广州市房地产市场研究报告分析.docx
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广州市房地产市场研究报告分析
广州市房地产市场
调研报告
投资管理部编制
(2012年8月)
一、城市概况
1.1地理区位
广州市是广东省省会,广东省政治、经济、科技、教育和文化的中心。
广州市地处中国大陆南方,广东省的中南部,珠江三角洲的北缘,接近珠江流域下游入海口。
其范围是东经112度57分至114度3分,北纬22度26分至23度56分。
东连惠州市、东莞市,西邻佛山市、中山市,北通清远市、韶关市,南濒南海。
由于珠江口岛屿众多,水道密布,有虎门、蕉门、洪奇门等水道出海,使广州成为中国远洋航运的优良海港和珠江流域的进出口岸。
广州又是京广、广深、广茂和广梅汕铁路的交汇点和华南民用航空交通中心,与全国各地的联系极为密切,因此,广州有中国“南大门”之称。
广州市总面积为7434.40平方千米,占全省陆地面积的4.21%。
其中,市辖10区面积3843.43平方千米。
2010年末,广州市户籍总人口为806.14万人,比上年末增加11.52万人。
其中市区人口664.29万人。
广州市空间区位图
1.2行政划分
中华人民共和国成立后,广州市的行政隶属关系和行政区划设置,有过几次较大的变动和调整。
调整后的行政区划,广州市辖越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、萝岗区10个区和从化市、增城市2个县级市。
市辖10区面积3843.43平方千米,占全市总面积的51.7%;2个县级市面积3590.97平方千米,占48.3%。
1.3人文环境
一座有2200多年悠久历史的文化名城,自秦汉以来,广州就是岭南的政治、经济、文化中心。
广州的文物古迹众多,现有国家、省、市三级文物保护单位共219个,其中全国重点文物保护单位19个,省级文物保护单位41个,市级文物保护单位159个。
广州宗教历史源远流长。
佛教、道教、伊斯兰教、天主教、基督教五大宗教俱全,广州宗教文化底蕴深厚。
至2010年末,经政府批准依法登记开放的宗教活动场所72处,还有1处外国人宗教活动临时地点。
最为特别的是在广州旧中轴线上分布了五大宗教近10间重点寺观教堂,勾勒出宗教文化与广州历史文化相互交融的独特人文景观,增添了广州历史文化名城的风采。
广州是全国著名的华侨之乡,也是全国华侨最多的大城市。
据统计,广州市有华侨华人、港澳同胞和归侨、侨港澳眷属共计352.35万人。
此外,广州的外国人士众多,近年来自非洲和中东的外籍人士急剧增加,被人称为“第三世界首都”,目前主要聚居在越秀区小北路、矿泉街道以及白云区三元里街道一带。
广州是岭南文化的中心地。
粤剧是最有代表性的地方剧,享有“南国红豆”的盛誉。
流行于粤、港、澳和东南亚等地区。
广州大部居民以讲广州话为主,少部分居民讲客家话或潮汕话,全市居民基本能讲普通话。
1.4交通情况
广州为华南最大的交通枢纽,拥有海陆空全方位畅通无阻的交通条件。
空运
广州白云机场始建于20世纪30年代,是中国大陆三大国际航空枢纽机场之一,旅客吞吐量居全国第二、世界第十九位,是我国连接世界各地的重要口岸和国际航空枢纽,在中国民用机场布局中具有举足轻重的地位。
广州新白云国际机场是国家“十五”期间重点建设项目,是国内规模最大、功能最先进、现代化程度最高的国家级枢纽机场。
飞行4F级;广州空港综合保税区正式获得国务院批复,这标志着国内面积最大的空港综合保税区正式设立。
海运
2006年港口货物吞吐量突破3亿吨,居中国沿海港口第三位,世界港口第五位;现已与世界170多个国家和地区的500多个港口有贸易往来,黄埔新港和新沙港位于广州东部、珠江的出海口,均为华南地区最大的集装箱码头。
莲花山港、南沙港、广州开发区穗港码头和增城新塘港已开通往返香港的客、货轮,花都区开通往返香港的货轮。
