公寓住宅小区前期物业服务协议.docx

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公寓住宅小区前期物业服务协议

###公寓住宅小区前期物业服务协议

本协议当事人

甲方：

法定代表人：

地址：

乙方：

地址：

联系电话：

根据我国有关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业服务达成如下协议。

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况

乙方所购的物业系，位于###公寓住宅小区幢单元室，房屋建筑面积约为平方米。

物业构成明细、共用部位、共用设施设备，详见本协议附件一、附件二、附件三。

项目拟交付时间：

2016年6月30日。

第二条甲方为本物业管理区域内全体业主和物业使用人提供服务，本管理区域内物业的全体业主和物业使用人均应履行本协议，承担相应的责任。

第二章前期物业服务内容

第三条在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容:

1、物业共用部位的维修、养护和管理，根据《商品房买卖合同》或其他合同的约定，相关业主对物业的共用部位或公共部位享有专有或独占使用权的，由相关业主负责该等部位的维修、养护、管理及清洁卫生等，并承担费用。

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定甲方不需承担义务的设施设备，或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外。

3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。

4、业主共有的公共绿化的养护和管理。

5、车辆停放管理。

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。

7、装饰装修管理服务。

8、物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理。

9、法律法规规定的其他内容。

第四条甲方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件四）。

第五条在本协议期内，甲方负责属于全体业主共有的物业管理用房，物业共用部位、物业共用设施设备，业主共有的场地及物业管理区域内配套设施的经营管理，经营管理收入的所有及使用等根据本协议的约定办理。

第六条单个业主或物业使用人可委托甲方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，甲方是否接受委托，以及服务内容和费用等相关事项由单个业主或物业使用人和甲方另行协商后确定。

第三章前期物业服务期限

第七条前期物业服务期限自2016年6月30日起至2019年6月30日止（本合同期限是以本项目交付时间2016年6月30日为前提，若实际交付时间有调整的则本协议期限自动相应调整）。

但是，本协议期限未满、业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本协议自然终止。

第四章双方权利义务

第八条甲方权利义务

1、根据有关法律、法规及本协议的约定，制定物业管理区域内的物业管理制度和物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动，但不得侵害全体业主及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益。

2、按本协议第二章之约定内容，参与各项工作;对小区交付后的物业进行日常管理。

3、结合本物业的情况，编制房屋、设施设备大中修方案报批准后实施。

4、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本协议的有关权利、义务。

5、根据本协议的约定，向乙方或物业使用人收取物业服务费及其他相关费用；并将物业服务收费标准和特约服务收费项目和标准在本物业管理区域内公布。

6、有权在物业管理区域内公示拖欠物业服务费12个月以上的业主或使用人名单。

7、每年定期公布全体业主共有的物业管理用房、共用部位、共用设施设备和场地的经营性收支帐目。

8、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

9、开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改（如在保修期范围内的，则由建设单位负责整改）。

10、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，甲方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

11、不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

确需临时占用、挖掘道路、场地的，应在本物业管理区域内公告，并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

12、对乙方或和物业使用人违反《临时管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止、报告业主委员会以及其他合法方式进行处理。

13、以《业主手册》或其他适当方式向乙方和物业使用人提示物业使用的有关事项，当乙方装修物业时，与乙方订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督。

14、建立和妥善保管本物业管理档案（包括物业承接查验有关的文件、资料和记录），及时记载变更情况。

第九条乙方的权利义务

1、参加业主大会会议，行使投票权，并享有选举权、被选举权和监督权。

2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理服务的有关问题向甲方提出意见和建议。

3、遵守本物业的《临时管理规约》和《业主手册》。

4、向甲方交纳物业服务费用及相关费用（包括但不限于公共能耗费及相关代收代缴费用等）。

5、装饰装修房屋时，和甲方签订《房屋装饰装修管理协议》，遵守有关法规、规章、政策的规定。

6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能，造成损失的，应予赔偿，但根据《商品房买卖合同》或其他合同的约定，乙方对物业的共用部位或公共部位享有专有或独占使用权的，从其约定。

7、转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议。

8、对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度和《业主手册》造成的损失、损害承担民事责任。

9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益。

10、出租房屋时，不得将房屋直接或分割后出租给两个以上的无亲属关系的承租人，不得允许承租人将房屋转租给一个以上的次承租人。

11、若依据《商品房买卖合同》或其他合同有权使用露台或绿地或其他共用部位（公共部位）的，应在签订本协议的同时，签订使用承诺书。

12、承担户内自有设施设备（电梯、排污提升泵、排水提升泵等）的维护管理责任或委托专业公司进行维护管理。

第五章物业承接查验

第十条在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容:

