05交易手续办理.docx
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05交易手续办理
二手房交易手续办理操作指南
(权限级别:
分行经理)
目录
服务项目及收费标准
三级市场操作程序
三级市场产权转让流程-一次性付款
三级市场产权转让流程-按揭付款
三级市场产权转让流程-担保赎楼
三级市场产权转让流程-买方出款为卖方赎楼
办理按揭、担保赎楼、产权过户所需资料
三级市场税费征收
三级市场其它转移提供的资料
办理房地产抵押登记指南
安居房换证指南
办理公证指南
XX国土局过户程序
国土局各登记点地址及咨询电话
各公证处地址及咨询电话
供电、煤气、电话、有线电视过户所需资料
土地使用权年限
深圳经济特区土地使用费用征收标准
深圳经济特区用地性质分类
深圳经济特区地土地等级划分
深圳市宝安、龙岗区土地等级划分
深圳市房地产转让估价简表
(一)
深圳市房地产转让估价简表
(二)
附件一:
格式范本及填写规范
附表1:
按揭范本及填写规范
附表2:
承诺书(关于变更成交价格)
附表3:
确认书(关于变更买方姓名)
附表4:
承诺书(关于赎楼确认)
附表5:
交楼确认书
附表6:
委托书
附件二:
按揭月供系数表
附件三:
投诉与反馈
一、内部客户投诉处理
二、外部客户投诉处理
投诉单
服务项目及收费标准
服务项目
收费标准
委托售房
成交价的1.5%(不足5000收5000元)
委托购房
成交价的1.5%(不足5000收5000元)
委托出租
月租金的50%(不足1000收1000)
委托租房
月租金的50%(不足1000收1000)
代办产权过户
每套收3000元
代办“绿本转红本”
每套收5000元
代办银行抵押贷款(特区内住宅)
每套收3000元
代办银行抵押贷款(特区外住宅)
每套收4000元
办理二手楼按揭手续
每套收3000元
代办银行按揭赎楼
每套收5000元
评估(普通住宅100万以下)
每套收300元
评估(普通住宅100万以上)
每套收500元
三级市场操作程序
三级市场产权转让流程-一次性付款
三级市场产权转让流程-按揭付款
三级市场产权转让流程-担保赎楼
三级市场产权转让流程-买方出款为卖方赎楼
办理按揭、担保赎楼、产权过户所需资料
一、办理按揭所需资料
卖方
买方
身份证复印件
身份证原件及复印件
收款帐号
收入证明原件(盖公司公章)
房产证复印件
已交付的定金收据及首期款证明
按揭物业的评估报告
其他银行需要提供的有关资产证明
二、办理担保赎楼所需资料
卖方
买方
身份证原件及复印件
身份证原件及复印件
按揭合同原件
收入证明原件(盖公司公章)
房产证复印件
已交付的定金收据及首期款证明
供楼存折原件
按揭物业的评估报告
担保公司指定版本的公证委托书
其他银行需要提供的有关资产证明
原按揭银行的欠款清单
产权查询单
三、办理产权过户所需资料
卖方
买方
个人
公司
个人
公司
权利人身份证原件及复印件
营业执照原件及复印件
身份证原件及复印件
营业执照原件及复印件
董事会或股东会决议原件
法定代表人证明书原件
房产证复印件
法定代表人证明书原件
法定代表人身份证复印件
法定代表人身份证复印件
授权委托书及受托人身份证原件及复印件
授权委托书及受托人身份证原件及复印件
三级市场税费征收
1、房产为个人普通住宅,购买并居住二年以上的,免征营业税和维护税务局。
需征收税费为下述《税费表》的3、4、5、6、7项;(不足一年的,销售时须计征《税费表》中全部税费)。
2、房产为单位或个人非普通住宅(如办公楼、商铺、别墅等)。
销售是需计征下述《税费表》中全部税费。
具体应缴税费计征表
序号
项目
计算基数
