化肥厂地块房产投资可行性研究报告.docx
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化肥厂地块房产投资可行性研究报告
常熟化肥厂地块项目可行性分析
一、项目介绍
1、地理位置
常熟化肥厂地块位于常熟古城区的西南隅,北接招商西路、西至沪宜公路,
东侧为元和塘。
地块所在地的地理位置有其独到的优势:
虽然地处古城西南,但与市中心距
离不过一点几公里,往来方便;距离地块东侧和东北侧,分别有着著名的风景区,
尚湖和虞山,地块东侧则紧邻全国十大专业类市场之一的常熟招商城。
2、规模
化肥厂地块总占地为15万㎡,是常熟为数不多的能建设为成规模社区的地
块。
如果仅从规模上来看,放眼常熟,也有着明显的规模优势。
3、周边交通
线路
111(环线)
119
120(西线)
121
124
127(环线)
途经站点
建材市场—琴湖新村—麦当劳—建材市场
花溪新村—电器城—中医院—合丰村
汽车客运站—二院—一院—尚湖风景区
新通润—开发大厦—招商城
泯泾—虞山公园—市中分校—招商城
汽车客运站—中国银行—汽车客运站
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二、项目定位
1、常熟的经济与房地产业的连动发展
这些年来,处在长三角沿江开发带的常熟,经济发展迅猛,进入2000年起,
GDP连续三年以两位数增长,经济增长速度和经济总量在全国县级市中名列前
茅,在2003年全国百强县(市)的评比中,排名仅次于同省的江阴,位列第二。
在经济的热潮中,常熟的房地产业作为经济发展中的一个重要组成部分,在
为经济的发展做出巨大贡献的同时。
也从经济发展中获得了大量机会。
促进常熟的因素是多方面的,这其中,私营经济的快速发展是很重要的,常
熟私营和个体经济的规模无论是发展速度还是规模在江苏全省均位列第一。
发达
的私营经济,造就了一大批收入高、购买力强的消费群体,正是这些群体,为常
熟的房地产市场,特别是为高端的房地产市场提供了充裕的客源。
2002年,常
熟的农民人均年收入为6,215元,已初步具备了购买商品房的能力。
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就目前江苏全省的大环境来看,市场前行的趋势仍十分强烈,下表列出了
2003年1-10月江苏全省的房地产开发的技术指标数据,从中可以明显体现全省
房地产的热潮。
03年1-10月江苏省房地产开发数据指标
指标
商品房竣工面积
销售面积
住宅竣工面积
住宅销售面积
空置面积
(一年或一年以上)
全省
11层及以上高南京
层销售面积无锡
苏州
11层及以上高层销售面积
全省
住宅均价
苏州
数据
1,435.1万㎡
1,512.52万㎡
1,224.65㎡
1,327.3万㎡
136.65万㎡
60.88万㎡
39.07万㎡
20.58万㎡
114.1万㎡
2,038
2,456
同比增长幅度(%)
25.17
22.04
26.7
19.1
-37.11
136.01
109.28
170.75
259.16
88.66
10.58
21.53
上表的数据可以看出,商品房的销售面积超过了同期的竣工面积,市场去化
良好,空置率大幅度下降,住宅的均价不断提高,无不反映出江苏房地产市场火
爆的现状。
其中很值得注意的一点是,11层及以上高层建筑的销售增幅最大,
象苏州甚至翻了一倍还多,除了市场需求的原因外,土地挂牌出让的价格不断攀
升,使得开发商不得不依靠增加容积率的方法来降低楼面地价,摊薄土地成本。
正是成本和需求的双向拉动,才导致了高层建筑如此优异的市场表现。
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2、城市发展规划
进入新世纪以来,常熟围绕加快实现两个“率先”的目标,着力营造“大港
口、大交通、大工业、大市场、大城市”五大新优势,重点推进工业化和城市化。
在日益提速的城市化进程中,常熟坚持“高起点规划、高标准建设、高效能管理、
高品位经营”,力争成为全国县级市中“人气最旺、规模最大、环境最美”的城
市。
根据最新版规划,常熟是国家级历史文化名城,现代化的商贸、港口和工业
城市,山水城融为一体的风景旅游城市,“一轴双城、城乡一体化发展”的新格
局。
新版规划还提出:
在全市范围内突破传统行政区划的制约,减少发展单元,
优化资源配置。
为此,常熟加大了乡镇合并、工业区整合的力度,强化中心城市,
市域城镇组团式发展,使人口及各种生产要素向城区、组团中心集聚,走空间集
聚、内涵发展之路。
按照新版规划,常熟城区实现了科学的功能分区,古城区、城市中心区、文
化片区错位发展,相得益彰。
虞山尚湖风景区凸显生态特色,环境迷人;市场片
区商贾云集,人气旺盛;沿江区域、市镇发展区和各工业园区协调发展,交相辉
映。
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2002年,常熟城市的建成区面积已达到45平方公里,常住人口50万。
依
照规划,2020年要达到约130万人口规模,由此可知,每年还需要递增约4.4
万人。
按照2002年常熟市区内每人平均居住面积20㎡来计算,每年所需要的住
宅市场供应量至少应该是:
4.4万×20㎡=88万㎡
以上只是静态计算,但实际上,发展却是动态的。
随着人民生活水平的提高,
人均居住面积将会不断得到提高,按照人均居住面积35㎡的小康生活水平来计
算,市场供应量至少应该达到:
4.4万×35㎡=154万㎡
从这个量来分析,市场前景广阔。
2002年,住宅竣工面积仅为59万㎡,市
场供应存在着较大的缺口。
不可忽略的是,立志打造成为苏南地区物流中心的常熟,还集聚了很大一批
