理企业进入通辽市从事物业管理活动的，持资质等级证书和有关证件到项目所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门备案。

　　第四十四条物业管理企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

　　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，依法承担相应的法律责任。

　　第四十五条物业管理企业承接物业时，与业主委员会办理物业验收手续。

　　但必须在街道办事处及居民委员会的监督下进行验收。

　　第四十六条物业管理用房的所有权依法属于业主。

未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

　　第四十七条物业服务合同终止时，物业管理企业必须将物业管理用房交还给业主委员会，但必须在街道办事处及居民委员会的监督下进行交接。

　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间做好交接工作，但必须在街道办事处及居民委员会的监督下进行交接。

　　第四十八条物业管理企业享有下列权利：

（一）依照物业服务合同和管理制度对物业实行管理；

（二）依照物业服务合同的约定收取物业服务费用；

　　（三）可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；

　　（四）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

　　第四十九条物业管理企业应当履行下列义务：

（一）履行物业服务合同，执行物业管理行业规范和技术标准，依法经营；

（二）根据有关法律、法规和物业服务合同，结合实际情况，起草物业管理制度；

　　（三）接受业主和业主委员会及居民委员会的监督；

　　（四）接受有关行政管理部门和相关单位的监督管理；

　　（五）定期公布物业服务费用和代管资金的使用情况；

　　（六）妥善保管物业有关资料；

　　（七）发现违反治安、环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，要及时制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；

　　（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　第五十条业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业参照国家或者自治区制定的物业服务合同示范文本订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同包括下列内容：

（一）当事人和物业的基本情况；

（二）物业管理事项；

　　（三）物业服务质量；

　　（四）物业服务费用及其收缴方式；

　　（五）双方的权利义务；

　　（六）专项维修资金的管理与使用方式；

　　（七）物业管理用房的使用与维护；

　　（八）合同期限、合同终止和解除的约定；

　　（九）违约责任及解决纠纷的途径；

　　（十）双方约定的其他事项。

　　第五十一条物业管理事项一般包括下列内容：

（一）物业共用部位的维护和管理；

（二）物业共用设施设备及其运行的维修和管理；

　　（三）物业管理区域内公共环境卫生和绿化管理；

　　（四）物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理事项的服务；

　　（五）物业装饰装修管理服务；

　　（六）物业档案资料的管理；

　　（七）其他管理事项。

　　第五十二条物业服务收费要遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照自治区的有关规定，在物业服务合同中约定。

　　物业管理企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

　　第五十三条业主根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主与物业使用人确定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　第五十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、排污、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　任何单位不得强制物业管理企业代收前款费用，也不得因物业管理企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。

　　第五十五条物业管理企业要协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，要及时向有关部门报告，协助做好救助工作。

　　物业管理企业雇请保安人员的，要遵守国家有关规定。

保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　第五十六条旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门要及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业等当事人在物业管理活动中的投诉。

　　旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门受理投诉后，要进行调查处理，并自受理投诉之日起十五日内答复投诉人。

　　投诉内容涉及第三条第二款行政管理部门职责范围的，受理部门自受理之日起五日内移送有关行政管理部门，并书面通知投诉人。

　　第五章物业的使用与维护

　　第五十七条物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌；

（二）改变按照规划建设的公共建筑和共用设施设备的用途；

　　（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；

　　（四）占用、损坏或者擅自移动物业的共用部位和共用设施设备；

　　（五）违章搭建；

　　（六）擅自设置摊点和集贸市场；

　　（七）随意倾倒垃圾、杂物，侵占和毁坏绿地；

　　（八）擅自在建筑物屋顶、外墙面上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画，安装防盗窗网突出墙体的；

　　（九）擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽；

　　（十）违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品，排放有毒气体和废弃物，发出超过规定标准的噪音；

　　（十一）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

　　（十二）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

　　第五十八条物业管理区域内保修期已满，但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，在进行共用部位、共用设施设备维修时所需费用由建设单位按物业的建筑面积承担。

　　第五十九条物业管理区域内的供水相关管线和设施设备（二次加压供水），维修、养护由供水单位负责。

　　二次加压供水属供水的附属设施其运行费用由供水单位承担（不包括高层建筑）。

　　物业管理区域内的二次加压供水单位，必须建立水质管理制度。

定期由有卫生行政许可的单位对水质进行常规检测，并对各类储水设施清洗消毒，每半年不得少于一次。

所需费用由供水单位承担。

　　物业管理区域内的供电相关管线和设施（包括箱式变压器）设备的维修、养护由供电单位负责。

　　物业管理区域内供用热相关管线和设施设备（包括换热站）的维修、养护、运行由供热单位负责。

　　物业管理区域内的供气相关管线和设施设备的维修、养护管理，由供气单位负责。

　　物业管理区域内的通讯相关管线和设施设备的维修、养护管理，由通讯单位负责。

　　物业管理区域内的有线电视相关管线和设施设备的维修、养护管理，由有线电视单位负责。

　　物业管理区域内的生活垃圾收集、清运、处理的相关费用由环卫部门负责。

　　物业管理区域内排污相关管线的维修、养护由排污处理单位负责。

　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第六十条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家的有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属业主所有，应当按幢设账、专户存储、核算到户，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金的收取、管理和使用，按照国家和自治区的有关规定执行。

　　第六章法律责任

　　第六十一条违反本办法的规定，住宅物业未按第三十条方式选聘物业管理企业的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处5万以上10万元以下的罚款；未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万以上5万元以下的罚款。

　　第六十二条违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　第六十三条违反本办法的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十四条物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，依法承担相应的法律责任。

　　第六十五条违反本办法的规定，挪用专