物业管理师考试《经营管理》第1套模拟题.docx

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物业管理师考试《经营管理》第1套模拟题

2013年《物业经营管理》模拟试题

（一）

一、单项选择题（共60题，每题1分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1.以下不属于物业经营管理活动的管理对象的是（C）。

A、写字楼；B、零售商业物业；

C、自住型别墅或公寓；D、工业物业；

【解析】物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

这些收益性物业通常出租给租户（又称租客、承租人）使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

2．关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（B）。

A．收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报

B．物业经营管理强调为业主提供资产管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求

C．物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动

D．物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务

【解析】物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

3．关于写字楼分类的说法，错误的是（　A）。

A．按照写字楼的使用方式不同，写字楼分为出租写字楼和企业自用写字楼两种类型

B．国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级

C．我国专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类

D．写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断

【解析】按照写字楼的使用方式不同，写字楼分为企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。

4．国外通常将具有优越的地理位置，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，设施设备先进的写字楼称为（A）级写字楼。

A．甲B．乙

C．丙D．丁

【解析】——甲乙丙级写字楼的特征——必考点

5．物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和（A）三个层次。

A．房地产组合投资管理B．房地产融资管理

C．房地产开发管理D．房地产租售管理

【解析】物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理三个层次。

6．物业经营管理服务的目标，是在实现（B）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

A.物业各期成本最小化

B.物业各期净收益最大化

C.租户满意度最大化

D.物业价值最大化

【解析】物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

7．以下关于房地产投资的说法中，错误的是（B）。

A．房地产投资分为直接投资和间接投资

B．房地产置业投资属于房地产间接投资

C．房地产开发投资属于房地产直接投资

D．房地产间接投资者不直接参与房地产经营管理工作

【解析】房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。

直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。

8．当房地产开发商将建成后的物业用于（D）或经营时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A.出售

B.抵押

C.转让

D.出租

【解析】房地产出租或房地产经营都属于房地产置业投资。

9．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日开始，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（B）

A．设计寿命

B．经济寿命

C．法定寿命

D．自然寿命

【解析】自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。

10．零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于（D）

A．周围人口密度

B．居民的购买力水平和消费习惯

C．交通、通信的方便程度

D．零售商业物业辐射区域分析

【解析】零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。

11．房地产购置投资在物业投入出租经营后，其价值逐渐以（C）的形式计入出租经营成本。

A．货币资金

B．租金费用

C．折旧费用

D．运营费用

【解析】房地产购置投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入出租经营成本，并通过出租经营收入以货币形式回到投资者手中。

12．下列净运营收益的计算公式，正确的是（D）。

A．净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失－运营费用

B．净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失－所得税－运营费用

C．净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失－准备金－运营费用

D．净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失＋其他收入－运营费用

【答案】D

【解析】净运营收益=有效毛收入－运营费用，有效毛收入=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入，所以净运营收益＝潜在毛收入－空置损失－收租损失＋其他收入－运营费用

13．以下关于资金时间价值的论述，不正确的是（B）

A．同样数额的资金在不同的时点上具有不同的价值

B．不同时间不同数额的资金在价值上的差别称为资金的时间价值

C．从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

D．资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等

【解析】不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。

14．下列工作中，不属于物业经营管理战略性工作的是（　C　）。

A．决策分析B．构建信息基础

C．现金流和成本管理D．资产组合

【解析】C．现金流和成本管理——常规工作

15．以下关于设备更新特点的描述，错误的是（D）

A．设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命

B．设备更新分析只考虑未来发生的现金流量

C．通常只比较设备的费用

D．设备更新分析以净现值法为主

【解析】设备更新分析以费用年值法为主。

16．影响收益性物业价值最核心、最直接的因素是（A）。

A．物业未来的收益　

B．物业的区位

C．物业管理　

D．市场供求状况

【解析】影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等等，但这些最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上。

17．关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是（A）。

A．市场价值是惟一的，投资价值是不惟一的

B．市场价值是惟一的，投资价值也是惟一的

C．市场价值是不惟一的，投资价值是惟一的

D．市场价值是不惟一的，投资价值也是不惟一的

【解析】市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。

在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

18．（B）是指以物业价值为基础确定的租金。

A．市场租金（协议租金）

B．商品租金（全价租金）

C．成本租金

D．准成本租金

【解析】A，市场租金又称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金；B，商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金；C，成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金；D，准成本租金是指接近但还不到成本租金水平的租金。