内河可沿东、西、北江航道沟通广东省各地和广西,与100多条河道相连接。
铁路
广州市是华南地区的铁路枢纽,铁路交通发达,拥有广州站、广州东站、广州南站、广州北站、广州西站五个客货运站,京广铁路、京九铁路、广茂铁路、广珠铁路、广深铁路、广九铁路、广梅汕铁路交汇与此,此外,武广高铁、广深港高铁、南广高铁穿境而过,西部沿海高速铁路也正在建设中。
广州地铁是广州的城市轨道交通系统,已开通了1、2、3、4、5、8号线、广佛线、APM线,6、7、9号线也正在建设中。
为打造珠三角1小时生活圈的轻轨系统也正在建设中,其中广珠轻轨的广州南至珠海北段已开通。
公路
以三道环线为系带,连接各国道,贯通广东省内98%以上的县、市、镇,并接邻近省市的公路网络。
城市快速交通骨架网:
内环路、环城高速公路、北二环高速公路、新国际机场高速公路、华南南路一期工程、广园东路、四条内环路放射线、珠二环等。
高速公路
广州为华南最大的交通枢纽。
最重要的高速公路有广清高速公路、京港澳高速(原京珠高速公路)、广惠高速、广深高速公路、广佛高速公路、广三高速公路、广肇高速公路、广梧高速公路、广贺高速公路、广河高速公路、广深沿江高速公路、广明高速公路、珠三角外环高速公路。
二、广州市宏观经济分析
2.1经济总量分析
数据来源:
广东省统计年鉴2011;广东省各市经济和社会发展统计公报
广州作为广东省的省会城市,无论是经济总量还是发展速度一直位于广东省前列,2011年,广州市的GDP总量为12303.12亿元,在全省排名第一。
2011年广东省全年GDP增速为10.0%,全国GDP增速为9.2%,广州市全年GDP增速为11.0%,虽然较上年有所放缓,但GDP增速稳定,增势好过全国和全省。
数据来源:
广州市市历年经济和社会发展统计公报
广州市GDP总量一直都保持增长,在2010年突破万亿,达到10748.28亿元,GDP总量也一直都保持有10%以上的增长速度,说明经济发展平稳,经济运行良好。
2.2产业经济分析
数据来源:
广州市市历年经济和社会发展统计公报
广州市产业结构逐年优化,第三产业产值占GDP比例不断上升,在2009年达到60%,并持续上升。
2011年,广州市一、二、三产业增加值占GDP的比重由上年的1.8:
37.2:
61.0调整为1.7:
36.8:
61.5,第三产业比重提高0.5个百分点。
三大支柱产业产值虽一直呈现增长的态势,但是受国际、国内环境影响较大,增速起伏大。
2011年,三大支柱产业受日本大地震冲击,增长放缓。
全市工业三大支柱产业完成产值7580.35亿元,同比增长11.4%,增速比全市规模以上工业平均增速低1.5个百分点。
汽车制造业完成产值3066.32亿元,同比增长3.4%;电子产品制造业完成产值2024.75亿元,同比增长11.5%;石油化工制造业完成产值2489.28亿元,同比增长23.8%,增速比全市规模以上工业平均增速高10.9个百分点。
2.3固定资产投资分析
数据来源:
广州市市历年经济和社会发展统计公报
广州市固定资产投资总额一直保持增长,但增速呈现倒U型。
在2010年亚运累积高基数的条件下,2011年基础设施建设放缓,固定资产投资增速在2010年呈现大幅度回落,2011年固定资产投资3413.58亿元,同比增长10.0%,增速低于全国(不含农户,23.8%)和全省(17.6%)平均增速,其中,房地产开发投资1306.74亿元,同比增长32.8%,占固定资产投资的38.28%。
2.4居民消费力分析
数据来源:
广州市市历年经济和社会发展统计公报
广州市社会消费品零售总额一直呈现增长的趋势,且每年保持在500亿元以上的增长额,2011年社会消费品零售总额5243.02亿元,同比增长17.1%,增速高于全省(16.3%),与全国持平。
2007年至2011年间增速有所欺负,但都保持在15%以上,消费需求依然旺盛。
