易居XXXX年房地产市场年报.docx
- 文档编号:8690707
- 上传时间:2023-02-01
- 格式:DOCX
- 页数:29
- 大小:90.92KB
易居XXXX年房地产市场年报.docx
《易居XXXX年房地产市场年报.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《易居XXXX年房地产市场年报.docx(29页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
易居XXXX年房地产市场年报
济南市2012年房地产市场年报
备注:
统计时间截止至2012年12月15日;统计区域为历下区、市中区、槐荫区、历城区、天桥区、长清区、高新区,不含章丘市、济阳、商河、平阴。
土地篇
一、土地市场综述
2012年济南土地市场供需两旺,平稳健康发展,成交量更是攀至历年高峰,供求基本持平。
一、土地供应
1、供应总量:
截至2012年11月2日,本年度济南市经营性用地挂牌结束,累计出让土地115幅,供地面积633万平方米,2012年供地计划基本完成。
其中城镇住宅用地61幅,供应面积为430万平方米;商业用地51幅,供应面积为160万平方米;殡葬用地3幅,供应面积为43万平方米。
2、土地属性:
2012年济南商业用地供应量增速明显。
本年度商业用地供应量为160万平方米,占比达25.3%,同比增长20%;商业用地平均容积率为6.0,预计建筑面积达960万平方米。
短期来看,未来2-3年内济南商业地产或将进入快速发展期,中长期则存在一定风险。
3、供应区域:
2012年土地供应集中分布在历下区和槐荫区,供应量分别为226万平方米和222万平方米,占全市供应总量的71%。
历下区以住宅用地为主,化纤厂路和旅游路板块为主力支撑;槐荫区则以商服用地为主,仅西客站板块供应商业用地36幅,供应面积达118万平方米。
4、容积率:
2012年济南商住用地规划容积率呈上升趋势。
商业用地平均容积率达6.0,住宅用地平均容积率为2.95。
容积率低于2的住宅用地仅有12幅,主要分布在历下区奥体中心板块。
目前,在土地资源日益稀缺的情况下,未来城市将不断“长高”。
二、土地成交
1、成交量:
2012年济南土地市场经营性用地成交量达623万平方米,达到近几年的峰值。
2012年房地产市场回暖,土地市场随之升温,成交111幅,623万平方米,环比增加21%,预计建筑面积2160万平方米,环比增加30%。
2、流拍率低:
2012年土地市场成交2012年市场持续回暖,土地市场走出低迷局面,全年仅有1宗土地撤牌,3宗土地流拍,流拍情况明显好转。
不难看出企业对于济南市场持相对乐观的态度。
表12010—2012年济南土地撤牌、流拍明细
时间
流拍幅数
流拍面积(万㎡)
2010年
9
75.9
2011年
13
79.2
2012年
4
10.3
数据来源:
克而瑞
3、成交属性:
从2012年成交土地属性来看,住宅用地仍是绝对主力,商业用地占比不断攀升。
其中,住宅用地共成交58幅,成交面积421万平方米,占比达68%;商业用地共成交50幅,成交面积159万平方米,同比增幅达59%。
4、成交区域:
2012年历下区、槐荫区表现突出,占全市土地成交量的71%。
历下区作为传统的核心区域仍有大量住宅用地成交,其中不乏优质地块;槐荫区土地成交量正逐年增加,吸引的众多开发企业入驻,如恒大、绿地、金科等,未来槐荫区将进入由大型企业带动的快速发展阶段。
5、土地价格:
2012年土地单价继续呈上扬态势。
本年度经营性用地土地单价为5193元/平方米,环比增长13%。
原因有二,一是今年商业用地成交量较大,地价相对较高;二是槐荫区西客站片区住宅用地成交价格较往年有明显增长,两方面因素对于整体市场有了一定的抬升作用。
6、溢价率:
虽然2012年土地市场多以底价成交,但仍有“优质”地块备受热捧,成交价格屡创新高,地王频现。
有多宗土地区位优势明显,溢价率较高,如农科院地块溢价率高达75%。
5、土地规模:
2012年土地单幅供应规模以10万方米以上为主,共22幅,供应量为312.6万平方米,占全市供应总量的49%。
其次为5-10万平方米规模的土地供应量也较大,供应面积为127万平方米,占全市供应量的20%。
表22012年溢价率较高土地成交情况
宗地名称
宗地面积(万㎡)
容积率
成交价格(亿元)
每亩地价(万元/亩)
楼板价(元/㎡)
受让方
