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重庆房地产行业分析报告
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重庆房价的前世今生
重庆——这座建在山上的奇幻之都是不少人向往的宜居城市。
作为西南区域核心、四个直辖市之一,重庆的发展模式也备受关注。
然而,和重庆过山车般刺激的道路交通相比,其房价表现却始终平平,远落后于其他主流城市,也算是国内市场中的一块“洼地”。
重庆房价体现在过去累计涨幅小、绝对房价低,即使在2015年以来一二线城市的牛市行情中,重庆也保持着自己独有的步调。
重庆10年房价涨幅:
落后主流城市
纵观2010年至今7年的房价涨幅,一线城市和二线城市的平均涨幅分别为194%和135%,而重庆的房价涨幅为110%,低于二线房价涨幅的平均水平,过去10年房价平均涨幅在30个城市中排名倒数第9。
2015年至今,一线城市及二线城市在2016年政策宽松期的月度最高涨幅分别为30%和18%,而重庆的最高月度涨幅仅为7%。
图1:
一二线城市及重庆住宅价格指数月度同比
图2:
2016年重庆新房成交套数及成交均价
图3:
2016年30个主流城市10年房价涨幅
重庆房价绝对值:
低于主流城市平均水平
与全国30个非一线城市新房绝对价格做比较,我们选取样本城市平均价格为10686元/平米,其中最高为厦门达到24681元/平米,而重庆的平均房价仅为6836元/平米,位于样本城市的倒数第四位,仅仅高于呼和浩特、贵阳、长春和长沙。
以北京为例,北京一套价值600万的二居室为标杆,如果比较重庆核心渝中区和渝北区为置换对象,可置换的套数为5-6套。
导致重庆房价偏低的原因包括多个方面,既有供给端的持续放量,也有重庆本身需求端的元素,对省外人口的吸引力较弱,上有房地产税限制,下有保障房扶持,这也导致了重庆市场长期处于一个较为稳定的水平。
图4:
2016年二季度末全国新房平均价格
表1:
北京一套价值600万的二居室在重庆不同区域的置换套数
重庆房地产市场特点:
供给端
特点一:
多组团的格局,“无止境”的边界
重庆是典型的山地城市,由于自然要素的限制以及人为的引导,其城市格局为多中心、组团式发展,与其他城市在发展过程中通常是由核心区域向外围扩张不同,重庆的发展模式则是多个中心组团发展共同建设,每个行政区域内都有自己的商业中心和行政中心,因而形成了重庆各区域相对的独立的行政区体系,这种行政区域体系辐射范围广、覆盖面积大,目前重庆主城区域包括9个城区、2个城市中心、14个城市副中心,这种城市格局带来了充裕的城市建设空间,也为重庆土地供应提供了天然的土壤。
图5:
重庆多组团格局
图6:
成都单一中心格局
城市建设空间巨大:
已建成区域面积占比远低于其他主流城市
从总体空间来看,全国重点城市已建成区域面积与行政区域面积的比重为6.0%,其中一线城市平均占比为20.7%,深圳的已建设用地面积占国土面积的比重为44.6%,是重点城市中占比最高的城市,二线城市平均已建成区域面积占行政区域面积平均比重达到5.0%,而反观重庆目前的已建成区域面积与行政区域面积的比重仅有1.5%,是比重最低的城市,未来可建设空间依然巨大。
图7:
主流城市已建成区域面积与行政区域面积比重
城镇建设用地面积快速扩张:
10年再造2个重庆
在此基础上,近年来重庆保持飞速的城市建设,2005年重庆都市区城镇建设总用地面积为465平方公里,当时规划在至2020年城镇建设用地面积达到865平方公里,但这一目标在2010年就已提前完成。
而在此后新的规划将2020年的城镇建设总用地提升至1188平方千米,而在2015年末又再一次接近完成,相比2005年几乎再造了两个重庆。
表2:
重庆关于城市建设方面规划内容
特点二:
政府主导下的土地供给“超前储备”
21世纪之初,重庆土地市场大部分都是协议转让,导致土地大多集中在房企手中,而重庆市政府旗下土地储备稀少,城市强烈的扩张欲望和土地瓶颈构成了重庆市发展的主要矛盾。
