房地产开发项目可行性研究.docx
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房地产开发项目可行性研究
房地产开发项目可行性研究案例
(一)项目名称
沁园新村高级别墅住宅区。
(二)项目概况
沁园新村位于某市北郊,某高速公路西侧,据市区9公里,占地100亩,属规划中的高级花园住宅群范围。
该区背靠崇山峻岭,面对天然湖泊,潺潺流水在住宅区内迂回流淌,两侧是绿地农田、茂林修竹,山清水秀,环境清新而优雅,确系理想的居住修养胜地。
(三)规划设想
沁园新村地处山坡阶地,为了尽量保持天然风貌,由100栋西班牙式三层高级别墅组成的别墅群依傍山地自然坡度,错落有致地分布在坡地上;6栋六层的高级公寓及酒楼、健身中心等公共服务设施建在坡脚台地上。
按初步规划,该住宅区主要的建设项目有:
1、A型别墅20栋,计7000平方米
每栋占地200平方米,建筑面积350平方米(首层120平方米,二层120平方米,三层110平方米)。
自带花园占地80平方米(包括25平方米的泳池)。
2、B型别墅80栋,计16000平方米
每栋占地130平方米,建筑面积200平方米(首层70平方米,二层70平方米,三层60平方米)。
自带花园占地60平方米(包括20平方米的泳池)。
3、高级公寓6栋,计16848平方米
每栋占地600平方米,六层,三单元连栋,每户平均建筑面积156平方米(包括楼梯间),共108户。
4、健身中心1栋,计600平方米
占地700平方米,两层,每层建筑面积300平方米。
5、酒楼1栋,计4000平方米
占地920平方米,五层,每层建筑面积800平方米。
6、其他项目计3500平方米
(1)供水能力为1400吨/日的水厂一座,400平方米。
(2)供电能力为1900KVA的变电站一座,200平方米。
(3)污水处理能力为1400吨/日的污水处理厂一座,400平方米。
(4)其他综合服务场所2500平方米,包括邮政、银行、小型商场、酒吧、公共车库、管理区办公室等。
7、体育设施除建有二层及600平方米的健身中心一座外,另建有网球场一座,占地700平方米,25×50米的标准露天游泳池一座。
8、路网布置住宅区内道路盘山而建,主干道宽5米,延长800米,岔道宽3米,延长4600米。
共占地17800平方米。
9、花园、景点及绿化住宅区绿化面积9000平方米,占总规划面积的13.5%。
区内布置有两处景点,建有凉亭及石桥、石凳,供居民游乐休息。
此外,沿区内道路两旁,每距6米植树一棵。
按上述规划设想,该项目用地平衡表及主要技术经济指标如表6-5、表6-6所示。
表6-5项目用地平衡表
项目
小区占地
居住用地
公共建筑用地
绿地
广场、道路用地
用地面积(m2)
66666.7
18000
21866.7
9000
17800
占规划面积比例(%)
100
27
32.8
13.5
26.7
人均用地(m2)
80.1
21.6
26.3
10.8
21.4
注:
沁园小区规划入住208户,按每户平均4人计,共居住人口为832人。
表6-6项目主要技术经济指标
项目
单位
数量
项目
单位
数量
占地总面积
亩
100
人口毛密度
人/公顷
125
总建筑面积
m2
47948
建筑面积毛密度
m2/公顷
7192.2
居住建筑面积
m2
39848
居住建筑密度
%
27
公共建筑面积
m2
8100
人口净密度
人/公顷
462
居住户数
户
208
人均居住用地
m2/人
21.6
居住人数
人
832
人均绿化用地
m2/人
10.8
平均每户建筑面积
m2
191.6
平均每户居住人数
人
4
(四)市场需求预测
1、该市经济发展规划要求在10内达到人均住房10平方米的小康水平,市区总人口由390万增长到460万,按此推算,该市年平均新建住宅需要量为237万平方米,依该市现有住宅开发规模(220万平方米/年)分析,尚有很大缺口。
2、该市为著名侨乡,每年有大批华侨回国定居及为国内亲属购置房屋,因而,该市商品房尤其是高级别墅在港澳市场有一定的竞争力。
3、该市居民收入逐年增加,一部分人的生活水平已显著提高,成为潜在的住户。
由上述分析可知,本项目以高薪阶层及港澳市场为销售对象的基本决策是正确的。
(五)项目的投资估算
依据有关定额、市场调查资料及类似工程成本资料等,对本项目的投资成本估算如表6-7至6-13。
表6-7前期费用估算表(单位:
万元)
序号
项目
单价
工程量
总额
一
征地拆迁费
1288.66
1
耕地
26.8万元/亩
40亩
1072
2
山地
2.5万元/亩
60亩
150
3
拆迁安置费
12万元(1.5万元/户)
12户
30
4
征地管理费
征地费×3%
36.66
二
土地使用费
2533.33
1
土地出让金
25万元/亩
100亩
2500
2
土地使用税
5元/m2
66670m2
33.33
三
勘测设计费
31.32
1
征地测绘费
