五星级超豪华商务餐饮大酒店项目可行性研究报告.docx

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五星级超豪华商务餐饮大酒店项目可行性研究报告

可行性研究报告

五星级超豪华商务餐饮大酒店项目

第一章总论

一、概述

（一）项目简介

项目名称：

建设单位：

建设单位法定代表人：

项目性质：

新建项目

项目地址：

项目建设内容：

**********大酒店是一个按照五星级标准设计的超豪华商务餐饮酒店。

项目占地4.62亩，总建筑面积9008.74平方米，停车位70个,住宿接待规模为40个各式客房，餐饮娱乐最大接待能力为650人次/日。

建设内容包括：

餐饮用房、客房、娱乐休闲用房、基础配套设施等内容。

项目总投资：

项目总投资为9,490.75万元，其中：

建设投资为9,001.53万元（建设单位已投资4,600.00万元，新增建设投资4,401.53万元）,建设期利息为189.22万元，流动资金为300.00万元。

资金筹措计划：

项目资本金4,690.75万元，项目银行贷款4,800.00万元。

（二）项目定位

1、市场定位：

项目市场定位于为高级商务游客、高档休闲游客、大中型企业、行政事业单位、重庆高收入者提供高质量的餐饮、娱乐休闲、住宿服务设施，主要目标客户为高端商务（公务）客户。

2、经营管理定位：

公司拟引进国际知名品牌酒店集团作为营运商负责项目经营管理，从而加盟国际连锁品牌序列。

3、标准定位：

引入ISO9000国际服务质量标准，实现服务质量与国际水平的接轨，以满足境内外高中端客户需求；

4、形象定位：

充分发挥“重庆核心商圈”、“直港外滩”地域优势，争创中国高端商务餐饮一流品牌。

（三）可行性研究报告编制的依据和原则

1、编制依据

（1）《酒家酒店分等定级规定》（GB/T13391—2000）；

（2）《旅游饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2003）；

（3）《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（重庆市人民人民政府）；

（4）重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划餐饮业、旅游业发展重点专项规划；

（5）《投资项目可行性研究指南》（中国国际工程咨询公司）；

（6）《建设项目经济评价案例》（建设部标准定额研究所）；

（7）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（国家发展改革委、建设部）；

（8）有关政府部门、机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；

（9）国家其他有关法律、法规、规范。

（10）《**********大酒店室内装修设计方案》；

（11）建设单位提供的营业执照、资质证书、项目房地证等相关相关资料。

2、编制原则

（1）该项目合理使用建设单位已有宝贵的房屋、土地资源及无形品牌，充分发挥现有设施的潜力，达到工期短，投资省，见效快的目的。

（2）针对商务人士、成功人士尊贵、豪华、高端的需求特点，项目始终遵循“以人为本”的理念，提供有针对性、个性化、特色化的客房、餐饮、娱乐休闲产品。

（3）本项目坚持“创国内一流、国际知名品牌，做大重庆旅游，做强餐饮主业”的目标，针对特定顾客进行高起点定位、高标准建设，为市场提供高品质产品。

（四）建设单位简介

企业名称：

住所：

注册资本：

实收资本：

企业类型：

法定代表人：

成立日期：

经营范围：

（五）项目提出背景

近年来，重庆市餐饮业快速发展，已成为商贸流通产业新的增长点。

2006年全年实现餐饮营业收入194亿元，同比增长20%，增幅居全国第6位，重庆市餐饮业正成为朝阳产业，其中商务餐饮、高档餐饮市场空间越来越大。

近年来，以重庆为目的地或中转地的相关商务活动与日俱增，各类国际机构、国内外大集团公司的高级商务客人往来数量迅速增加，并纷纷在重庆设立常驻机构。

同时，国内不少企事业单位为展示自身实力、树立品牌形象，随着业务拓展，对重庆地区高档酒店、商务餐饮娱乐场所的需求日益强烈。

重庆市经济的迅速发展迫切需要重庆应有适量的功能设施完善、能承接高规格接待任务的商务餐饮娱乐场所。

而重庆市高档餐饮休闲娱乐场所非常少，特别是高档娱乐休闲场所几乎空白。

原金叶岛酒店是在本世纪初兴建的，2003年营业收入达2188万元，2005年达到2625万元，时至今日，金叶岛酒店装饰、装修已十分落后，部分功能配套不足，空间布局已不合理，与当前高级商务游客、高档休闲游客、大中型企业、行政事业单位、重庆高收入者多方位、高品位的需求存在较大的差距。

