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购房合同显失公平
购房合同显失公平
篇一:
购房合同常见的十处不公平、不合理
由于消费者与开发商在市场交易中强烈的地位差距,面对通称的购房霸王合同,大部分消费者都是忍气吞声,任其宰割,小部分消费者即使知道其霸王,又说不出个理由,往往被口如舌簧的售楼小姐或楼盘按揭律师三两句就抵回去了。
其实,归根到底,是没有弄清霸王合同霸在何处?
以及缺乏对购房合同所涉及的法律知识的基本了解。
现总结购房合同常见的十处不公平、不合理的地方,供消费者购房时参考:
一霸:
签约安排在付完首付后
目前签约的基本程序是:
交定金--签认购书--交首付--签购房合同,所以很多消费者在交完首付款以后,正式签约时才发现合同条款不公平、不合理,如果对方坚持不改合同,只能是憋一肚子闷气。
所以消费者要占据主动权,最好是缴纳定金时就要求查阅合同范本。
现在的楼盘一般比较规范,会按照建设局及房管局的要求在大厅展示范本,消费者可别省这么点时间,最好先去留意一下,有不合理的地方及时指出,并在此时就可以向开发商提出要求变更相关条款。
二霸:
合同内容单方拟定
目前购买商品房,由于受到房管部门的备案管制,都要求按照广东省建设厅、广东省工商行政管理总局颁发的《商品房买卖合同》范本GB/执行,且,开发商在取得预售证时又必须要房管部门提交合同范本,一是政府为了监管合同条款是否合理(基本没什么作用),二是为了方便在络上签订合同。
所以开发商一般都打着“合同范本已备案,不能更改”为幌子来忽悠消费者,其实,细心的消费者可以发现,购房合同里有许多是有下划线的地方,本律师告诉你:
划线的地方是可以协商的、更改的!
那是开发商单方制定的条款,非政府制定的范本内容。
本律师在接受业主陪购时,通过与开发商的积极沟通,大都打破了“合同不能更改”的霸王定律。
三霸:
面积稀里糊涂
消费者买的是建筑面积,结果发现分摊了近30%,真正能享有的套内建筑面积一下就“缩水”了。
据前段时间的媒体报道,某楼盘共同分摊面积达到70%多!
可谓全国之最,本律师没眼福亲临该楼盘参观,是否是电梯大过主卧,过道大过客厅,而居住在火柴盒?
其实,业主完全享有对房屋的知情权,分摊面积是如何构成的,每栋楼的分摊面积在哪?
都可以要求开发商提供设计图纸或测绘报告,这样心里也就有个数,不会买的稀里糊涂了。
至于赠送的绿地、天台、入户花园、阁楼更要详细写进合同。
并约定好面积差异如何解决(详见本律师的文章《东莞购房法律问答
(二)》)。
四霸:
签合同时不签订前期物业管理协议
可能很少有消费者能仔细关注这个问题,继而被开发商及物业公司钻了空子,买房时说好物业费一块八,收楼却发现变成了两块二。
其实在购房合同中,早就有对物业管理的约定。
《商品房买卖合同》范本第三条第五款:
“买受人在签订本买卖合同时,应与出卖人或者其
委托的物业管理公司签订《前期物业管理协议》。
”本款的“应”在法律上即“应当”,法律意义上“应当”与日常说的“必须”是一个意思。
这就是说,在签购房合同时,必须与物业公司签订物业合同。
消费者应在此引起注意,此时签了物业合同,收楼时任凭他怎么提高都有了保障了。
五霸:
房款不入预售款专用账户
房款必须入预售款专用账户,近段时间被热议,我还以为是新规定呢,其实东莞建设局及房管局早几年就有了这样的规定,只是执行力度不够,很少有房款能入预售款专用账户。
现在国家政策出台后,相信执行力度会大的多了。
这是对消费者很有力的保护措施,能有效防范开发商“空手套白狼”及烂尾楼的发生。
故消费者发现开发商提供的账号不是预售款专用账户时,可要求其提供,否则可向建设局及房管局投诉。
六霸:
延迟交楼违约金过低
本律师见过最低的违约金为每日万分之零点一,以一套50万的房子为例,逾期交付的,一天仅5元!