19．以下关于物业税收的描述错误的是（B）

A．增加物业开发环节的税收，会推动物业价格上升；

B．增加买方的税收，会推动物业价格上升；

C．对保有物业课税，会导致物业价格低落；

D．增加卖方的税收，会使物业价格上升。

【解析】在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会使物业价格下降。

20．在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格不等于（B）。

A.卖方实际得到的价格/（1－应由卖方缴纳的税费比率）

B.卖方实际得到的价格－应由卖方负担的税费

C.买方实际付出的价格－应由买方负担的税费

D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率

【解析】正常成交价格－应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格，正常成交价格＋应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格；应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率，应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率。

因此，应选择B，房地产正常的成交价格=卖方实际得到的价格＋应由卖方缴纳的税费。

21．对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，还要分析（B）

A．价格结构

B．总量结构

C．建筑结构

D．分销结构

【解析】从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构。

22．下列导致房屋租赁合同终止的原因中，不属于人为终止的是（　D）。

A．公有住宅无正当理由闲置6个月以上的

B．故意损坏房屋的

C．承租人利用承租的房屋进行违法活动的

D．因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的

【解析】人为终止：

对于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有：

（1）将承租的房屋擅自转租的；

（2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；（3）将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；（4）无正当理由，拖欠房屋租金六个月以上的；（5）公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；（6）承租人利用承租的房屋进行违法活动的；（7）故意损坏房屋的；（8）法律、法规规定其他可以收回的。

23．下列指标中，不属于房地产市场交易指标的是（D）。

A．出租量

B．房地产租金

C．预售面积

D．灭失量

【解析】灭失量属于房地产市场供给指标。

24．下面关于平均建设周期的说法正确的是（A）

A．平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积

B．平均建设周期=新竣工面积/房屋施工面积

C．平均建设周期=房屋新开工面积/新竣工面积

D．平均建设周期=房屋施工面积/新开工面积

【解析】指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。

在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积。

25．房地产市场分析是通过（D）将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动。

A．房地产

B．政府

C．场所

D．信息

【答案】D

【解析】房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动。

26．房屋租赁关系的形成，会导致房屋（　C　）的分离。

A．所有权和收益权

B．所有权和处分权

C．所有权和使用权

D．使用权和占有权

【答案】C

【解析】房屋租赁只转移房屋权属中的使用权，不转移房屋的所有权。

因此，承租人拥有的是房屋的占有权、使用权和部分收益权，房屋的处分权和最终收益权仍属出租人所有。

27．租赁关系会因双方中的一方死亡而自动终止的是（A）

A．意愿租赁

B．定期租赁

C．私房租赁

D．自动延续租赁

【答案】A

【解析】B定期租赁和D自动延续租赁形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效。

A意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。

28．承租人除租金外还需要再另行交纳水电费用，习惯上这种租金称为（　A）。

A．毛租

B．净租

C．百分比租金

D．基础租金

【解析】承租人除租金外还需要再另行交纳水电费用，这种租金本质上应该属于净租，但习惯上称为毛租。

29．在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择（B）租赁管理模式。

A．委托管理

B．包租转租

C．出租代理

D．自动延期

【解析】在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择包租转租模式，将市场风险转移。

30．一般认为，只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大，则物业的（B）是吸引租户的主要因素。

A．租金收取方式

B．特性和质量

C．附属设施的收费水平

D．为租户提供服务的水平

【解析】一般认为，只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大，则物业的特性和质量是吸引租户的主要因素。

