上半年全市房地产统计分析报告.docx
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上半年全市房地产统计分析报告
2005年全市房地产开发市场
统计分析报告
连续几年保持了持续、健康发展后,2005年,淄博市房地产开发市场继续保持了较高的增长势头,对提高城镇居民的居住水平、改善居住环境、拉动我市国民经济增长继续发挥着重要作用。
一、基本情况
1、完成投资情况。
2005年,房地产开发投资保持了稳步增长,全市共计完成房地产开发投资77.55亿元,同比增长32.22%。
其中商品住宅投资48.40亿元,同比增长41.67%;办公楼投资2.65亿元,同比下降15.6%;商业营业用房投资12.93亿元,同比增长18.2%。
2、商品房施工面积。
2005年,我市商品房施工面积增长迅猛。
全年全市商品房施工面积879.48万㎡,同比增长38.2%。
其中商品房住宅施工面积680.75万㎡,同比增长38.1%;商业营业用房施工面积142.81万㎡,同比增长45.3%;办公楼施工面积43.04万㎡,同比增长32.43%。
全年全市商品房新开工面积416.15万㎡,占全部施工面积的47.32%,比去年同比增长16.6%。
其中商品房住宅新开工面积343.21万㎡,同比增长19%;商业营业用房新开工面积53.74万㎡,同比增长了23.3%;办公楼新开工面积13.16万㎡,同比下降了21.4%。
3、商品房竣工、销售面积。
2005年全市商品房竣工面积267.85万㎡,占全部施工面积的30.46%,同比增长13.37%。
其中商品房住宅竣工面积209.6万㎡,同比增长10%;商业营业用房竣工面积41.48万㎡,同比增长6.3%;办公楼竣工面积12.68万㎡,同比增长218.6%。
2005年全市实际销售面积199.92万㎡,占竣工面积的74.64%,同比下降5.36%。
其中住宅176.14万㎡,同比下降2.8%;办公楼5.20万㎡,同比增长58.5%;商业营业用房18.38万㎡,同比下降19.46%。
4、商品房空置面积。
全市商品房空置面积21.29万㎡,同比增长0.80%,其中空置1年以上的为4.46万㎡,占20.95%。
我市商品房销售市场存在个人购房、团体购房等多种形式,由于团体购房在签订购房合同、交纳购房款、交付使用等诸多环节上存在特殊性,对实际销售面积有一定影响,造成了实际空置面积与通过竣工面积、销售面积计算所的空置面积存在偏差。
全市商品房的空置率为7.95%,较2004年的8.94%下降1个百分点。
5、商品房销售价格。
全市新建商品房平均单价2246元/㎡,住宅平均单价1975元/㎡。
各区县价格也有一定差距,中心城区商品房平均单价2684元/㎡,住宅平均单价2265元/㎡。
二、我市房地产市场形势的总体分析及存在的主要问题
当前房地产市场形势的总体分析。
通过对全年房地产开发市场统计各指标的分析,结合今年国家对房地产开发的宏观调控政策以及我市房地产开发市场的实际情况,对照往年情况,对我市房地产开发市场总体情况作如下分析:
1、我市房地产开发市场仍处于高位运行。
在我市房地产开发市场连续几年保持持续增长后,2005年除销售面积略低于2004年外,其余各项指标均有不同程度的增长,又创历史新高。
表一:
各项开发指标同比增长
完成
投资
施工
面积
新开
工面积
竣工
面积
销售
面积
完成值
77.55
亿元
879.48
万㎡
416.15
万㎡
267.85
万㎡
199.92
万㎡
同比
增长
32.22%
38.2%
16.6%
13.37%
-5.36%
通过以上数据可以看出,2005年全市房地产开发与往年同期相比有较大幅的增长,特别是完成投资和施工面积。
按照诱发系数1.9计算,完成投资可以带动相关产业增加值147.35亿元。
各项开发建设指标较快增长,一是受我市房地产销售市场有效需求的带动,二是受我市经济快速增长的拉动,2005年全市国民生产总值达到1500亿左右,同比增长约17%,三是我市房地产开发企业的整体实力有所提高,2005年我市房地产开发企业数量基本实现了动态平衡,代替达不到资质要求被注销的11家企业的是拥有3万㎡以上项目的19家企业,且部分企业的项目规模较大。
2、房地产开发市场仍然理性发展。
从全年我市房地产开发市场统计数据看,商品住宅开发占主导地位。
表二:
各项指标住宅比重
完成
投资
施工
面积
新开
工面积
竣工
面积
销售
面积
总量
77.55
亿元
879.48
万㎡
416.15
万㎡
267.85
万㎡
199.92
万㎡
其中
住宅
48.40
亿元
680.75
万㎡
343.21
万㎡
209.60
万㎡
176.14
万㎡
所占
比重
62.41%
77.40%
82.47%
78.25%
88.11%