弄的消费者怨声载道,有不服气的业主,打起了官司,提出该条款显失公平,要求按银行同期贷款利率计算违约金,但判决结果并不理想,因为法院认为这是双方真实意思表示。
所以,显失公平是个比较宽泛的概念,没有强有力的证据支持,法院也是比较慎用的。
这就要求消费者在签订合同时力争提高违约金。
七霸:
规划设计变更不经过业主同意
这条霸王之处很让业主受伤。
看房时窗外红花绿草,收楼时却多了个垃圾站?
看房时地下室是车库,收楼时变成了配电房?
如果发现规划设计变更,这要从两个方面来分析,一、如果购房时设计图纸有的内容,则不属于规划设计变更,业主主张权利比较困难,这要购房时要求开发商提供设计图纸,特别是一楼、楼顶的业主。
二、如果购房时没有的而收房时增加或变更的,则属于规划设计变更。
消费者可以按照《商品房买卖合同》范本第十条的约定来主张权利:
“该商品房预售后,出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。
确需变更的,出卖人应书面征得买受人同意,不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。
”
八霸:
不按收楼通知收楼视为交接
开发商一般都会在购房合同第十一条单方制定诸如“出卖人向买受人发出交付使用通知之日起满**日即视为该商品房已经交付”的条款。
这里存在一个很重要的问题:
业主没按期收楼,超过时间收时发现房屋存在许多质量问题,开发商却以此为由拒绝维修或拒付延迟收楼违约金,怎么办呢?
本律师在此提醒消费者:
消费者应当按通知如期去验房,如果发现有质量问题,可书面要求其维修整改,这样才能追要延迟交楼的违约金或退房,详见本律师的文章《东莞购房法律问答(三)》。
九霸:
办不到房产证不退房
房产证是买受人享有房屋不动产的物权凭证。
对于租赁、抵押、转让、入户等有着极为重要的作用。
办不到房产证的房子就像没有户口的黑小孩,很多事都受到限制。
房产证条款具体体现在《商品房买卖合同》范本第十五条,“如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第项处理:
1、买受人退房...2、买受人不退房...3、。
”如上,第3项是开发商单方制定的,选择第几项也帮业主填好了,服务可真谓周到啊!
本律师见过的开发商合同,基本没有选择第1项的。
政府范本辛辛苦苦写的第一条,直接被开发商咔嚓了。
消费者对这条要特别引起注意,否则办不到房产证吃哑巴亏!
一定要同时选择第1项退房条款或在第3项中约定退房,以及办理房产证的期限。
十霸:
贷不到款需一次性支付
国家家屡次进行调控,银行贷款政策更是变化多端,半夜出新闻调息是常事,这就苦了按揭业主,本来省吃省喝穷其祖辈三代凑好首付款,资料一提交到银行,坏了!
政策变了,要多付一成首付!
还需要提供1年以上社保证明...面对变化无常的政策,开发商早就在购房合同中制定了对策:
因出卖人贷款不能的,需一次性付款!
这种官司打到法院,大部分业主败诉,究其原因:
合同已对付款方式做了约定,不能按揭贷款,要一次性付!
这对业主是多么的不公平啊!
