房地产估价案例与分析高频考点.docx
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房地产估价案例与分析高频考点
2014年房地产估价案例与分析高频考点
考点1房地产估价报告构成要素
根据《房地产估价规范》(GB/T50291——1999)(本书若无特别说明,简称“《规范》”)要求,一份规范完整的房地产估价报告应由八部分构成:
一是封面,二是目录,三是致委托人函,四是注册房地产估价师声明,五是估价的假设和限制条件,六是估价结果报告,七是估价技术报告,八是附件。
在案例指错题考试中,若以上部分有缺项而没有明确说明,可作为一处错误指出(如写出上述项目并注明“略”字,可视为不缺项)
(1)“封面”一般由七项内容构成:
一是标题,二是估价项目名称,三是委托人,四是房地产估价机构,五是参与此次估价的注册房地产估价师,六是估价作业日期,七是估价报告编号。
(2)“目录”正文一般由六项内容构成:
一是致委托人函,二是注册房地产估价师声明,三是估价的假设和限制条件,四是估价结果报告,五是估价技术报告,六是附件。
(3)“致委托人函”正文一般由四项内容构成:
一是致函对象,二是致函正文,三是致函落款,四是致函日期。
(4)“注册房地产估价师声明”正文一般由七项内容构成:
即《规范》中“估价报告的规范格式”所述七条。
值得注意的是《规范》要求在声明最后要有“参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章”。
(5)“估价的假设和限制条件”的内容没有一定之规,一是要说明本次估价的假设前提,二是要说明对估价结果或估价报告使用的限制因素和条件。
(6)“估价结果报告”正文一般由十三项内容构成:
一是委托方,二是估价方,三是估价对象,四是估价目的,五是估价时点,六是价值定义,七是估价依据,八是估价原则,九是估价方法,十是估价结果,十一是估价人员,十二是估价作业日期,十三是估价报告应用有效期。
要注意在正文前还有“标题”,一般表述为“房地产估价结果报告”。
(7)“估价技术报告”正文一般由五项内容构成:
一是估价对象分析,二是房地产市场分析,三是估价方法选用分析,四是估价测算过程,五是估价结果确定。
(8)“附件”正文一般应包含估价机构资质证书和估价人员资格证书复印件,估价委托书和估价委托合同等内容。
考点2房地产估价报告写作的具体文字要求
房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体,有其特定的语言文字要求。
对房地产估价报告写作的具体语言文字要求,主要有对词义的要求、语句的要求、防止错字漏字等,另外还有段落、结构安排,文字说明、图表的结合使用,专业术语规范等问题。
(1)对词义的要求
1)用词准确;
2)语义鲜明,不能含混不清、模棱两可;
3)用词不可带有较强烈的感情色彩;
4)用词简练、标准,不堆砌、不生造。
(2)对语句的要求
1)句子完整:
2)搭配得当;
3)逻辑严密:
4)句子简洁
考点3居住房地产的估价
考点4商业房地产的估价
考点5商务办公房地产(写字楼)估价
考点6旅馆房地产估价(含娱乐)
考点7工业房地产估价
考点8:
特殊用途的房地产估价
考点9房地产抵押价值评估
(1)房地产抵押价值内涵及评估实质
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
抵押人不履行债务时,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
也就是说,贷款的取得是以具有足够抵押价值的房地产设定抵押为前提。
抵押房地产包括拟抵押房地产和已抵押房地产。
房地产抵押价值是假设债务履行期届满债务人不能履行债务,拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。
根据《房地产抵押估价指导意见》,房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额,以及其他法定优先受偿款。
(2)房地产抵押估价的法律规定如下
房地产抵押估价,应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担卖法》、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》、《房地产抵押估价指导意见》等进行。
(3)可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求
1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物。
2)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物。
3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。
4)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体,以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务可以设定抵押。
5)依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。
6)以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。
7)以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
8)以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
9)以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占有范围内的土地使用权同时抵押。
10)以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押。
(4)不得设定抵押的房地产
1)土地所有权。
2)权属有争议的房地产;所有权、使用权不明或者有争议的房地产。
3)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的、事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。
4)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。