收取对象
比例
征收部门
1
营业税
合同销售价减去原购入价的差额
转让方
5%
登记机关代征
2
城市建设维护税
营业税
转让方
1%
登记机关代征
3
印花税
合同销售价
买卖双方
0.1%
登记机关代征
4
个人(单位)所得税
所得额
转让方
个人为20%
单位为15%
单位的由登记部门征收;
个人的由税务部门征收
5
契税
合同销售价
受让方
1.5%、3%(见附注7)
登记机关代征
6
登记费
受让方
80元或50元
登记机关
7
《房地产证》贴花
受让方
5元
登记机关代征
附注:
1、若销售或转让价格明显偏低的,必须提供合法的房产评估机构的评估价。
以最高价来确定销售价格。
2、非房地产开发单位销售自建房或接受由个人赠与的非购置不动产再销售的,以取得的全部销售收入营业额征收营业税。
3、房地产交易手续费(按建筑面积收取)收费标准为:
新建成商品住房每平方米3元,经济适用住房减半计收,手续费由转让方承担,存量住房(二手房)和住房以外的房地产交易手续费为每平方米6元,由交易双方各承担50%;
4、个人购买住房(包括普通住房和非普通住房)在2年内转手交易的,一律按实际销售金额全额的5%税率缴纳营业税;
5、个人购买住房两内销售的,全额计征营业税,毋需申报。
个人购买普通住宅两年后销售的,销售价等于或低于原价,未产生营业税的,毋需申报。
个人购买非普通住宅两年后销售,售价高于原价的,差额计征营业税,毋需申报,若需免缴营业税,需到税务部站申免;
6、个人购房的起始日期以《房地产证》或契税完税凭证上注明的日期为准,其中安居房与二级转移登记的起始日期以购房买卖合同记载的日期为准,三级转移登记的起始日期,以申请购房的日期为准;
7、契税按现行的标准予以收取。
除土地、别墅、高级度假村按3%税率计征以外,其他均按1.5%计征,如有最新规定,按新规定执行;
8、直系亲属或配偶之间房地产赠与,免征营业税、城市建设维护和个人所得税,其他房地产赠与,视同一般房地产买卖计征税费;
9、房地产继承人或夫妻双方离婚财产分割的,免征营业税、城市建设维护税、个人所得税、契税;
10、个人出售其购买并居住超过5年的安居房,免征个人所得税。
11、如此表规定与国土局规定有异,以国土局规定为准。
三级市场其它转移提供的资料
一、赠与(特指配偶之间、父母与子女之间的赠与,其他赠与按转让办理)
1、《深圳市房地产转移登记申请表》(赠与人、受赠人双方签名)
2、赠与人、受赠人双方身份证复印件(验原件),有委托书的须提交经公证的委托书及受托人身份证复印件;
3、《房地产证》或其他权利证书(原件);
4、赠与公证书(原件)和亲属关系公证书(原件)
二、继承(遗赠)
1、《深圳市房地产转移登记申请表》
2、《房地产证》(原件)
3、继承人身份证复印件(验原件),有委托书的须提交经公证的委托书及受托人身份证复印件
4、继承公证书(如有放弃继承的,提供放弃继承公证书)
三、拍卖
1、《深圳市房地产转移登记申请表》
2、《房地产证》(未办理房产证,需提供原业主的购房合同原件,付清款证明原件及发票的复印件)。
注:
遗失房产证及遗失合同都必须登报和登遗失公告、电脑清单;
3、拍卖行开的发票(原件和复印件)和付清房款证明原件;
4、新业主的身份证明:
企业营业执照复印件,法定代表人证明书及法人授权委托书,法人及经办人的身份证明复印件。
个人仅需身份证复印件;
5、拍卖行的身份证明:
营业执照复印件,法定代表人证明书及法人授权委托书,法人及经办人的身份证明复印件。
6、成交确认书:
(要公证)
7、法院判决书或调解书,裁定书和协助执行通知书:
(三书缺一不可)
8、法院委托拍卖行拍卖的委托书;
