第五章 日常事务管理.docx

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第五章日常事务管理

第五章日常事务管理

一．交接班管理

1.各班人员应提前10分钟到岗位进行交接班，整齐着装，进入工作状态。

2.交接班时应两班人员全部在场，口头、书面同时交接。

3.交接班内容包括：

中控室物品（对讲机、钥匙、消防器材等）；中控室设备运行（消防、车场、监控等设备）；中控室、办公室、保安部库房卫生；上班工作、各岗执勤情况、内联单发放及跟进事项等。

4.接班人员应认真细致地查看三天内值班记录，如遇不明情况或遗留问题。

交班人员须及时向接班人员交待清楚。

二．对讲机使用

1.保安部对讲机呼叫编号

序号

人员/岗位.名称

对讲编号

1

领班

01

2

中控室

02

3

巡视岗

03

4

大堂岗

04

5

车场入口岗

05

6

车场出口岗

06

7

西入口岗

07

8

东出口岗

08

9

外围巡视岗

09

10

大堂外保岗

10

2.对讲机频道使用：

保安部使用对讲机的频道为3频，客服部为1频，工程部为2频，8频为管理处共用频道。

保安部人员需要呼叫其他部门时调整到相应频道，呼后及时改回本部门频道。

三．旗帜管理

1.升降旗时间：

每年4月1日～9月30日每日7：

30～18：

30;

每年10月1日～3月31日每日8：

00～17：

00。

2.升旗程序：

先升国旗，再升校旗，最后升园旗。

3.降旗程序，先降园旗，再降校旗，最后降国旗。

4.升旗步骤为：

升旗时，一人持旗，一人护旗，将旗帜展开系实，升旗速度平稳。

在旗帜升起的过程中，参加升旗仪式的人应当面向旗帜行注目礼。

5.降旗步骤为：

降旗时，一人降旗，两人接旗，待旗降闭，接旗人将旗帜收起。

6.升降旗时须有保安部当班领班到场监督升降旗程序。

四．运行记录

1.运行记录分为运行记录及非运行记录，运行记录是只纳入公司体系文件中的表格。

2.日常各项记录及检查与填写在日常工作当中如交班前，接班后，对各项日常记录的填写进行检查、核对，发现缺、漏项及时纠正修改。

3.每月月底分管领班对存档记录进行检查，检查内容包括有无缺、漏项，有无未跟进事项，设备故障是否修复，未修复的要写明原因，其它相关联记录无有对应记录等，待检查无误后进行统一存档。

五．二装管理

（一）施工申请

1.装修公司营业执照（公章）、资质证明（公章）（建设部认证2级或2级以上的建筑装饰工程专业）、客户授权施工单位的《二装施工委托书》；

2.施工方提供装修图纸（A3，加盖公章，有详细图示说明），图纸移交工程部、保安部审阅。

工程及保安部出审图意见，由装修方确认签字，施工内容不符合要求，装修方继续报图审核。

3.施工方填写《二装申请表》，如涉及消防报审，需报消防局进行审批后方可施工：

✓隔断距顶50cm以内及到顶“《消法》规定隔断距顶不得小于30cm”；

✓单元面积60平米应设2道防火门“《消法》规定环形单元65m2、袋形单元70m2至少设1条疏散通道”，疏散通道宽度不能小于90cm；楼层内办公人员超过100人疏散通道宽度不小于1米；

✓消防设备移位，改变单元格局或用途等。

4.施工方填写消防安全协议书、施工装修承诺书、办理装修保险（建筑工程一切险或安装工程一切险，可代办，费率1.5‰，办理完毕客服部保留保险单复印件及保险缴费发票复印件）、填写二装应缴费用一览表并交纳相关费用。

二装施工收费一览表

收费项目

收费标准

装修押金

25元/建筑平米

装修管理费

1元/建筑平米/天

施工人员出入证

50元/个（10工本费，40元押金）

垃圾清运费

2.5元/建筑平米

烟感点位资源费

100元/点（不含在消防主机上加点费）

喷淋改造泄水费

300元/层

二装中的泄水补水：

施工方在喷淋头移位，进行喷淋管道泄水时，施工方须到工程部开具《大厦喷淋改造泄水申请单》及《大厦喷淋改造补水申请单》后方可进行操作，申请单为一式二联，一联交施工方，另一联交财务部存档。

5.消防报审中向消防局提供资料：

单元原始A3平面图（在平面图上标明装修部位）、施工单位的施工蓝图、施工方案、用火用电制度、消防保卫措施、施工单位与物业签定的消防安全协议书、装修报审表（一式二份），业主所开具的法人委任书、受委托人的身份证复印件。

