乌鲁木齐市新市区房地产市场调研报告.docx
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乌鲁木齐市新市区房地产市场调研报告
新疆乌鲁木齐市新市区2010年房地产市场调研报告
上海奇正房地产销售策划有限公司
二零一零年十一月十八日
第一部分乌鲁木齐市整体概况
一、乌鲁木齐市概况-------------------------------------------------------------------------3
二、GDP&人均GDP经济数据------------------------------------------------------------6
三、房地产开发基本数据-------------------------------------------------------------------7
四、城市发展总体规划----------------------------------------------------------------------8
第二部分新市区房地产市场现状分析
一、新市区基本概况------------------------------------------------------------------------------8
二、本次对新市区房地产市场的调研情况------------------------------------------------------9
第三部分区域内竞争项目个案调研分析---------------------------------------------------14
第四部分项目SWOT
一、地块SWOT分析-----------------------------------------------------------------------22
二、项目地产因子分析--------------------------------------------------------------------------23
三、整体规划建议-------------------------------------------------------------------------------26
第五部分项目成本核算及利润分析-----------------------------------------------28
第一部分乌鲁木齐市整体概况
一、乌鲁木齐市概况
新疆拥有中国六分之一的国土,被誉为“中国西部明珠”的乌鲁木齐是中国新疆维吾尔自治区的首府,是新疆政
治、经济、文化、科技的中心,中国西部对外开放的重要门户,是新欧亚大陆桥中国西段的桥头堡,中国西部的交通、
商贸、邮电、金融、信息和娱乐休闲区域中心,地处亚洲大陆地理中心。
新疆古称西域,历史上乌鲁木齐就是古丝绸之路新北道上的重镇,东西方经济文化的交流中心,是西方文化和中国文化的荟萃之地,呈现出多元文化的特质,其特点是开放、热情、豪爽和奋进,是中亚地区最具活力的城市。
乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区首府,简称乌市。
位于新疆维吾尔自治区北部,天山中段北麓、准噶尔盆地南缘,西部和东部与昌吉回族自治州接壤,南部与巴音郭楞蒙古自治州相邻,东南部与吐鲁番地区交界。
区位优势明显。
乌鲁木齐行政区1.2万平方公里,其中城市建成区235.9平方公里,户政管辖人口236.05万人口,其中城市人口占90%以上,有汉、哈、维等40多个民族,占人口总数的26%。
乌鲁木齐市辖七个区,一个县:
天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、米东区、头屯河区、达阪城区及乌鲁木齐县。