31．物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用为（　C　）。

A．间接费用

B．直接费用

C．期间费用

D．营业成本

【解析】期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。

32．下列费用中，不属于物业服务企业经营管理费用的是（　D）。

A．咨询费

B．审计费

C．诉讼费

D．保安费

【答案】D

【解析】管理费用是物业管理企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用。

包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用等。

33．下列说法中错误的是（D）

A．降低固定成本应从增加业务量和减少费用的绝对额入手

B．降低变动成本应从降低单位业务业务量的消耗入手

C．半固定成本是指无产量时也有支出，而生产时成本又会按一定比率增加

D．固定成本随着业务量的变动而变动

【解析】固定成本是指在相关的范围内，所发生的成本总额保持相对稳定，不随物业管理服务业务量而变化的项目。

34．关于房屋租赁合同的说法，错误的是（A）。

A．房屋租赁合同是单务合同B．房屋租赁合同是双务合同

C．房屋租赁合同是要式合同D．房屋租赁合同是继续性合同

【解析】房屋租赁合同的法律特征

1．房屋租赁合同是双务合同

2．房屋租赁合同是有偿合同

3．房屋租赁合同是诺成合同

4．房屋租赁合同是要式合同

5．房屋租赁合同是继续性合同

35．下列不属于市场供给特点的是（C）。

A.缺乏弹性B.非同质性

C.互补性D.主体间竞争的不充分性

【解析】房地产市场供给的特点

（1）市场供给缺乏弹性；

（2）市场供给具有非同质性；

（3）房地产市场具有高度的垄断性，市场供给主体间的竞争不充分。

36．关于前期物业服务合同的说法，错误的是（　C　）。

A．前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订

B．前期物业服务合同具有过渡性

C．前期物业服务合同的期限为一年

D．前期物业服务合同是要式合同

【解析】前期物业服务合同，存在于业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。

通常，前期物业服务的期限是不确定的。

这主要源于业主召开首次业主大会的时间不确定。

37．关于物业服务合同特征的说法，错误的是（　D　）。

A．物业服务合同是双务合同B．物业服务合同是有偿合同

C．物业服务合同是诺成性合同D．物业服务合同是单务合同

【解析】物业服务合同具有如下的委托合同的法律特征：

（1）物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提。

（2）物业服务合同是有偿合同。

（3）物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。

（4）物业服务合同是劳务合同。

38．（B）是目前广泛采用的物业管理招标方式。

A．公开招标

B．邀请招标

C．协议招标

D．公开招标和邀请招标

【解析】邀请招标是目前广泛采用的招标方式。

39．保险合同是附合合同，这是相对于（　D）而言的。

A．要式合同

B．交换合同

C．双务合同

D．商议合同

【解析】保险合同是附合合同，这是相对于商议合同而言的。

40．以下关于火灾保险的部分损失赔偿问题，说法错误的是（A）

A.按账面原值投保的财产，保险金额低于保险价值时，其赔偿金额按账面原值与保险价值比例乘以实际损失计算。

B.按账面原值投保的财产，保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额按实际损失计算。

C.按账面原值加成数投保的财产，按实际损失计算赔偿金额

D.按重建重置价值投保的财产，按实际损失计算赔偿金额。

【解析】对于火灾保险部分损失的赔偿问题，按账面原值投保的财产，保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额按实际损失计算，保险金额低于保险价值时，其赔偿金额按保险金额与保险价值比例乘以实际损失计算；如果是按账面原值加成数，或按重建重置价值投保的财产，则按实际损失计算赔偿金额。

41．正确处理（A），是物业管理企业持续经营的基础。

A．企业同其债务人之间的财务关系

B．企业同职工之间的财务关系

C．企业同其债权人之间的财务关系

D．企业同其所有者之间的财务关系

【解析】正确处理企业同其债务人之间的财务关系，是确保物业管理企业资金顺利回收的重要保证，也是物业管理企业持续经营的基础。

D选项，正确处理企业同其所有者之间的财务关系，是物业管理企业生存和发展的前提与基本保证。

C选项，正确处理企业同其债权人之间的财务关系，能够保持物业管理企业的良好信誉，有利于企业降低和化解财务风险。

42．资本利润率的计算公式是（A）

A．资本利润率=（净利润／净资产）×100%

B．资本利润率=（净利润/资产总额）×100%

C．资本利润率=（息前税前利润／平均资产总额）×100%

D．资本利润率=（主营业务收入净额/平均流动资产总额）×100%

【解析】资本利润率又称净资产收益率，是企业净利润与资本（即净资产或所有者权益）的比率，用以反映企业运用资本获得利润的能力。

43．（B）又称损益表，是反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表。

A．资产负债表

B．利润表

C．现金流量表

D．成本表

【解析】利润表又称损益表，是反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表。

44．物业管理绩效评价是以（D）作为具体评价对象。

A．物业

B．物业经营者

C．物业所有者

D．物业管理企业

【解析】物业管理绩效评价的特点是以物业管理企业作为具体评价对象。

45．以下反映资产营运状况基本指标的是（B）

A．总资产报酬率

B．总资产周转率

C．资本积累率

D．资产损失比率

【解析】A总资产报酬率属于财务效益状况基本指标，C资本积累率属于发展能力状况基本指标，D资产损失比率属于资产营运状况修正指标。

只有B总资产周转率属于资产营运状况基本指标，所以答案选B。

46．某租售型写字楼，总建筑面积10万m2，共10层（地上八层，地下二层），其中地下停车场面积2万m2，标准层每层面积为1万m2，标准层业主专用面积为7000m2，则该写字楼标准层有效使用率为（　B）。

