远卓深圳庄维房产剪报12.docx
- 文档编号:8610759
- 上传时间:2023-02-01
- 格式:DOCX
- 页数:8
- 大小:24.87KB
远卓深圳庄维房产剪报12.docx
《远卓深圳庄维房产剪报12.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《远卓深圳庄维房产剪报12.docx(8页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
远卓深圳庄维房产剪报12
庄维项目组新闻简报(1201—1207)
1、有效需求:
1)收入水平高、对以后预期好的年轻白领:
希望购买位置较好、环境成熟、性价比较高的屋子。
追求有效而非功能上的大而全。
2)有经济实力和多次买房体会的人:
投资需要者偏好小户型,以实现投资回报;自住者需要建造与现有住房完全不同的、能让他们激发出热情的升级产品。
2、有效供给的不足表此刻两个方面,一是30~40万元或稍高一点儿的有效供给超级不足,二是9000~10000元,包括10000元以上的产品,有效供给不足。
往往是材料的堆砌、小户型的简单放大,或仅仅是位置好,没有把产品的高附加值做出来。
7000元以上单价的中档市场,目前需求已近饱和。
3、什么区域、什么产品最好卖?
4、――几位代理商以为西北区域最好卖,第二是东北区域。
伟业顾问以为城乡结合部的项目有好的前景,世纪城、北苑花园都是产生在这些区域。
明年,东坝、远大路、京开路、立水桥都会是较热地带,南部也会渐热。
5、――几位代理商均以为:
逢塔必输、逢板必赢的局面不存在了,关键在于怎么设计。
TOWNHOUSE是不是热销还要看其实现设计程度。
6、――伟业顾问以为,明星楼盘出了点乱子并非能说明现房时期就要来临。
7、北京日报分析2001年北京楼市核心:
8、一般居民已成购房消费主力群体;
9、房产政策连连出台促楼市健康进展;
10、利好消息接踵而至三大区域成热点;
11、城市建设进展催动新楼盘四面开花;
12、危改力度加大助推楼市格局新转变;
13、“三外”抢滩京城地产开发烧不断升温;
14、住宅郊区化已慢慢被市场同意;
15、概念时期终止楼市开始走向理性;
16、商品房纠纷增多业主维权意识增强
具体内容:
北京冬季楼市分析(精品购物指南)
有效需求什么样?
■新生代购房人:
不要“奔驰”要“捷达”
■高级买家:
寻觅真正“升级版”
金网络副总杨强宏将时下的买房群体分为两大块:
1.新成长起来的年轻购房群,除由于经济条件所限只能购买经济适用房的一部份外,还有大量是收入水平高、对以后预期好的年轻白领。
他们希望买到位置好些的、环境成熟、性价比较高的屋子。
他们追求的不是功能大而全,不是非要会所、非要有霍曼门的精装修。
就像买车,奔驰固然好,但仍是捷达最有效。
因为,高上去的价钱还要购房人自己承担。
2.有经济实力和N次买房体会的人,若是是出于投资需要,他们要求户型不能太大,不然以后变现困难,投资回报也不睬想,可此刻大量CBD商圈物业户型都较大;若是是出于自住,他们在抢买过外销公寓、抢买过板楼、带电梯的板楼后,迫切需要建造与现有住房完全不同的、能让他们激发出热情的升级产品。
有效供给什么样?