历下区花园路以南、化纤厂路以东地块(2012-G036)
7.2
3.45
5.4
550
3301
山东莱钢建设置业有限公司
历城区桑园路以南、电建路以西(2012-G103)
18.1
3.8
16.1
595
3430
南海置富发展有限公司
历下区花园路以南、化纤厂路以东(2012-G114)
19.1
3.6
15.8
550
2179
济南万科房地产开发有限公司
数据来源:
克而瑞
7、楼板价:
2012年济南经营性用地平均楼板价走势平稳。
本年度土地平均楼板价为1497元/平方米,环比增幅仅为4.2%。
2009年土地市场楼板价达到峰值,执行限购政策之后,企业拿地谨慎,楼板价开始回落并保持在稳定的水平。
8、热点板块之西客站2012年西客站板块成交54宗经营性用地,成交面积为218万平方米,占全市成交量的35%(今年成交量占全市的比例)。
西客站作为政府着力打造的泉城“新名片”,众多国内大型企业纷纷入驻,共同为西部的发展献策献力。
表32012年大型企业西客站拿地情况表
拿地企业
住宅用地(万㎡)
商业用地(万㎡)
拿地金额(亿元)
规划项目
绿地地产
8.5
4.7
8.7
绿地中央广场(资料图库)
金科地产
22.2
4.8
18.6
金科世界城
恒大地产
16.1
14.9
21
恒大雅苑/恒大双子塔
西城投资
24.1
86.3
70.1
——
9、热点板块之化纤厂路2012年化纤厂路地块以高地价、高溢价率惹人关注,同样成为热点板块。
今年化纤厂路共成交3宗土地,成交总价高达34.5亿元,平均楼板价为2915元/㎡。
该板块位于占据明显的区位优势,因此备受各大开发商认可和关注。
表42012年化纤厂路板块土地成交明细
宗地名称
宗地面积(万㎡)
容积率
成交价格(亿元)
每亩地价(万元/亩)
楼板价(元/㎡)
受让方
历下区花园路以南、化纤厂路以东地块(2012-G036)
7.2
3.45
15.8
550
3301
山东莱钢建设置业有限公司
历下区花园路以南、化纤厂路以东地块(2012-G070)
11.2
3.7
12.1
717
2990
山东保利嘉园置业有限公司
历城区华能路北侧、化纤厂路以西(2012-G113)
2.1
3.7
1.2
380
2280
济南恒川房地产发展有限公司
历下区花园路以南、化纤厂路以东(2012-G114)
19.1
3.6
5.4
501
2179
济南万科房地产开发有限公司
数据来源:
克而瑞
10、排行榜2012年土地成交总价、楼板价不断刷新,市场回暖迹象明显。
在成交总价TOP10中南益地产、万科地产、恒大地产分别以16.1亿、15.8亿、13.9亿位列三甲;在楼板价TOP10中恒大地产、惠喜德、旧投分别以4500元/㎡、3705元/㎡、3569元/㎡跻身前三名。
表52012年土地成交总价TOP10
排名
宗地名称
受让方
宗地面积(万㎡)
成交总价(亿元)
每亩地价(万元/亩)
楼板价(元/㎡)
1
历城区桑园路以南、电建路以西(2012-G103)
南海置富发展有限公司
18.1
16.1
595
3430
2
历下区花园路以南、化纤厂路以东(2012-G114)
济南万科房地产开发有限公司
19.1
15.8
550
3301
3
原省体育训练中心A地块(2012-G011)
济南恒大翡翠华庭置业有限公司
10.4
14.0
900
4500
4
历下区花园路以南、化纤厂路以东地块(2012-G070)
山东保利嘉园置业有限公司
11.2
12.1
718
2991
5
西客站核心区体育公园东侧地块A地块(2012-G010)
济南恒大城(资料图库)西置业有限公司
10.9
7.9
483
1035
6
历下区旅游路北侧(奥体东侧2-1号地块)2012-G038
济南市城市建设投资集团有限公司
18.2
7.8
285
1474
7
西客站片区安置一区南侧八-2地块(2012-G009)
济南恒大西区置业有限公司
10.9
6.8
420
2250
8
历下区旅游路以南,龙洞路以西(西蒋峪C地块)(2012-G014)
济南市城市建设投资有限公司
17.1
6.8
265
2650
9
历下区旅游路以南,龙洞路以西(西蒋峪B地块)(2012-G013)
济南城市建设投资有限公司
15.5
6.6
285
2137
10
西客站片区腊山河西路以西,聊城路以北地块(2012-G019)
济南西城投资开发集团有限公司
9.8
6.3
430
2150
表62012年土地成交楼板价TOP10
排名
宗地名称
受让方