2000元/公顷
6.67公顷
1.33
2
土地规划设计费
2元/m2
66670m2
13.33
3
勘察费
2元/m2
66670m2
13.33
4
模型制作费
0.5元/m2
66670m2
3.33
四
三通一平费
93.33
1
临时供水电
6元/m2
66670m2
40
2
场地平整费
6元/m2
66670m2
40
3
临时道路
2元/m2
66670m2
13.33
五
项目可行性研究费
13.68
六
施工单位管理费
工程施工费的5%
93.33
4.67
合计
3964.99
备注:
拆迁工地一座,居民住房12户
表6-8基础设施及公用建筑配套费估算表(单位:
万元)
序号
项目
单价
工程量
总额
1
道路
65元/m2
17800m2
115.7
2
排水管道
1000元/m2
2000m
200
3
供水管道
200元/m2
2500m
500
4
水厂土建费
760元/m2
400m2
30.4
5
水厂设备费
150元/吨
1400吨
21
6
供电工程费
6元/m2
66670m2
40
7
变电站工程费
760元/m2
200m2
15.2
8
变电、送电设备费
280元/kVA
1900kVA
53.2
9
污水处理厂工程费
500元/m2
400m2
20
10
污水处理设备费
120元/吨
1400吨
16.8
11
煤气工程费
2.5元/m2
66670m2
16.67
12
通讯工程费
5元/m2
66670m2
33.34
13
绿化及园林景点工程费
6元/m2
66670m2
40
合计
1102.31
表6-9建筑安装工程费用估算表(单位:
万元)
序号
项目
单价
工程量
总额
1
A型别墅
2500元/m2
7000m2
1750
2
B型别墅
2100元/m2
16000m2
3360
3
高级公寓
1500元/m2
16848m2
2527.2
4
健身中心
1200元/m2
600m2
72
5
酒楼
1800元/m2
4000m2
720
6
其他综合服务建筑
980元/m2
2500m2
245
合计
47948m2
8674.2
表6-10其他费用估算表(单位:
万元)
序号
项目
单价
基数
总额
1
报建费
0.5元/m2
47948m2
2.4
2
开发企业管理费
投资额×2.5%
13741.5万元
343.54
3
不可预见费
投资额×4%
13741.5万元
543.7
4
工程质量监测费
投资额×0.25%
13741.5万元
34.35
合计
923.99
表6-11各种应缴税费估算表(单位:
万元)
序号
项目
单价
基数
总额
1
投资方向调节税
投资额×30%
13741.5
4122.45
2
市政建设费
土建工程费×5%
8674.2
433.71
3
增加投资建设费
投资额×2%
13741.5
274.83
4
市政污水集资管理费
投资额×2%
13741.5
274.83
5
城市建设绿化管理费
投资额×0.5%
13741.5
68.71
6
交通能源设备费
投资额×3%
13741.5
412.25
7
供电用电负荷费
1000元/kW
1900kW
190
8
供水管网补偿费
150元/吨
1400吨
21
9
教育事业配套费
投资额×5%
13741.5
687.08
10
营业税
销售收入×5%
31468.72
1573.44
11
城市维护建设税
营业税×7%
1573.44
110.14
12
综合开发管理费
销售收入×1‰
31468.72
31.47
合计
8199.91
表6-12所得税及销售成本估算表(单位:
万元)
序号
项目
单价
基数
总额
1
所得税
纯收入×15%
8603.37
1290.51
2
印花税
工程费×5/万
8674.2
4.34
3
售房合同公证费
销售收入×1.5‰
31468.72
47.2
4
销售广告费
25元/m2
47948
117.37
合计
1459.42
表6-13项目投资费用估算汇总表(单位:
万元)
序号
项目
投资额
占总投资额的比例(%)
一
开发前期工程费
3964.99
17.21
二
基础设施及公用建筑配套费用
1102.31
4.79
三
建筑安装工程费
8674.2
37.66
四
其他费用
923.99
4.01
五
销售成本
168.91
0.73
六
应缴税费
8199.91
35.6
合计
23034.31
100
(六)项目开发建设进度及投资安排计划
表6-14项目开发建设进度及投资计划安排表
项目
开工日期
竣工日期
投资(万元)
备注
前期工程
征地、拆迁
2003年6月
2003年10月
3821.99
勘测、设计、三通一平
2003年9月
2003年12月
143
基础及公建配套工程
供水、排水管道、水厂
2004年1月
2004年5月
751.4
供电线路、变电站
2004年3月
2004年5月
108.4