数据来源:
广州市市历年经济和社会发展统计公报
广州市城乡居民储蓄存款余额连年增长,2011年突破一万亿元,但是从2008年开始,增速逐步放缓,到2011年放缓至10.4%。
数据来源:
广州市市历年经济和社会发展统计公报
2011年,广州市城市居民人均可支配收入34438元,同比增长12.3%,增速低于全国(14.1%);增长速度从2009年开始每年递增,人均可支配收入在2010年突破30000元,城镇居民人均可支配收入稳步提高。
三、广州市城市战略与规划
3.1城市发展战略
《珠三角地区改革发展规划纲要(2008-2020)》(以下简称“纲要”)对广州市的城市发展战略目标提出了明确要求:
“广州市要充分发挥省会城市的优势,增强高端要素集聚、科技创新、文化引领和综合服务功能,进一步优化功能分区和产业布局,建成珠江三角洲地区一小时城市圈的核心。
优先发展高端服务业,加快建设先进制造业基地,大力提高自主创新能力,率先建立现代产业体系。
增强文化软实力,提升城市综合竞争力,强化国家中心城市、综合性门户城市和区域文化教育中心的地位,提高辐射带动能力。
强化广州佛山同城效应,携领珠江三角洲地区打造布局合理、功能完善、联系紧密的城市群。
将广州建设成为广东宜居城乡的‘首善之区’,建成面向世界、服务全国的国际大都市”。
根据《广州城市总体发展战略规划(2010-2020)》,对未来广州市城市总体发展战略目标确定为:
以科学发展观为统领,以世界先进城市为标杆,打造综合性门户城市、南方经济中心、世界文化名城,实现国家中心城市的定位。
将广州建设成为广东宜居城乡的“首善之区”,和服务全国、面向世界的国际大都市。
3.1.1城市定位
广州的定位为:
国家中心城市--综合性门户城市、南方经济中心、世界文化名城。
●国家中心城市
构建面向国际的中心功能,扩大国际影响,带动区域融入全球化。
打造国际门户和综合交通枢纽,发展成为亚太地区政治、经济、文化交流活动中心和交通信息服务枢纽。
形成全球化进程中保持国家长远利益和核心竞争力的产业集群。
突出高端引领和辐射带动能力,携领区域一体化发展。
展示民族精神与现代文化,探索经济开放、体制改革、社会和谐和生态文明的科学发展道路。
●综合性门户城市
强化在珠三角一小时城市圈的中心地位,强化在统筹珠江东西两翼产业发展和优质生活圈建设的携领作用,强化在泛珠三角地区的集聚辐射和综合服务能力。
与周边城市优势互补、分工合作,协同发展,构建珠三角一小时城市圈的核心,成为中国参与全球发展的世界级都会区的中心城市。
●南方经济中心
建设具有广泛区域影响的国际商贸中心、物流中心、信息资讯中心和南方生产服务中心,成为现代国际城市。
●世界文化名城
充分发挥岭南文化的发源地、改革开放的策源地、国际交流活动的集聚地和国家历史文化名城的优势,弘扬历史文化,保护历史文化名城风貌,形成传统文化与现代文明交相辉映、具有高度包容性、多元化的世界文化名城。
3.1.2以广州为核心构建珠三角一小时都市圈,引领区域发展
根据《珠江三角洲城镇群协调发展规划》,珠江三角洲地区将形成“一脊三带五轴”的发展轴带体系。
强化城镇、产业的轴线拓展态势,构建由一条环珠江口湾区的区域发展“脊梁”(“一脊”)、三条东西向分布的功能拓展带(“三带”),以及五条南北向贯联的“城镇-产业”聚合轴(“五轴”)等共同组成的网络状发展轴(带)体系,以线(发展轴带)聚点(城镇和产业地区)、以点带面(都市区和城镇群),整合、优化城镇群空间结构,并形成向内陆和海外多方向强劲辐射的空间发展态势。
在珠江三角洲区域发展“脊梁”中,广州主城区是高端服务中心,广州东部地区、南沙、花都-白云等作为重要发展节点。
广州主城区同时是北部城镇拓展带核心,以及由广佛肇组成的中部都市区的核心地带。
以“快速轨道网”和“高速公路网”作为1小时都市圈的交通体系骨架,实现1小时城市圈和经济圈
以广州为中心的珠三角交通时空圈