9、该房产如有抵押,请银行提供注销证明、法人授权委托书由银行职工带工作证前来办理手续;如有查封请法院提供解封通知书邮法院工作人员前来办理。
四、判决(裁定)
1、《深圳市房地产转移登记申请表》
2、《房地产证》(如未办房产证,需提供原业主的购房合同原件,付清款证明原件及发票的复印件)。
注:
遗失房产证及遗失合同都必须登报和登遗失公告、电脑清单;
3、新业主的身份证明:
企业营业执照复印件,法定代表人证明书及法人授权委托书,法人及经办人的身份证明复印件。
个人仅需身份证复印件;
4、法院判决书或调解书,裁定书和协助执行通知书:
(三书缺一不可)
5、该房产如有抵押,请银行提供注销证明、法人授权委托书由银行职工带工作证前来办理手续;如有查封请法院提供解封通知书邮法院工作人员前来办理。
五、申请补发(遗失房地产证)
1、《深圳市房地产变更房地产申请书》(个人需签名,单位的需加盖公章);
2、身份证明;
3、市规划国土局信息中心出具的查档结果(地址:
深南中路档案大厦10楼)
4、刊登有权利人遗失声明的《深圳特区报》或《深圳商报》整张报纸(不可裁剪);
5、具结书(由申请人当场填写,单位需加盖公章);
办理房地产抵押登记指南
一、申请房地产抵押登记应提交的文件
1、《深圳市房地产抵押登记申请表》(原件)
2、借款人、抵押人和抵押人的身份证明(详见附注)
3、《房地产证》(原件)
4、主合同和抵押合同(原件)(申请人属境外人士或个人的、合同按规定需经公证)
5、非法人个企业、组织、提交其产权部门同意抵押的批准文件
6、按规定提交深圳市房地产估价中心审定的评估报告书
7、付清当年土地使用费证明(个人自用的普通住宅除外)
8、法律、法规规定应提交其他的材料
二、注意事项
1、抵押金额超过房地产原值的,需提交经深圳市房地产估价中心审定的评估报告书(评估时间不超过一年)。
2、土地使用权及自用房地产抵押的,须先经我局地政部门核定。
3、以中外合资企业、合作经营企业和外商投资企业、有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的必须提供企业章程和董事会决议。
4、同一房地产设定二次抵押的,需提供原抵押权人同意抵押的书面意见及原借款、抵押合同复印件。
5、权利人名称或法定代表人等已变更的,需先到国土局办理变更登记。
三、附注:
身份证明
1、申请人属单位的,应提交:
(1)法人企业的提供加盖公章的营业执照、代码证复印件(核原件);事业单位或其它社团组织的(非法人企业)提供事业单位登记证或成立单位批文(核原件);抵押权人属银行的还需提供金融许可证复印件(核原件)。
(2)法定代表人证明书或单位负责人证明书(原件)、授权委托书(原件)。
(3)法定代表人或单位负责人身份证复印件,受托人身份证复印件(验原件)。
2、申请人属个人,应提交:
(1)身份证明复印件(验原件)。
(2)个人委托他人代理的,需提供经公证的《委托书》(原件)、委托人和受托人身份证复印件。
四、收费标准:
按抵押价值的万分之一缴纳,但每项最低不低于100元。
安居房换证指南
一、安居房换证需提交资料:
1、《深圳市安居房换证申请表》
2、《房产证》(原件)
3、市房改办批复原件(粉红色)
4、权利人身份证复印件(权利人其中一方持双方身份证原件前来申请。
确因特殊原因权利人不能亲自申请的,可由受托人持权利人提供的书面委托书及委托人的身份证原件代为办理)
5、属下列情况的需提供市房改办出具的变更清单或变更批复原件一份:
因结婚,离婚,死亡,权利人发生变更,或身份证号码、姓名发生更改,批复与房产证记录不同的。
(注:
协议离婚变更清单须双方签字同意)
6、属市改办批复(粉红色)备注房产证面积变动的须提供市住宅安居房补充合同原件一份。
