前期物业管理案例分析.docx
- 文档编号:853014
- 上传时间:2022-10-13
- 格式:DOCX
- 页数:7
- 大小:22.57KB
前期物业管理案例分析.docx
《前期物业管理案例分析.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《前期物业管理案例分析.docx(7页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
前期物业管理案例分析
前期物业管理案例分析
南山某小区的物业管理公司是开发商的全资子公司,理所当然的承接了开发商物业进行管理。
业主入住之后,对物业公司的物业管理费收费标准和服务标准多次提出质疑,而该物业公司也多次向业主大会提出该项目严重亏损,意图提高物业管理费,双方僵持不下。
业主与物业管理公司的矛盾愈演愈烈,业主终于解聘原物业公司。
案例分析:
从本案介绍事实可以看出,造成最后业主与物业公司相互不理解以至最后解除合同的直接原因是物业公司与业主之间始终缺乏双方认同的物业收费标准和服务标准。
分析原因的产生,开放商和物业公司在这一过程中有如下问题:
1、虽然物业公司“理所当然”接管了该物业,也应与开发商签订书面的前期物业管理服务协议,明确物业管理事项、服务质量、服务费用、双方以及小业主的权利和义务等内容。
2、本案中业主入住后对物业公司的收费和服务质疑,设定物业公司服务达到合同规定标准,那么可见在买房前期业主没有清楚的了解前期物业管理服务的相关内容,而造成与物业公司的矛盾。
开发商应在与物业买受人签订买卖合同中包含前期物业管理服务相关服务约定。
业主应依法接受物业管理合同内容。
3、本案中显示业主大会已经成立。
既然物业公司与小业主之间对物业费和服务标准之间存在很多纠纷,业主大会成立后签订物业管理委托合同时,物业公司应利用这一时机与业主大会沟通相关事宜。
物业公司可以根据业主大会要求的服务标准给出相应的服务和相应收费;如双方确系分歧很大,也可以通过招投标的方式重新选聘物业公司。
启示与思考:
前期物业管理,建设单位应通过招投标的方式选聘物业公司,并与物业公司签订前期物业管理服务合同,相关条款应在销售合同中与买受人明确约定。
这是物业管理条例第三章明确规定的内容。
从事前期物业管理的物业管理企业应认真学习并严格按照相关条款操作。
2、销售合同中明确的物业管理条款,应包括服务内容、标准、收费、违约责任等主要部分。
避免因业主买房时对物业管理相关内容不清晰,业主入住后对物业公司的服务收费等事宜产生质疑,产生不必要的矛盾。
3、首次业主大会,签订物业管理合同时物业公司应与业主大会做好充分的沟通,明确物业管理合同的条款。
4、物业公司要根据服务内容、服务标准来确定服务收费。
物业管理条例颁布以后,建管分开,开发商与物业公司各自独立经营是市场化的必然,物业公司必须靠自身实力才能赢得市场。
、发生高空堕物怎么办……
去年9月17日14时51分,一块玻璃从天而降,砸落在某花园A栋前的地面。
相继赶到的护卫员看到未造成伤亡,便一边善言安抚惊恐万状的行人,一边进行现场调查(高空抛物,天怨人怒,道理人人会讲,可屡禁不绝,要想彻底杜绝,除了要进一步坚强管理,还有赖于人们基本素质的提高)。
从楼下查看,玻璃是9楼F座的,护卫员当即上楼查证。
事实果真如此:
该座的夫妻俩在吵架过程中乱扔东西,将客厅的玻璃砸落。
可向其通报了情况后,两人不理不睬,依旧争吵不休。
护卫员们先劝说调解,等两人平静下来,再讲明玻璃堕落所造成的现实危害和可怕后果,然后要求他们下楼向受到惊吓的人员赔礼道歉,同时按有关规定接受处罚,两人均无异议(先息事宁人,是此时的至要)。
谁知护卫员前脚下楼,楼上又吵了起来,护卫员只好再上去做工作。
就这样楼上楼下跑了三趟,才使他们言归于好,携手到楼下按照管理处要求处理善后事宜。
点评:
发现问题马上盯上去做工作,一次不行两次,两次不行三次,不厌其烦,直到问题圆满解决了为止。
搞物业管理的没有这个劲头儿,肯定干不出什么名堂。
案例十六、停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无责任?
