最新长治市广场佳园项目可研报告.docx
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最新长治市广场佳园项目可研报告
●
案名推介:
广场佳园
●品牌联想:
广场——在词汇意义上具有雅俗皆晓的效果,在实际意义上又具备城市核心、代表城市最高建筑典范的作用;本案以兴建中的“长治广场”为项目利基,在品牌号召力上占有得天独厚的优势;同时,“广场”二字的大气彰显,也具备附加价值功能。
佳园——联想:
家园、嘉园,佳园的称谓源于上述联想。
首先,我们必须认识到百姓的生活贯穿于家庭之中,这是亘古不变的道理,“家园”二字正是无数华美词汇都无法取代的上上之选,无论你是贫富贵贱,“家园”永远都是生活的永恒话题。
“佳”为“家”;“家”唯“佳”,寓意佳境天成、幸福和谐;“园”为“花园”,即由千万个家庭所组成的,集多种功能为一身的社区,寓意诗情蝶趣、美丽芬芳。
建议——长治市系文化底蕴深厚、民风较为纯朴的城市,“广场佳园”案名的策立较那些华而不实的案名更易被民众所接受,且词汇本身朗朗上口,容易形成广泛的口碑效果。
不主张以“苑”取代“园”;以“嘉”取代“佳”。
在营销过程中可以通过分案名来表现各功能板块的特色,如:
高尚住宅部分可定名为“龙源国际公寓”,城市Townhouse住宅可定名为“桃花香舍”等等。
第一节摘要∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙3
第二节目的与依据∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙7
第三节市场分析∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙7
第四节市场定位∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙12
第五节项目的提出∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙13
第六节建设条件∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙15
第七节设计说明∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙20
第八节组织管理∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙28
第九节开发计划∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙38
第一十节投资预测∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙43
第十一节经营预测∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙47
第十二节财务分析∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙50
第十三节风险控制手段∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙54
第十四节营销策略∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙55
第十五节结论∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙59
附件……
第一节摘要
一、项目简介
1、项目名称:
山西省长治市—广场佳园(暂定名)
2、地理位置:
长治市八一广场往南2.5公里为城市的商业中心带,自东西向的商业街向南2.5公里,即是新建长治广场。
本案地块环拥长治广场,项目四至为:
北至城南路护城河附近,西至天晚集路,东至规划道路(延安南路),南距经四街约100米处;北部世纪大道沿街建设商业建筑,两侧板块规划建设综合社区。
区位示意图
3、交通现况:
从护城河至长治广场的世纪大道规划宽度为100米,属于城市主干道,有待改造完成;广场北侧为五针街,西侧目前为现状沥青路,东侧还是泥土道路;广场西侧的天晚集路为现状城市道路;广场东侧的延安南路还未开工建设,只有狭窄的区域泥土路。
从目前交通现状上看,该地块周边道路虽有待改造完善,但结合长治市总体规划目标,未来交通网规划很适宜本案项目的建设,具有符合开发的交通条件和与城市主干道一脉贯通的优势。