A．56％B．70％C．80％D．100％

【解析】因为标准层有效使用率＝（标准层）专用部分面积/标准层面积，所以该写字楼标准层有效使用率=7000/10000=70%。

47．关于“合同服务”和“超值服务”的说法，正确的是（C）。

A.合同服务是非强制性的

B．超值服务是强制性的

C．合同服务是原则性的

D．超值服务是必须的

【解析】合同服务是强制性的、必须提供的服务；超值服务是非强制性的、适当提供的服务。

合同服务是原则性的，必须保证；超值服务是灵活性的，机动掌握。

48．出租单元内建筑面积不包括（D）

A．单元内使用面积

B．外墙水平投影面积的一半

C．单元间分隔墙水平投影面积的一半

D．单元内自有墙体水平投影面积的一半

【解析】出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半。

49．写字楼在计算租金时一般使用的是（D）

A.单元内建筑面积B.单元内使用面积C.单元可出租面积D.每平米可出租面积

【解析】租金一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额。

50．写字楼安全管理不包括（C）。

A.工程安全B.消防安全

C.人员安全D.应急预案

【解析】写字楼安全管理包括

（一）工程安全、

（二）消防安全、（三）治安安全、（四）应急预案。

51．写字楼出租过程中，物业管理师常要计算R/U系数，它是（A）。

A.可出租面积/出租单元内建筑面积

B.出租单元内建筑面积/可出租面积

C.可出租面积/出租单元内使用面积

D.出租单元内使用面积/可出租面积

【解析】在写字楼出租过程中，物业管理师常要计算可出租面积和出租单元内建筑面积的比例系数（R／U系数），实际划归租户独立使用的面积是单元内建筑面积，但在计算租金时要将该单元内建筑面积再乘以R／U系数。

注释：

（即租金是根据可出租面积计算的）

52．（B）是零售商业物业策略与运行管理的核心内容。

A．市场需求分析

B．制定租赁方案和租赁策略

C．选址分析

D．财务管理

【解析】制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容。

53．零售商承担的百分比租金常常作为（B　）的附加部分。

A．物业服务费

B．基础租金

C．代收代缴费用

D．储备基金

【解析】百分比租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动，所以百分比租金常常作为基础租金的附加部分。

54．某租户的基础租金为15万元/月，其与业主的约定每月300万元的营业额为自然平衡点，以营业额的5%作为百分比租金。

现租户本月营业额为400万元，其该月份应缴租金为（　B）万元。

A.15

B．20

C．30

D．35

【解析】15+（400-300）×5%=20万元。

55．物业管理企业管理零售商业物业的模式中，（A）模式是目前风险最低的。

A．成立子公司

B．成立分公司

C．委托专业公司

D．企业职能部门管理

【解析】不同的物业管理企业对于管理零售商业物业的方式不尽相同，成立子公司是目前最稳妥的办法。

56．在组合投资管理的要素中，（A）是第一位的。

A．管理者

B．管理对象

C．管理方法

D．管理目标

【解析】组合投资管理包含三个要素：

管理对象、管理者与管理方法。

在三要素中，管理者是第一位的，其余两要素则处于从属地位。

57．投资多元化可以（B）

A．提高投资组合的收益

B．降低投资组合的风险

C．即降低风险，又提高收益

D．风险增大的同时，收益明显增加

【解析】组合投资管理将不同类型的投资组合在一起时，可以降低投资组合的风险，而投资组合的收益没有发生变化，或者变化很小。

58．合同服务与超值服务的区别不包括（D）

A.合同服务是强制性的、必须提供的服务

B.超值服务是非强制性的、适当提供的服务

C.合同服务是原则性的，必须保证

D.超值服务是有偿服务，是等价交换

【解析】超值服务是无偿服务。

59．企业物业资产的经营效率取决于（A）

A．企业的发展战略

B．企业的业务活动

C．物业管理的水平

D．业主的目标

【解析】企业物业资产的经营效率取决于企业的发展战略。

60．设备或系统的生命周期成本是指设备或系统从（C）至报废的整个期间所需要的费用总和。

A．购买

B．安装

C．诞生

D．运营

【解析】生命周期成本是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。

二、多项选择题（共20题，每题2分。

每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

61．下列现象中，会导致设备有形磨损的有（　ABC　）。

A．生锈B．老化

C