租售价格体系1212507658.docx
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租售价格体系1212507658
伴山名都商铺租售价格体系
目录
一、定价原则0
二、估价方法的选用1
三、估算售价依据1
三、项目市场价值估算结果6
附件:
伴山名都·第五风情街租售价格体系7
伴山名都·第五风情街售价体系7
伴山名都·第五风情街租金体系9
一、定价原则
1.本项目租售价格是通过市场比较法及收益法测算出市场均价,并针对调研过程中感知的当地经营者及投资者对售价的敏感度弱于租金高低的情况,同时通过众信和诚的专业运营与打造,在市场均价的基础上适度上浮,以提升商业项目整体价值,项目租售价格初步拟定如下:
区域
楼层
销售均价(元/平米)
销售总额
租金均价(元/平米·月)
套内
建面
(万元)
套内
建面
一区
一层
5967
5413
1292
24.86
22.56
二层
3488
2998
829
14.53
12.49
均价
4670
4116
2122
19.46
17.15
二区
一层
4701
4250
641
19.59
17.71
二层
4282
3699
598
17.84
15.41
均价
4489
3965
1239
18.70
16.52
总计
一层
5478
4963
1933
22.83
20.68
二层
3782
3257
1428
15.76
13.57
均价
4600
4060
3360
19.17
16.92
备注:
定价详见附件一:
《伴山名都商业项目售价体系》
《伴山名都商业项目租金体系》
2.根据区域条件,相同楼层二区价格较一区下浮15%;
3.二层售价在一层售价的基础上下调41%;
二、估价方法的选用
1.市场比较法
2.收益法
收益法是根据效用价值论,运用适当的资本化率,将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点的现值,求其和得出估价对象房地产价格的一种估价方法,适用于有收益或潜在收益的房地产估价。
伴山名都·第五风情街作为商业物业,可用于出租经营,故使用收益法对其市场价值进行评估是合理的。
三、估算售价依据
1.伴山名都·第五风情街所在区域内商业物业租金与售价参考
目前,由于本项目周边的商业多为底商格局出现,因此,在调查租金水平时,我们以本项目为中心,向周边辐射,分别对每条临街的底层商铺租金进行抽样调查。
售价水平是以当前周边正在销售的同类型商业物业为主。
与本项目具有可比性的商业物业目前的租金和销售价格水平如下所示:
所在区域商业物业租金一览表
周遍租金状况
区分
名称
物业特征
售价(元/㎡)
租金(元/㎡)
楼盘情况
海德花园
底商带夹层
4500
10—12
海德旭苑
底商带夹层
3800—4000
8—10
海德春洪苑
底商带夹层
3500—4000
10—15
金易华苑
底商带夹层
3500—4800
15-20
海德燕窝小区
底商带夹层
4000
9—12
依山丽景
底商带夹层
4500
8—12
街道
兴科大道
8—15
宝桐路
12—20
宝圣路
12—25
双龙西路
10—20
餐饮一条街——龙兴街
18—30
宝圣西路
15—35
所在区域商业物业销售价格一览表
项目名称
项目位置
主力面积
销售均价
(套内面积)
说明
金香林
回兴镇兴科大道
4000—6000元/平方米
可作夹层;
海德花园
回兴镇宝圣西路
70平方米
一层:
4500元/平方米
二层作为赠送
海德旭苑
渝北国家科技产业园区
40平方米
3800-4000元/平方米
可作夹层
海德春洪苑
回兴镇长福路
3500-4000元/平方米
富悦新城
渝北区回兴镇宝圣西路
价格暂时未定
金易华苑
渝北区科技产业园区长安福特旁
3500-4800元/平方米
海德燕窝小区
回兴镇兴科大道
60平方米
以上
4000左右元/平方米
距离项目较近,可比性强
依山丽景
回兴镇高岩路
4000左右元/平方米
成盛家园
回兴镇兴科大道
4300—4500/平方米
项目对面,对我项目的价格有一定的冲击
盛景天下
模具产业园旁
4000—4500元/平米
翠湖柳岸
宝圣大道
4000—4500元/平米
项目周边商铺特点为:
(1)结构:
空高6—8米,带夹层
(2)楼层:
一般为底商,很少二楼为商铺(以上价格均指一楼价格)
(3)套内面积售价:
最低3500元/平方米,最高5000多,
均价在4000—4500元/平方米
2.因素对比
根据替代原则,采用市场比较法,选择与估价对象伴山名都·第五风情街有可比性、且在近期发生了租赁交易业务的商业物业对它们的区域因素、个别因素等方面进行对照分析如下:
可比性物业各影响因素比较
项目
比较因素
本项目
海德旭苑