住宅在我市房地产开发和销售中都占主导地位,市场的需求关系基本相吻合,符合市场规律,对防止市场形成虚假繁荣与泡沫和商品房积压,保持房地产业健康发展有积极的作用。
且从我市城市性质看,投资、投机行为相对较少,消费群体大,多为有效需求。
我市住宅开发在房地产开发中占据主导地位,说明我市房地产市场结构较合理,市场保持理性发展。
3、商品房价格增长稳定,价格相对合理。
我市的商品房价格与去年相比有一定幅度的增长,第四季度与一、二、三季度相比,价格也保持了稳定的小幅增长。
特别是区位较好、有较明显技术创新特点的楼盘,受更换居住条件需求的影响,价格增长明显,部分区县的个别楼盘,价格创历史新高。
我市商品房价格在国家一系列宏观调控政策影响下,在上海等大城市房价明显下降的情况下,仍然保持稳步的小幅上涨,说明我市的商品房价格是相对合理的。
主要原因一是我市商品房价格是受土地、建安、配套等成本因素影响的成本促进型,土地、建材等价格的上涨必然造成房价的上涨;二是我市商品房消费主要是有效需求,投资和投机行为很少,上涨不是由投机炒作造成房价上涨或大量的投资型消费造成的;三是随着生活水平的不断提高,人们对居住环境需求不断变化,市场上的换代性产品的规划设计水平、配套设施、住宅舒适度的提高,促进了高品质商品房的开发,同时,这一部分消费人群的稳定,增强了开发商的信心,提高了开发商对高品质商品房的开发热情,这也是形成房价合理上涨的因素之一;四是我市由于销售市场存在团体购房,压低了开发商的利润,也使房价的上涨得到了控制。
各区县间的商品房销售价格也存在差异,这种差异的存在,也主要是土地等基本成本和开发建设项目品质、配套设施标准的差异造成的,部分开发量较少区县的价格,受个别楼盘的影响也较大。
表三:
各区县住宅价格
区县
中心
城区
临淄
区
周村
区
沂源
县
博山
区
淄川
区
桓台
县
高青
县
住宅价格
(元/㎡)
2265
1864
1768
1633
1598
1672
1642
1565
4、第四季度市场形势开始好转。
在各项宏观调控政策的影响下,我市的房地产开发市场也出现了一些波动。
表四:
各季度完成情况
完成投资
(亿元)
新开工面积
(万㎡)
竣工面积
(万㎡)
销售面积
(万㎡)
第一季度
17.67
157.39
90.86
69.35
第二季度
14.99
63.17
24.10
13.22
第三季度
14.08
66.8
31.79
22.02
第四季度
30.81
128.79
121.10
95.33
通过以上数据可以分析,我市房地产开发市场在年底基本走出了二、三季度时的低潮,不论是以开发商为主的开发市场还是以购房者为主的消费市场,在2005年四季度都有了显著提高。
特别是消费市场,在二季度七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》后,由于受部分媒体的片面炒作,消费者的观望心理浓厚,影响了销售,在商品房销售黄金时期的市场销售情况较低。
随着市场形势的逐步明朗和媒体客观宣传的增加,加上我市商品房价格保持了稳定小幅增长,打消了消费者持币观望,期待房价下落的消费心理,消费市场向着理性的方向发展,市场销售逐步回升,也增加了开发商的开发信心。
房地产市场存在的主要问题。
我市当前房地产开发总的形势是好的,但也有不容忽视的问题存在。
主要问题如下:
1、房地产开发市场仍存在增长较快的现象。
全年全市商品房完成投资、施工面积的同比增长分别为32.22%、38.2%,增长率均超过30%。
2、房地产开发市场经济适用住房开发量偏低,住宅供应体系结构不合理。
住宅开发中从住宅投资、住宅施工面积、新开工面积、竣工面积看,其中的经济适用住房情况如下表
表五:
经济适用住房占住宅比重
完成投资
施工面积
新开工面积
竣工面积
经济适用住房
完成值
1.88亿元
30.97万㎡
11.17万㎡
17.68万㎡
占住宅比重
3.88%
4.55%
3.26%
8.44%
同比下降
93.7%
49.6%
72.1%
30.7%
通过以上数据可以看出,2005年房地产开发市场经济适用住房的开发量所占比例较低,且与去年有明显下降,这一现象,不但会影响2005年市场对经济适用住房的需求,影响将会持续到2006年。
形成这一现状的原因:
一是经济适用住房开发建设指标进入房地产市场的量少,通过房地产开发企业上报的统计报表反映的经济适用房开发量,仅为在开发市场范围内的,还有相当的经济适用住房的建设在一些工、矿企业及院校,没进入开发市场;二是经济适用住房开发建设用地市场供应量少,对于经济适用住房的开发建设,缺乏配套措施的保障;三是由于种种原因,开发企业对经济适用住房的开发热情不高。
房地产开发市场现有的经济适用住房开发现状,无法满足市场的需求,不能满足中低收入家庭购买的需要,更无法达到对市场价格平衡的效果。
3、市场销售偏低,市场供需不对称。