其中新市区位于乌鲁木齐市西北部,东西长14公里,南北宽9公里,面积约112平方公里,现辖2个乡,7个街道办事处。
有汉、维吾尔、回、哈萨克等38个民族,总人口近45万人,是乌鲁木齐市中心城区之一。
乌鲁木齐乃至全疆高科技较集中的地区。
乌鲁木齐经济技术开发区和高新技术产业开发区位于区内。
——交通发达:
乌鲁木齐是中国连接中亚地区乃至欧洲的陆路交通枢纽,现已成为中国扩大向西开放、开展对外经济文化交流的重要窗口。
全国五大门户之一的民航乌鲁木齐国际机场座落在新市区,已开通国际、国内、区内航线100多条。
全疆最大的物资集散地----乌鲁木齐火车北站货场座落在新市区。
是自治区的交通枢纽和沟通亚欧及中东地区的重要国际通道。
公路、城市道路四通八达,形成了连接内外、横贯南北的交通网络。
——通讯便利:
乌鲁木齐是全疆的通讯邮电枢纽,已形成以数字微波、卫星、光缆为主体的长途通信传输网络,可与全国1046个市县及世界200多个国家和地区直通电话。
亚欧通信光缆、GSM数字移动通信、DDN数字数据网、IP宽带城域网相继开通,使城市信息化水平大为提高,具备了与国内外进行大规模、高速率信息交流的条件。
——能源充裕:
乌鲁木齐市北有准东油田,西有克拉玛依油田,南有塔里木油田,东有吐哈油田,且地处准噶尔储煤带的中部,市辖区内煤炭储量就达100亿吨以上,被称为“油海上的煤船”。
此外还蕴藏丰富的各种有色、稀有的矿产资源。
境内天山冰川和永久性积雪被称为“天然固体水库”。
光、热和风能资源也极为丰富,现已建成的柴窝堡风力发电厂是亚洲最大的风力发电厂,目前装机容量为6.65万千瓦。
——基础设施超前:
09年以“四横三纵”为核心的乌鲁木齐城市道路建设,现已经全部通车。
另出资19个亿进行19条道路建设。
绿化覆盖率为35%,人均绿化面积7.5平米。
拥有设施一流的体育中心及文化中心。
——工业体系完整:
乌鲁木齐已形成石化、冶金、纺织、机械、高新技术、建材、制药、食品、家具、服装等十大产业集群。
随着国家西部大开发政策实施,相继在新市区建成两个国家级开发区(乌鲁木齐经济技术开发区、乌鲁木齐高新技术产业开发区)和一个出口加工区(承接外向型产业的重要工业园区),并且正在建设头屯河工业园、水磨沟创业园和乌鲁木齐和新疆昌吉回族自治州经济一体化框架下的米东工业园区。
——市场繁荣兴旺:
乌鲁木齐第三产业(流通服务业)较为发达,在GDP中所占的比重为61.5%。
乌鲁木齐拥有百余家星级酒店,三星以上达到60余家,乌鲁木齐五星级酒店10家,拥有完善的服务业和完备的基础设施,为世界各地的客商创造了良好的投资合作环境;拥有健全的商贸流通体系,进出口贸易较为发达,占新疆进出口额的50%以上。
——新市区方兴未艾:
新市区内配套设施齐全,疆内最大的物资集散地----乌鲁木齐火车北站货场座落在新市区。
全国五大门户之一的民航乌鲁木齐国际机场座落于此,中科院新疆分院、新疆社会科学院、新疆财经学院等科研所20多家、大专院校33所,是乌鲁木齐乃至全疆高科技较集中的地区。
其中经济技术开发区和高新技术产业开发区、商贸区均已实现“六通一平”。
——投资环境日趋完善:
随着在京召开的新疆工作座谈会,力争5年内缩短新疆与内地之间的差距,及地方先后制定和完善了一系列鼓励投资开发、促进经贸合作的优惠政策和措施,形成了优质、高效、快捷的服务体系。
——城市展望:
以创建旅游名城为契机,不断完善和落实城市规划,坚持旧城改造与新城建设并举,大力推进以改善市容市貌、治理城市污染为重点城市综合整治步伐,使城市面貌大为改观,一座具有现代化气息的新型城市已展现在人们面前。
二、GDP&人均GDP经济数据
2002
2004
2005
2006
2007
2008
2009
GDP(亿元)
354
478
571
654
782
1020
1095
社会
875.05
1227.17
1407.54
1685.54
2056.09