7、权利人在取得住宅局全部产权批复后发生变更的须按有关部门规定办理(权利人死亡的由其合法的继承人凭财产继承公证书申请办理;权利人离婚的,须先换成红本再进行产权变更。
)
二、安居房换证应缴税费:
1、国有土地收益金:
房改购买价的1%
2、登记费:
50元
3、印花税:
登记价的0.05%(另贴花5元)
办理公证指南
一、公证分类:
1、委托公证(购房委托、售房委托)
2、合同公证(买卖合同公证、抵押合同公证)
二、公主需准备的资料:
1、购房委托:
①买方身份证明(验原件);
②委托人的身份证复印件;
③委托申请表(公主处填写);
④谈话笔录(公证处填写)。
2、售房委托:
①委托人的身份证明(验原件);
②权属证明(房产证复印件、抵押合同或现售合同);
③委托人的身份证复印件;
④委托人申请表(公证处填写);
⑤谈话笔录(公证处填写)。
3、买卖合同公证:
①房产证原件、查档单;
②已填写好的4份现售合同;
③买卖双方的身份证明(验原件);
④买卖合同公证申请表(公证处填写);
⑤谈话笔录(公证处填写)。
4、抵押合同公证:
①抵押合同4份;
②银行法人代表授权委托书;
③法人代表证明书;
④营业执照复印件(盖公章);
⑤金融许可证复印件(盖公章);
⑥法人代表身份证复印件(盖公章);
⑦抵押合同登记申请表;
⑧买方身份证复印件(验原件);
⑨抵押贷款合同公证申请表;
⑩谈话笔录。
三、收费标准:
A、委托公证:
300元/单(4本公证书);
B、买卖合同公证:
合同价X3‰;
C、抵押合同公证:
贷款额X3‰。
四、公证处的业务范围:
A、委托公证可在任何一家公证处做;
B、买卖合同公证、抵押合同公证须在物业所在区域的区公证处公证或深圳市公证处公证。
五、监护人公证
监护人持身份证、户口本、亲属关系证明(出生证)或街道办开出的身份证明;正式单位开出的亲属身份证明,身份公证书费用75元/本。
XX国土局过户程序
一、XX交易中心卖方为个人所需资料
1、买卖双方身份证原件,复印件各一份。
2、买卖合同四份(现场签署);境外人士买卖合同需五份。
3、房产证原件、复印件一份。
4、户口指标用途去向证明
(1)有“购房入户”资料但未办理入户的住宅,提供原售楼地产商出具的“未申请蓝印户口”证明。
(2)有“购房入户”资料且已办理入户的住宅,提供当地派出所出具的“已转常住户口”证明。
5、凡外籍人士买卖要先在XX交易中心签署合同(即盖章后),到公证处做买卖公证,然后再到XX国土局递件。
6、如有委托的需提供委托书原件(复印件1份)、国土局原件,交易中心可复印件(验原件)。
二、XX交易中心卖方为公司所需资料
1、营业执照(盖公章)
2、房地产证
3、法定代表人证明书、代表人身份证(复印件)
4、法人授权委托证明书、代理人身份证
5、有限责任制或股份制企业需提交公司章程、董事会决议书或股东会决议(营业或政府单位请提供上组主管部门同意书)
6、有“购房入户”资格但未办理入户的住宅,提供原售楼地产商出具的“未申请蓝印户口”证明
7、有“购房入户”资格且已办理入户的住宅,提供当地派出所出具的“已转常住户口”证明
三、XX交易中心买方为公司所需资料
1、营业执照(盖公章)
2、法定代表人证明书、代表人身份证(复印件)
3、法人授权委托证明书、代理人身份证
4、有限责任制或股份制企业需提交公司章程、董事会决议书或股东会决议(事业或政府单位请提供上级主管部门同意书)
四、XX国土局递件所需资料
1、转移登记申请表一份;
2、房产证原件
3、买卖双方身份证原件、复印件各一份,双方必须到现场;
4、买卖双方签署的买卖合同。
注:
a、出房产证须30个自然日;