4、总用地平衡表:
名称
单位
数量
比例
总用地面积
公顷
206.07
100%
住宅用地面积
公顷
63.56
30.9%
公建用地面积
公顷
30.55
14.8%
道路用地面积
公顷
43.68
21.2%
绿地用地面积
公顷
68.28
33.1%
二、定位策略:
1、规划策略:
本项目的规划共分6大板块12区间,囊括:
长治休闲广场、高尚居住区、低密度住宅区、公共建筑、综合商业五大主题建设内容,并引入城市Townhouse概念和soho商住一体化概念。
项目遍布以居家、休闲、运动、商业、商务、教育、社区服务为主题的功能设施,设置公共会所、户外运动场、星级酒店、购物中心、医院、学校及综合服务性公建等,实现城市新区的建设目标,充分满足长治的城市化进程需求及提升城市居民整体生活品质,为开发做足文章。
六大板块分配示意图
2、定位方针:
本案依照长治市政府提出的创建“国家园林城市”总体规划要求,经过初步论证,拟将该地块规划建设成为以长治广场为核心,以超大型居住社区为主体功能的,集商业、商务、休闲、娱乐、公共服务功能为一身的具有国际化城市特征的房地产开发项目。
地块编号
地块面积(ha)
用地性质
建筑面积
(m2)
建筑密度
(%)
容积率
绿地率
(%)
机动车位
(个)
A区
35.52
555926
A1
3.24
商业
57672
44.5
1.87
32.5
146
A2
5.59
教育
26414
9.5
0.26
45.2
59
A3
26.69
二类居住
471840
19.6
1.92
45.2
450
B区
31.17
569034
B1
9.13
商业
243854
44.7
2.67
39.4
400
B2
6.36
教育
20284
9.1
0.25
43.2
70
B3
15.68
二类居住
304896
23.9
2.42
38.3
250
C区
30.98
486471
C1
15.43
二类居住
311686
21.7
2.02
39.9
283
C2
0.89
商业
20600
44.8
2.7
31
50
C3
13.65
一类居住
143325
24.1
1.05
44
120
C4
1.01
商住
10860
44.5
1.08
30.5
40
D区
16.39
346602
D1
3.71
商业
169278
45
3.59
33
220
D2
2.26
商业
71092
45
2.70
32.5
102
D3
9.68
二类居住
86736
19.1
1.04
40.5
180
D4
0.74
商住
19496
44.5
2.64
30.5
30
E区
32.9
551561
E1
1.54
商住
41256
45
2.74
30.1
68
E2
3.01
酒店
154000
27.8
4.76
33.5
108
E3
27.36
二类居住
331440
21.1
2.08
33.9
520
E4
0.99
商业
24865
44.5
2.5
31
50
F区
21.55
388906
F1
2.22
商业
83832
31.4
3.78
34.6
120
F2
1.20
商住
31767
45
2.64
31.1
55
F3
1.85
医疗
30000
41
1.62
38.4
147
F4
16.28
二类居住
243307
20.5
2.01
34.7
400
建设分配技术指标表
3、开发建设策略:
本案采取公益性开发与产权开发相结合的经营策略。
我们主张立足于为长治城市的建设服务,以公益性建设来完善代表城市形象的南大门--长治广场,为长治的城市面貌更添姿彩。
产权开发是以大力倡导和提高长治人民城市化生活品质为立基,向长治市人民供给具有国际化城市水平的时尚居所及各项配套设施,积极拉动城市的多元经济,实施产权销售与经营管理。
根据本项目开发作业的地理特征,实施以C、D版块为核心进行辐射开发建设的运营策略。
三、项目的技术指标
本项目地块规划面积庞大,内容复杂,通过对项目地块的长期考察与专家论证,在技术上我们强调用地分配合理、理念超前、以人为本的原则,充分利用该地块的地形地貌,科学调配各项指标的分配,多方征求和采纳专家建议,把技术性指标做到可施行、可标新、可利用,从根本意义上满足城市发展需求。
总体规划技术指标
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
规划建设用地
平方米
2060766
2
待征道路用地
平方米
406866
3
总建筑面积
平方米
2832281
不含地下室
其中:
住宅建筑面积
平方米