“快速轨道网”主要解决城际的公共交通,“高速公路网”着重于私人轿车交通和货运,二者相辅相成,形成一个快速干道网络,能较好地解决都市圈内部城市间的连通,实现1小时轨道网和3小时高速网的都市圈目标。
结合轨道网进一步完善各类基础设施网络。
以“区域共享”和“珠三角同城化”理念为发展导向,以“双港双高”(以世界级的空港、海港为龙头,以内外衔接的高速铁路、高速公路网络为支撑)为核心建设开放的现代综合交通运输体系,一小时都市圈将以世界级的白云机场、南沙港、铁路新客站三大枢纽为龙头,推进珠三角综合运输体系,特别是城际铁路网络的建设(公共交通)和高速公路网络(私人交通和货运交通)的优化改善,实现广州与珠三角地区和邻近城市60分钟互达;广州中心城区至珠三角任何一个地级市不超过90分钟。
打造以广州为中心的2小时全省轨道交通出行圈;构筑辐射省内所有地级市的高速公路网络,实现广州市区至广东省任一地级市以及泛珠三角任一省会城市,均有高速公路直达。
(1)建设“一环、七射、三联络”的城际轨道交通网络
规划以广州为中心的“一环、七射、三联络”的城际线路(城际轨道交通线在广州境内长度约326公里)。
●一环:
广佛环线-广莞惠-穗莞深;
●七放射:
广清城际、广佛肇城际、广佛江珠城际、广珠城际、穗莞深城际、广莞惠城际和广惠城际;
●三联络:
广佛城际、肇顺南城际和中南莞城际。
(2)建设“两环十五射”的高速公路主干网
区域高速公路网络结构示意图
构建以广州、佛山主城区为核心,覆盖珠三角,辐射华南地区的“两环八主七次”的环型放射状的高速公路网络。
构筑以广州为中心的区域高速公路格局,成为华南地区高速公路网络中心、公路客货运输枢纽;加强机场、港口、铁路枢纽与高速公路的联系,强化高速公路、公路与城市道路的衔接,构筑一体化综合运输网络;实现广州至广东省任一地级市、广州至泛珠三角地区任一省会城市的高速公路直达,广州中心城区高速公路至广佛莞主要地区不超过一小时,至珠三角任何一个地级市不超过90分钟。
●两条环线
珠二环高速-广明高速、珠三环高速-中江高速。
●十五条放射线
主干高速路:
京珠高速、广深高速、广深沿江高速、广珠东线高速、广珠西线高速、广佛高速、新广肇-二广高速
一般高速路:
广清高速、机场高速-广州至乐昌高速、大广高速、广河高速、广江高速公路、广明-江罗高速、广三-广梧高速、广惠高速。
3.2城市规划战略
2009年,按照“继承、发展、创新、提升”的原则,结合新的发展背景与形势,制定了新时期的城市规划战略目标:
强调区域视角,主动谋划、不断加强区域服务职能,建设国际城市与国家中心城市,带动区域参与全球产业分工;建设公共管理与服务、产业、生态、交通等中心职能,凸显广东省省会和珠三角核心城市地位;推进广佛同城化,为区域协调发展提供示范。
继续推进“南拓、北优、东进、西联”战略,同步实施“中调”,构建层级分明、职能明确的城镇体系,完善城市功能,优化形成舒展的紧凑型多中心网络型空间结构;识别重要的空间战略要点;提出从外延拓展战略向内涵提升战略转移,明确从“拓展”走向“优化提升”的城市总体发展战略。
3.2.1人口规模
2000年战略规划提出广州市域适宜的总人口约1200-1500万人。
根据研究,在确保水资源和土地资源基本满足人口增长需求的前提下,保持经济持续平稳增速的前提下,广州市2020年城乡总人口适宜规模在约为1300万人。
与《广东省城镇体系规划》相衔接,规划2020年广州市常住人口规模为1280万人,其中城镇人口约1170万人,农村人口约130万人。
3.2.2用地规模
协调《广州市土地利用总体规划大纲(2006-2020)》,在保障重点建设项目和基础设施建设用地的前提下,采取有效措施,严格控制建设用地规模。
规划2020年广州市城乡建设用地规模控制在1772平方公里以内。
3.2.3城镇体系
构建由主城区-副城区-卫星城-小城镇形成的组团发展、相互协调的市域城镇体系。