6.各部门负责人审核完毕在《二装施工申请审核表》上签字。

施工审批合格后，保安部办理《施工许可证》及施工出入证，并向施工负责人发放《二装施工安全管理规定》，讲明大厦相关二装规定。

（二）施工入场

7.《二装施工许可证》应贴于单元门右上侧；

8.施工单元按照2具/平方米（施工区域内无消防水系统情况下4具/100平方米）配备合格的4公斤以上干粉灭火器，灭火器应放置于单元门入口处。

灭火器小常识：

✧灭火器型号代码：

M代表灭火器；F代表干粉；T代表CO2；Z代表储压式；L表示升。

✧火的种类：

A类普通的固体材料火；B类可燃液体火；C类气体和蒸气火；E类带电物质火。

✧干粉灭火器内灭火剂：

磷酸铵盐干粉，含量50％。

✧灭火器存放温度零下10oC~45oC；CO2灭火器在温度零下10oC~55oC，干粉灭火器在温度零下20oC~55oC。

✧灭火器期满5年，以后每2年必须进行一次水压试验（CO2灭火器试验后应在灭火器的筒体肩部用钢印打上试验年月和试验单位的代号）。

9.施工物料一律从大厦施工通道进入大厦。

柏彦、世宁大厦楼板最大载重量—250kg/㎡；如施加于地面的重量不得超过此标准，不得在屋顶结构悬挂超重物品。

摆放重型设备如保险箱、防火文件柜、电脑机柜等设备设施、需提前5个工作日以书面形式提出安装申请，申请内容应注明安装设备的重量、底面积、高度以及安装位置等数据参数和设备安装方案（方案内容应有政府认可的符合资格的结构工程师签署确认适应大厦楼层允许承载重量的签署证明及设计院的审批等相关资料）提交物业管理处审核。

10.二施成品保护：

✧二装施工队进料或带出施工垃圾前，必须在货梯至施工单元的路段与墙围处，铺设塑料布；

✧施工期间，施工单元外与大堂结合的路段与墙围处，铺设塑料布；

✧对施工单元内的设备设施（烟感、喷淋头、空调风口、空调控制面板等）或涉及到公共区域和大堂区域的设备设施（消防报警器、消防插孔电话、消火栓箱等）进行二装前的保护（详见二装保护图例）。

（三）施工规定

11.施工时间：

施工须在夜间进行，特殊情况需要白天施工时，须经管理处批准。

节假日全天可以施工。

12.噪音、异味施工规定

✧噪音施工时间：

晚间19:

00整到次日凌晨6:

00；

✧异味施工装修时间：

晚间19:

00整到次日凌晨3:

00。

13.易燃易爆物品使用规定

✓施工单位当天使用的易燃易爆品（油漆、油料、稀料、橡胶水、酒精、汽油、氧气瓶等）不得过多，仅限当日使用。

✓油漆时将本单元内的户门关闭，同时打开窗户通风，不得向通道内散发气味。

✓当日油漆作业剩余物料必须在人员撤场时带离大厦，不得存放在单元内。

14.垃圾清运：

建筑垃圾按规定装袋清倒，并做到日清、日洁，未交付垃圾清运费的严禁放于垃圾房内，由其自行清理。

15.施工人员上卫生间、吃饭、住宿问题

●大厦设立施工人员卫生间，世宁、柏彦均设在B3，可乘货梯到达，禁止乘坐客梯及使用其他楼层客用卫生间。

●大厦内施工单元现场禁止起火做饭。

●大厦内施工单元现场禁止住宿，如施工人员加班或人员值守，严禁睡觉。

16.明火作业管理规定（大厦严禁气焊作业）

1）五米以内易燃物清理干净，室外四级风停止焊割。

2）设定专人专职看火，准备好灭火器材、水和砂子等。

3）不准油工、电气焊工交叉作业，保持安全距离。

4）收工时检查有无余火，电源是否关闭。

5）开具《明火作业许可证》时需将使用人有效焊工证件暂放在保安部，施工完毕后将《明火作业许可证》第二联送回保安部，再将证件取走。

6）《明火作业许可证》只限当天使用，过期、隔天或未加盖保安部公章无效。

7）明火作业现场的检查，结合“七不一清”

