宁国光彩大市场项目执行方案.docx
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宁国光彩大市场项目执行方案
宁国光彩大市场项目执行方案
深圳金琼玖企业管理有限公司
2012年5月2日
目录
第一部分序言
第二部分招商销售策略
第三部分市场包装推广
第四部分招商筹备计划
第五部分结束语
第一部分序言
一、本执行案的基本思想:
●以项目整体发展的战略眼光,对待本案的全程营销企划,以改变目前被动的现状;
●将本着风险最小化,利润最大化的原则操作执行方案,保障市场的长久发展;
●充分发挥项目在宁国市商业发展中的作用,进行整合营销,最终实现“满盘皆赢”。
二、本执行案的主要目的:
●调整项目思路
通过内部的管理调整,加强项目团队的核心凝聚力,为后续开发统一思想,一致对外;
●招商销售计划
制定与项目定位相对应的招商销售计划,达到预期的收益,并确保项目执行成功;
●品牌推广目标
在整合项目资源的基础上,通过系统的宣传推广,将宁国大市场项目的市场影响力提升到一个新的层次;
第二部分招商销售策略
商业地产手册:
要先招商再销售,不要销售困难再招商
招商若无核心主线,则会迷失方向。
观大势,明方向!
通过对本项目的分析研究,项目招商定位的阐述,以及推广手法的突破性等,将一幅美好的蓝图在公众面前展现,使本商业项目成为宁国市的家居建材第一商业中心,一个投资销售热点。
一、市场商业分析
宁国光彩大市场项目充分体现家居建材商业的经营需要,项目的总体定位于宁国市家居建材第一商业中心,是商家未来发展的必争之地,是宁国市政府大力支持建设的典范工程,宁国市服务业龙头项目,宁国市重点建设项目。
但是,就目前情况而言,商业项目的销售绝不等同于普通住宅的销售,因为它的开发操作、经营理念、规划设计、营销推广与住宅有着非常大的不同,不是简单的讲概念、讲户型设计、讲环境就能销售,一个商业综合项目,要想在市场上取得成功,必须认真研究市场,认真研究目标客户的需求心理,然后在明确定位的情况下,努力提高功能配置、以超前的优质产品领先于市场,取得市场竞争的成功,方能保证项目在激烈的竞争中缔造一个传奇。
二、产品优劣势分析
优势分析:
1、规模优势:
光彩大市场项目总建筑面积约20万平方米,在宁国市商业项目中开发体量大,是当地首屈一指的商业开发项目,所在的地段周边配套以趋完善,是宁国市的重点发展区域,区域内有影响的商业投资性楼盘项目没有,目前的经营商家已经达到300多户,从业态上初具规模,无论是从地段优势,还是宁国市长期的商业发展,本项目都是大有可为的。
2、区位优势:
地处宁国经济开发区宁阳西路与万福路交叉口,交通便利,周围商业趋于成熟,紧邻规划中的新火车站,汽车站,农贸市场,汽车交易市场、物流园···发展潜力巨大。
3、项目优势:
该项目是宁国市委重点招商引资项目,宁国市的龙头企业,同时也是宁国市重点建设项目,在商业经营和未来的发展上,肯定优越于宁国市的其他项目。
把光彩大市场项目建成一个集中家居、建材为主题,拥有浓厚商业氛围、规模和档次较高的商业建筑群,结合宁国市政府对该区域的整体规划,更是从外部给予良好的支持,使该项目在整体形象,销售和招商,以及后期的商业运营管理当中形成真正的共赢,多赢,从而达到利益最大化的目的。
2、劣势
●项目区域内的整体商业环境和商业氛围还未形成,一期产品设计有缺陷,制约了商户的使用与经营;
●开发商团队的内部管理与执行不到位,导致公司内部管理混乱,执行力大打折扣。
从而错过了前期最佳销售和招商时机。
●因一期开发时间较长,商业运营管理不到位,对该项目在宁国当地没有形成良好的商业口碑,使投资者和经营者对本项目的投资和经营信心不足。
又因地缘因素,负面的影响可以说是满城皆知在当地形成了很大的负面影响;
●因目前房地产市场的大环境影响,受市场的消费制约,投资者的购买意向不强;
●市场前期操作失误导致的开发项目整体环境不利,目前市场的不稳定性导致实力投资者产生一定观望心理。
要吸引市场上投资者的关注目光,我们要在这些薄弱环节上进行调整改善,全方位增加项目产品的价格附加值,以至引发后期销售的轰动效应,更应控制和发挥项目在地段环境上的独有卖点。
3、机会点:
●挖掘项目的地理位置优势,区域内商业项目开发体量不多,我们要以速度占取先机,细分市场,差异化营销,以宁国市区域内第一的商业形象带动市场的发展,打造项目的核心竞争力;
●突出市场的商业氛围,通过系列的布置包装来表达商业气息,提高项目整体的形象,促进本项目的招商和销售工作;
●对投资购买光彩大市场内商铺的客户来说,由于铺位对市场整体成功依赖性太大而独立性太弱,市场兴,铺位旺,但一旦由于经营措施不得力,管理手段不到位,市场经营不景气,则铺位投资价值将直线下坠,如果及时进行调整,目前在运营和管理方面尚有改善的机会。
在项目销售前即尽量为项目注入更实在的内涵、准备更完善的经营管理措施,确保我们销售的是“市场旺铺”而不是一间单纯的“房子”。
第三部分市场包装推广
本案品牌的核心DNA——宁国市家居建材第一商业中心
一、完善营销中心
1、制定完善的现场VI视觉系统,名称、标志、标准形、标准色及logo在销售及传播中的应用
2、形象推广传播系统及规范统一形象;
3、对现场销售人员的行为规范的界定,具有统一的传播意识;
4、打造专业性的商业销售氛围,创造良好的销售和招商环境。
把案场的环境布置完善;
5、招商与销售部门统一培训,现场实行统一管理。
严格执行现场管理规范条例;
6、项目招商经营定位、商业功能分区定位;
二、项目广告宣传
1、设计系统的视觉元素应用和标准颜色应用;
2、广告传播的主要目标群体为投资群体,针对这个群体塑造品牌形象;
3、准备销售促销道具;
4、集中广告宣传发布;
5、商业街氛围包装;
6、主题式互动现场营销活动频繁举办;
7、商业广告促销传播;
8、户外大型路牌、LED显示屏、项目围墙广告、过街条幅;
9、手机短信、网络论坛;
10大型海报、DM折页;
媒体建议:
在动态广告投放中,各媒体分配比例为:
户外电视:
50%,DM直投夹报:
30%,其他:
20%
三、制作各种招商销售道具
售楼书:
专业的售楼资料,设计风格与其高尚的定位相一致,且内容全面,制作精良。
折页:
售楼普及资料,优势在于费用低,可大量派发,传播范围广,内容简洁。
手提袋:
本身作为流动媒体宣传,并可装售楼书资料。
展板:
在售楼处悬挂,全面介绍公司及项目情况。
礼品:
美观,实用,用于传递信息,能够制造销售热点。
各功能标牌:
如销售人员胸牌、接待处、签协议处、交款处等标牌,让买家明确各分区功能,突出运作专业性。
样板间:
充分展示户型的各种功能,直接引导客户产生购买欲望,其专门的装修设计及空间布局可供业主参考。
工地气氛:
利用彩旗、气球等宣传品,吸引人们的注意力,表明物业名称和位置,直接与工程形象相关联。
第四部分招商筹备计划
孙子兵法:
凡事预则立,不预则废,知己知彼,百战不殆
一、筹备期工作内容:
●项目招商经营定位、商业功能分区定位;
●项目各区域商业物业定位、规模面积、业态类别、租售价格、返租模式;
●招商计划拟定,商家分析、商家定位、业态定位;
●售楼部装修布置到位;
●完善沙盘模型、销售道具;
●招商销售团队组建、培训;
●举行关键事件营销,召开招商新闻发布会,与知名商家初步达成意向合作,为项目造势蓄水。
二、招商筹备:
●项目经营户思想及经营状况调查;
●对待市场的信心问题调查;
●市场准客户的反应,对市场的评价调查;
●广告推广执行客户登记情况;
●制定招商方案,营运推广方案;
●现场的包装与管理工作;
三、启动招商事项:
●传递项目的招商信息,以商带商;
●一对一的营销推广手段,吸引商家进驻;
●组织各种有效的营销活动,带动商家入驻;
●媒体广告宣传的跟进,利用宁国市的主流媒体进行宣传;
●专人谈判,定员跟进;
●准客户统计数据,实行数据库营销;
第五部分结束语
本执行案通过对项目了解分析,结合项目自身的有利条件,以求能够改变项目的现状,达到预期沟通的目标,为项目的发展提供帮助,以便为下一步的招商和销售开盘做一个良好的基础,形成一个共赢的市场格局!
深圳金琼玖企业管理有限公司
2012年5月2日
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- 关 键 词:
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