2371.96
2935.18
第一产业(亿元)
9.43
7
7.3
8.78
10
18
16
第二产业(亿元)
306
176
229.3
248.72
295
425
452
第三产业(亿元)
231
295
334.4
396.5
477
577
627
全社会固定资产(亿元)
150.22
200
226.5
248.36
286.06
366
412.05
房地产投资(亿元)
49.98
100
33.8
52.74
77.71
98.34
104.95
城市居民人均可支配收入(元)
8653
9729
10816
10432
11373
12328
13075
城市居民人均消费支出(元)
6636
6590
7052
7381
8123
8752
9045
农村居民人均可支配收入(元)
3832
4493
4249
4651
5251
6116
6666
农村居民人均生活消费支出(元)
4281
5962
4030
4994
人口数量(万人)
175.72
185.96
194.15
201.84
211.62
236.05
241.19
三、房地产开发基本数据
2002
2004
2005
2006
2007
2008
2009
房地产施工面积
1024.36
1224.81
房地产竣工面积
873.78
301.65
337.39
房地产销售面积
空置193.35
空置173.66
空置153.05
271.96
476.63
房地产销售总额
56.34
35.1
85.45
124.41
88.53
168.18
四、城市发展总体规划
2010年3月乌鲁木齐市城市规划和城乡抗震安居工程工作会议上确定,首府规划将按照“一城多心”调整产业布局。
今年城市规划将树立节能省地的指导思想,按照天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区四个中心城区和北部新区,以及头屯河区、东山区两个城市副中心等并存的“一城多心”的模式,合理调整城市空间布局,合理调整产业结构,推动基础设施规划和建设。
乌市近期总体规划调整和建设规划编制为重点,以新市区为基点北移,乌昌一体化、米东新区各项市政设施规划、昌河新区规划、轨道交通建设规划、城市国有土地储备控制规划等。
第二部分新市区房地产市场现状分析
(一)、新市区基本概况
新市区位于乌鲁木齐市西北部,东西长14千米,南北宽9千米。
总面积143平方千米,总人口39万人。
有汉、维吾尔、回、哈萨克等38个民族。
新市区辖11个街道、2个乡:
北京路街道、二工街道、三工街道、石油新村街道、迎宾路街道、喀什东路街道、北站街道、天津路街道、银川路街道、南纬伟路街道、杭州路街道、二工乡、地窝堡乡。
区境内有:
乌鲁木齐经济技术开发区(街道)、乌鲁木齐高新技术产业开发区。
随着政府部门规划的要求及城市“北扩”的影响,乌鲁木齐新市区10年房地产市场整体保持着良好的销售状态,整体形势要好于2009年。
从开发量上看10年开发量要高于往年,通过调查了解从2009年下半年至今该区域的住宅价格涨幅约1500元/平方米左右,且还有上涨的趋势及空间。
(二)新市区房地产市场的调研情况
通过对周边区域的实际踩盘调研,我们基本掌握了该区域内的住宅市场的销售及消费情况,此次共走访7个大小项目,调研情况如下:
1、从土地开发情况看
由于该区域近几年刚刚兴起,仍然处于发展阶段,土地的价格相对于中心区域来说还比较低,所以各开发商一次性大规模拿地比较多,项目开发的体量大,开发企业根据市场情况进行分期开发,因此开发的周期都比较长,一般都在3—4年左右。
2、从市场供应情况看
该区域内2010年新上市的项目不是很多,大部分项目一经开出即有销售火爆的态势,往往在短时间之内就有很高的销售率,应该说目前市场总体呈供小于求的趋势。
3、从产品定位看
随着城市的“北扩”,新市区舒适的居住环境及便利的交通,使得该区域高品质小区众多。