b、做抵押登记须15个自然日;
c、注销抵押登记(房产证、银行提供的注销资料)须7个自然日。
☆已校对过的公证书是无用的,XX国土局不予以受理。
☆查档在XX国土局十二号窗。
费用:
凡XX过户须先在交易中心交交易费(6元/M2);其余税费将在出房产证前交纳。
交易中心可查档(交易工作员自查),但不打单,国土局查档打单。
区域
过户
内容
所需资料
特别需知
咨询
电话
备注
XX区
YY区
供电
买卖双方身份证复印件、买方扣款存折原件及房产证复印件或买卖合同
原开户人身份证原件可用全权公证委托书代替(但需注明水电、煤气、有线电视过户)
燃气
买卖双方身份证原件、买方扣款存折原件及原户人身份证原件
有线电视
原初装费发票或原开户人身份证原件,买方身份证原件及扣款存折,房产
证复印件或买卖合同
电话
买卖双方身份证原件和买方扣款存折及房产证复印件
XX区
XX镇
供电
买卖双方身份证复印件,买方存折复印件,房产证复印件或买卖合同
1、买方存折为:
中行、农行、深发展、农村信用社、工行;
2、电话过户如买方是外地户口,需深户作担保,担保人应带身份证原件并到场
燃气
买卖双方身份证原件,买方存折复印件及房产证复印件
有线电视
买卖双方身份证原件,买方存折(每年扣一次,3月中旬扣)
电话
买卖双方身份证原件,买方存折
XX区
供电
买卖双方身份证复印件,买方存折复印件,房产证复印件(公证买卖合同)
1、买方存折为深圳市任何银行都可以
2、电话过户如买方是外地户口,需深户作担保,担保人应带身份证原件并到现场
燃气
买卖双方身份证原件,买方存折复印件,房产证复印件
有线电视
买方身份证复印件,买方存折复印件,房产证复印件
电话
买卖双方身份证原件,买方存折
XX区XX区
供电
买卖双方身份证复印件,新用户扣款存折原件
燃气
买方身份证复印件及存折原件,原户人身份证原件
原户人身份证原件可用全权公证委托书代替(但需注明水电、煤气、有线电视过户)
有线电视
1、原初装费发票和买卖双方身份证原件及买方存折可全权过户
2、新房产证和身份证复印件及存折原件可使用权过户
电话
买卖双方身份证原件和买方存折原件及新房产证复印件
原户人身份证原件可用全权公证委托书代替(但需注明水电、煤气、有线电视过户)
供电、煤气、电话、有线电视过户所需资料
注:
1、燃气:
12.8元/立方,过户不需手续费(燃气公司需70元手续费)
2、有线电视:
每季度48元(单线)过户手续费20元
3、电话:
过户手续费10元
土地使用权年限
一、土地使用权最高年期
居住用地70年;
工业用地50年;
教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
商业、旅游、娱乐用地40年;
综合或者其他用地50年。
二、土地使用年限的顺延
凡在1996年1月22日以前与深圳市规划国土局签订了《土地使用权出让合同》的用地,其土地使用权最高年期按国家规定执行。
自出让合同规定的起始日期推算、顺延,不需另签合同或换发《房地产证》。
注:
凡1988年1月3日之后出售的商品房,都必须与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》。
也即符合了自动顺延的条件,在1988年1月3日之前出售的商品房,因没有与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》。
即不能顺延土地使用年限。
三、“二手楼”的土地使用权起始日
“二手楼”的使用年期从土地管理部门出让土地使用权之日起算,或按《房地产证》上确定的起始日起算。
四、一幢建筑物使用功能不一的,土地使用年限怎样确定?