海德春洪苑
海德燕窝小区
区
域
因
素
配套设施
一般
一般
较好
较好
繁华程度
较差
较好
一般
一般
交通便捷度
一般
一般
较好
一般
区域规划
一般
一般
较好
一般
市场需求
一般
一般
一般
较好
个
别
因
素
市场影响力
一般
较好
较好
较好
功能设计
一般
较差
较差
一般
内部配套
一般
较差
较差
较差
建筑物品质
一般
较好
较好
一般
外立面
一般
一般
一般
一般
物业管理
差
差
差
差
装修情况
一般
较差
较差
一般
停车场情况
一般
较差
较差
较差
临路状况
较好
一般
一般
较好
3.修正系数
针对上述各物业之区域因素与个别因素的差异,作如下系数修正:
伴山租金系数修正表
项目
比较因素
本项目
海德旭苑
海德春洪苑
海德燕窝小区
套内租金
一
10
15
12
区
域
因
素
配套设施
100
90
105
105
繁华程度
100
105
90
90
交通便捷度
100
90
105
90
区域规划
100
90
105
90
市场需求
100
90
90
105
个
别
因
素
市场影响力
100
105
105
105
功能设计
100
60
60
90
内部配套
100
60
60
60
建筑物品质
100
105
105
90
外立面
100
90
90
90
物业管理
100
50
50
50
装修情况
100
60
60
90
停车场情况
100
60
60
60
临路状况
100
90
90
105
修正因素
100
81
83
87
修正价格
15
12
18
14
根据估价对象伴山名都·第五风情街的特点和优势,综合考虑所选取案例的区域因素与个别因素,在修正系数的基础上,采用简单算术平均法计算出估价对象伴山名都·第五风情街目前的套内平均租金水平为15元/㎡,综合考虑本项目的整体定位与专业打造,平均租金水平上浮4元/㎡,即项目估价套内平均租金水平为19元/㎡,建面平均租金水平为17元/㎡。
4.价值估算
在充分进行市场调研分析的基础上,我们采用房地产估价之收益法对伴山名都·第五风情街的市场价值进行评估测算。
估价公式为:
V=∑ai/(1+r)i+a/r(1+r)t[1-1/(1+r)n-t]
式中:
V---估价对象价格
a---年纯收益
r---资本化率
t---净收益变化年限
n---获取纯收益的持续年限(商铺使用年限40年)
年纯收益(a)=年总收益―年总费用
5.年总费用的确定
年总费用的计算式为:
总费用=管理费+维修费+保险费+税费
①年管理费、维修费(按年租金收入的4%计)
②年税费(包括房产租赁税12%、租赁鉴证费2.5%、租赁营业税5.5%,共计年租金收入的20%)
③年保险费(按年租金收入的1%计)
6.租赁空置率
由于估价对象地处发展中的区域,市场待培育,周边空置的商业房较多,考虑空置率为10%。
7.估算对象面积
商铺套内面积7303.91平方米,建筑面积8278.60平方米。
8.伴山名都涨幅空间预测
一个商业项目从销售到发展成熟,须3一6年时间,根据多年来房地产市场的涨幅规律及本项目市场环境,我们对伴山名都商业物业的涨幅空间进行了四年预测:
2006年,由于本项目属于商业中心的边缘,商气尚未形成,属于打基础阶段,租金以当前的市场(套内)租金水平为准,即19.17元/㎡:
则伴山名都·第五风情街年纯收益为:
A=19.17×(100%-4%-20%-1%)×90%×12×7303.91
=1134129.23元/年
2007年,伴山名都·第五风情街已经营一段时间,已形成了一定的商业氛围,租金上涨幅度按10%递增,动态租金水平为:
21.09元/㎡,则伴山名都·第五风情街年纯收益为:
A=19.17×(1+10%)×(100%-4%-20%-1%)×90%×12×7303.91=1247542.16元/年
2008年,由于本项目周边居住区的逐步落成及逐年形成的集群效应,租金上涨幅度按10%递增,动态租金水平为23.20元/㎡,则伴山名都·第五风情街年纯收益为:
A=21.09×(1+10%)×(100%-4%-20%-1%)×90%×12×7303.91=1372296.37元/年
2009年,由于项目周边市场趋于成熟,租金水平上涨幅度减缓,按5%递增,动态租金水平为24.36元/㎡,则伴山名都·第五风情街年纯收益为:
A=23.20×(1+5%)×(100%-4%-20%-1%)×90%×12×7303.91=1440911.19元/年
2009年以后,由于市场的完全成熟,伴山名都·第五风情街涨幅相对比较平稳,其折旧额也会随物业年数的增长而增加,递增与折旧相抵(不考虑通货膨胀),不再考虑以后的增涨幅度。
9.资本化率(
)的确定
本报告中,资本化率(
)由安全利率加风险调整值确定,安全利率取一年期定期存款利率(2.25%)。