施工单位动火前的“七不”：

✓防火措施不落实不动火；

✓周围的易燃杂物未清除不动火；

✓附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不动火；

✓凡盛装油类等易燃的容器，未经洗刷干净、排除残有的油质不动火；

✓凡储存有易燃、易爆物品的场所，未经排除易燃物品的不动火；

✓在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护的不动火；

✓未配备相应的灭火器材不动火。

施工单位动火后的“一清”：

✓动火人员和现场负责人在动火后，应彻底清理现场火种，然后离开现场。

17.现场检查

发现以下情况，依照《二装管理规定》中的《二次装修规定违约处罚明细表》进行相应的违约处理，严重情况立即停工。

✓检查施工人员证件，是否人证相符。

✓未经准许使用客卫和客梯。

✓无动火证动火，非焊工动火，无人看火，现场未清理，明火作业与油漆作业或防水作业混合施工，涮锡，电焊，气焊，切割作业未做保护。

✓施工现场存放过多易燃易爆物品，且通风状况不好，油漆作业时最好不要在楼内喷漆，尽量不要在楼内喷漆作业，减少刷漆作业，在外加工完毕。

✓电源插座下放堆放易燃易爆物。

✓违章使用大功率电加热器具（电热水器，电饭煲，电暖炉）。

✓损坏消防设施设备，（喷淋，烟感，消火栓，灭火器等），未按求配备灭火器材。

✓施工垃圾，材料堵塞消防通道，施工时封闭单元门和消防通道，禁止设置临时库房（必要时通知保安部、工程部，可在两部门指定区域设置临时库房，施工方要做好防火措施，配备足够数量合格灭火器，并安排专人值守）。

✓非电工私自接引临时电源线，使用裸线插座。

✓私自拆除造成大厦成品设施损坏污损（大理石外窗及玻璃，承重墙，柱，电梯，地面，墙面，单元门，防火门等）。

✓未经准许噪音，异味施工。

✓施工现场焚烧纸张，单元内吸烟或有烟头等，卫生间内倾倒建筑垃圾及废料或易燃物的残渣。

✓严禁施工人员在施工区域内睡觉、喝酒、赌博、打架斗殴、无理取闹不服从管理。

✓单元门外及窗户上挂装公司牌照。

✓检查二装使用的装修材料，施工材料须有相应的防火安全检测报告。

✓隐蔽机构检查，线路穿管（金属管，镀锌金属管）。

✓施工结构未按照原图纸施工。

18.日常退场检查

先检查单元内垃圾是否进行清理；检查窗户是否关闭；电器是否断电；易燃、可燃物品是否分开存放，室内空气是否有异味，关闭照明；拉掉电闸，锁好单元门。

每天退场保安部到场检查确认无消防隐患后方可退场。

19.隐检

在地槽、隔断封板前，由保安部、工程部、客服部联合进行，检查内容包括：

施工是否按设计图纸施工；地槽深度（5cm以内），槽内要加装金属管或镀锌管；木制隔断须刷防火涂料（须刷三遍），隔断内须加岩棉（作用阻燃、隔音）；轻钢龙骨、石膏板隔断内须加岩棉，岩棉要放置均匀平整，整个隔断内均有岩棉，检查合格后方可封口。

20.施工延期

单元内施工未能按原定工期完工的，须到客服部办理施工延期手续，施工方交纳相应的费用，保安部接到客服部内联单通知后，施工继续进行。

21.竣工验收

在施工结束后，管理处三部门联合进行。

消防安全验收内容：

检查单元内消防设备设施是否齐全完好，疏散通道及通道门是否通畅；室内，有独立隔间要在《竣工验收单》中标注出隔间的位置、作用、名称；单元内是否按2具/100平方米（入住配合标准）配合合格的灭火器。

（四）施工完毕

22.摘去开工许可证；

施工负责人持办证收据及施工证件到保安部办理退证手续，保安部收证后在收据后签收。

六．绩效考核

1.绩效考核体系组成

1）项目绩效考核体系由三部分组成：

统一指标、岗位基础指标、本考核期特定指标。

其中统一指标由公司统一制定，岗位基础指标及本考核期特定指标由各部门制定。

各指标具体分配比例如下：

部门

岗位

统一指标（%）

岗位基础指标（%）

本考核期特定指标（%）

保安部

员工

20

60

20

领班

20

60

20

主管

20

40

40

2）职能部门绩效考核体系由三部分组成：

统一指标、关键业绩指标、岗位基础指标。

其中统一指标由公司统一制定，关键业绩指标、岗位基础指标由部门制定，统一指标占20%，关键业绩指标及岗位基础指标共占80%。

2.考核分值

基准分每月为100分，丙类过失扣除全部绩效工资。

管理中出现较大的问题，除在考核中体现外，公司将按制度另案一事一处理。

3.绩效评定分值、评定结果与绩效工资计算

绩效评定分值

评定结果

绩效工资核定

各分值人员参考比例

100（含）分以上

绩效优秀

绩效工资×1.1-1.2

10%

80（含）--99分

绩效达标

绩效工资×1

80%

80分以下

绩效未达标

绩效工资×按考核分数

10%

4.考核指标分解

1）考核指标制定工作应在每月28日前完成。

2）项目“岗位基础指标”分解由各项目间相同部门负责人共同审定，“本考核期特定指标”由项目各部门根据本考核期实际工作制定，职能部门“关键业绩指标”、“岗位基础指标”由各职能部门根据本考核期实际工作制定，考核人根据被考核人的工作弱项月制定“本考核期指标”。