煤气工程、道路工程
2004年1月
2004年5月
132.37
污水处理、通讯工程
2004年3月
2004年5月
70.14
绿化、园林景点
2008年1月
2008年5月
40
住宅及主要附属建筑工程
A型别墅
2004年6月
2005年12月
1750
20栋
B型别墅一区
2004年12月
2006年5月
1680
40栋
B型别墅二区
2006年6月
2007年12月
1680
40栋
高级公寓一区
2004年6月
2005年12月
1263.6
3栋
高级公寓二区
2004年12月
2006年5月
1263.6
3栋
健身中心
2006年6月
2007年12月
72
1栋
酒楼
2006年6月
2007年12月
720
1栋
其他综合服务项目工程
邮政、银行、商场等
2008年1月
2008年5月
245
注:
项目总工期:
2003年5月至2008年5月,计5年。
表6-15项目分期销售收入估算表(单位:
万元)
项目
单价(元/m2)
数量(m2)
分期销售收入
合计
04年6月至05年5月
05年6月至06年5月
06年6月至07年5月
07年6月至08年5月
A型别墅
8200
7000
2755.2
2984.8
5740
B型别墅一区
7600
8000
1094.4
1824
3161.6
6080
B型别墅二区
7600
8000
2918.4
3161.6
6080
高级公寓一区
6200
8423
2508.17
2717.19
5225.36
高级公寓二区
6200
8423
940.56
1254.1
3030.7
5225.36
健身中心
5300
600
57.24
260.76
318
酒楼
7000
4000
504
672
1624
2800
合计
44456
7298.33
9284.09
9839.94
5046.36
31468.7
(七)项目销售收入及分期销售计划
(八)项目资金筹措方案及还贷计划
表6-16项目开发期间现金流量状况(单位:
万元)
年份
现金流出
现金流入
净现金流量
投资
税费
其他支出
合计
03年6月至04年5月
-5027.3
-5027.3
-5027.3
04年6月至05年5月
-4693.6
-1640
-6333.6
7298.33
964.73
05年6月至06年5月
-2943.6
-2459.9
-5403.5
9284.09
3880.59
06年6月至07年5月
-792
-2459.9
-3251.9
9839.94
6588.04
07年6月至08年5月
-285
-1640.11
-923.99
-2849.05
5046.35
2197.3
合计
-13741.5
-8199.91
-923.99
-22865.4
31468.71
8603.31
设项目所需投资资金70%是银行贷款,30%是自有资金,则该项目贷款总额为:
故预计该项目贷款9600万元。
分2次向银行贷款:
1)贷款900万元,贷款期4年;
2)贷款8700万元,贷款期3年;
两笔贷款在贷款期内分期等额偿还,贷款利率为12%。
项目贷款分期偿付计划如表6-17所示。
表6-17
(一)P1=900万元贷款分期偿付计划(单位:
万元)
年份
结余贷款与原始贷款之比
结余贷款额
还贷本息
还贷利息
还贷本金
2003年6月
1
900
2004年6月
0.79077
711.693
296.307
108
188.307
2005年6月
0.55643
500.79
296.307
85.4
210.9
2006年6月
0.294
264.58
296.307
60.09
236.212
2007年6月
0
0
296.307
31.73
264.58
表6-17
(二)P2=8700万元贷款分期偿付计划(单位:
万元)
年份
结余贷款与原始贷款之比
结余贷款额
还贷本息
还贷利息
还贷本金
2003年6月
2004年6月
1
8700
2005年6月
0.70365
6121.755
3622.245
1044
2578.245
2006年6月
0.3717
3234.12
3622.245
734.61
2887.63
2007年6月
0
0
3622.245
380.094
3234.12
(九)项目开发成本及利润估算
1、项目开发成本
2、项目利润
3、项目税后利润
(十)项目财务分析
1、财务分析报表
表6-18项目现金流量表(单位:
万元)
项目
合计
年度分配
03年6月至04年5月
04年6月至05年5月
05年6月至06年5月
06年6月至07年5月
07年6月至08年5月
一、现金流入
1、销售收入
31468.72
7293.33
9284.09
9839.94
5046.36
2、筹措资金
(1)贷款
9600
900
8700
(2)自有资金
4141.5
4141.5
现金流入合计
45210.22
5041.5
15993.33