宗地面积(万㎡)
楼板价(元/㎡)
每亩地价(万元/亩)
成交总价(亿元)
1
原省体育训练中心A地块(2012-G011)
济南恒大翡翠华庭置业有限公司
10.4
4500
900
13.99
2
历下区姚家镇下井村地块(2012-G023)
山东惠喜德置业发展有限公司
0.1
3705
291
0.02
3
槐荫区经七路以南,纬七路以西地块(2012-G003)
济南旧城开发投资集团有限公司
1.2
3569
440
0.00
4
历城区桑园路以南、电建路以西(2012-G103)
南海置富发展有限公司
18.1
3430
595
16.10
5
历下区花园路以南、化纤厂路以东(2012-G114)
济南万科房地产开发有限公司
19.1
3301
550
10.80
6
历下区旅游路以南,龙洞路以西(三角峪地块)(2012-G016)
济南城市建设投资有限公司
19.2
3150
210
6.04
7
历下区姚家镇下井村地块(2012-G022)
山东惠喜德置业发展有限公司
0.1
3085
360
0.07
8
历下区花园路以南、化纤厂路以东地块(2012-G070)
山东保利嘉园置业有限公司
11.2
2991
718
12.10
9
历下区旅游路以南,龙洞路以西(西蒋峪D地块)(2012-G015)
济南城市建设投资有限公司
14.2
2959
217
4.63
10
兴隆片区二环南路北侧B-1地块(2012-G025)
华润置业(山东)发展有限公司
15.2
2879
230
5.25
数据来源:
克而瑞
11、品牌房企2012年品牌房企成为土地市场最大赢家。
2012年国内大型房地产企业以及济南政府投融资平台成功拿地72幅,土地面积428万平方米,占全市成交总量的69%。
大型房企资金实力雄厚,热衷于大宗土地,为大型项目的开发储备土地。
表72012年土地市场品牌房企用地表现
拿地企业
拿地幅数
拿地面积(万㎡)
拿地金额(亿元)
规划项目
城建集团
9
129.6
50
——
西城投资
28
110.4
70.1
——
恒大地产
7
42.7
36.9
恒大雅苑/恒大双子塔/恒大帝景
华润地产
2
30.2
11
华润中央公园(资料相册)
金科地产
6
27
18.6
金科世界城
上海永隆
6
24.2
9.9
——
万科地产
1
19.1
15.8
——
绿地地产
7
13.2
8.7
绿地中央广场
保利地产
2
13.2
14.2
保利中心(资料图库)/保利城(待定)
南益地产
4
18.4
16.3
——
合计
72
428
251.1
——
数据来源:
克而瑞
普通住宅篇
一、普通住宅市场综述
2012年济南市普通住宅供求量攀至历史高峰,供应量和成交量基本持平,供求关系稳定。
本年度普通住宅供应量和成交量均为473万平方米,月均供应量和成交量为41万平方米,供求关系稳定,供求比为1。
进入2012年,政策环境平稳,市场开始上行,共28个新项目开盘入市,市场活跃度高。
二、普通住宅供应走势
1、年度供应量2012年济南市普通住宅供应量达473万平方米,创历史新高。
本年度普通住宅月均供应量为41万平方米,而9、10、11月份三个月平均供应量已达到62万平方米。
今年3月份以来,市场延续上行趋势,开发商对市场持乐观态度,推出众多新项目入市,原有在售项目为了赢得市场份额,加大推案力度,促使市场整体供应量实现历史性突破。
2、供应区域2012年济南市普通住宅供应区域分布不均,历下区、槐荫区、历城区、位列前三甲,总供应量为263万平方米,占全市供应量的56%。
历下区作为传统区域,表现不俗,供应面积接近100万平方米,主要原因在于近年来历下区范围已向东扩展,今年更有9个项目开盘入市,对于供应量的增加有极大的促进作用。
3、供应面积段济南市普通住宅供应面积段趋势呈“M”形,80-100平方米和120-144平方米面积段供应量领先。
济南市场是由刚需和首次改善性需求共同支撑的,因此,许多项目为了迎合市场需求,均加大刚需户型和改善型户型供应,主要以80-100平方米二室和120-144平方米三室户型为主。
4、开盘情况2012年济南普通住宅市场供应量“四面开花,果实累累”。
截止到2012年12月15日,共有27个普通住宅项目开盘,明显好于2011年仅有17个项目开盘的市场表现。
本年度除长清区外各区均有项目开盘,尤其是历下区以9个新增项目的数量位列第一,好于市场预期。
表1——2012年济南市普通住宅新开项目数量图
时间(年)
2009年
2010年