1872083
不含地下室
公建建筑面积
平方米
960198
不含地下室
4
建筑占地面积
平方米
371043
5
容积率
1.37
6
建筑密度
%
18.0
7
机动车停车
辆
7281
8
其中:
地上
辆
5335
地下
辆
1946
9
绿地面积
平方米
682807
10
绿地率
%
40.2
11
总户数
户
13398
四、项目的经济指标
1、项目总体经济指标
●建设开发销售周期7.5年(即2013年封盘)
●项目固定投资¥592866万元
●单位固定成本¥2045.42元/平米
●可销售收入¥642835万元
●经常性营业收入¥13969万元/年
●累计利税总额¥53878万元
●投资回收周期7.0年
●资产回收率:
102.5%
●全部投资利润率:
7.6%
●净利润率4.74%
●项目启动资金¥18137万元
第二节目的与依据
一、编制目的:
本案通过对“广场佳园”项目建设的必要性、市场分析、建设规模、投资估测、效益评价、营销建议等主要内容进行比较科学、完整、准确的定性定量研究和专业策划,从而为投资开发提供决策依据。
二、编织依据:
1、行业性调查资料及长治市投资环境调查资料。
2、长治市招商引资政策及相关促进行业发展的政策。
3、项目相关批复性文件及项目前期工作进展状况。
4、委托设计单位规划设计方案及长治市投资开发收费标准。
5、山西省房地产开发及建安工程预算相关定额及取费标准。
第三节市场分析
一、投资环境
长治市地处亚欧大陆桥中国内陆陇海·兰新铁路中段北侧,山西能源重化工基地东南部。
全市辖两区一市十县,土地总面积13896平方公里,总人口310万人,距太原223km,是山西省东南部的政治、经济、文化、交通和商品集散中心,是以矿产资源开发为主的中等综合性工业城市。
改革开放以来,长治市提出了“政府创造环境,人民创造财富”的响亮口号,形成了“你发财,我发展”的良好氛围,为外来客商创造出了优越的投资环境。
投资者在择选投资创业之区时,就是充分认识所选区域产业结构和空间经济结构的优化性质,包括:
基础设施供给是否充裕,发展空间、资金、人力等要素市场是否完善,市场体制、服务效率、政策环境、生态环境和人文环境是否健全。
本案综合分析长治市的发展状况以明显的比较优势论证,长治市的投资环境具有能够吸引投资者关注、实现投资预期目标,形成强大的区域聚集效应等特点。
另外,长治市作为生活居住之区,就是山青水碧地绿天蓝,政府创建园林城市的规划和管理理念先进,文化氛围浓郁,人口规模适度,人际关系和谐,基础产业发达,就业比较充分。
长治市安全、友好的人居环境,能够最大程度地实现人们的生活居住理想,是长治人民凝聚智慧的地方,成为房地产投资的热土。
长治市的招商引资政策为本案的建设提供了充分的开发条件,在综合资源禀赋条件相近的情况下,长治市将成为山西省东南部开发规模较大、房地产性价比优秀的地区。
相信本案的策划建设能够顺应长治市城市建设规划的发展需要,取得丰硕成果。
二、市场调查
1、区域市场调查:
长治市是山西省能源重化工基地,随着改革开放步伐的加快,长治市的经济也得到了迅猛发展,综合经济实力明显提升。
在这一背景下,城市的房地产业开始升温,由于起步较晚的原因,房地产业的发展还处于初期阶段。
目前,市场上销售的地产楼盘规模都是10万平方米以下的小楼盘,但地理位置处于城市的中心地带,交通条件较为便利。
在城市的外环--老顶山山脚下开始出现别墅区,供给规模仅有31000平方米。
从长治市的房地产总体经营现状上看,市场操作尚不规范,在物业的供应形态上也多属于低端项目,供求关系上仍属于卖方市场,购房者的消费行为自主权较为被动。
长治市部分楼盘剪影
长治市住宅市场的价格具体如下:
●多层住宅不带电梯:
均价2000元/平方米左右;
●带电梯小高层住宅:
均价2700元/平方米左右;
●别墅:
100万元左右/套(400平方米)。
2、社会调查:
从国内房地产整体业态上讲,各城市受经济环境及发展速度影响不同而表现的情形也不相同,但总体归纳起来大体表现为以下特点。
●特点一:
规模型小区将领导潮流。
随着购房者品位需求的日益提高,较大规
模的小区所带来的完善配套、多层次的建筑类型组合、点面结合的绿化景观设计、多样的户型选择、以及给购房者所带来的物业附加价值,是小楼盘无法比拟的。
从许多城市房地产的发展轨迹来看,今后的房地产市场将以10万平米以上的规模型小区为主导。
●特点二:
户型面积在变小、房间在变多。
在可承受范围内,追求面积的合理
性,逐步改善居住条件成为市场消费的导向。
据统计,全国大中型城市的两居室面积一般都控制在110平米左右,三居室一般也不超过135平米。