■开发商都想打造精品,本钱增加,在售屋子“低不就”
■主观臆断有钱人一辈子活,要么户型偏大,要么产品无新意,高不成
据金网络公司调查,去年市场热销的是如此的项目:
三环边、大社区、计划设计不错、单价在6200~6300元左右、性能价钱比高。
一套两居在50万元、60万元,三居在80万元左右。
如世纪城、漂亮园、太阳园、阳春景华、华清嘉园、华腾园、恋日嘉园等,大约11个左右,这也是广大新生代购房群最需要的,而今年如此的项目却几乎没有。
咱们此刻许多开发商专门有追求,总爱一厢甘心地打造世纪精品,却要让购房者付出太大代价。
这也确实是去年热销今年仍有新楼座开盘的项目世纪城、华腾园备受喜爱的缘故。
而大量的CBD商圈物业也与去年、前年市场有专门大不同。
去年、前年,CBD商圈仅有现代城、阳光100、世贸国际等几个项目,户型以150平方米以下的为主,总价相对偏低。
而今年市场,不仅量增加了,产品结构不同也专门大。
据最近调查,发觉大量项目将两居都做到120~160平方米,最高的做到170平方米,三居均在200平方米左右。
投资回报不划算,以后变现也较难。
自住型高级物业也少有冲破,仍是那种大社区、高密度。
今年针对这些高经受力买家推出的新项目有一些,但都做得不太好,包括大量的TOWNHOUSE也存在如此那样因体会不足造成的缺点,买家宁愿选择等待。
“一栋洋房”等项目热销确实是较为准确了知足了有钱人提升生活品质的需求。
伟业顾问总领导林洁以为,有效供给的不足表此刻两个方面,一是30~40万元或稍高一点儿的有效供给超级不足,二是9000~10000元,包括10000元以上的产品,有效供给不足。
往往是材料的堆砌、小户型的简单放大,或仅仅是位置好,没有把产品的高附加值做出来。
这两方面的不足也取得了印证,因为低价位衡宇供给不足,略微接近或吻合的市场表现就已专门好,包括华腾园、通惠家园等项目。
北京处在痛楚的裂变期,市场逼着房价往下压。
但市场上低总价衡宇供给不足是有客观缘故,如土地供给的方式、价钱,市政开发力度。
一些稍高价的产品就成了替代。
固然,经济适用房也是较好的替代,但经济适用房毕竟不是商品房,而且供给量还较小。
而中档市场(指的是7000元以上单价的市场)那么没有这般紧俏。
个人购房市场开放后,最先启动的确实是中档市场,目前需求已近饱和。
客户对产品追求的确实是高附加值。
能够看出,在市场有效供给和有效需求间,确实存在专门大差距。
有效需求还需好产品和好效劳拉动
除价钱、区位方面的缘故外,好产品和好效劳也是撬动楼市快车的一个杠杆。
热销的基础是要有好产品,不是炒作。
声音再大,产品没有魅力也卖不动。
另外,还必需把沙盘落到实处,兑现许诺。
关于效劳,促销一贯低调的协成企划总领导王晓航以为,市道越冷,越要带给客户温暖。
当客户比较挑剔时,当客户消费信心不足时,效劳必然要跟上。
如此,老客户才会对你产生信任,才会带新客户来。
买房是个进程,进程中要表现效劳,好产品才能有好转达,也才让客户取得消费平安感和中意度。
他们在每一个项目都做活动,不是那种请歌星的活动,而是举行茶艺、陶艺等家庭时尚学校活动,内销外租讲座,许多活动咱们都有星巴克咖啡、冷点、儿童游艺。
让客户在活动中感受社区的文化气氛,实现与客户的交流,让客户心情好。
这种效劳贯穿买房始终,从展会不是冷冰冰发单子到入住前协助验房,是一个全进程。
什么区域、什么产品最好卖?
1.东西南北城哪里最好卖?
西北区域是几位代理商普遍认同的,第二是东北区域。
除此之外,没有哪个区域、哪个项目是绝对好卖或绝对不行卖的。
伟业顾问林总以为,城乡结合部的项目有好的前景,世纪城、北苑花园都是产生在这些区域。
明年,东坝、远大路、京开路、立水桥都会是较热地带,南部也会渐热。
2.什么产品绝对好卖?
几位代理商均以为:
逢塔必输、逢板必赢的局面不存在了,关键在于怎么设计。
通过一轮对照,板楼、塔楼的优缺点大伙儿都已看清。
板楼不是最好的,塔楼也不是最优的。
板楼最大的问题是社区内部环境可不能有塔楼好,长板挡阳光,视野开放性、通透性都没有塔楼好。
TOWNHOUSE是不是热销还要看其实现设计程度。
3.现房最好卖?