在物业交付使用30日前，与建设单位完成物业项目的承接查验工作，甲方对物业共用部位、共用设施设备的查验以下述三方面内容为限:

（1）物业共用部位、共用设施设备的配置是否与移交资料反映的配置相符;

（2）物业共用部位、共用设施设备肉眼可视的外观质量是否存在瑕疵或缺陷;（3）物业共用部位、共用设施设备的使用功能是否在正常状态。

隐蔽部位、隐蔽工程以及结构安全等因其隐秘性、专业性和复杂性，甲方不具备该等技术能力对其进行查验，故甲方对这部分的核查仅限于审查建设单位是否已提供了与此相关的合格证明文件。

第十一条物业交接后，因隐蔽部位、隐蔽工程、结构安全等存在质量问题而影响正营使用的，不视为甲方在物业承接查验中存在过错，由此给乙方造成损失的，应由建设单位承担赔偿责任。

第六章前期物业服务费

第十二条本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，甲方按照本协议约定的标准或经合法程序调整后的标准收取前期物业服务费，并按本协议约定的服务内容及本协议附件约定的质量标准提供服务。

第十三条本物业管理区域前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。

具体标准如下:

高层住宅:

2.20元/月·平方米;

商铺:

2.80元/月·平方米;

地下车位:

30.00元/月·个。

以上收费标准为暂定，最终收费标准以物价局批复或备案为准。

第十四条物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如:

电梯、增压水泵、中央空调、景观水系、景观照明等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用按0.50元/m²·月预收后按实向乙方分摊，具体详见附件五“高层住宅共用设施设备运行能耗收取及分摊办法”。

第十五条物业服务费主要用于以下开支:

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用﹔

3、物业管理区域清洁卫生费用（其中垃圾清运费仅指日常生活垃圾、办公垃圾清运费）﹔

4、物业管理区域绿化养护费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

6、办公费用、管理费用;

7、物业服务企业固定资产折旧费;

8、法定税费;

9、物业服务企业的利润;

10、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

11、经业主同意的其他费用。

第十六条物业管理区域内归全体业主所有的会所纳入物业管理范围，该区域不收取物业服务费，其能源消耗在经营性收益中列支（物业管理用房能耗除外），或经营性收益列支不足的则由全体业主按建筑面积进行分摊。

第十七条在协议期内，如当地物价指数上升幅度较大，甲方需提高物业服务费的收费标准时，须经甲方与建设单位协商一致，并应征得专有部分面积占总建筑面积二分之一且人数占总人数二分之一以上的业主同意。

第十八条前期物业服务费自本物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，除乙方与建设单位对交付日期另行达成书面协议或司法裁定对交付日期另行作出确认外，乙方不得以房屋质量或以未领房等理由拒交物业服务费。

第十九条对于已交付使用，但乙方或物业使用人尚未入住的物业（包括但不限于住宅、商业用房、地下车位、会所等）物业服务费按本协议约定由乙方全额缴纳。

第二十条物业服务费及公共能耗费每十二个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，乙方或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费。

第二十一条受有关部门或单位的委托，甲方可向乙方或物业使用人提供水费、电费等代收代缴收费用服务（代收代缴不属于物业服务费用），乙方或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费，逾期缴费的应支付相应的滞纳金，甲方可采取中断服务等措施。

第二十二条乙方与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费及其他相关费用的，从其约定，乙方负连带责任。

乙方与物业使用人之间的缴费约定，乙方应及时书面告知甲方。

第七章物业的经营与管理

第二十三条属于全体业主共有的物业管理用房，物业共用部位、共用设施设备，业主共有的场地以及物业管理区域内配套设施在业主委员会成立之前由甲方经营管理。

上述各项物业的经营管理收入扣除必要的成本外，其余收入作为收益归全体业主共有，经建设单位或业委会同意专项用于共用部位、共用设施设备的维修，配套设施经营亏损的弥补。

归全体业主共有的该部分收入由甲方代管。

第二十四条业主共有的车库车位的经营管理,使用人应按照物业所在地的相关规定向甲方交纳停车费。

上述停车费扣除必要的支出成本外（包括但不限于车辆管理人员的费用、增设停车管理设施等费用），其余收益归全体业主共有，经建设单位或业委会同意专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护，配套设施经营亏损的弥补。