●主城区
主城区一个,是市域政治、经济、文化、科教、综合服务中心。
●副城区
副城区六个,包括番禺、黄埔-萝岗两个副中心,空港新城、南沙滨海新城,荔城、街口两个片区中心,具有较强综合服务功能。
●卫星城
卫星城是位于主城区和副城区外围,专项功能鲜明、相对独立,有一定辐射能力的重点城镇。
●小城镇
小城镇是城镇人口规模小于15万的中心镇和一般建制镇,产业具有一定特色,是吸引农村人口向城镇集中,带动乡村发展的前沿城镇。
市域城镇空间体系构成
类别
数量
名称及范围
主城区
1
主城区(荔湾、越秀、天河、海珠、白云白云五线及流溪河以南)
副城区
6
番禺副中心
黄埔-萝岗副中心
空港新城
南沙滨海新城
增城片区中心
从化片区中心
卫星城
2
知识城(九龙)、新塘
小城镇
25
太平、鳌头、良口(中心镇)、吕田、温泉;
狮岭、炭步、梯面、花山、花东、赤坭;
大岗、化龙、榄核;
江高、太和(中心镇)、钟落潭(中心镇)、人和;
石滩、中新、派潭、正果、小楼;
万顷沙、横沥;
3.2.4片区划分
2000年战略规划将市域划定为五大片区:
都会区、花都片区、番禺片区、增城片区和从化片区。
实施“八字方针“空间战略以来,空间格局拉开,初步形成了功能较明确的五大片区。
考虑到发展战略转型,行政区划调整,功能与布局的相互关联,对片区划分做了进一步优化完善,片区划分如下:
全市市域范围划分为主城区、东部片区、番禺片区、南沙片区、北部片区、增城分区和从化片区等七个片区。
⏹主城区:
包括荔湾、越秀、天河、海珠、白云白云五线及流溪河以南。
主要功能是广东省行政管理中心,珠江三角洲世界级城镇群的高端生产性服务业中心,包括商务会展、商贸、金融中心、华南科教文化中心。
城市主要人口居住地、历史文化名城核心区。
2020年,主城区总人口525万,建设用地规模控制在371平方公里。
⏹东部片区:
包括黄埔、萝岗以及增城新塘镇。
为区域港口,珠江三角洲现代物流中心,先进制造业基地和技术创新中心,历史文化旅游基地、配套产业的居住城区。
2020年,东部片区总人口143万,建设用地规模控制在257平方公里。
⏹番禺片区:
即为番禺区。
铁路客运交通枢纽,商贸、旅游综合服务中心、高等教育基地、重型装备制造业基地之一,承接主城区人口疏解的居住城区。
2020年,番禺片区总人口204万,建设用地规模控制在284平方公里。
⏹南沙片区:
南沙区。
国际枢纽港口、临港工业集聚区、现代农业示范区、配套服务完备的宜居滨海新城。
2020年,南沙片区总人口55.5万,建设用地规模控制在124平方公里。
⏹北部片区:
包括花都区和白云区北部。
区域航空枢纽、临空型先进制造业基地、国际物流服务中心、特色农业示范区和生态宜居城区。
2020年,北部片区总人口177万,建设用地规模控制在374平方公里。
⏹增城片区:
增城市除新塘以外的其他地区。
特色生态农业示范区、现代制造业基地、区域生态旅游基地。
。
2020年,增城片区总人口98万,建设用地规模控制在188平方公里。
⏹从化片区:
从化市域。
特色生态农业示范区、区域生态旅游基地、水源涵养地
2020年,从化片区总人口96万,建设用地规模控制在170平方公里。
3.2.5交通体系
⏹总体目标
(1)城市空间外延增长中,应在“双快”复合走廊系统的支撑下构建多中心、组团式发展的空间扩展结构
在市域层级布置长距离市域快速轨道、市郊铁路、BRT以及高快速路联系。
在片区层级布置中长距离大运量快速公交系统、城市快速路联系,并与外围高速公路系统接驳。
(2)城市空间优化与提升调整中,应在“双快+双缓”交通组合系统的支撑下构建差异化功能布局城区
在片区层级布置组织型的功能差异化的跨组团的中短距离交通联系。
重点借助组团中心之间预留的快速公共交通通道,并依托轨道交通枢纽,构建常规公交线路及慢行等为补充的多模式公交服务体系。
⏹交通系统支撑串珠式发展城市空间结构