针对现房、期房哪个好卖,林洁以为,明星楼盘出了点乱子并非能说明现房时期就要来临。
因为现房产品设计本身有专门大缺点。
另外,关于许多项目,现房与期房有相当大的价差。
由于图纸变成现实,现房反而不如期房好卖。
据有关部门统计,1999~2001年末新动工面积减去3年销售面积,约在1800~2000万平方米左右。
按去年销售量1000平方米计,市场约有3000万平方米在售,与需求量之比为3∶1。
几位老总以为,从进展的角度看,仍是合理的。
原先比例不到2,却是市场过热。
若是所有的开发商都能做的“媚俗”些,多照顾一下买家的情绪,而不是自己想流芳百世,那个冬季确信会是暖冬。
2001年:
京城楼市热点聚焦
新世纪头一年关于京城楼市来讲确实不一样:
投资热,外资、外埠等企业大举进军京城投资房地产;开发烧,房产项目接踵亮相,几乎一天一个的新盘在京城四面开花;房展热,你方唱罢我登场,唱“热”的、唱“黄”的热喧闹闹,纷纷扰扰……
透过这一幕幕火爆景象,人们不宝贵出结论:
2001年北京房地产业在大步向前迈进。
临近岁末,回眸一年,聚焦热点,咱们能够更清楚地看到京城楼市进展的大势走向。
一般居民已成购房消费主力群体
随着房地产市场体系的慢慢完善,个人购房已成为京城住宅消费市场的主体。
据有关资料显示,今年头10个月,北京个人购房的比重占到了购房群体的95%以上。
这说明,商品住宅已从面向少数群体的高层消费转向一般人的公共消费。
专门是随着京城危改的加速,目前迫切需要解决住房问题的主若是危改户、拆迁户和无房户,京城几十万户居民需要在旧房改造中外迁购房。
据保守估量,这种购房每一年需要200万平方米的供给量。
因此,建设更多档次的商品住宅,适应广大中低收入者的消费需求,已成为大伙儿的共识。
房产政策连连出台促楼市健康进展
有人说,今年是房地产的政策年。
确实,为了增进房地产市场的进展,今年国家和本市陆续出台了《商品房销售治理方法》、《城市衡宇拆迁治理条例》、《关于增强国有土地资产治理的通知》、《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》、《关于全面整顿住房建设收费取消部份收费项目的通知》、《关于标准住房金融业务的通知》、《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定》、《北京市商品住宅销售价钱组成治理方法》、《北京市城镇廉租住房治理试行方法实施意见》、《北京市闲置土地处置方法》等10多个与房地产相关的政策法规。
这些政策法规涉及到房地产业的销售、质量、价钱、贷款、经济适用住房准入标准、拆迁、装修等一系列问题,对本市房地产业朝着稳固、标准、健全的方向健康进展起到了极大的推动作用。
利好消息接踵而至三大区域成热点
今年京城房地产市场利好消息接连不断,国家对房地产业各项优惠政策不断出台,激发了百姓购房的热情,使不同收入、不同经济状况的人都有机遇依照自己的能力在房地产市场挑选房源,改善居住环境。
而中关村区域、亚运村区域、CBD区域及望京、燕莎等地域仍旧是今年房地产开发的热点。
据有关数据统计,自今年1月至今开盘的254个项目中,有70%都集中在这些区域内。
专门是今年申奥成功,加入WTO等多个重大利好,加倍集聚了这几个区域的人气。
据一项调查显示,在京城购房者中,首选中关村及其辐射区的占27%,首选亚运村区域的占20%,选择CBD及其辐射区的占18%。
购房者的热情,开发商的投入,利好消息的推动,使中关村、亚运村、CBD三大区域依旧占据了京城楼市热点地域的头三把交椅。
城市建设进展催动新楼盘四面开花
房地产的开发是和周边地域的环境改善密不可分的。
在今年北京的60项重点建设工程中与楼市有关的多达19项,这19项工程完成后,将完全改变这些项目周边的市政、交通环境,并有效地带动周边房地产项目的开发、建设。
如城市铁路、地铁5号线、地铁八通线工程将使回龙观地域、北苑地域、通州地域楼盘项目的交通状况有极大改善,也刺激了新盘的不断涌现。