外来的经商、工作人员,这部分人数量众多,且往往有着较强的经济实力,也完
全有能力成为支撑常熟房地产市场发展的一根有力支柱。
2020年常熟城区规模发展规划
区域
主城区
滨江新市区
海虞
辛庄
沙家浜
总计
规划面积(平方公里)
60
35
10-15
约145
居住人口(万人)
60
20
10-15
约130
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2、常熟在售住宅房地产市场价格分析
随着常熟经济的发展,越来越多的住宅项目开始出现在常熟的房地产市场,
别墅之类的高档物业也是大行其道,以下就在售的部分项目做一介绍:
(1)明日星城
该案位于常熟城北,北抵外环北路,西靠报慈北路,东依常福路,南至黄河
路,小区的总建筑面积达到了70万㎡。
该案规模庞大,产品构成多样,多层、小高层(8层)、别墅均有,房型以2
房、3房为主,目前为第十一期,在售面积约7万㎡,交房日期最晚要到2005
年。
发展商:
苏州润禾房地产有限公司
行销企划:
上海新联康
房型面积:
2房100㎡
3房130-250㎡
均价:
3,200元/㎡
该案有着规模大的优势,易做整体规划,小区内的环境优美,周边有一定的
配套,超市、农贸市场、学校等各项生活所需设施基本齐备,有数条交通线路承
载小区住户的出行要求。
开发至今,应该说发展商着力推广的“造街造镇”计划
得到了市场的认可。
该案的缺点就是离开市中心有一定的距离,居民想满足高层
次购物需求所花费的时间比较长。
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(2)锦绣苑
该案位于城北的报慈北路,占地93亩,建筑面积7.2万㎡,容积率1.16。
目前该案已售完。
开发商:
常熟市金穗房地产有限责任公司
房型面积:
120-220㎡
均价:
2,420元/㎡
该案靠近市中心,距离大润发卖场仅10分钟,购物便捷,且小区内配套设
有体育休闲、餐厅、车库、公共服务中心等各类生活设施,为满足小区内居民的
日常生活提供了便利。
该案绿化景观布置是其一大卖点,整个小区的绿化率达到了48%,为居住者
营造了一个连绵不断的绿化系统和流动景观空间。
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(3)名流世纪庄园
该案为别墅盘,位于三环路以东、通港路以南、长江路延伸段以北,总占地
近800亩,建筑面积约15万㎡,容积率仅0.2,绿化率高达70%。
开发商:
旋力集团
房型面积:
200-800㎡
私家花园面积:
1000㎡
均价:
11,000元/㎡
从该案的价格来看,不仅在常熟,放眼江苏全省,几无能出其右者,可以算
得上是江苏的顶级楼盘。
目前开发第一期,共300幢独栋别墅。
从资料来看,该
案具备了高级别墅楼盘的部分特征,低容积率、高绿化率、大面积私家花园、双
车库。
但从其地理位置来看,缺少顶级别墅有山有水的特点,可以说是一个缺憾。
该案从2003年6月推出市场以来,一期预订率超过5成(10万订金),但
其客源多为老板的朋友,真正慕名而来的寥寥无几。
总价偏高是影响其顺利去化
的主要原因。
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(4)银湖花园
位于常熟南部,昆承湖畔。
小区占地
容积率不超过0.3,绿化率达到了72%。
104.5亩,规划建设52幢独栋别墅,
开发商:
常熟宇利达房地产开发置业有限公司
房型面积:
500-700㎡
价格:
320-350万/幢
:
均价:
6,000元/㎡
该案地处景色秀丽的昆承湖风景区,这一区域是市政规划中的生态型休闲渡
假区和高档别墅区,临湖而建,占据了显著的地理优势。
该案以风水宝地作为其
主要宣传卖点,正是基于地利的考虑。
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(5)时风国际大厦
该案东临新颜六区老城区、西至海虞南路、北依方塔步行街。
项目占地5,380
㎡,总建面51,300㎡,高28层,为常熟首座百米高楼。
开发商:
常熟市时风房地产开发有限公司
物业类型:
商业、酒店式公寓、产权式酒店(四星级标准)
经营方式:
产权出售、统一招商、统一管理(回报率未定)
面积分割:
未定
价格:
未定
车位:
350个
开业时间:
预计2005年5月1日前
该案是常熟市政府2004年重点工程之一,以百米高度,及常熟商业圈中心
的绝佳位置,将可成为常熟的地标性建筑。
新颖的投资方式和物业类型,将能吸
引各房投资客的关注,预计其推出后将会把常熟的房地产市场带到另一个高度。
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3、区域周边二手房价格表
位置
化肥厂南
安定五区
元和三区
元和四区
元和五区
元和小区
单价汇总:
面积(㎡)
60
89.9
75
75
61.29
64.87
84.87
75
61
68
71
单价(元/㎡)
2,580
2,892
3,533
3,466
3,180
3,622
2,960
3,173
3,278
3,382
3,239
2,580-3,622元/㎡
备注
93年建造
带装修
4楼
4楼
2楼
3楼
2楼
4楼
2楼
4楼
3楼
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4、市场需求
2002年,常熟市区的人均居住面积已达到20㎡,在全省名列前茅,但和人
均35㎡的小康生活居住水平来比较,还是有着不小的差距。
想要缩短这个差距,
常熟仍可谓是“任重而道远”。
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