5.考核评定方法

1）考核采用“上级考下级，下级对上级负责”的方法。

2）由直接上级对下级进行考核评分。

自评即被考核人的自我考核，考核结果不计入考核成绩。

自评是被考核人对自己的主观认识，它往往与客观的考核结果有所差别。

3）月度考核时间：

在次月的6日前完成

6.考核沟通

1）考核沟通应由考核人和被考核人单独进行，时间为20-30分种左右为宜。

2）分析、确认、显示被考核者的强项及弱点。

帮助考核者善用强项与改进弱点，了解被考核者的思想动态。

七．登记制度

1.重点部位进出人员登记

1）重点部位包括：

中控室、弱电机房、变配电室、空调机房、电梯机房、公司财务部等。

2）进行重点部位人员须严格履行进出登记制度，值班人员主动协助进入人员在《进出人员登记本》中做详细记录。

2.客户物品出门：

1）发现客户携带物品应主动上前询问；

2）客户出示《柏彦大厦物品出门证》，须盖有其公司公章。

核对《柏彦大厦物品出门证》与实际带出物品是否一致，证、物相符方可放行；

3）如发现证、物不符，应要求客人变更《柏彦大厦物品出门证》后方可放行。

3.装修施工单位物品出门：

1）保安接到持物人递交的《柏彦大厦物品出门证》，需根据《柏彦大厦物品出门证》对携出物品进行核验，物条相符予以通行；

2）如物证不符不予放行；

3）欲强行出门时，应先行劝阻并及时通知领班或班长。

特殊情况可将欲出门物品代为保管，待手续齐备后予以放行。

八．物品捡拾管理

1.一般性物品（现金、金银饰品、银行卡类、身份证、驾驶证、衣服等其他无法与失主联系的物品）捡拾处理：

1）捡拾人将所捡拾物品交保安部当班领班，保安部领班或值班人员应与拾物人共同对其进行清点、核对，详细（包括捡拾物品的数量、名称、特征等）完整地填写《保安部物品捡拾及认领登记表》。

2）登记后，保安部当班领班将物品进行封存（封存于信封内，并在信封上写清捡拾物品名称、捡拾时间、登记人等信息，以方便认领时查找物品），统一存放于中控室密码柜中。

2.可与失主联系的物品（包括：

钱包、工作证、胸卡、手机等）捡拾处理：

1）接收人与拾物人共同清点、核对捡拾物并做详细登记。

2）当班领班根据捡拾物所显示出的失主信息设法与其联系。

然后进行封存。

3.贵重物品（笔记本电脑等）捡拾处理：

除做好相关登记外，还要与部门经理或主管联系。

4.物品认领：

在失主认领失物时，值班人员须根据失物情况进行详细核实，确认无误后，共同开启封闭物品，值班人员与失主对物品进行核对。

请认领人在《保安部物品捡拾及认领登记表》上签字后发还。

5.无人认领物品处理：

对现金、钱包、手机、金银饰品、银行卡类、身份证、工作证、驾驶证和其它贵重物品，如超过三个月无人认领，统一由保安部送交当地派出所处理；对其它估价在五十元以下的物品和三日内无法保存的食品，由保安部进行销毁处理。

九．部门协作

1.部门协作分为电话联系、对讲机联系、内联单联系、发文等方式。

2.日常巡视中发现问题应先使用电话联系相应部门（以防止重复发单），再发放内联单报修。

3.设备故障问题应先与相关部门进行沟通，如不能及时解决应问清原因并做好记录，避免对同一故障问题反复发单。

4.内联单填写内容要清楚准确：

大厦部位常见故障设备名称：

区域

位置

设备名称

备注

标准层

东消防通道

7W罗口

个别22W环管

西消防通道

7W罗口

个别22W环管

西消防前室

18W插口

客梯厅

32W环管、筒灯7W罗口、灯池40、30W灯管

货梯厅

18W插口

东南通道

18W插口

东北通道

18W插口

3层个别为13W插口

西南通道

18W插口

西北通道

18W插口

地下车库

人防通道

7W罗口

XX车位

40W日光灯

XX层出（入）口

卷帘门

首层大堂

高区灯池

30W灯管

低区灯池

30W\40W灯管

高区XX灯

18W插口、罗口

低区XX灯

7W罗口

东侧员工通道

18W插口

西侧员工通道

18W插口

旋转门上方XX灯

18W插口

5.对讲机联系主要用于预案演习或有特别事件处理中使用。

6.日常工作当中与各部门间多加沟通，有助于更好的完成工作。