2011年
2012年
新开盘项目(个)
16
25
17
27
数据来源:
克而瑞
5、项目品质2012年新增项目品质明显好于往年,大牌企业成为市场赢家。
本年度27个开盘项目中14家省内外知名企业共18个项目占据大半江山。
随着济南房地产市场的快速发展,获得了越来越多的知名企业的高度认可,如恒大、绿地、华润、万科等国内一线品牌企业进驻济南共谋发展。
表2——2012年济南市新开项目明细图
项目名称
所属区域
开盘时间
主力户型(㎡)
中铁·逸都国际
高新
2012-8-25
85-200
明湖·白鹭郡
高新
2012-6-30
79-132
恒大雅苑
槐荫
2012-10-28
90-145
绿地新里爱丽舍公馆(资料相册)
槐荫
2012-9-29
92-135
中建锦绣城(资料相册)
槐荫
2012-9-26
89-135
金羚·嘉和馨园二期
槐荫
2012-6-30
90-149
外海中央花园(资料图库)
槐荫
2012-4-29
80-186
凯旋新城嘉苑(资料图库)
槐荫
2012-4-15
69-120
鲁商凤凰城(资料图库)
历城
2012-11-25
80-140
银丰唐郡(资料图库)
历城
2012-11-18
88-141
百替御园华府(资料图库)
历城
2012-9-26
107-142
重汽·翡翠外滩
历城
2012-7-28
90-130
中建·凤栖第
历城
2012-6-30
88-248
黄金·山水郡(资料相册)
历下
2012-12-16
91-147
海信·龙奥九号
历下
2012-12-9
46-103
恒大帝景
历下
2012-12-2
174-320
大城小院(资料图库)
历下
2012-11-30
82-132
中国铁建·国际城
历下
2012-9-23
89-164
尚品燕园(资料图库)
历下
2012-9-16
77-122
力高国际(资料图库)
历下
2012-9-8
88-131
万科天泰金域国际(资料图库)
历下
2012-8-4
82-138
波斐历景(资料相册)
历下
2012-6-7
80-167
华润·中央公园
市中
2012-11-25
85-165
和信城市广场
天桥
2012-12-15
45-75
映月清水湾(资料相册)
天桥
2012-8-18
94-104
幸福逸居(资料相册)
天桥
2012-8-5
42-68
绿地滨河国际城一期
天桥
2012-2-26
73-170
数据来源:
克而瑞
6、潜在供应济南商品住宅市场供应量充足,市场进入快速膨胀期。
根据监测的市场活跃度较高的60个项目计算,目前市场未售存量为288万平方米,未推存量为2202万平方米,按今年市场常态,月均去化43万平方米,年均去化473万平方米计算,仍需4.3年去化时间。
7、区域潜在供应分布历下区、市中区、槐荫区未来仍然是主力供应区域,继续领跑市场。
从各区域存量来看,历下区由于在售项目最多,导致存量较大,而市中区则是由于多个百万大盘共同支撑,导致区域存量大;槐荫区为城市新区,多个项目刚刚入市,项目后期存量较大。
其他区域存量相对较少,随着城市的建设发展,预计高新区、长清区的供应量会慢慢增加,提高区域供应的均衡性。
表3——2012年济南市普通住宅存量图
存量
历下区
市中区
天桥区
历城区
槐荫区
长清区
高新区
未推存量(万㎡)
382
404
67
262
461
239
206
未售存量(万㎡)
73
33
18
55
41
45
23
数据来源:
克而瑞
8、区域深度解读济南市七大区域各有千秋——历下区:
楼盘最多,供应最分散,奥体片区、花园路沿线相对集中;市中区:
楼盘少,规模大,供应集中,中海国际社区(资料图库)、鲁能领秀城仍然主导区域市场;槐荫区、高新区:
摆脱配角地位,供应分布集中,新兴板块领衔开发;天桥区:
楼盘最少,供应有限,整体品质不高;长清区:
鲜少表现,未来可能有大型项目入市。
9、土地转化2012年成交的住宅用地未来将大量转化为有效供应,加剧楼市去化压力。
2012年成交住宅用地365万平方米,平均容积率为2.9,预计建筑面积达1058万平方米,未来2-3年内或将转化为大量项目袭向市场,届时将加剧市场去化压力。
10、主导企业大型开发企业掌握市场话语权。
无论从在售项目情况还是从企业拿地情况来看,60%的潜在供应量掌握在大型开发企业手中,大型企业以其雄厚的资金实力,丰富的开发经验牢牢掌握济南房地产市场的话语权,未来将继续引领楼市发展方向。
表4——部分企业存量及储备情况
企业