大力构筑一个畅顺通达、运行高效的道路网络系统,实现广州市任意两个相邻副中心之间均有高快速路直接连接,所有中心镇均有高快速路通过。
具体目标:
打造市域“102060”机动车交通时空圈,即保证机动车在广州市域范围的各重点发展区、重要节点进入高快速路网络系统不超过10分钟,由任何一点进入高快速路网络系统不超过20分钟,中心城区至市域任何地区不超过60分钟。
高速公路网主要包括“两环四廊”,串联了主要对外交通枢纽、工业、仓储物流等功能组团,承担城市主要对外交通功能与城际间高速联系功能。
同时充分发挥综合交通枢纽对区域客流、货流的集散功能。
高速公路在市域内同时承担了城市快速交通的功能,与城市快速路共同构成城市快速交通系统。
两环指1号环线和2号环线
四廊指以京珠为主的北向走廊、以广深、广惠为主的东向走廊、以京珠为主的南向走廊和以广三、广佛为主的向西走廊。
快速路网主要包括“四环四廊”,串联了主中心与各片区公共中心,承担市域范围内各功能分区、功能组团之间的联系功能。
四环指内环、新外环和两个高速公路环线
四廊指以京珠为主、新广从为辅的广从廊道,以机场高速、广清为主、广花为辅的广花廊道,以广园、广汕为主的东部廊道,以京珠高速、南沙港快线、东新高速为主的南部廊道。
城市轨道交通是一种大运量的客运公交系统,应确立轨道交通在城市公共交通中的主体地位,带动交通结构的转型,优化交通资源的配置。
2020年轨网规划目标是“3060”时空和“6540(7070)”客运目标,即:
3060时空目标--环城高速内30分钟可到达市中心,外围副城区60分钟可到达市中心;6540(7070)客运目标--公共交通占机动化出行量达到65%(主城区占70%),轨道交通占总公交出行量达到40%(主城区占70%)。
轨道交通系统主要包括“两环六射”,串联了对外客运交通枢纽、公共中心、居住、休闲游憩、公共交通枢纽,承担市域范围内大运量的客运交通。
3.3重大经济项目动态
广州白云机场扩建工程正式开工
总投资188.54亿元,计划建设第三条跑道及二号航站楼,设计年旅客吞吐量8000万人次。
昨日,广州白云国际机场(以下简称白云机场)扩建工程开工仪式正式举行。
按照预计,白云机场扩建工程其中第三跑道工程计划将于2014年建成,二号航站楼工程则计划于2016年建成。
届时,白云机场将成为继北京首都机场、上海浦东机场之后,国内第三个拥有三条跑道的民用机场。
白云机场也将被打造成为世界级国际航空枢纽。
广州市新一轮城市轨道交通近期建设规划获国家批复
近日,国家发展改革委正式批复广州市新一轮城市轨道交通建设规划,同意我市新建7条共228.9公里城市轨道交通线路,这标志着广州轨道交通建设将进入新一轮大发展。
该规划实施后,全市轨道交通运营里程将超过500公里,届时市民利用包括地铁在内的公共交通出行率将达60%。
此次批复的七条新线分别为:
——轨道交通8号线北延段工程(白云湖~文化公园),长约15公里。
——轨道交通13号线首期工程(鱼珠~象颈岭),线路长约28.3公里。
——14号线一期工程(嘉禾望岗~街口),线路长约51.2公里。
——轨道交通21号线工程(天河公园~增城广场),线路长约58.7公里。
——4号线南延伸工程(金洲~南沙客运港),线路长约11.7公里。
——轨道交通11号线工程(火车站~东站~火车站),线路长约42.4公里。
——知识城线工程(原14号线支线)(新和~镇龙),线路长约21.6公里。
十二五”规划纲要将南沙新区建设列为粤港澳合作重大项目
南沙区在“十二五”期间,将以智慧、低碳、绿色发展为理念,以临港产业高端化、城乡发展一体化、提升新城配套服务功能,确立五大发展定位,包括珠三角航运物流商贸中心、华南地区重要的临港先进制造业基地、粤港澳创新合作模式的先行区、珠三角区域
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