1999年7月9日,厦门某汽车维修有限公司(以下称维修公司)驾驶员驾驶一辆"美鹿"牌小轿车到闽南大厦办事,驾驶员交付5元停车费后,将车停放由厦门某物业管理股份有限公司(以下称物业公司)经营的停车场,后来驾驶员要提车时,发现轿车已丢失,驾驶员立即报案,厦门市公安局刑警支队于1999年7月14日发出协助通报,但至今未将失窃的轿车追回。
一审认为:
物业公司经营停车场,向车主收取一定的费用,为车主提供停车保管服务,因此维修公司与物业公司之间应为保管合同关系。
维修公司将车交由物业公司保管,就负有缴纳保管费的义务,并享有取回保持原状的车辆权利,物业公司收取车主的停车费用,其义务是妥善提供停车场地,且保管好车辆,物业公司收取维修公司的停车费后,先例行了停车权利,就应对停车场的车辆负责安全保障义务。
但物业公司停车场的值班人员(保安)在有人开出涉案车辆时,在未检验有关取车手续的情况下就放行,这是一种重大过失行为。
因此,物业公司应承担赔偿责任。
二审认为:
由于维修公司将车辆停放于物业公司的停车场时,除交纳5元停车费外,双方未就车辆停放性质进行任何约定。
因此物业公司与维修公司间的法律关系性质显然不能简单地以该5元停车费的缴交与否来判断,而应从以下几方面进行分析:
(一)从保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返还该物的合同,其法律特征不仅是双方当事人关于保管的意思表示一致还必须有寄托人将保管物交付保管人,使保管物置于保管人的实际占有控制之下的事实存在。
本案双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致,而维修公司停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交给物业公司,以便物业公司实际控制车辆,而物业公司亦未对维修公司出具取车放验凭证。
(二)物业公司的经营范围中并元保管业务,该停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务。
(三)关于物业公司收取5元钱的停车费的性质及依据。
从1995年厦门市物价局《关于闽南大厦管理服务费标准的批复》对物业公司管理收费标准作出的批复看,该文第一条第(5)项规定是:
"交通工具停车场所的管理"。
1998年12月物业公司依据该规定与闽南大厦业主管理委员会签订的《物业管理委托合同》在合同第十条规定是对"交通与车辆停放秩序的管理",第二十条规定"露天车位、地下车库的车位使用费依照厦门市物价局和业主管理委员会商定的标准向车位使用人收取"。
鉴于上述批复及合同内容可以明确得出物业公司系对其经营的停车场收取车位使用费,而对停车场的交通及车辆停放秩序进行管理,与其停车人之间形成的是停车场地有偿使用合同关系。
终审判决:
综上所述,物业公司上诉主张其与维修公司之间不存在保管合同关系的理由成立,一审认定物业公司未尽保管之责,应对维修公司的车辆丢失承担赔偿责任的判决缺乏事实及法律依据,依法应予改判。
据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定,厦门市中级人民法院于2001年3月25日判决如下:
一、撤销厦门市开元区人民法院(2000)开民初字第2831号民事判决。
二、驳回维修公司的诉讼请求。
本案一、二审诉讼费各人民币5250元,均由维修公司负担。
本判决为终审判决。
案例十七、访客无理打骂护卫员怎么办……
去年9月12日15时40分,一访客到租住在某花园A栋的朋友家取VCD机。
在他携机欲出大堂时,大堂护卫员礼貌地请其办理有关放行手续。
谁知他竟勃然大怒,破口大骂,随后赶来的他的楼上朋友还动手打了护卫员一拳,随手又撕破了护卫员的衣服。
巡逻护卫员闻讯赶来制止,两人撒腿便跑,藏匿起来。
管理处领导得知后,首先冷静、客观、公正、全面地了解情况。
通过听取当事人和知情者的情况介绍,调看大堂出入口的现场录象,查阅业主住户的档案资料,确认应由住户和访客负全部责任,而住户又为业主的雇员。
然后管理处约定时间,请业主委员会主任、辖区民警和业主一起协商解决这一问题(类似问题请业主委员会主任参与处理是管理处明智之举,参与处理也是业主委员会主任的职责所在)。
