房地产开发流程.docx
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房地产开发流程.docx
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房地产开发流程
房地产开发流程
一、土地使用权取得
土地使用权的取得一般通过招、拍、挂方式,简要流程如下:
1.取得中标通知书后,现场缴纳一定比例的土地定金
2.签订土地出让合同
3.在土地出让合同规定的期限内缴纳土地出让金全款
4.税务局核定土地出让金契税及缴纳
5.勘察测绘院绘制项目现状图和定界图
6.到国土资源局领取市政府土地批复文件、确定土地面积
7.持土地出让合同、市政府批复文件、缴纳土地款和税金证明、定界图到国土分局办理土地证申请
8.填写申请,与四周相邻界指界盖章确认
9.到市房产交易中心测绘处重新绘制定界图
10.将上述完成资料报房产交易中心审批
11.到房产交易中心领取土地证
二、立项
1.项目受理。
市发改委通过设在市行政审批服务中心的专门窗口,统一受理项目申报材料。
对市级权限内不使用政府资金且不在《政府核准的投资项目目录》中的投资项目实行备案制;对属市级权限内使用政府性资金(包括市财政预算内投资、市专项建设基金直接投资或以资本金注入或提供担保、使用银行政策性贷款、市直机关和市属事业单位使用自筹资金等)的投资项目实行审批制。
对属市级权限内的外商投资项目以及不使用政府资金且在《政府核准的投资项目目录》中的企业投资项目实行核准制。
2.项目初审。
对于实行备案制的经市发改委审查符合国家产业政策的建设项目,市发改委应于3个工作日内出具备案文件;不符合条件的,出具不予备案决定书,并说明理由。
对于实行审批和核准制的,市发改委按规定对项目从国家产业政策、投资政策以及经济社会发展规划等方面进行审查。
符合规定的,市发改委在3个工作日内出具项目前期工作联络函,连同受理材料一并送市规划局、国土资源局、环保局等相关部门窗口,同时通知项目单位。
市规划局、国土资源局、环保局等部门对项目申报材料进行审查,在5个工作日内分别出具规划选址用地、土地预审、环评初审等书面意见,反馈至市发改委窗口。
市发改委应自受理之日起7个工作日内,组织召开建设项目审批服务会商会议,各相关部门应携带本部门正式初审意见参加会议。
会议邀请申请人参加。
经会商会议确认市发改委、市国土资源局、市规划局、市地震局等部门的初审意见符合立项条件的,市发改委应于会商会议后3个工作日内,出具立项批准文件。
对同意立项的项目,其他部门提出的初审意见,作为申请人办理后续建设项目审批服务手续的依据。
经会商会议确认市发改委、市国土资源局、市规划局、市地震局等部门的初审意见中有一个部门认为不符合立项条件的,市发改委应于会商会议后3个工作日内,出具不予立项决定书,并说明理由。
3.项目批复、核准、备案。
市发改委综合各有关部门的初审意见,对符合规定的项目,在2个工作日内出具项目批复、核准、备案文件或转报上级发展改革部门;对不符合规定的项目,在2个工作日内下达不予批准、核准、备案的通知并书面说明理由。
对按有关规定需进行咨询评估的项目,以及可能对公众利益造成重大影响的项目,由市发改委委托有资质的咨询机构进行咨询评估或征求公众意见,建设单位根据咨询评估和征求公众意见的情况对申报材料进行修改完善后,市发改委在2个工作日内出具项目批复、核准、备案文件或转报上级发展改革部门。
市环保局在进行初审的同时,进入环评审批程序②,按照填写环境影响评价登记表、报告表和报告书3种情况,分别在3个、7个和15个工作日内出具环评批复文件,发项目单位并抄送市发改委。
4.提交市城市建设项目审批小组研究的项目。
城市规划敏感区(具体范围由市有关部门界定发布)内的项目,可暂不提交项目可行性研究报告或项目申请报告。
市发改委窗口受理、有关部门出具初审意见,并由市发改委提报市城市建设项目审批小组研究同意后,项目单位再提报项目可行性研究报告或项目申请报告,市发改委按规定时限办理有关手续。