本项目拟在原金叶岛酒店现有条件设施基础上，进一步发挥“金叶岛”品牌优势，建设高档餐饮酒店，引进国际顶级品牌餐饮娱乐管理集团进行经营管理，并根据地理位置、客源市场、客源层次等情况，定位于豪华型商务餐饮酒店。

项目建设可在很大程度上满足重庆地区高端餐饮市场及高档娱乐休闲场所发展的需要，在目前餐饮市场竞争高度同质化的形势下，有利于树立差异化经营的典范，促进形成竞争有序的格局，推动餐娱业良性持续发展。

（六）项目投资必要性和经济意义

1、近年来，随着重庆市社会经济的高速发展，城市化建设的稳步推进，人们的生活水平有了很大的提高，高质量的物质生活，高品味的休闲娱乐，成了人们追求的目标，为重庆市高档餐娱业蓬勃发展创造了条件。

项目所在的重庆直港美食街特点是以大众中档消费为主，而高档化或大众化正逐渐成为我国餐饮业的发展趋势。

**********大酒店产品设计和服务理念将和重庆直港美食街以及重庆目前和未来3-5年将出现的竞争对手存在差异，而高端商务餐饮又拥有已经存在并不断增长的市场需求，因此，项目市场前景乐观，经济效益巨大。

2、重庆市对外政治、经济、文化交流会越来越频繁，而目前重庆市高档餐饮休闲娱乐场所非常少。

**********大酒店将承担起重庆市高端商务宴会、高端公务接待等活动的功能，有助提高重庆城市形象及知名度。

3、“十五”期间，重庆市旅游业发展取得了突破性进展，旅游经济总量快速增长，但重庆市旅游业发展中还存在诸多不足，在旅游接待设施建设方面主要表现在：

旅游基础设施仍不完善，在国内外有美誉度、有影响力的旅游大项目少。

根据《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划旅游业发展重点专项规划》，“十一五”期间，重庆市将争取每年星级饭店总量保持10%的增速，五年内力争再造“200颗星”，即：

10个五星级、15个四星级、30个三星级旅游饭店。

本项目投资近1亿元，将促进重庆市旅游接待设施完善、升级，具体落实重庆市打造中国旅游经济强市的战略决策。

4、本项目为劳动密集性生产项目，项目的实施，将产生巨大的社会效益。

预计本项目为重庆市提供数百个就业机会，这对缓解重庆市剩余劳动力就业，为下岗职工提供发展空间，促进当地经济发展和社会稳定，都有着积极的作用。

综上所述，该项目的建设具有显著的经济效益和社会效益，进行投资是十分必要的。

（七）研究范围和工作内容

通过对餐饮市场分析，并围绕技术可靠、经济合理的原则，论述本项目的可行性情况。

主要研究内容包括：

市场分析、项目实施条件、建设规模与项目选址、工程技术方案、环境保护、项目实施进度、投资估算和财务评价、风险分析等。

二、项目研究结论

（一）技术评价

项目技术上可行：

1、符合产业政策的发展要求

餐饮业目前为国家、重庆市鼓励类产业，本项目符合产业政策的发展要求。

2、符合市场需求

经市场需求预测分析，重庆市餐饮业为朝阳产业，高端商务餐饮发展空间较大，项目市场前景乐观。

3、项目实施准备充分

金叶公司正积极推进项目各项准备工作，项目具体实施计划详细、可靠。

4、建设规模和项目选址合理

该项目建设规模合理，项目场址对外交通便利，市政配套基础设施完善，可以满足本项目建设需要。

5、工程技术方案合理、可靠

6、环保可达标

金叶公司根据国家的有关设计规范和标准，对环境保护均采取适当措施，该项目不会产生环境污染。

（二）经济效益评价

本项目所得税后项目投资财务内部收益率为22.69%，高于行业所得税后项目投资基准财务内部收益率9%，所得税前项目投资财务内部收益率28.03%，高于行业所得税前项目投资基准财务内部收益率12%，项目资本金财务内部收益率为26.56%，高于行业融资后资本金基准收益率13%，项目投资可行。