而德外大街、西外大街、学院路、莲花池西路等地的改扩建工程及西直门、东直门公共交通枢纽的建设更使今年京城楼市新盘呈现四面开花的盛景。
专门值得一提的是,由于今年城市建设步伐的加速,南城接踵开通了很多新路,如南四环路、京开路、南中轴路、广安大街等。
这些道路的全面开通,拽动了城南楼市的整体升级,城南优势日趋突出。
有统计显示,在今年开盘的房地产项目中,城南项目就占据了28%,成为京城房地产项目集中涌现的区域之一。
危改力度加大助推楼市格局新转变
为确保5年内拆除改造303万平方米的危房,大体完成城区危旧房改造任务,本市今年采取了多种方法推动危改速度。
截至目前,本市拆除危房85.9万平方米,动迁居民5.9万户,是北京危旧房改造历史上进展最快的时期,从已启动的项目看,今年危改外迁居民对商品房的总需求量约350万平方米,这一数量大约占据了北京市场全年住宅销售总面积的三分之一,已成为市场中重要而且稳固的有效需求量。
这一现象已促使京城楼市格局悄然发生转变。
由于拆迁居民大多属于中低收入者,因此,低总价屋子受到追捧,三四十万元的住宅最受欢迎。
有针对性地调整自己的进展定位、供给定位和产品定位,为主流消费群体提供中低价位的住宅产品,让更多的百姓买得起,住得起,已成为许多开发商今年的新共识。
“三外”抢滩京城地产开发烧不断升温
伴随着今年京城房地产业的多个利好消息,外埠企业、外资企业、外行企业纷纷进军京城楼市,掀起一股“三外”抢滩京城地产的浪潮。
应当说,能够闯入京城楼市的“三外”企业都不是等闲之辈,他们进京,不仅带来资金,也带来了新的观念,新的活力,带动了京城楼市整体水平的提高,推动了京城楼市的快速进展,有资料统计,今年上半年北京楼市以一天一个新盘的速度出此刻人们的眼前。
可是关于开发商来讲,必需以现实的有效需求为依据进行开发和投资,不然的话,就有可能致使过度的盲目乐观,致使开发与销售比例失调。
据北京市统计局的统计报告显示,今年1至10月,本市商品住宅供给增幅远高于销售增加。
许多业内人士已开始议论“房产泡沫”问题,以为京城楼市已进入“盘整期”。
这种情形说明,如安在市场调整中站稳脚跟,调整自己的产品结构定位已成为开发商面临的重要问题。
住宅郊区化已慢慢被市场同意
今年郊区住宅已取得众多购房者的认可,从各房展会传出的信息,郊区住宅大多有良好的市场表现。
随着市政府近几年对郊区不断加大基础设施建设的力度,几条高速路的陆续通车令人们对距离再也不那么灵敏,基础设施的不断完善,增强了开发商与购房人的信心,郊区的住宅正慢慢被市场所同意。
据了解,今年推出的郊区住宅有如此几个特点:
(1)以多层、低层板楼和联排别墅(TOWNHOUSE)为主,还包括一些其它类型的低密度住宅;
(2)项目多靠近高速路散布,专门是离城较近的高速路段沿线更为集中;(3)随着品质的提高项目价位也较上年有所提高;(4)项目价位大体上随着离开城市的距离而慢慢降低。
由于郊区具有明显的地价优势,因此有兴修大型低密度居住社区的便利条件,而大型低密度社区在基础设施配套、社区环境、价钱等方面都具有城区社区所不可比拟的优势,因此在今年市场上具有较强的竞争力。
概念时期终止楼市开始走向理性
过量的概念炒作,已经使购房者对楼盘项目产生信任危机。
像过去屋子开盘时大轰大嗡,爆炒概念,指望购房者一哄而上,屋子一抢而光的情形今年可不能再有了。
今年愈来愈多的开发商开始静下心来踏踏实实做产品。
北京房地产市场今年显现的这种转变的全然缘故是竞争加速了市场的成熟,这其中包括开发商和消费者的成熟。
开发商通过做产品、讲产品,更多地表现产品的自身价值,在衡宇质量、交用标准上下功夫以博得购房人的眼球和信任。
而消费者那么愈来愈注重品牌,愈来愈重视售后效劳,购房者的法律意识、维权意识日趋增强,在这双重的作用下,京城楼市开始走向理性,随着市场的进一步成熟,这种产品至上的偏向还会愈来愈明显。
商品房纠纷增多业主维权意识增强
2001年有关房地产的投诉多,官司多,也是人们议论的热点话题。
据市消协的有关资料显示,截至10月底,全市消协系统已接到商品房投诉317起。