对项目初审阶段部门意见不一致,但对经济社会发展具有较大促进作用的项目,由市发改委提出意见报市城市建设项目审批小组研究后按规定办理。
5其他事项
(1)以公开出让方式取得土地使用权的项目,市发改委直接办理项目核准文件。
(2)在项目单位现有场地内的改建、扩建项目,市规划局在5个工作日内完成审查,市发改委在2个工作日内完成核准、备案或转报手续。
(3)已取得合法项目批复、核准、备案文件的项目,可直接进入开工准备阶段。
(4)济南高新区范围内的市级直接办理项目,由济南高新区参照上述内容办理。
三、开工准备
1.核发建设用地规划许可证和办理建设工程规划设计要求通知书。
项目单位取得项目批复、核准文件或备案证明后,向市规划局申办建设用地规划许可证和建设工程规划设计要求通知书。
市规划局在5个工作日内核发建设用地规划许可证(含建设用地规划通知书),12个工作日内核发建设工程规划设计要求通知书。
2.办理用地手续。
项目单位在申请办理建设用地规划许可证后,向市国土资源局申请办理用地手续。
对不涉及农用地转用和集体建设用地征用的项目,市国土资源局在15个工作日内办理土地权属变更、用地性质变更或土地出让等相关手续。
对涉及农用地转用和集体建设用地征用的项目,市国土资源局在受理材料后20个工作日内(不含组织听证时间),完成勘测地界、权属调查、指界签章、规划调整、耕地占补平衡、拟制建设用地说明书、建设用地开发建设方案、征地方案,在建设单位缴纳有关规费后报市政府审核后转报省政府。
3.详细规划、建筑设计审查。
项目单位取得建设工程规划设计要求通知书后,组织编制详细规划或建筑设计报市规划局申办建设工程规划设核实证)。
市规划局在15个工作日内核发建设工程规划核实证
4.施工图审查、缴纳规费。
项目单位取得建设工程规划设计审查核准意见书(详细规划、建筑设计)后,向市行政审批中心施工图联合审查办公室提报施工图设计文件。
5.核发建设工程规划许可证。
项目单位凭联合审查通过的施工图及城市建设综合配套费和人防工程易地建设费交讫凭证、土地证,向市规划局申办建设工程规划许可证,市规划局在10个工作日内核发建设工程规划许可证。
6.规划验线。
已取得建设工程规划许可证的项目,建设单位委托具有丙级以上测绘资质的测绘单位放线,放线完毕后需申请规划验线。
经规划验线合格,取得建设工程验线合格通知书的,方可进行施工建设。
受理机构:
市规划局派出规划管理处,所需材料:
1、申请表;
2、规划放线测绘成果(临时建设工程、居民私房提供放线示意图);
3、法律、法规、规章规定的其他材料。
政府承诺办理时间:
规划验线自受理后于3个工作日内办结。
7.核发建筑工程施工许可证。
项目单位组织施工、监理招标,凭土地证、建设工程规划许可证、施工图审查通过文件、施工、监理合同、施工企业安全生产许可证、市建筑工程手续通知单等相关材料,向市建委申办建设工程施工许可证⑧,市建委在3个工作日内予以核发。
四、商品房预售许可
办理机构:
市建委房地产开发处
1.商品房预售应当符合下列条件:
(1)已按约定交纳土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(2)持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证;
(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已确定施工进度和竣工交付日期。
(4)买受人选择按揭贷款方式付款的,预售商品房的工程进度应当达到多层房屋主体结构封顶、高层房屋主体结构完成二分之一以上,房地产开发企业方可要求买受人办理按揭贷款手续。
2.房地产开发企业申请商品房预售许可,应当提交下列材料:
1、济南市商品房预售许可申请表及附表(加盖公司印章)
2、企业法人营业执照复印件(验原件)
3、资质证书复印件(验原件)
4、国有土地使用权证复印件(验原件)
5、建设工程规划许可证及附图和附件(验原件)
6、建筑工程施工许可证复印件(验原件)
7、房地产项目开发经营权证明(验原件)