在此背景下,重庆市政府2002年开始改变土地储备制度,成立土地整治储备中心,上收土地一级整备经营权,对全市土地进行宏观调控。
2003年2月在土地储备中心的基础上成立重庆市地产集团,该集团是重庆市政府注资的专事土地储备和开发整理的运作载体,专门负责经营重庆土地储备和开发整体的具体事项。
此后,重庆市城投公司、重庆市水利投资公司、渝富资产经营管理公司、重庆市开发投资公司、重庆市高等级公路投资公司等重庆市政府旗下的八大投融资平台被授予土地储备职能,介入了土地一级市场。
通过土地储备制度的建立,重庆政府实现了对于土地资源的掌控——“一根管子进水,一个池子蓄水,一个龙头放水”。
从2004年至今,重庆市政府累计审批的转用和征收的土地高达15.1万公顷,完善的土地储备制度,是重庆市政府得以“有节奏”地供应土地的大前提。
而在掌握土地储备基础上,重庆市政府利用土地市场的持续供应,改善了财政支付能力,以土地收入/地方政府公共财政收入来衡量政府对土地财政的依赖程度,自09年以来重庆土地收入在当地的财政收入中的占比持续维持在60%以上。
图8:
重庆历年土地征收规模
图9:
重庆历年土地供应规模
表3:
主流城市土储制度比较
表4:
重庆土地储备五大原则
特点三:
推行地票制度,实现土地供应源头活水
在重庆土地供应的特色体系中,地票制度作为重庆土地改革的独特产物,充分创新了重庆城乡建设的土地供给机制,加大了重庆市的供地规模。
所谓地票,是指将闲置的农村宅基地及其附属设施用地等农村集体建设用地进行复垦,经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标,由市国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。
2008年,重庆报经中央同意,成立农村土地交易所,正式开启了地票交易的试点。
重庆地票制度的推行,打破了传统城乡二元结构之间的分割的土地流转制度,过去传统的城乡二元结构中,随着城乡一体化进程的不断加快,一方面城市建设用地面临供给不足,而另一方面农村随着人口的流失,土地浪费严重,地票制度的出现,较大缓解了这一矛盾,有效促进了农村土地的流转,并提高了农村人口收入,充分促进城乡一体化建设,加快区域城市化进程。
截止到2015年末,重庆农村土地交易所累积交易地票17.3万亩,成交额346.8亿,成交均价稳定在20万元/亩左右,新增供地面积11.8万亩,占地票制度成立以来重庆土地供应的19%。
从区域上看,95%以上地票使用在重庆的都市功能区和都市发展新区,有效增加重庆市区土地供应规模。
图10:
重庆地票制度
图11:
重庆地票交易、购买、使用情况
图12:
重庆历年地票成交变化
特点四:
把握投资节奏,土地持续超供
重庆市政府针对房地产投资有着较为严格的把控,具体实施层面,房企在重庆拿地后,政府会对每个楼盘的规划审批严格把控,通过加快或者延缓审批进度来调控土地开发和建设的进入,进而达到调控房地产投资进度的目的。
因而我们看到,从2010年起,重庆的房地产投资占重投资额比重就已经控制在25%左右,近年来随着重庆经济的不断发展,房地产投资有所加快,但也维持在25%的水平线附近。
图13:
重庆房地产投资额及其占比
图14:
重启房地产投资增速与GDP增速比较
正是在以上多个因素下重庆天量的土地供应规模成为常态,在2008年重庆的土地供应就已经突破3000万平,其中住宅供地超过2000万平,住宅用地供需比达到1.9,此后重庆住宅用地超供规模始终在1000万平以上,大部分年份重庆住宅供地均大于商品房需求面积的一倍以上。
图15:
重庆土地供应情况
图16:
重庆住宅超供情况及供需比
从溢价率方面来看,重庆土地溢价率基本在5%到15%波动,土地价格绝对值和溢价率普遍低于其他二线城市。
因而通过地价推升成本进而导致房价上升的传导机制对重庆市场并不适用,重庆住宅用地的地价房价比基本稳定在1/4左右。