有关房地产方面的投诉占据消费投诉热点的前列。
投诉的要紧内容仍然是衡宇质量差、衡宇面积“缩水”及无证销售等重大问题。
购房者集体投诉、上访事件呈增多趋势。
有些业主乃至在情急当中,无奈之下采纳到售楼处示威,到房展会打横幅占据开发商展台的手法,以期引发关注。
应该说,闹展会、售楼处示威等方式都是法律不支持的,但有关部门应进一步成立健全商品房市场的法律、法规,进一步标准房地产经营者的行为。
同时各有关行政执法部门也应继续加大对商品房市场的监管力度,切实地爱惜消费者的合法权益。
房地产业以后九大进展趋势(武汉晨报)
趋势一:
企业中心全面转移
初期,房地产业是劳动密集型企业,对资金、技术、人材的需求远低于低廉、充沛的劳动力和优惠宽松的税收环境的需求。
在进展到必然规模后,地产巨头开始寻求资本、信息、技术、人材等企业快速进展的“维生素”,而这些往往是在企业的诞生地找不到的,面向以后进展,地产企业总部的迁移成为必然,选择在全世界经济中具有阻碍力的城市,乃至国外。
趋势二:
上下游开始对接
随着经济实力与技术力量的进展,一些地产企业已经再也不是简单地处在产业链的一个节点上(如建材等),而是拥有了自己的一些核心技术,企业的产业布局开始向相对完整的产业链方向扩张。
例如,专为高级物业提供中央空调的供给商融入紧缩机等产业链的核心环节,或是与这些核心环节形成产业联盟,如此上下游的对接式进展,会使国内房地产行业间竞争不单单停留在产品层面,而是整个产业链的系统竞争。
趋势三:
品牌是要紧销售渠道
随着市场的进化,专业化分工的增强,以后5年内,以往支撑地产行业的自营渠道,因为本钱的缘故将全面撤退,而其他巨量零散的代理商品牌将通过特许经营等方面加盟到大的品牌渠道当中,成为品牌渠道的连锁店。
趋势四:
材料与设备出口大国
在以后的5年中,中国仍处在对发达国家的概念追赶期。
房地产将紧随技术潮流,抓住全世界产业调整的契机,清醒凝视自己的资源禀赋,利用好自己的比较优势与后发优势,成为最大的材料与设备基地这一,中国房地产在全世界的竞争中进一步增强,中国品牌开始在全世界市场扩张。
趋势五:
商品房价钱大幅降低
除少数新品与注入大量科技含量的产品外,地产业随着企业治理水平的提高,运营本钱的下降,和加入WTO后国际采购原料关税大幅度下降,流通渠道的变革带来流通本钱的降低,中外品牌的竞争等因素,都将使房地产价钱降低,据测算,5年后一样产品的价钱将比此刻平均下降25%左右。
趋势六:
开发模式发生革命
在对发达国家的产业追赶中,中国的房地产此刻有片面重视产品技术与质量,而对生产模式等柔性的工艺技术重视不够。
在信息技术的增进下,世界房地产开发将从大规模生产模式转向大规模定制(大规模定制能给用户提供个性化的产品)模式的改变,能不能快速转变,并利用新的生产模式,将成为阻碍中国地产以后参与国际竞争的重大战略选择。
趋势七:
电子商务把持地产业
随着信息技术的进展,流通业态和终端用户购买方式的转变,电子商务总额将占行业商务总额的95%,但专家们以为,房地产电子商务并非是由自己操作,渠道商将成为家电企业电子商务的代理人,在以后的10年里,国内地产企业的电子交易范围将由国内扩展到全世界。
趋势八:
e产品进入房地产终端
此刻的房地产终端产品简单地存在着,在利用中大体上只发挥相对单一的功能。
而随着信息技术的进展,在以后的5年中,信息技术将普遍地应用到房地产的最终产品中。
一些旧的楼宇也要进行网络化的升级,产品e化(全面数字化将拥有网络核心)成为网络的终端。
水泥钢筋的建筑在网络的支持下,将加倍智能化,从开放的网络中取得充分的信息,功能将加倍人性化。
趋势九:
企业内外环境全面接轨
随着WTO的加入,国内企业的制度在以后5年将显现全面的转变,那确实是制度环境与国际接轨,与发达国家房地产企业大大缩小了制度差距的中国企业,将在国际市场上取得前所未有的竞争力。
(整理:
王环宇)
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 深圳 房产 剪报 12