5)已依法公告列入征收范围的房地产。
6)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。
7)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权(法律规定可抵押的除外)。
8)以法定程序确认为违法、违章的建筑物。
9)依法不得抵押的其他房地产。
10)划拨土地使用权不得单独抵押。
11)乡(镇)、村企业的(集体)土地使用权不得单独抵押。
(5)其他限制条件
1)在建项目应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
2)开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押。
3)预购商品房贷款抵押的,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
4)以共有的房地产抵押的,抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
5)以已出租的房地产抵押的,抵押人应当将租赁情况告知抵押权人,并将抵押情况告知承租人,原租赁合同继续有效。
6)发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额,以及其他法定优先受偿款,均为法律规定优先于该次抵押贷款受偿的款额。
7)房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
8)当事人未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。
9)以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保,担保合同无效。
(6)与房地产抵押估价有关的规定
(7)房地产抵押价值评估技术路线及评估方法
考点10房地产转让价格评估
(1)房地产转让估价特点主要表现在以下几个方面。
1)从估价时点上看,房地产转让估价多数是在转让前进行,估价时点则在估价作业日期之后。
2)从委托人和评估主体上讲,房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构进行评估,委托人既可能是买方和卖方单独委托,也可能是买卖双方共同委托,这是一种自愿的行为。
3)从估价目的和要求上讲,房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估,其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格,它带有一种咨询性,如买方需要了解购买一宗房地产时可能实现的最低价格,而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。
(2)房地产转让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、收益法、基准地价修正法等。
考点11房地产拍卖底价评估
(1)法律依据。
《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国拍卖法》以及其他有关规定。
(2)几条相关法律。
①《担保法》第五十五条规定:
城市房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物。
需要拍卖该抵押房地产时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖后新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。
以承包的荒地的土地使用权抵押的,或者以乡(镇)村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的,以实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
=
②《拍卖法》第六条规定:
拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产。
第五十六条规定:
委托人、买受人与拍卖人约定佣金的比例。
委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定,拍卖成交的,拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖或者成交价5%的佣金。
收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。
拍卖未成交的,拍卖人可以向委托人收取约定的费用,未作约定的,可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。
(3)房地产拍卖底价评估的特点。
①强制处分。
处分行为要在规定的时间内完成,如果拍卖不成,通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。
②快速变现。
买受人无时间充分了解标的物,因此出价一般低于正常交易价格。
③市场需求面窄,推广力度小。
④消费者心理因素。
认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格。
⑤购买者的额外支出。
拍卖时所发生的费用以及产权转移时所发生的费用,由于竞买者要支付拍卖机构佣金,成为购买者的额外成本。
估价时应该考虑是否扣除。
(4)拍卖底价评估的技术路线。
先确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度,然后可以先按正常市场价格对估价对象进行估价,再按照这个偏低幅度对估价结果调减。
(5)在建工程拍卖底价的评估。
应充分考虑后续工程需投入的成本、费用,交接带来的额外支出及不可预见费用,估价方法可选用假设开发法、成本法、市场比较法。
考点12企业各种经济活动中涉及的房地产估价
企业各种经济活动中涉及的房地产估价,包括企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价。
这种估价①首先应了解房地产权属是否发生转移,若发生转移,则应按相应的房地产转让行为进行估价;②其次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法,并应根据原用途是否合法改变,按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。