9284.09
9839.94
5046.36
二、现金流出
1、投资
13741.5
5027.3
4693.6
2943.6
792
285
2、销售成本
168.91
42.22
42.22
42.22
42.25
3、偿还贷款本利
12051.96
296.307
3918.552
3918.552
3918.552
4、应缴税费
8199.91
2459.9
2459.9
1640
1640.11
5、其他支出
923.99
184
739.99
现金流出合计
35086.27
5211.3
8232.017
9364.272
6392.772
5885.912
三、盈余
1、本期盈余
7591.513
-80.182
3447.168
-839.552
2、期初盈余
7591.513
7511.331
10958.499
累计盈余
7591.513
7511.331
10958.499
10118.947
表6-19项目收益表(单位:
万元)
项目
合计
年度分配
03年6月至04年5月
04年6月至05年5月
05年6月至06年5月
06年6月至07年5月
07年6月至08年5月
一、销售收入
31468.72
7293.33
9284.09
9839.94
5046.36
二、销售支出
1、投资
13741.5
5027.3
4693.6
2943.6
792
285
2、销售成本
168.91
42.22
42.22
42.22
42.25
3、应缴税费
8199.91
2459.9
2459.9
1640
1640.11
4、偿还利息
2443.92
108
1129.4
794.7
411.82
5、其他支出
923.99
184
739.99
三、税前收益
5705.49
-5211.3
-745.38
2708.97
6571.02
2382.18
四、所得税
855.83
498.5
357.33
五、税后收益
4849.66
2824.81
2024.85
2、项目的获利比率分析
(1)销售利润率
(2)投资利润率
(3)自有资金投资利润率
(十一)投资效果汇总
表6-20项目投资效果汇总表
序号
项目
数额
序号
项目
数额
1
投资总额(万元)
13741.5
6
税后利润(万元)
5091.92
2
建筑面积(平方米)
47948
7
销售利润率
0.162
3
销售收入(万元)
31468.72
8
投资利润率
0.37
4
上缴税费(万元)
8199.91
9
自有资金利润率
1.229
5
上缴所得税(万元)
898.57
(十二)项目盈亏分析
由项目投资估算汇总表及其他相关资料,可分离项目开发成本:
(1)盈亏平衡点
(2)边际贡献与边际贡献率
(十三)项目经济效益敏感性分析
1、项目开发成本的敏感性分析
表6-21项目开发成本敏感性分析表
开发成本增长幅度
开发成本(万元)
实现利润(万元)
所得税(万元)
税后利润(万元)
投资利润率(%)
投资利润率下降幅度(%)
10%
27068.7
4400.02
660
3740.02
27.2
-35.8
20%
29529.17
1939.55
290.93
1648.62
12
-71.7
30%
31989.93
-491.21
2、商品房销售单价的敏感性分析
表6-22商品房销售单价敏感性分析表
销售单价下降幅度
开发成本(万元)
实现利润(万元)
所得税(万元)
税后利润(万元)
投资利润率(%)
投资利润率下降幅度(%)
5%
29895.25
5287.61
793.14
4494.47
32.71
-22.86
10%
28321.81
3714.17
557.13
3157.04
22.97
-45.83
20%
25174.94
567.3
85.1
482.21
3.51
-91.72
30%
22028.08
-2579.56
(十四)项目社会效益与环境效益分析
本项目的建成,将在该市市郊形成一个环境幽雅、景色宜人的高级别墅住宅区,不仅为该市外商、港澳侨胞、部分富有的市民提供了39848平方米的高级住宅,而且其全新的建筑造型、雅致的园林景点、秀丽的自然景观以及功能齐全、配套完备的公共服务设施,将在该市形成一个新的旅游休养胜地,对于美化该市市容、改善投资环境将带来较大的影响,具有良好的社会效益与环境效益。
综合上述分析,该项目由于在销售策略上采取了提前预售、分期付款的措施,大大节约了资金投入,降低了开发成本,具有良好的经济效益。
该项目规划合理,注重基础设施及公用设施配套建设,注意规划设计质量,具有良好的社会效益与环境效益,该项目是可行的。
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- 关 键 词:
- 房地产开发 项目 可行性研究
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