管理处详细介绍了事情经过,并列举了人证、物证,各个方面一致认为管理处的管理工作认真严谨,大堂护卫员处理问题并无任何不妥,应当得到大家的理解、尊重和支持,住户和访客要对这件事的一切后果负责。
事情很快就有了圆满的结局:
肇事者当众向护卫员赔礼道歉,并且赔偿了扯破衣服的损失。
点评:
对一些人无理取闹,不能不了了之。
不了了之既会挫伤我们员工的积极性,又会助长不良现象。
但我们自己独自处理,有相当难度。
而善于借助各方面的力量,处理起来就相对容易得多。
业主请求帮助驱赶室内人员怎么办……
一日,某小区某业主王先生火急火燎地来到物业公司。
一进门就大声叫喊,要物业公司帮忙,说他家原来那伙装修工人赖着不走,不让别人干活。
保安工作主管一面安慰业主不要着急,一面安排护卫班长先到现场。
随后,保安主管陪王先生一起回家。
只见业主房内有七八名装修工人和一名工头,另外还有一名被业主称为工头相好的女子。
该女子情绪激动,百般纠缠。
主管反复劝说数十分钟仍然无效。
这时,业主强烈要求管理处帮助把人请出家门。
在此情形之下,护卫员们听从了业主要求,动手推拉那名女子出屋,当即遭到漫骂,但护卫员们坚持骂不还口,非常理智(物业管理人员必须学会控制自己的情绪,不能你不仁我就不义,否则有理也会变成无理)。
其他几名装修工人也被劝出房间。
那名女子被请出房外后,变本加厉,污言秽语跟业主对骂,并辱骂护卫员,还恶人先告状,拨打110报警。
110到后,该女子态度仍很蛮横,毫无收敛之意,还与业主动了手。
在调解不成的情况下,110将该女子与那名工头一起带离现场,其后,王先生和保安主管也被叫到派出所作了问询笔录。
一场风波总算平息。
然而,没想到事情过去两月后,该女子将业主王先生作为第一被告,物业公司作为第二被告,告上法庭。
要求赔偿医疗费、误工费、恢复名誉(倘若当初在劝说其离开房间无效时,我们主动请有关部门来处理,事情的结局是否可能更好些呢?
)。
后经法院判决:
此事物业公司无过错。
点评:
业主是物业公司的衣食父母,物业公司不能漠视他们的要求。
但对他们的要求,还是要先掂量掂量是否正当。
凡属正当的,都应当尽力襄助。
不过,襄助过程中要注意遵照法规行事,避免“帮了人家、坑了自己”。
前期介入发现设计不合理怎么办?
去年8月中旬,深圳开元国际物业管理公司与烟台祥隆置业公司签约,为其开发的海天名人广场提供物业管理顾问服务,随后由管理、土建、机电、智能化等方面6名专业人士组成的顾问团即抵达现场,开始了前期顾问服务工作。
当时,海天名人广场尚处于结构施工阶段。
顾问团通过分析市场、阅读图纸、勘验现场和比较测算,从满足物业管理服务需求、保证物业管理运行质量、控制物业管理经济成本的角度,提出了30余项优化设计建议(独特的身份和视角,使物业公司考虑问题更细致、更周密、更长远,因而也就更容易发现设计上的瑕疵、漏洞和缺憾)。
期间,他们还发现整个小区的消火栓系统存在着设计超标的问题。
海天名人广场有5座高层楼宇,每幢每层平面为800多平方米,有两道分布合理的消火栓及其立管就足以满足国家消防规范的要求。
然而某设计院竞为其设计了三道,这意味着不仅无谓增加了30多万元的建筑成本,而且还无端影响了户内布局(在发展商的主要合作方中,惟有物业公司的取费不与工程总造价相联系,所以他们不存在"水涨船高",盲目鼓动发展商无谓增加投资以提高自身收益的利益冲动)。
于是,开元国际顾问团提议发展商抓紧找设计院洽商变更设计,取消一道消火栓及其立管。
发展商认为开元国际的建议确实很有道理,便马上和设计院进行交涉。
不料设计院不愿意否定自己的设计方案,坚持认定必须要有三道消火栓及其立管,发展商反复交涉也未获认可,球又被踢回开元国际。
开元国际的专业人员不屈不挠,书面列出国家消防设计规范的有关条款,并和海天名人广场的原消火栓设计进行对比分析,指出其不合理所在。
发展商据此再次找到设计院,设计院这次无法予以拒绝,只好按照开元国际的意见修改了设计。
通过消火栓系统的设计变更,发展商不仅体会到了开元国际的技术实力,而且感受到了他们的负责精神,随后又把整个项目的智能化工程交给了开元国际控股的开元同济楼宇科技公司设计、施工。
前期物业管理案例分析
南山某小区的物业管理公司是开发商的全资子公司,理所当然的承接了开发商物业进行管理。
业主入住之后,对物业公司的物业管理费收费标准和服务标准多次提出质疑,而该
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 前期 物业管理 案例 分析