(1)权属发生转移的。
企业合作、合资、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等发生房地产权属转移的,应按房地产转让行为进行估价。
但应注意①破产清算与抵押物处置类似,属于强制处分,要求在短时间内变现的特殊情况;在购买者方面在一定程度上与企业兼并类似,若不允许改变用途,则购买者的范围受到一定限制,其估价宜低于公开市场价值。
②企业合资合作时,一般应根据新设立公司的有关合资、合作协议,以及相应的可行性研究报告,来分析房地产用途是否发生转变。
如发生用途转变,则在符合城市规划要求的前提下,分析考察项目的未来发展和经济效益情况,同时综合考虑更新改造的费用成本,采用假设开发法和收益法进行估价;如果继续使用,则在充分考虑项目的预期发展的可行性前提下,采用市场比较法和成本法进行估价。
(2)房地产权属不发生转移的。
企业联营一般不涉及房地产权属的转移。
③企业联营中的房地产估价,主要是为确定以房地产出资的出资方的利润分配比例。
宜用收益法、市场比较法、假设开发法,也可用成本法。
(3)估价假设前提。
根据原用途是否合法改变,按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。
无论保持现状还是转换用途,其共同点都是要保证估价对象的最高最佳使用,二者的差别是:
在转换用途前提下是考虑估价对象单独使用时的最高最佳使用;在保持现状前提下是考虑估价对象作为企业资产的一个组成部分的最高最佳使用。
考点13房地产投资项目可行性研究
(1)房地产投资项目可行性研究特点。
房地产投资项目可行性研究属于房地产投资项目开发的前期工作。
房地产投资项目可行性研究与一般的房地产估价的最大不同在于:
可行性研究主要是以评价项目能否安全可靠获取投资收益为目的,房地产估价以评估房地产的价值为目的。
二者的联系则在于:
可行性研究一般都需要预测项目建成后的市场价值,这正是一般的房地产估价所要做的工作。
房地产投资项目可行性研究和一般工业投资项目可行性研究相比,房地产投资项目可行性研究也有不同特点。
工业投资项目的投资一回收过程是:
项目建成之后成为生产企业,企业生产产品,产品销售之后获得收益,进而回收投资和获得投资回报。
而房地产投资项目(以建成后全部销售的房地产项目为例)的投资——回收过程则是:
项目建成之后形成产品,产品销售之后获得收益,进而回收投资和获得投资回报。
也就是说,房地产项目完成之后直接形成产品,而一般工业投资项目完成之后是形成企业。
这导致房地产项目的投资测算过程和一般工业项目的投资测算过程是有所区别的,主要的区别在一般工业项目投资测算过程中的固定资产摊销和企业运营过程中的流动资产占用的测算,在房地产项目投资测算时的表现形式是不同的。
(2)房地产投资项目可行性研究报告的主要内容。
一般而言,房地产开发项目可行性研究应包括以下主要内容:
项目总论、项目概况、项目投资环境分析、项目区域环境分析、房地产市场分析、项目市场定位、项目规划与建筑设计方案、项目开发建设进度安排、投资估算与资金筹措、项目经济效益分析、项目风险分析、项目社会效益分析、项目可行性研究结论与建议。
考点14房地产开发项目策划
房地产项目策划的内容主要包括以下方面
(1)房地产开发项目策划的特点:
地域性、系统性、前瞻性、市场性、创新性、多样性。
(2)房地产开发项目策划报告的主要内容:
项目背景、开发项目地块分析、开发项目市场调查与分析、开发项目SWOT分析、开发项目的市场定位、开发项目的产品策划及规划建议、开发项目的定价及价格策略、开发项目广告策划及销售。
考点15房地产贷款项目评估
(1)房地产开发项目评估一般包括两种情况,一是投资方拟收购或介入一个房地产开发项目时进行的评估,二是银行准备对房地产开发项目提供融资贷款时进行的评估。
(2)房地产贷款项目评估的含义:
房地产贷款项目评估是在房地产开发企业为房地产开发项目向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时,金融机构委托评估咨询机构或自行对借贷企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。
一般均形成书面报告,作为房地产开发贷款评审的重要依据。
(3)房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》;
《中华人民共和国土地管理法》;
《中华人民共和国城市规划法》;
《中华人民共和国担保法》;
《中华人民共和国会计法》;
《中华人民共和国税收征收管理办法》;
《贷款通则》;
《商业银行房地产贷款风险管理指引》;
《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》;
《房地产抵押估价指导意见))..
《房地产开发项目经济评价方法》;
《房地产估价规范》;
中国人民银行、银监会、国家发改委、各级政府有关部门颁布的其他相关法规。
(4)房地产贷款项目评估的特点
(5)房地产贷款项目评估的内容。
房地产贷款项目评估包含的内容在中国人民银行、国家开发银行、各商业银行及中国国际工程咨询公司等均有各自的相关规定,但大同小异。
主要包括对企业的资信评估、开发项目的合理性评估、市场分析、财务及经济效益评估、风险评估、结论等几大部分。
综合各家的内容,结合房地产贷款项目的特点,建议设立以下九部分内容:
第一部分:
借款企业资信评估;
第二部分:
项目概况评估;
第三部分:
项目市场分析;
第四部分:
项目投资估算及资金来源、筹措评估;
第五部分:
项目进度与资金运用评估;
第六部分:
项目财务效益评估;
第七部分:
不确定性分析;
第八部分:
贷款效益及风险评估;
第九部分:
结论与建议。
各部分的具体内容可参见后附房地产贷款项目评估案例。
在报告的开头一般会增加总论(或摘要)部分。
说明评估的依据,并将各部分的主要数据、指标及结论尽量摘录。
在报告的最后应附评估附表与附件。
附表含评估过程中涉及的各种分析及测算表格;附件含企业及项目的各种申请文件及批件的复印件、项目地理位置示意图及项目现状照片。
报告的撰写方面,力求文字简洁、准确、明了,叙述全面、清楚。
定性分析与定量分析结合运用,尽量采用数字、图表表述。
注意报告内容和分析结论的真实性、完整性和准确性。
(6)房地产贷款项目评估的注意事项
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