目前在售项目主要以大规模、大体量的项目为主,且楼盘的整体品质比较高。
各个楼盘都有大规模的绿化景观中央公园、水系、会所、幼儿园等档次较高的项目配套设施做支撑。
另外从各大楼盘的设计风格上看,主要以欧式风格为主,如:
郎悦盛境、华雅博馨园等,新颖亮丽的外立面也给人以耳目一新之感。
4、从产品物业类型看
从产品的规划上看主要有这样几个特点:
低容积率、高绿化率,增加居住的舒适度;多层、高层并存的局面;通过我们实际的调研了解,多层2010年上市的项目只有一家锦绣年华,其余楼盘虽然有多层,但是早在今年初早已销售一空,所以市场上的产品主要是以小高层、高层为主,多层项目并存且鹤立鸡群。
高层主要以板式为主,外立面美观新颖,户型多以南北通透的标准户型为主。
5、从房型面积上看
目前该区域房型两房、三房占主力地位。
两房的面积多层主要集中在70——90平米之间,三房主要集中在90—130平米之间。
高层两房面积主要集中在75——95平米之间,三房的面积主要集中在105——150平米之间。
像50——60平方米的投资兼自住的小户型房型有但是比例很小,经过我们的调研发现小户型的房型比较难去化。
150平方米以上的四房设计也很少,基本是没有的。
通过我们初步的调查结果看,该区域买房还是以刚性需求为主,投资客所占的比例非常小。
6、从价格带上看
通过我们的调研发现,该区域目前的价格有以下几个特点:
1、多层价格要高于高层的价格,锦绣年华的多层均价大概在5000元/平米左右,其余在售楼盘高层整体均价在4800—5000元/平米左右。
2、品质较高的楼盘与小规模的楼盘价格相差不大。
如高品质小区如博雅馨园的均价在4800元/平米,郎悦盛境均价5000元/平米,多层均价5100元/平米,而像一些小盘如锦绣山河的均价在5000元/平米。
7、从智能看
由于区域内楼盘整体品质比较高,所以在小区智能化的配备方面比较好,我们通常所说的智能化主要指:
1、住宅小区设立计算机自动化管理中心;2、水、电、气、热等自动计量、收费;3、住宅小区封闭,实行安全防范自动化监控管理;4、住宅的火警、有害气体泄漏等实行自动报警;5、住宅设置紧急呼叫系统;6、对住宅小区的关键设备、设施实施远程监控。
总体来说,该区域内智能化设施的配备是比较齐全的,随着老百姓对居住条件要求越来越高,这些楼盘硬性指标都是选房考虑的重要因素之一,所以智能化的应用也体现楼盘的档次水准。
8、从绿化及景观看
大规模绿化及景观设计往往是现在许多项目作为卖点、亮点推广的手段之一,从本案区域内项目看,高绿化率、大规模景观配套依然比较显眼,也是众多楼盘销售推广的亮点之一。
在一定程度上推动了销售的进度。
9、从销售去化看
市场总体销售情况良好,郎悦盛境销售率达到95%以上,国秀家园已基本售完,锦绣山河销售率达到70%,锦绣年华大约在本月底开盘,目前正在预约中,据了解预约登记的人数将近2000人,华源博雅馨园的销售率也将近80%.
10、营销模式及推广手段
好的销售模式及推广方法、策略也是项目能否成功的关键之一。
区域内楼盘大都都有专门的营销策划公司进行包装、销售。
但是销售的模式、手法还是比较落后,业务人员的综合素质不高。
项目的推广手段上看,一些大盘多有户外广告,较多的主要是运用路旗做广告。
比如像华源博雅馨园、锦绣年华。
电视广告所用较少,仅华源博雅馨园采用。
户外大牌、高炮等也比较少,工地围墙广告多数楼盘都有,但是整体包装制作品质比较低,与项目自身的定位不相符,另这些项目的楼书及单页制作品质不高,,所以这些楼盘在整体广告推广上还是比较落后的。
现状综述:
通过对新市区房地产市场的调研我们发现,新市区从长春路开始以北至喀什路整个区域楼盘数量多、局部比较密集且价格一直在不断的上涨,从一两年前的3500元的均价至今年的5000元,短短一年的时间就上涨将近1500元/平米,2010年6月份该片区内的均价大约是4200—4400元/平米,5个月的时间增长将近600元/平米,增长率约为14%,其速度是非常快的。