8、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的证明(加盖公司印章)
9、商品房预测绘报告和商品房数据挂接证明(验原件)
10、前期物业管理合同备案证明及委托合同复印件(验原件)
11、土地使用权、在建工程已经设置抵押的,提交抵押权人签署的书面意见;未设置抵押的,公司出具证明。
(加盖公司印章)
12、销售楼盘申报价格(具体到套)一览表(加盖公司印章)
市建委应于7个工作日予以核发。
五、相关验收
(一)、规划验收
依法取得建设工程规划许可证的建设工程竣工并完成竣工测量的,需申请规划验收。
经规划验收合格的,核发建设工程竣工规划验收合格证。
建设工程竣工规划验收合格证是建筑工程办理房屋产权登记的依据之一。
办理机构:
市规划局派出规划管理处
所需材料:
(1)书面申请(建设工程竣工规划验收申请表);
(2)经批准的验线资料;
(3)建设工程竣工测量资料及图纸;
(4)根据建设项目的特殊性应提交的其他相关材料。
承诺办结期限:
规划验收自受理后于8个工作日内办结。
(二)、建筑工程竣工消防验收
办理程序:
(1)从济南市行政审批中心消防窗口(以下简称“窗口”)领取申报表或者从济南消防网()下载。
(2)如实填写申报表,并盖章,备齐所需资料,到“窗口”申报;
(3)窗口在收到齐全资料后,出具受理通知单,转送市公安消防分局验收科;
(4)验收科监督人员现场勘察,审核图纸,领导审批后出具相关意见书转送窗口;
(5)申报单位携带受理通知单去窗口领取意见书。
所需材料:
(1)填写完整并盖章《建筑工程消防验收申报表》(设计单位、施工单位、建设单位均盖章注明意见);
(2)《授权委托书》;
(3)《建筑消防设计防火审核意见书》、《自动消防设施设计防火审核意见书》、《建筑内部装修设计防火审核意见书》复印件各2份;
(4)《山东省建筑自动消防设施安装质量检验报告》原件1份;
(5)《山东省建筑电气防火设施安装质量检验报告》原件1份;
(6)消防产品委托检验报告原件各1份。
(7)《施工单位统计表》;
(8)《工程使用性质登记表》;
(9)自动消防设施技术档案3份;
(10)竣工图纸或建筑工程图纸(建施、水施、设施、电施、装修)一套;
(11)消防公司的施工资质证明;
(12)具有易燃易爆危险物品储存的场所《防雷设施检测报告》复印件一份;
(13)建筑单位与消防设施安装、监理和检测单位签订的消防设施安装、监理和检测合同的复印件;
(14)复验时提交书面申请。
承诺时限:
材料齐全后,10日之内按照国家消防技术标准进行消防验收,并在消防验收后7日内签发《建筑工程消防验收意见书》。
(三)、竣工验收备案
1.办理机构:
市建委负责市区范围内的工程竣工验收及备案的监督管理,市辖各县(市)建设行政主管部门可以委托所属工程质量监督机构具体实施各自辖区内工程竣工验收及备案的监督管理工作。
2.办理程序:
(1)工程完工后,施工单位向建设单位提交工程竣工报告,申请工程竣工验收。
实行监理的工程,工程竣工报告必须经总监理工程师签署意见。
(2)建设单位收到工程竣工报告后,对符合竣工验收要求的工程,组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组,制定验收方案。
(3)建设单位应当在工程竣工验收5个工作日前将验收的时间、地点、验收组名单及竣工验收方案书面报负责监督该工程的工程质量监督机构。
(4)建设单位应在约定的时间组织工程竣工验收。
竣工验收的具体内容应包括:
a.建设、勘察、设计、施工、监理单位分别介绍工程合同履约情况和工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况;b.审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位提供的工程档案资料;c.查验工程实体质量;d.对工程施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出总体评价,形成工程竣工验收意见,并由验收人员签字。