这是由于人们在择选居住场所时尤为看重高尚住宅,高尚住宅在价格上较普通住宅偏高,但往往高尚住宅采取的是总价策略,在户型设计上较为合理,较普通住宅要略小一些,因此总价对于市场并未形成负担,是产生高尚住宅热销大环境的原因。
随着家庭成员的多元化和对多功能居室的需求增强,多厅室结构的房型将会成为消费主流。
●特点三:
小高层物业受消费者青睐。
各城市的开发经验告诉我们,小高层物
业85%以上的得房率,配有电梯的方便快捷,户户朝南的板式结构,室内面积的合理配比,以及相对适中的物业管理费,成为小高层吸引买家的要素。
预计小高层和多层住宅在今后的住宅市场中会一直保持主流地位。
●特点四:
成规模、重环境。
首先规模较大的社区都超过10平米;其次大型
社区有更多空间进行内部环境营造。
此外,大型社区在开发成本上相对较低,可以在与小盘同样造价的基础上选取更优质、更环保的建筑材料来提高物业档次,而且大社区更容易建设智能化系统和区内AUTO设备布点,进而节约物业管理成本。
●特点五:
随着高科技技术的发展以及城市化进程的加快,各大中逐渐演变成
数字型城市、国际化城市,以Soho概念为定位的商住一体项目率先在北京、上海、广州等大型城市兴起,一经推向市场即受到了城市中小业主的青睐。
现如今在都市中的新新一族,更多的选择时尚、超前、够High的创业办公方式,Soho的概念也就是基于互联技术及数字化技术的发展应运而生的家庭化办公模式,在长治市城市化进程不断发展的未来,商住一体化项目肯定会具有越来越广阔的发展前景。
从长治市的调查资料来看,Soho的概念尚属一片空白,这正为我们将Soho项目推向市场留存了足够的发挥空间。
三、市场预测:
1、供给预测
随着国土资源部45号文对别墅用地的叫停,别墅时代已经告一段落。
有经验的开发商会把目光投向通过大手笔打造的交通环境优良、配套齐全的高尚住宅,诸如:
城市Townhouse,国际化公寓等,同样也可以取得比较好的销售业绩。
尤其是长治市的房地产供求关系及开发现状,类似于本案百万平米建设规模、国际化水准的项目绝无仅有,会从根本上促进结构性供求矛盾问题的解决。
另一方面,从国务院18号文来看,政府希望建立一个合理的住宅供应体系,而高档物业正是这个体系中重要的一部分,城市Townhouse的引入既不与国家政策相违背,又能够顺应国家对房地产开发行业的政策性调整,另一方面还可以解决和平衡市场的供需关系,我们的项目只要真真正正论品质,实实在在定价格,势必会开创长治市房地产市场的新时代。
2、需求预测
长治除了房地产市场现有的供应外,随着市域经济的发展,当地消费者的购买能力愈来愈强,经济型高尚住宅会越来越受到他们的欢迎。
另外,长治市招商引资政策的进一步深化,吸引了众多国内国外商家的进入,通过他们对经济的拉动,普通城市居民同样可以在市场供应中找到需求。
随着市场规模的不断放大以及现行供应项目逐渐进入强销期,2006--2008年前后的长治房地产市场势必达到高潮。
据不完全统计,长治市房地产市场在售的普通住宅价格在2000~2800元人民币/平方米之间,市场供应主要以低端项目为主,由于当地房地产开发业起步较晚原因,产品需求较为强烈,预计未来几年房地产市场将持续利好。
目前,长治市房地产中高端市场供应量很小,具有很广阔的市场前景,同时也因为中高端市场受价格和购买力影响较大,开发过程中需要加强市场定位工作。
根据各城市开发经验,随着全民经济的稳步增长及市场需求的细化与放大,中高端项目往往都是房地产市场的最终赢家。
经验表明,城市房地产业兴起的头10年一定会持续攀高,根据长治市近年的房地产市场发展经验,预计2006年长治市房地产市场的价格会达到高潮,不同位置、不同品质的物业价格会表现不同,到2008年后长治的房地产市场受总量的影响,市场价格可能会呈现下降趋势,但幅度不会太大,而那些人文社区环境成熟,建设规模较大的楼盘,甚至价格可能出现大幅上升。
从房地产商品细化及各城市的开发经验方面分析,长治的未来房地产品质将进一步提高,随着城市开发速度的加快,市场竞争也将日趋激烈,主要体现在以下几个方面。
●追求低密度:
越低的密度就意味着会有越尊贵独享的天地和视野,打环境牌将是吸引客户最直接有效的手段。
●注重社区环境的营造,能在竞争中脱颖而出并保持价格坚挺,社区环境的规划和打造是所有优秀项目应具备的最基本的条件。
●建筑风格多样化,结构形式多元化。
不断细化市场定位,满足差异化需求,城市内涵更加丰富。
●注重室内外空间的合理划分与利用,在户型和功能设计方面更趋细化和突现个性观念。