全年全市商品房竣工面积(267.85万㎡)比实际销售面积(199.92万㎡)高出67.93万㎡,其中住宅高出33.46万㎡,差距较前三季度有一定幅度的增长。
同时,在各统计指标与去年同期相比均有不同涨幅的上涨的情况下,全年的销售面积与去年同期相比有所下降。
供求不对称主要体现在中心城区,竣工高出销售61.26万㎡,其他区县供求结构情况不是很突出,甚至个别区县供不应求。
通过以上数据可以看出,由于受国家宏观调控政策的影响,虽然我市商品房价格保持了稳定,但对消费者消费心理造成一定影响,消费者持币观望消费心态影响了商品房的市场销售,特别是大户型住宅的销售压力较大,出现供大于求现象。
全年中受影响最大的是二季度,三季度逐步开始回升,第四季度出现名显反弹,销售额约占全年的一半。
4、企业定位集中,各区县市场情况不均衡。
表六:
各区县占全市比重
全市
总值
中心
城区
淄川
区
临淄
区
博山
区
桓台
县
周村
区
沂源
县
高青
县
完成
投资
77.55
亿元
46.44
亿元
9.75
亿元
8.27
亿元
2.87
亿元
4.11
亿元
3.23
亿元
2.04
亿元
0.84
亿元
区县
比重
59.88%
12.57%
10.66%
3.7%
5.3%
4.17%
2.63%
1.08%
施工
面积
879.48
万㎡
563.53
万㎡
82.06
万㎡
77.81
万㎡
51.22
万㎡
41.27
万㎡
40.80
万㎡
16.84
万㎡
5.95
万㎡
区县
比重
64.08%
9.33%
8.85%
5.82%
4.69%
4.64%
1.91%
0.68%
新开
工面积
416.15
万㎡
253.65
万㎡
19.19
万㎡
48.84
万㎡
26.80
万㎡
25.75
万㎡
25.26
万㎡
12.94
万㎡
3.72
万㎡
区县
比重
60.95%
4.61%
11.74%
6.44%
6.19%
6.07%
3.11%
0.89%
竣工
面积
267.85
万㎡
173.47
万㎡
27.65
万㎡
20.74
万㎡
13.39
万㎡
17.06
万㎡
11.40
万㎡
1.91
万㎡
2.23
万㎡
区县
比重
64.76%
10.32%
7.74%
5.00%
6.37%
4.26%
0.71%
0.83%
销售
面积
199.92
万㎡
112.21
万㎡
27.20
万㎡
18.17
万㎡
13.17
万㎡
14.06
万㎡
11.02
万㎡
1.91
万㎡
2.18
万㎡
区县
比重
56.13%
13.61%
9.09%
6.59%
7.03%
5.51%
0.96%
1.09%
通过以上数据可以看出,我市60%左右的开发量都集中在中心城区,淄川区、临淄区各在10%左右,博山区、周村区、桓台县在4-5%,沂源县、高青县在1-2%。
从企业数量上看,全市227家开发企业的一半以上在中心城区开发,其他区县主要是区属企业开发。
从供求关系上看,中心城区的供求关系失衡最严重,其次是桓台县和临淄区,失衡情况相对较低,其他区县相对较好,部分区县甚至供不应求。
各区县间的差距较大,由于受区县的位置、经济发展水平、消费能力等因素的影响,开发企业主要集中在经济情况和消费情况较好的中心城区,特别是良好的投资环境,增加了企业的信心,部分区县企业也进入中心城市开发,而对于一些市场潜力大、项目上层次需求较高的区县没有较高的参与积极性,开发企业应合理定位,避免风险。
5、商品房竣工量不符合规律。
通过统计数据看,2004年接转到2005年的施工面积约有450万㎡,加上一季度新开工的157.39万㎡,按照正常多层建筑建设周期为10个月左右,竣工面积应在500万㎡以上,应远远大于现在的267.85万㎡。
存在这种现象一是高层、小高层的建设数量比往年高,延长了竣工时间;二是部分企业的资金链存在问题,由于金融政策的紧缩造成融资困难;另外销售情况也制约了资金的回笼,影响了企业的资金链的延续,对建设进度造成了影响,使建设周期拉长。
6、骨干企业数量较少。
我市房地产开发企业中有较强开发能力的骨干企业数量较少,特别是在金融政策紧缩和实行严格的土地政策以后,对企业的制约加大,企业的融资能力和取得土地难度加大,在制约了无实力的小企业发展的同时,也影响了有发展潜力的企业的发展。
骨干企业对房地产开发起着重要的作用,因为只有骨干企业才有实力进行规模性开发,使我市的开发上层次,真正实现提高居民居住水平、居住环境的目的。
在现有情况下,无有效的激励措施,将影响我市形成规模数量的骨干企业。
三、近期拟开发建设项目情况
为掌握我市近期的开发建设整体情况,市开发办于2005年12月份汇总了全市2006年度拟建项目情况,通过汇总的数据看,我市2006年的开发建设总量将有继续上升的趋势,区县的开发力度可能会有明显提高,特别是临淄区、周村区、桓台县、高青县等将会有较大增长。
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