在售项目
未推存量(万㎡)
未售存量(万㎡)
土地储备(万㎡)
中海
2
110
16
——
恒大
5
242
45
43
保利
2
19
20
13
绿地
4
85
21
13
华润
1
27
4
——
万科
1
67
3.7
19
金科
0
0
0
27
鲁能
1
200
5.3
——
西城
0
0
0
110
二、普通住宅成交走势
1、成交量截至2012年12月14日济南市普通住宅成交42239套,成交面积为473万平方米,实现历史性突破,达到近几年来的高峰。
从今年月度成交走势来看,自3月份“小阳春”以来,普通住宅成交量屡创新高,月均去化量达到41万平方米,尤其是9、10、11月份,单月成交量已突破50万平方米,市场表现明显好于预期。
2、成交区域2012年普通住宅成交区域特征明显,主要集中在市中区、槐荫区、历城区、历下区,四区成交总量为340万平方米,占全市成交量的72%。
槐荫区和历城区作为传统的城市郊区,由于今年有多个优质新项目入市,后来者居上,成为本年度成交表现较为抢眼的区域。
3、成交面积段刚需继续领跑市场,80-100平方米面积段为市场绝对成交主力。
2012年80-100平方米面积段普通住宅成交量独占鳌头,成交面积为145万平方米,占全市成交量的31%。
另外部分改善性需求开始释放,120-144平方米面积段成交量比重较大,成交面积为128万平方米,占全市成交量的27%。
4、成交总价段受主力在售项目影响,普通住宅成交总价段中50-80万元总价段的产品成交量最大。
目前市场上主力在售项目多分布于城市近郊,价格相对偏低,套均总价多维持在50-80万之间,如中海国际社区、万象新天、绿地国际花都(资料图库)等项目。
5、成交单价段济南市普通住宅成交单价段走势与总价段走势基本一致,呈倒“V”字形,6000-8000元/平方米单价段成交量居高不下,达221万平方米,占全市成交量的47%。
这种走势与目前市场主力在售项目分布区域息息相关,该类项目多分布于城市近郊,土地价格相对较低,因此价格优势明显,备受众多刚需青睐,成交量较大。
6、成交价格2012年普通住宅成交价格在震荡中缓慢上行,总体走势较为平稳。
本年度普通住宅成交均价为7186元/平方米,自3月份市场回暖以来,普通住宅月度成交均价又回至7000元/平方米以上,虽然成交价格月度走势小有波动,但波幅不大,一直维持在3%以内。
7、热点板块板块热度不均,二环南路、西市场、工业北路成为市场最热板块。
抽取三个板块中10个典型项目,其成交量高达146.8万平方米,占市场成交总量的31%,其他板块均未表现的如此火热。
三个板块都位于城市近郊,大盘云集,项目的品牌价值凸显,价格有较大的吸引力,因此成为年度热点板块。
表5——2012年济南市热点板块表
热点板块
板块典型项目
成交面积(万㎡)
成交金额(亿元)
面积份额(%)
金额份额(%)
二环南路
中海国际社区、
泉景天沅、
阳光100、
鲁能领秀城
83
64.3
17.5%
18.9%
西客站板块
绿地国际花都、
绿地爱丽舍公馆、
中建锦绣城、
恒大雅苑
31.3
18.7
6.6%
5.5%
工业北路板块
恒大城、
万象新天
32.5
21.2
6.9%
6.3%
合计
累计10个项目
146.8
104.2
31%
31.7%
数据来源:
克而瑞
公寓篇
一、公寓市场综述
济南市公寓市场容量较小,尚处发展阶段。
2012年公寓市场供应面积为38.66万平方米,成交面积为19.21万平方米,供求量均有较大幅度增长,但供求比较大,供应量相对过剩。
相对于其他一线、二线城市,济南公寓市场仍有很大的发展空间。
二、供应走势
1、供应量2012年公寓总体供应量为38.66万平方米,环比大幅增长。
本年度公寓月度供应走势跌宕起伏,“峰”、“谷”频现,月均供应面积为3.22万平方米,月均供应套数为702套。
由于济南公寓市场容量小,项目少,因此公寓供应量受单个项目影响较大,如2012年6月份卓越时代广场(资料图库)项目新增供应8.87万平方米,占全年供应量的23%。
2、供应区域2012年公寓供应区域结构分布极不均匀,历下区供应量为19.2万平方米,占全市供应量的50%。
近年来,历下区奥体片区、会展中心片区有多宗商业用地供应,今年该片区的公寓项目集中面世,使历下区在全市供应区域中一枝独秀。
3、供应面积段40平方米
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 易居 XXXX 房地产市场 年报