归全体业主共有的该部分收入由甲方代管。

第二十五条甲方根据物业管理的需要，有权将本协议第二十三条、第二十四条述及的各项物业出租或委托专业公司或其他公司进行经营管理。

为了全体业主的利益，甲方将各项物业出租或委托上述公司进行经营管理的期限可以约定为本协议期满或终止后的一个合理期限。

第二十六条对于已经移交的物业管理用房或全体业主共同所有或共同使用的其他财产、设施，在小区业主委员会成立之前，甲方从有利于全体业主利益考虑，可以决定该等财产、设施之使用、经营和管理等事项，而无需再征得全体业主同意，但甲方应在该决定作出之日起10日内将该决定在本小区范围内予以公示。

第二十七条甲方对本协议项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务。

第二十八条甲方不提供对乙方、物业使用人、访客代为泊车的服务，甲方禁止甲方员工代为泊车。

第八章物业的使用与维护

第二十九条本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，由甲方根据相关法律法规制定。

甲方根据规章制度提供管理服务时，乙方和物业使用人应给予配合。

第三十条甲方可采取劝告等必要措施，制止乙方、物业使用人违反本协议和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第三十一条甲方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理乙方和物业使用人的投诉。

第三十二条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在本物业管理区域内公告;乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状，造成损失的，应予以赔偿。

第三十三条乙方装饰装修房屋的，应与甲方签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，甲方事先告知乙方装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第三十四条物业管理用房产权属全体业主所有，甲方在本协议期限内无偿使用，甲方不得改变其用途。

第九章物业维修经费

第三十五条本物业专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹均依据相关法律法规及物业所在地政府部门有关规定执行。

第十章违约责任

第三十六条甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

第三十七条乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

第三十八条乙方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之四支付违约金，对于欠费不缴纳的，甲方可向项目所在地人民法院起诉﹔乙方对承租人或物业使用人迟延缴纳物业服务费及相关费用承担连带支付责任。

第三十九条甲方违反本协议约定，擅自提高收费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳;乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第四十条乙方损害物业共用部位、共用设施和物业管理区域内的配套设施，应向权利人承担赔偿责任。

第四十一条乙方违反本协议约定，将房屋直接或分割后出租给两个以上的无亲属关系的承租人或允许出租人将房屋转租给一个以上的次承租人的，甲方有权要求乙方限期改正，并视情况有权要求乙方支付违约金人民币伍仟元。

第四十二条双方约定因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对甲方的免责事由，即甲方均不负赔偿责任:

1、因天灾、地震等不可抗力之事及非甲方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所导致的损害。

2、因抢险救灾所导致的损害之事，包括但不限于火灾、抗洪、抗台、暴风雪等救灾所导致的损害。

3、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所导致的损害，但因甲方故意或重大过失所导致，不在此限。

4、因乙方或第三者之故意或过失所导致，或乙方、物业使用人违反本协议、临时管理规约和其它物业管理服务规定所导致的一切相关损害。

5、非因甲方违反本协议义务，乙方专有及约定专用部分的火灾、盗窃等治安、刑事案件所导致的损害。

6、甲方已履行本协议约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。

7、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要而且事先已经告知乙方和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

8、因非甲方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，如若因甲方不作为造成连续发生不能正常供水、供电等的不在此列。

9、甲方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而乙方或业主大会或业主委员会未采纳所导致的损害。

10、自乙方迟延给付服务费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生的任何损害。

11、因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因甲方违反本协议义务而导致以上事故者除外。

12、乙方或物业使用人未经甲方同意，擅自委托甲方工作人员提供服务所导致的任何损害（如代为泊车等）。

第十一章附则

第四十三条甲方与舟山新湖置业有限公司签订的《前期物业服务合同》变更、解除或终止，本协议作相应的变更、解除或终止;《前期物业服务合同》未变更、解除或终止的，本协议不得变更、解除或终止。

第四十四条为维护公众、乙方、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方和物业使用人应积极配合甲方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

第四十五条房屋因建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能、造成重大事故的，由施工单位和设备生产安装部门承担责任并作善后处理。

产生质量事故的直接原因，以政府相关行政主管部门的鉴定为准。

第四十六条建设单位应在物业管理区域内显著地方设置公告栏，用于张贴各项管理制度以及根据临时管理规约应告知全体业主的通知及布告。

除根据法律法规规定需要当面送达或以其他方式送达的相关通告外，在公告栏上张贴通告连续十五天后，即视为已向乙方及物业使用人送达相关通告。

第四十七条乙方可与物业使用人就本协议的权利义务进行约定，但物业使用人违反本协议约定的，乙方应承担连带责任。

第四十八条本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决，如协商不成时，可提请本项目所在地人民法院诉讼解决。