本项目偿债期间，利息备付率≥2.29，偿债备付率大于≥1.14，项目偿债分析指标较好，偿债能力较强，易于取得贷款机构的贷款支持。

计算期内各年经营活动现金流量均为正数，不需要借用短期借款，具备较强的财务生存能力。

从敏感性分析结果看，考虑到4种因素影响下仍具有较强的抗风险能力。

项目存在的风险对项目的影响程度为中等偏低。

（三）研究结论

本项目从技术与经济指标，所能承担的风险程度和给企业带来的经济与社会效益上看，我们认为该项目是可行的。

根据商业性文化娱乐设施项目投资收益的一般水平，结合餐饮行业的市场现状、发展前景、项目建设条件等因素，并综合考虑国内正在实施的其他同类项目的可比因素，建议投资方采取积极的投资战略。

（四）附主要技术经济指标

主要技术经济指标表

序号

项目名称

单位

数量

备注

1

日餐娱接待能力

人次

≤650

2

客房数量

间

40

3

占地面积

平方米

3080.50

停车位70个

4

建筑面积

平方米

9008.74

露天经营面积800

5

项目总投资

万元

9490.75

资本金4690.75

5-1

建设投资

万元

9001.53

新增建设投资4401.53

5-2

建设期利息

万元

189.22

5-3

流动资金

万元

300.00

6

年均营业收入

万元

10899.21

7

财务评价指标

7-1

所得税后项目投资财务内部收益率

%

22.69

7-2

所得税前项目投资财务内部收益率

%

28.03

7-3

所得税后项目投资财务净现值

万元

12405.67

i=9%

7-4

所得税前项目投资财务净现值

万元

12578.74

i=12%

7-5

所得税后项目投资回收期

年

6.40

含建设期，下同

7-6

所得税前项目投资回收期

年

5.57

7-7

项目资本金财务内部收益率

%

26.56

7-8

项目资本金财务净现值

万元

7342.29

i=13%

7-9

项目资本金投资回收期

年

6.83

7-10

项目资本金净利润率

%

46.48

8

银行贷款分析指标

8-1

项目银行贷款本金

万元

8-2

占项目总投资比例

%

8-3

项目银行贷款还贷期

年

8-4

还贷期利息备付率（%）

≥

8-5

还贷期偿债备付率（%）

≥

第二章市场分析

一、我国餐饮业发展现状

项目经营以提供餐饮服务为主，娱乐休闲、住宿等为辅，项目属于餐饮业。

改革开放以来，我国餐饮业获得了空前发展，餐饮企业在过去的20多年中总体规模不断扩张。

这一时期餐饮企业的产业地位得以确定，不仅产业规模迅速扩大，而且产业内部结构调整加快，餐饮企业的整体素质不断提高。

2006年，我国餐饮业市场活跃，继续呈现又好又快的稳步发展态势，餐饮消费实现历史性的跨越，全年零售额首次突破1万亿元大关，达到10345.5亿元，同比增长16.4%，比上年净增1458亿元，比同期社会消费品零售总额增速高出2.7个百分点，连续16年实现两位数高速增长。

餐饮消费继续成为拉动消费需求快速增长的重要力量。

分城市（指省会城市以上）看，零售额方面，超过一百亿元的城市有18个，比上年多出1个，上海、北京、广州、天津、成都均超过200亿元并分列前五名，上海市连续两年拔得头筹，北京市跻身第二，广州市“屈居”第三。

增长率方面，超过全国水平的有上海、济南、青岛、重庆、郑州、合肥、武汉、杭州、天津、长沙、西安、南京等12