同一幢建筑物使用功能不一的,有土地使用的,以合同规定的年限为准。
其他情况的土地使用权年限一律按其中使用期年限最长的进行登记,也就是说,同幢建筑物有住宅和商场,该幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期登记。
深圳经济特区土地使用费用征收标准
标准一:
甲种土地使用费征收标准(位:
元/米2年)
一
二
三
四
五
非商品房
1
35
15
6
1.5
1
2
25
10
5
1
0.8
3
16
8
4
0.7
0.5
4
10
6
3
0.4
0.3
5
9
4
2
0.3
0.2
3
2
1
0.2
0.1
标准二:
乙种土地使用费征收标准(位:
元/米2年)
一
二
三
四
五
1
120
25
15
4
3
2
70
17
12
2.5
2
3
45
12
7
1.6
1.2
4
30
10
6
1.2
1
5
24
8
4
1
0.6
一、土地使用费按土地面积计收。
土地使用费征收标准根据土地出让情况、土地用途(土地类别)、土地区位(土地类别)、土地区位(土地等级)综合确认,并按下述原则征收:
1、1998年1月3日《深圳经济特区土地管理条例》实施后,通过协议、招标、拍卖方式有偿取得土地使和的,区分商品房及非商品房用地,按甲种土地使用费征收标准(标准一)征收。
2、1998年1月3日以前通过行政划拔,无偿取得土地使用权的,按乙种土地使用费征收标准(标准二)征收。
二、土地等级和土地类别按市政府颁布的标准(见本手册)执行,其中:
1、位于罗湖XX路以东、东门南路以西、解放路、人民北路晒布路以南范围及上述道路临街的商业用地,按一类用地的13倍征收土地使用费;
2、办公用地一类用地的0.7倍征收;
3、商业性旅游用地按实际用途分别征收;高尔夫球场按一类用地的30%征收。
三、为控制物价上涨幅度,“菜篮子工程”用地免征土地使用费。
凡符合下列条件之一者,可认定为“菜篮子工程”
1、农村或企事业单位直接用于农业生产的种植、养殖用地及相应的加工仓储用地;
2、用于供应居民生活需要,价格是国家工商物价部门控制的粮油食品门市、批发点及肉菜市场。
上述用地作商业出租或改变功能,应按规定缴纳土地使用费。
四、土地使用费按土地的实际面积、实际用途征收。
凡改变性质、改变用途而未办理补地价手续的用地,按乙种收费标准征收。
违章违法房地产在缴费后仍属违章违法性质,规划国土部门应按有关规定进行处理。
一、凡办理房地产转移登记及抵押登记手续的,应先付清土地使用费后,方可办理转移及抵押登记手续。
深圳经济特区用地性质分类
一类
各类商业、办公、贸易、服务、金融、保险、加油站、别墅、饮食和其他商业性用地
二类
除别墅外的各类居住用地
三类
各类工业、仓储、交通运输(包括港口)、电讯、供水供电等用地
四类
各类露天场地、建筑安装的生产场地
五类
种植、养殖、畜牧及旅游区旷地
深圳经济特区土地等级划分
罗湖区
福田区
南山区
1
红岭路以东、沿河路以西、笋岗路以南地区,沙头角镇内
800米绿化带以东、红岭路以西、笋岗路以南地区,新洲路以东、800米绿化带以西、莲花路以南地区
蛇口工业区
蛇口镇内
赤湾港区
2
红岭路以东、有国路以西、泥岗路布心路以南、笋岗路以北地区,沿罗沙公路两侧
沿北环路,金湖区;香蜜湖,龙塘综合区,农科中心,梅林工业区
南新街地区
南油,科技工业园
深圳大学,华侨城
3
泥岗路布心路以北地区,莲塘,盐田港口,大小梅沙
泥岗路以北地区,除梅林工业区外的梅林其他地区
北环路以北未开发地区
北环路以南的规划区内地区
4
规划区内地区
北环路以北的规划区内地区
5
规划区外地区
深圳市XX、龙岗区土地等级划分
宝安区
龙岗区
1
西乡镇(九围村除
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- 05 交易 手续 办理
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