很多人因此不得不选择违约。
这就要求消费者对这些条款进行慎重审查,不合理的、显示公平的一定要据理力争,必要时搬出法律予以对抗。
篇二:
浅析显失公平的合同
浅析显失公平的合同
内容摘要:
显失公平的合同是指在双方、有偿的民事行为中,一方当事人利用优势或者利用对方没有经验等,致使双方当事人的权利与义务明显不对等,使另一方遭受重大不利的合同。
目前我国的《民法通则》和《合同法》虽然都对显失公平合同问题作了相关的规定,并将“显失公平”作为合同当事人行使变更权或撤销权的情形之一,但是,不论是在《民法通则》中,还是在《合同法》中都未给显失公平合同一个明确的解释或界定,由于"显失公平”的含义过分抽象,立法又缺乏明确的判断标准,致使现实生活中合同纠纷发生后难以认定该合同是否属于显失公平的合同。
因此,需要有具有操作性的司法解释加以补充,可是在学术上和司法实践中,对于如何理解显失公平合同缺乏共识,相关研究也有待深入。
特别是在“显失公平合同是否需要同时具备客观要件和主观要件”这一重要问题上,颇有争议,鉴于此,本文拟对合同显失公平作一粗浅探讨。
关键词:
界定涵义显失公平构成要件重大误解
一:
关于显失公平合同的立法现状
(一)国外关于显失公平合同的立法
西方发达国家对显失公平的认定基本上遵从主客观统一说,以大陆法系的德国为例。
《德国民法典》第138条规定:
“法律行为系乘他人窘境、无经验、缺乏判断力,或行政管理意志薄弱,使其为对自己或第三人的给付作财产上的利益的约定或担保,而此种财产上的利益比之于给付,显然为不相称者,该法律行为无效。
”由此可见,德国民法把显失公平与一方当事人在订立合同时的危难处境、急迫轻率、无经验联系在一起,只有具备这些细节,且合同内容又显失公平的,才可适用显失公平原则。
而在英美法系,《美国统一商法典》第2302条第一项规定:
“如法院在适用法律时发现合同或合同的某些条文在合同订立时是显失公平的,法院可以拒绝强制执行,或只执行没有显失公平的合同剩余部分,或者用此种方法限制适用显失公平的条款,以避免显失公平的结果”,在美国的司法实践中将显失公平分为实质性显失公平和程序性显失公平两处。
实质性显失公平是指与市场价格根本不相称的价格或违约责任过于不当。
程序性显失公平,即指合同当事人一方在订立合同时没有作出“有意义的选择”。
造成这种结果的原因包括以下两个方面:
一方由于不能归咎于他自己的原因未能理解合同的内容。
一方由其
所处的地位完全没有同对方讨价还价的余地。
而程序上的显失公平在显失公平的认定中具有关键性的作用,单有交易结果的不公平,法律是不会得出合同显失公平的结论的,只有在合同条款明显地有利于一方且合同订立过程中当事人双方存在严重的订约地位不平等的情况下,才构成显失公平。
法国法中没有使用“显失公平”这一概念,而是使用了“合同损害”这一用语。
按照我国学者的解释,“合同损害”是指由于合同双方当事人在相互所获利益上严重不等价,而致使一方当事人所遭受的损失。
例如买卖合同中,如果出卖物价格太低,出卖人便遭受了合同损害。
在借贷合同中,如果利息规定过高,则借用人一方便遭到合同损害.现代法国由于经济上自由主义的衰落,合同法上有关合同损害的规定越来越多,适用范围也在扩大:
一是当事人范围的扩大;--是因涉及合同损害而变更或撤销合同范围的扩大,如肥料、种子买卖合同,海难救助合同,有息借贷合同,转让文学作品利用权的合同等.
(二)我国关于显失公平合同的立法
《中华人民共和国民法通则》第59条规定,对重大误解或显失公平的民事行为,一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。
《中华人民共和国合同法》第54条规定:
“在订立合同时显失公平的”,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
而《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》
第72条规定:
一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。
我国合同法没有明确规定显失公平合同的概念,应当认为,最高人民法院的司法解释对合同法同样适用。
二、显失公平合同的界定
(一)显失公平合同的概念和特征
所谓显失公平的合同,是指在双方、有偿的民事行为中,一方当事人利用优势或者利用对方没有经验等,致使双方当事人的权利与义务明显不对等,使另一方遭受重大不利的合同。
我国《民法通则》第59条规定:
民事行为显失公平的,一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤消。
最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》(试行)第72条规定:
一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。
但由于法律对显失公平的规定标准过于抽象,缺乏合理的构成要件,在适用过程中产生了不少弊端。
显失公平的合同的主要法律特征:
第一,显失公平当事人权利义务明显不对等。
评定权利义务是否显失公平,应当从合同的内容和履行结果两方面予以考察。
如合同内容上明确规定一方享有过多或过于优越的权利,他方负担过重或条件苛刻的义务,甚至一
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