(5)工程竣工验收后5个工作日内,建设单位应将竣工验收报告、竣工验收质量汇总表等竣工资料报工程质量监督机构审核。
3.所需材料:
(1)竣工验收备案表;
(2)工程竣工验收报告;
(3)施工许可证;
(4)施工图设计文件审查意见;
(5)施工单位提交的工程竣工报告;
(6)监理单位提交的工程质量评估报告;
(7)勘察、设计单位提交的质量检查报告;
(8)由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件;
(9)验收组人员签署的工程竣工验收意见;
(10)施工单位签署的工程质量保修书;
(11)单位工程质量验收汇总表。
(12)商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
六、房屋所有权初始登记(大证)
1.受理机构:
济南市房产管理局
2.办理程序:
(1)提出申请。
申请人持规定提交的资料到房屋所在区房管局提出申请。
对符合申请条件的,区房管部门进行现场调查,经初审合格后报市房屋产权登记中心。
(2)审核制证。
市房屋产权登记中心审核后,对符合登记条件的,核准登记,打印房屋权属证书。
(3)交费领证。
经办人持授权委托书及本人身份证到市房屋产权登记中心交纳相关费用后,领取房屋权属证书。
3.所需材料:
(1)登记申请书;
(2)提交营业执照或法人登记证;
(3)建设用地使用权证明;
(4)建设工程符合规划的证明;
(5)房屋测绘报告;
(6)房屋已竣工的证明;
(7)单位委托办理的,出具法人授权委托书和受托人身份证明;
(8)登记机关认为必要的其他材料。
4.办理期限:
资料齐全,符合发证条件的,承诺服务时限为10个工作日办理完毕。
区房管局、市房屋产权登记中心各5个工作日。
5.收费标准:
(1)住宅登记费,每套80元,由申请人承担。
(2)住宅以外的登记费,100(含100)平方米以下的每宗80元;100-500(含500)平方米的每宗120元;500-1500(含1500)平方米的每宗200元;1500-3000(含3000)平方米的每宗300元;3000-10000平方米的每宗500元;10000平方米以上的每宗800元,由申请人承担。
附件1:
建设项目立项联合审批要件及申报材料
(一)备案申请表(2份)。
(二)总投资1000万元及以上的项目需提交项目申请报告,其中总投资1亿元及以上的项目需提交乙级以上(含乙级)工程咨询资质机构编制的项目申请报告(3份);总投资1000万元以下的项目需提交项目简介(3份)。
(三)由具有乙级以上(含乙级)工程咨询资质机构编制的节能评估报告书或节能评估报告表(1份);节能登记表(3份)。
(四)企业营业执照副本,新设立企业尚未办理工商登记的,需出具出资方关于项目建设的合作协议等有效文件(复印件2份)。
组织机构代码证(复印件2份)。
(五)依法必须进行招标的项目,应同时提报济南市建设项目招标方案申请书,包括招标范围、招标组织形式和招标方式等招标内容(1份)。
(六)依法必须进行地震安全性评价的项目,应同时提报项目申请报告和项目位置示意图(1份)。
(七)依照法律法规规定,需要提交的其他材料。
(八)使用政府资金的投资项目:
1、请示文件(市发改委2份、市规划局、市国土资源局各1份)及组织机构代码证复印件2份
2、由具有乙级以上资质的咨询机构编制的项目可行性研究报告(市发改委3份、市规划局、市国土资源局各1份)
3、资金落实证明(原件1份,复印件1份)
4、由具有乙级以上资质机构编制的节能评估报告书或节能评估报告表(1份);节能登记表(3份)
5、环保部门出具的环评批复文件(复印件4份,验原件)
6、1:
500或1:
2000的现状地形图(2000国家大地坐标系),并标明用地位置和范围意向(原件2份并提交电子版),规划部门出具的规划选址意见(此意见由发改委组织,向规划部门征求意见,建设单位无需提供)
7、新征建设用地的,需提供1:
500或1:
2000的现状地形图(2000国家大地坐标系复印件1份),并标明用地位置和范围意向,国土部门出具的用地预审意见(此意见由发改委组织,向国土部门征求意见,建设单位无需提供),其中经营性用地的还需提供国有土地出让合同或土地证(复印件4份,验原件),工业用地的还需提供土地招拍挂《成交确认书》或《中标通知书》(复印件4份,验原件)。
不需要新征建设用地的,需提供原有土地证明(复印件4份,验原件)
8、依照法律法规规定,需要提交的其他材料。
特殊情况:
1、依法必须进行招标的项目,应同时提报济南市建设项目招标方案申请书,包括招标范围、招标组织形式和招标方式等招标内容(1份)
2、依法必须进行地震安全性评价的项目,应同时提报申请书、项目可行性研究报告和项目位置示意图(1份)
(九)外商投资项目:
1、请示文件(市发改委2份、市规划局、市国土资源局各1份)。
2、由具有乙级以上资质的咨询机构编制的项目申请报告(市发改委3份、市规划局、市国土资源局各1份)。
3、中外投资各方的营业执照副本或商务登记证、开户银行行出具的本年度的资金信用证明。
已在济南设立外商投资企业的应同时提供外商投资企业批准证书和营业执照副本(复印件2份)。
组织机构代码证(复印件2份)。
4、合作各方签署的投资协议书或独资、增资、并购项目的公司董事会决议(复印件2份)。
5、差额资金拟申请银行贷款的,需出具银行提供的贷款意向书(原件1份,复印件1份)。
6、由具有乙级以上资质机构编制的节能评估报告书或节能评估报告表(1份);节能登记表(3份)
7、环保部门出具的环评批复文件(复印件4份,验原件)
8、1:
500或1:
2000的现状地形图(2000国家大地坐标系),并标明用地位置和范围意向(原件2份并提交电子版),规划部门出具的规划选址意见(此意见由发改委组织,向规划部门征求意见,建设单位无需提供)
9、新征建设用地的,需提供1:
500或1:
2000的现状地形图(2000国家大地坐标系复印件1份),并标明用地位置和范围意向,国土部门出具的用地预审意见(此意见由发改委组织,向国土部门征求意见,建设单位无需提供),其中经营性用地的还需提供国有土地出让合同或土地证(复印件4份,验原件);工业用地的还需提供土地招拍挂《成交确认书》或《中标通知书》(复印件4份,验原件)。
不需要新征建设用地的,需提供原有土地证明(复印件4份,验原件)
10、依照法律法规规定,需要提交的其他材料。
特殊情况:
1、以国有资产或土地使用权出资的,需提供有关主管部门出具的确认文件(2份)
2、房地产开发项目,需出具企业开发资质证书复印件2份(验原件)
3、依法必须进行招标的项目,应同时提报济南市建设项目招标方案申请书,包括招标范围、招标组织形式和招标方式等招标内容(1份)
4、依法必须进行地震安全性评价的项目,应同时提报申请书、项目申请报告和项目位置示意图(1份)
5、租用厂房项目,需提供厂房租赁协议及出租方的房产证或厂房备案证明复印件2份
(十)企业投资项目(在《政府核准的投资项目目录》):
1、请示文件(市发改委2份、市规划局、市国土资源局各1份)
2、由具有乙级以上资质的咨询机构编制的项目申请报告(市发改委3份、市规划局、市国土资源局各1份)
3、企业营业执照副本,新设立企业尚未办理工商登记的,需出具出资方关于项目建设的合作协议等有效文件(复印件5份)。
组织机构代码证(复印件2份)
4、资本金证明(原件1份,复印件1份)
5、由具有乙级以上资质机构编制的节能评估报告书或节能评估报告表(1份);节能登记表(3份)
6、环保部门出具的环评批复文件(复印件4份,验原件)
7、1:
500或1:
2000的现状地形图(2000国家大地坐标系),并标明用地位置和范围意向(原件2份并提交电子版),规划部门出具的规划选址意见(此意见由发改委组织,向规划部门征求意见,建设单位无需提供)
8、新征建设用地的,需提供1:
500或1:
2000的现状地形图(2000国家大地坐标系复印件1份),并标明用地位置和范围意向,国土部门出具的用地预审意见(此意见由发改委组织,向国土部门征求意见,建设单位无需提供),其中经营性用地的还需提供国有土地出让合同或土地证(复印件4份,验原件),工业用地的还需提供土地招拍挂《成交确认书》或《中标通知书》(复印件4份,验原件)。