第四十九条本协议壹式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。

第五十条本协议自甲方盖章、乙方签字之日起生效。

甲方（签章）：

###物业服务有限公司

乙方：

年月日

附件一：

物业构成明细：

类型：

住宅；

幢数：

24幢；

套（单元）数：

1365套；

建筑面积：

高层住宅：

166279.82平方米；配套用房建筑面积：

1683.13平方米；不计容积率建筑面积：

69852.64平方米，其中地下建筑面积：

69506.56平方米；合计约238706平方米。

附件二:

物业共用部位明细:

1.房屋承重结构:

框架;

2.房屋主体结构:

框架;

3.公共门厅:

精装修;

4.架空层:

精装修;

5.公共楼梯间:

高层普通装饰;

6.内天井:

有;

7.户外墙面:

大部分干挂石材、少许涂料;

8.屋面:

高层平屋面;

9.普通装饰。

附件三:

物业共用设施设备明细:

1.绿地:

约47777.8平方米;

2.道路:

约24317平方米;

3.垃圾中转站:

2个;

4.电梯:

58部;

5.信报箱:

1365个;

6.消防设施:

地下室设置火灾自动报警系统;

7.公共照明设施:

楼道灯、庭院灯等;

8.监控设施:

可视对讲、门禁系统、电视监控、周界红外线报警等;

9.避雷设施:

防雷接地系统;

10.物业管理用房:

1683.13平方米;

11.配套用房:

23#，约989.92平方米;

12.游泳池:

小区安排2000平米景观湖和游泳池，使整个项目的景观格局充满水的灵动

13.配套幼儿园:

15班幼儿园一所;

14.配套商业街:

位于8#首层、24#首层商业，共计7套商铺，约595.59平方米;

15.全架空层休闲空间:

设置休闲架空层，配套健身活动区，增加邻里沟通。

附件四：

前期物业管理服务质量标准

1.综合管理服务标准

内容

服务要求

物业服务中心设置

本园区内设置物业服务中心，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。

服务人员要求

（1）物业服务中心经理和相关工作人员有相应的上岗证。

（2）物业服务人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范，行为规范，服务主动、热情。

服务时间

周一至周日在物业服务中心进行业务接待，并提供服务，每天接待时间不少于8小时。

日常管理与服务

（1）服务规范应符合舟山物业管理行业规范要求。

（2）公开报修电话，24小时受理业主或使用人报修，急修半小时内到现场处理（在服务时间内），一般修理一天内完成（预约除外）。

（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复。

（4）告知业主或使用人装修须知，制定园区房屋装修申请、备案、巡视、

验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，

对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。

（5）建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入

的收支进行财务管理，做到运作规范、账目清晰。

（6）按有关规定和合同约定规范使用物业维修资金。

（7）建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案[包括物业竣工验收

档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档

案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。

（8）制定物业服务工作计划，并组织实施。

（9）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率90%以上，对合

理的意见与建议进行及时整改。

（10）制定物业服务中心内部管理制度和考核制度。

（11）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、

收费管理、日常管理等）。

（12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。

（13）综合服务的其它服务项目达到约定的服务标准。

（14）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝

阻、制止或报有关部门处理。

（15）物业内标志明显。

（16）项目交付前，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行承接查验。

（17）为业主提供便民服务，公示服务项目与收费价目。

（18）定期公布园区公共设施设备、场地等经营收支情况。

（19）实行明码标价，公布收费项目、收费标准和服务内容。

（20）定期组织开展项目园区文化活动。

2.公共区域清洁卫生服务标准

内容

服务要求

地面

每日清扫、每周拖洗一次；一层共用大厅每日拖洗一次；大堂、门厅花岗石、大理石每三个月保养一次。

扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱

扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每二周清洁一次。

栏杆

非电梯公寓每天擦抹一次，电梯公寓每周擦抹一次。

天花板、公共灯具

每月除尘一次。

进户门

每月擦抹一次。

楼道玻璃

每周清洁一次。

天台、屋顶

每月清洁一次。

地下车库

每日清扫一次。

电梯轿厢

每日擦拭、清扫一次以上，循环保洁。

垃圾收集

每日清理一次垃圾桶，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

垃圾做到日产日清，垃圾实行袋装。

道路地面、绿地、明沟

道路地面、绿地每日清扫一次，并巡回保洁，做到无明显暴露垃圾、无卫生死角；明沟每周清扫一次。

垃圾箱（房）

垃圾房每天冲洗一次，垃圾桶内胆夏季每天冲洗一次，冬季隔天冲洗一次。

果皮箱、垃圾桶

合理设置。

每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

消毒灭害

冬季对窖井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8、9月每月喷洒一次），每年灭鼠三次。

3.公共区域秩序维护服务标准

内容

服务要求

人员要求

（1）专职人员，以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

（2）能处理和应对物业内公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

（3）上岗时佩带统一标志，按需求穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