除了政府部门的大力扶持之外,消费者的消费需求的增长以及消费能力的提高也是有着很大的关联,并且预计到明年该区域住宅价格还有上涨的趋势,据我们了解郎悦盛境二期明年开发,预计价格可能会升至6000元左右,所以还有很高的价格空间。
另外可开发的土地也越来越少,地价不断上涨,09年该区域土地价格大约在100万/亩,现在的土地价格已经上升至250万/亩左右,这也是导致房价上涨的原因之一。
纵观整个区域的房地产市场住宅的均价大约在4800—5000元/平米之间,但是该区域内楼盘总体销售情况良好,现在在售的项目大部分都是尾盘在售,所剩的房源比例很少,整体还是处于一个供不应求的局面,所以本项目如果明年入市,将会满足片区供应量不足的局面,同时价格同比现在也将会再创新高,这将会是一个相当有利的局面。
第三部分区域内竞争项目个案调研分析
区域内在售楼盘调查
郎悦盛境
位置:
乌鲁木齐市新市区河北路与四平路交汇处
投资公司:
新疆呈信房地产开发有限公司
总建面积:
约40万方
开盘日期:
10年7月
产品类型:
一期、二期多层为主,三期高层为主
均价:
多层5100元/平方米高层约5000元/平方米
价格区间:
4460-5690元/平方米
主力面积:
75—89平方米,132平方米
销售情况:
一期、二期销售率约为95%,三期高层暂未销售
工程进度:
一二期已经交房三期明年开发
项目简述:
该项目位于新市区河北路,总占地面积达286亩总建面积40万平米,43%的绿地率。
小区三横三纵24米宽的市政规划道路将小区分为六块地,共分三期来打造,一期主要是3号地4号地和5号地总建十万平米,共20栋楼,3栋小高层17栋多层,二期主要是1号地,2号地的开发,总建也近十万平米,三期主要以高层为主,将在2011年进行开发。
项目分析:
该楼盘是距本案最近的项目之一,一期、二期多层为主且已经入住。
三期全部为小高层、高层产品,预计将于明年开发,该项目是该区域内体量和品质都比较高的小区,项目采用的欧式建筑风格,目前该项目已经基本售完,三期明年将上市,如果本案也在明年入市那该项目的三期高层产品将是本案的最大竞争对手。
据销售人员口述,郎悦盛境明年的价格将会达到6000元左右。
锦绣年华
位置:
乌鲁木齐市新市区四平路
投资公司:
新疆霄龙房地产开发有限公司
全案代理:
天道置业
总建面积:
26万方
开盘日期:
一期2009年二期2010年11月底
产品类型:
多层为主、小高层为辅
均价:
多层5000元/平方米高层尚未开盘
价格区间:
4680-5400元/平方米
主力面积:
75—85平方米,90—135平方米
销售情况:
目前正在预约中
工程进度:
已建2层
项目简述:
该项目位于新市区四平路,总建筑面积将近26万平方米,该小区主要以多层为主,一期已经全部售完,二期目前正在预约中,预计将于本月11月底开盘,二期总共有12栋多层和4栋小高层组成,由于多层在本区域内销售基本无压力,所以目前该项目的预约人数已近2000人左右,销售部内的人气也非常火爆。
二期先将会有5栋多层率先推出。
项目分析:
该项目也是距离本案非常接近的项目之一,体量也比较大,项目整体规划设计一般,但是产品主要是以多层为主,少量小高层,高层基本没有,多层的销售情况在本区域内是显而易见的,所以该项目在销售上面基本是没有什么压力的,明年余下的多层及部分高层如果全部推出将会占据很大的市场份额,所以该项目也是本项目的主要竞争对手之一。
锦绣山河
位置:
乌鲁木齐市新市区鲤鱼山路与喀什路交汇处
投资公司:
新疆新轴房地产开发有限公司
总建面积:
约10万方
开盘日期:
2010年6月
产品类型:
高层为主多层2栋
均价:
5000元/平米
价格区间:
4690-5420元/平方米
主力面积:
75—88平方米,103—114平方米
销售情况:
销售率约为70%
工程进度:
5层
项目简述:
该项目位于新市区鲤鱼山路与喀什路的交汇处,项目体量较小且多以高层为主,本身的规划设计上面没有什么新颖之处,目前的销售率也将近70%左右,剩余单位基本是18层以上的房源。
项目分析:
该项目也是距离本案直线距离大约相隔1.5公里左右,该项目体量较小,整体规划设计一般,产品主要是以高层为主,在户型的设计上主要是以两房的房型居多,主要面积集中在85、88平米的两房,三方的面积过小,最大不超过120平米,所以三房格局相对较为紧凑,销售情况一般。
目前的销售率约为70%左右,该项目对本案威胁不大。
华源博雅馨园
位置:
乌鲁木齐市新市区喀什路
投资公司:
新疆华源集团
营销顾问:
北京世联
物业顾问:
世邦魏理仕
总建面积:
约50万方
开盘日期:
多层2009年高层2010年7月
产品类型:
高层多层
均价:
高层4800元/平米
价格区间:
4380—5320元/平方米
主力面积:
95—105平方米128—155平方米
销售情况:
销售率约为80%
工程进度:
多层交房高层封顶
项目简述:
该项目位于新市区喀什路,是该区域内项目体量最大的小区,目前该项目也已经接近尾盘销售。
该项目的规划设计及档次品质在周边是最高的,多层早在09年久已经销售一空,高层于今年7月份开盘,目前的销售率将近80%。
该项目采用人车分流的规划设计,中心广场将近2000平米的大型水景广场,各类配套设施齐全,幼儿园、会所等应有具有。
项目分析:
该项目由于品质高、规模大,市场的认知度高,据我们调查目前该项目所剩房源基本到20层以上,但是看该项目的价格并不高,均价约为4800元/平米左右,比河北路的郎悦盛境还将近低出200元/平米,所以是一个高品质、低价位的楼盘。
该楼盘也将近尾盘销售,所以对本项目的威胁不是很大。
领秀新城
位置:
乌鲁木齐市长春路与河南路交汇处
投资公司:
天盈房产
企划推广:
盛邦联创
总建面积:
约20万平方米
开盘日期:
暂未开盘
产品类型:
高层、多层、商业
均价:
多层5700元/平方米高层5500元/平方米
价格区间:
4830—6000元/平方米
主力面积:
50—170平方米
销售情况:
正式开盘于2010年11月底,目前正在预约中。
工程进度:
已建4
项目简述:
该项目位于乌鲁木齐市长春路与河南路交汇处,河南路、长春路已经成为该区域的交通主干道,周边公交线路众多,交通非常便利。
新医大五附院、顾客医院、空军医院、铁路局中心医院、心脑血管医院也近在咫尺,解决了购房客户的医疗出行问题。
周边商圈林立:
铁路局商圈
天津路农贸市场、北京路家乐福超市等,购物也极其方便。
项目分析:
该项目分为一期、二期、三期,目前一、二期已经交房入住,且都是多层产品。
三期目前已建4层,明年年底之前可以交房入住,四期紧邻长春路,明年将会有高层待建。
三期现有两栋高层预约登记中,于2010年10月27日开始进行预约排号,预计将于11月中旬集中开盘。
该项目目前高层均价5500元/平米左右,价格低于多层,据我们了解该项目的多层出现供不应求的局面。
调研结果简析:
经过我们对各个楼盘的实际调研看,新市区从长春路以北楼盘主要有以下几个特点:
1、楼盘分布集中,且大规模、品质较高的项目比较多。
2、沿长春路北下,至河北路与四品路直至喀什路,各个楼盘的价格呈小幅度下滑,也就是长春路楼盘价格>河北路>四平路>喀什路,价格依次越来越低。
3、整体来说高品质楼盘与小规模项目的差距并不是很大,例如博雅馨园的价格甚至略低于锦绣山河。
4、大部分楼盘已经接近于尾盘销售,今年与明年将会有部分项目的三期将会上市,但是总体体量不大。
5、楼市总体呈供不应求的局面,房价依然有着上涨的空间,2010年涨价是不争的事实。
第四部分项目SWOT分析
1
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