不需要新征建设用地的,需提供原有土地证明(复印件4份,验原件)
9、依照法律法规规定,需要提交的其他材料
特殊情况:
1、房地产开发项目,需出具企业开发资质证书复印件2份(验原件)
2、依法必须进行招标的项目,应同时提报济南市建设项目招标方案申请书,包括招标范围、招标组织形式和招标方式等招标内容(1份)
3、依法必须进行地震安全性评价的项目,应同时提报申请书、项目申请报告和项目位置示意图(1份)
附件2国有土地使用权初始登记审批要件及申报材料
(一)国有土地使用权初始登记
划拨国有建设用地使用权初始登记
1、土地登记申请书;
2、申请人工商营业执照、组织机构代码证(复印件);
3、法人或负责人有效身份证件(复印件),如委托他人办理的,还需提供委托书(原件)、被委托人有效身份证件(复印件),代理境外申请人申请土地登记的,授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证;
4、地籍调查表(原件)、宗地图及土地勘测定界技术报告(2000国家大地坐标系)(原件),如委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得该资料的,还需提供专业技术单位的资质证明(复印件),调查人员的专业资格证书(复印件);
5、四邻指界人身份证明书(原件)及有效身份证件(复印件),如委托他人指界的还需提供委托书(原件)、被委托人有效身份证件(复印件);
6、县以上人民政府批准文件(原件)、其他土地权属证明文件(原件);
7、国有土地划拨决定书(原件);
8、法律法规规定的完税或者减免税凭证(复印件);
9、法律法规规定的其他材料。
出让国有建设用地使用权初始登记
1、土地登记申请书;
2、申请人工商营业执照、组织机构代码证(复印件);
3、法人或负责人有效身份证件(复印件),如委托他人办理的,还需提供委托书(原件)、被委托人有效身份证件(复印件),代理境外申请人申请土地登记的,授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证;
4、地籍调查表(原件)、宗地图及土地勘测定界技术报告(2000国家大地坐标系)(原件),如委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得该资料的,还需提供专业技术单位的资质证明(复印件),调查人员的专业资格证书(复印件);
5、四邻指界人身份证明书(原件)及有效身份证件(复印件),如委托他人指界的还需提供委托书(原件)、被委托人有效身份证件(复印件);
6、县以上人民政府批准文件(原件)、出让合同(原件)、成交确认书(原件),土地移交书(原件)、出让金交纳凭证(复印件)、契税完税或者减免证明(复印件);
7、法律法规规定的其他材料;
作价出资(入股)国有建设用地使用权初始登记
1、土地登记申请书;
2、申请人工商营业执照、组织机构代码证(复印件);
3、法人或负责人有效身份证件(复印件),如委托他人办理的,还需提供委托书(原件)、被委托人有效身份证件(复印件),代理境外申请人申请土地登记的,授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证;
4、地籍调查表(原件)、宗地图及土地勘测定界技术报告(2000国家大地坐标系)(原件),如委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得该资料的,还需提供专业技术单位的资质证明(复印件),调查人员的专业资格证书(复印件);
5、四邻指界人身份证明书(复印件)及有效身份证件(复印件),如委托他人指界的还需提供委托书(原件)、被委托人有效身份证件(复印件);
6、原土地权利证书;
7、地上建筑物及附着物合法权属证明
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