●营销方式呈现多元化发展趋势,走定制化路线、贴身化个性服务、俱乐部销售方式、体验生活方式Show场等,在眼球争夺战中,有效的推广渠道和方式将是胜出的推动力。
四、分析结果
1、调研分析表明,“广场佳园”项目具有良好的大市场环境背景。
另外,由于该项目在经营内容上具有与长治市整体发展规划相啮合的特点,是推动市域产业结构优化的积极因素。
2、本案通过精心的策划定位有望通过丰富的项目服务内容使得本案在行业内具备较强的竞争力,对拉动房地产行业发展及提升人气带来更多机会。
同时,采取公益性开发与产权开发相结合的经营策略不但可以达成政企合作关系,促动长治的城市建设步伐加快,而且对于企业的发展都具有深远意义。
3、随着长治市多元产业的逐渐优化,会使本项目获得更多的发展空间。
人口的逐年增加、客源层次提高和增长,都会对“广场佳园”项目的正常经营带来积极的影响。
4、长治市政府对引资的宽松政策环境及对房地产行业的关注都将进一步拉近长治市与国际城市的距离,同时各行业的大发展也会造就本项目的繁荣和兴旺。
5、就“广场佳园”而言,虽然市场上存在着许多干扰因素,但相信通过我们实力打造的地产精品与品牌,充分利用市场的供求契机以及规范开发经营,完全能够实现项目目标。
第四节市场定位
一、概念定位:
●名流府邸,坐拥城市绿岛的大富之家;
●投资首选,财富矿脉,Townhouse之城市里的宽House;
●新新标版,仰瞻城市Soho一族的炫生活;
●城中之城,自成一体的国际化大社区;
●修身养性、城市中延年益寿的祥福庄园。
二、价格定位
“广场佳园”销售价格采取期望定价与市场定价相结合的策略,在建筑品质上属长治市房地产市场的中上档次水平,在定价上采取与市场同步的纯质定价,计划定价如下:
●高尚住宅:
销售起价2300元/平米;
●Soho商住:
销售起价2900元/平米
●城市Townhouse:
销售起价4300元/平米;
●商業公建:
销售起价按3800元/平米,租赁均价1元/天.平米
三、目标定位
1、商业、商务项目招商、销售群体:
●来自长治市城区内的商务、商业团体及个人;
●来自长治市行政地域范围内的商务、商业团体及个人;
●来自省内外的投资客商、合作伙伴、金融友人;
●其它(如企事业单位商务办公、地区级销售处等)。
2、高尚住宅项目销售群体:
“广场佳园”的Townhouse客户群定位于近几年迅速扩大的企业家、社会名流和外籍、企业的高资中年职业群体(家庭年收入50万元以上,月收入4万元以上),销售目标群体如下:
●外企、高新科技企业、金融证券业界的高资人士、外籍人士;
●高资群体(私营企业主、高级销售人员);
●文艺体育界人士、政府及企事业单位中层以上管理干部;
●其它(如影视广告业界、房地产业内人士等);
●实力家庭的新生代置业群体。
四、购买力分析
1、高尚住宅:
根据创意方案,项目户均面积约130平米左右,每套销售均价约30万元左右,一般情况下购房者首付30%房款,约9万元左右,余款向银行按揭分20年偿还,每月偿还1100元左右,完全符合普通家庭收入。
按目标定位预期,购房者完全有能力支付。
2、城市Townhouse:
户均面积200平米左右,每栋均价90万元左右,购房者首付30%房款,约25~30万元左右,余款按揭20年,每月偿还3600元左右,按目标定位预期,购房者完全有能力支付。
第五节项目的提出
一、项目建设的必要性
1、是推动区域经济发展的需要:
长治市物产及旅游资源极其丰富,迫切要求加快城市的规模化、产业化建设。
“广场佳园”的建设作为长治市房地产经济发展的增长点,是充分利用长治的工业、旅游、文化品牌形象,更多更好的发掘资源潜力,适应新时期城市产业发展需要,从全新理念、超前规划、科学配比等多元建设角度出发,积极解决市场需求与开发规模矛盾的新型高端项目,是推动长治市房地产经济建设向更大规模、更高层次迈进的里程碑式项目。
2、是不断提高建设品位的需要:
本项目的投资方具有良好的经济背景、企业资信与专业的技术人才,能够准确洞悉市场,不断推出具有先进标准、理念超前的高品位房地产项目。
选址长治市进行房地产项目投资正是站在较高的经济视角,通过多方考证对比之后,在确保能够达到长远受益效果的情况下所进行的科学投资,是通过突破和独辟经营手段,为企业自身及城市发展赢得更广泛的社会效益的需要。
通过“广场佳园”的开发,企业定会在业界及社会上树立起良好的品牌和形象,为进一步介入房地产行业市场,开发高品质项目奠定坚实的基础。
3、是优化土地资源配置,确保土地增值的需要:
随着国家土地供应市场秩序日趋规范,为合
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