较低的门槛使得房企的参与度上升,因而当大量可售库存涌入市场,开发商之间容易出现无序竞争,进而导致房价难以上涨。
图17:
重庆住宅用地成交面积及供需比
图18:
重庆住宅用地成交楼面价
图19:
重庆土地成交溢价率
图20:
核心热点城市土地成交溢价率
重庆房地产市场特点:
需求端
人口结构:
人口持续净流出
虽然近年来重庆产业结构有所变迁,但我们仍看到重庆人口持续净流出并年均保持在380万人左右,自2015年以来重庆人口净流出现状得到明显缓解,全市净流出人口355.3万人,较2014年减少28.5万人;但从结构来看,我们依然可以发现重庆的人口结构存在2大问题:
1、年龄结构较差,劳动人口弱于其他主流城市;2、人口流入主要为省内周边郊县人口导入,而对省外人口吸引力依然较差。
图21:
重庆人口流动变化(万人)
图22:
重庆少年儿童及老年人口抚养比
人口年龄结构弱于其他主流城市
重庆本身人口年龄结构呈现老龄化,我们比较了2015年重点城市25-44岁人口占比,其中重庆仅以26%排名全国倒数,而抚养比则达到41%,位居全国首位。
根据我们在《人口质量决胜未来》中的研究,一个城市的年龄结构与房价呈现明显正相关,对年轻人口吸引力更强的城市拥有更好的房价涨幅,而人口结构较差的城市房价涨幅明显落后。
可以说,重庆购房年龄人口的缺位是房价难以提升的重要内因。
图23:
重点城市25-44岁人口占比以及房价涨幅
人口吸引力大多集中在省内周边县区
根据重庆历年的人口流动数据进行分析可以得到以下结论:
第一,重庆市仍以人口净流出为主:
2014年、2015年省外的人口流出与流入的差值分别为455、355万人,2015年净流出率同比下降22%,表明省外人口负增长的趋势有所减弱;第二,近几年重庆对于省外人口的吸附能力减弱,而更多的人口流动来自于重庆市区和周边县区之间,2014年与2015年重庆省内的流动人口分别上涨3.0%与5.8%,并呈现进一步上升趋势;第三,从流入结构来看,省外流入仅占20%,80%流入来自于周边区县。
由于周边县区的经济和消费能力相比较弱,同时叠加省外人口流入的负增长,重庆房地产的供需平衡保持在相对稳定的状态,一定程度抑制了当地房地产价格的上涨趋势。
图24:
重庆历年人口流动情况统计
收入水平弱于其他城市
根据统计局公布的2015年城镇居民人均可支配收入,我们选取30个重点城市,其中上海以49867元的人均可支配收入位居第一,北京、杭州紧随其后,而重庆以27239元位于30个城市中的倒数第3位,明显落后于一线城市以及大部分二线城市,重庆居民的人均可支配收入处于弱势格局,与长三角、珠三角经济圈辐射范围内城市相比收入竞争力明显不足。
重庆收入水平的弱势会进一步促进人口流向收入水平偏高的区域,导致城市吸引力进一步下降,这也和我们此前观察到的重庆市对省外人口吸引力偏弱是一致的,而依靠省内的需求房价难有弹性。
图25:
2015年重点城市居民人均可支配收入排行
保障房体系:
解决中低端收入需求
在保证充足土地供应的同时,重庆的保障房建设也对重庆商品住房市场需求形成挤压。
重庆保障房建设由来已久,早在2001重庆就开始审批经济适用房项目,2002年重庆出台《重庆市城镇廉租房保障办法(试行)》,由此开始逐步建立起廉租住房制度,到2007年重庆出台《重庆市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》,确立了以经济适用房为主,廉租房和公共租赁住房相结合的保障体系,并把解决低收入居民的住房问题作为住房制度改革的重要内容和政府公共服务的重要职责。
2010年重庆在全国范围内率先开工建设2000万平公共租赁住房,截止到2015年重庆累积保障性住房供地面积就超过了3900万平,自推行保障房制度以来,保障房供地面积已达到住宅供地面积的10%左右,变相增加了重庆区域的住宅供应规模。
按照目前保障性住房人均20平左右的
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