我国一般情况下,房地产业的资本化率按风险高低通常在5%~18%,调查重庆市房地产业近几年的资本化率状况通常在6%左右。
评估对象伴山名都·第五风情街,所在区域租赁市场情况较差,考虑标的现状及市场行情,因此资本化率按5%计算。
三、项目市场价值估算结果
1.伴山名都·第五风情街商铺市场总价值为:
V=∑ai/(1+r)i+a/r(1+r)t[1-1/(1+r)n-t]
V=30,323,512.44元
2.伴山名都·第五风情街市场单位价值为:
按建筑面积计算单价:
30,323,512.44元/8278.60平方米=3662.88元/平方米
按套内面积计算单价:
30,323,512.44元/7303.91平方米=4151.68元/平方米
3.项目经整体定位与专业的商业运营,预估可提升每平方米400元(按套内面积计算),则伴山名都·第五风情街可确定的均价及销售总产值为:
按套内面积计算单价:
4151.68元/平米+400元/平米=4551.68元/平米
按建筑面积计算单价:
(4551.68元/平米×7303.91平米)/8278.6平米=4015.78元/平米
伴山名都·第5风情街销售总额:
4551.68元/平米×7303.91平米=33,245,076.44元
4.为定向实施项目商业运营及市场培育,预算费用按照每平方米100元(按套内面积计算)计提(用于支持和帮助商家在最短的时间内进场经营,提升项目形象和成熟度,支撑项目较高的销售价格),消化此笔费用后,伴山名都·第五风情街可实现销售总产值为3251万元(4451.68元/平米×7303.91平米=32,514,685.44元)。
成都众信和诚实业有限公司
二00五年八月九日
附件:
伴山名都·第五风情街租售价格体系
伴山名都·第五风情街售价体系
位置
栋号
编号
套内面积
建筑面积
套内单价
建面单价
总价
1区1层
7栋
1—1
42.12
47.48
5,420
4,808
228,290
1—2
49.14
55.40
5,430
4,816
266,830
1—3
49.14
55.40
5,540
4,914
272,236
1—4
42.12
47.48
5,550
4,923
233,766
1—5
29.40
33.14
5,580
4,950
164,052
1—6
30.00
33.82
5,590
4,959
167,700
1—7
30.00
33.82
5,760
5,109
172,800
1—8
29.40
33.14
5,760
5,110
169,344
1—9
28.35
31.96
5,760
5,109
163,296
1—10
27.68
31.20
5,760
5,110
159,437
1—11
27.68
31.20
5,868
5,206
162,426
1—12
41.58
46.87
5,950
5,278
247,401
13栋
1—13
42.12
47.65
5,970
5,277
251,456
1—14
49.14
55.59
5,970
5,277
293,366
1—15
49.14
55.59
5,980
5,286
293,857
1—16
42.12
47.65
5,980
5,286
251,878
1—17
29.40
33.26
5,990
5,295
176,106
1—18
30.00
33.94
5,990
5,295
179,700
1—19
30.00
33.94
6,000
5,303
180,000
1—20
29.40
33.26
6,010
5,313
176,694
1—21
28.35
32.07
6,020
5,322
170,667
1—22
27.68
31.31
6,020
5,322
166,634
1—23
26.42
29.88
6,020
5,323
159,048
1—24
42.84
48.46
6,030
5,331
258,325
1—25
42.12
47.65
6,030
5,330
253,984
1—26
49.14
55.59
6,050
5,348
297,297
1—27
49.14
55.59
6,050
5,348
297,297
1—28
42.12
47.65
6,060
5,357
255,247
11栋
1—29
42.12
48.07
6,080
5,327
256,090
1—30
49.14
56.08
6,090
5,336
299,263
1—31
49.14
56.08
6,120
5,363
300,737
1—32
42.12
48.07
6,130
5,371
258,196
1—33
42.12
48.07
6,130
5,371
258,196
1—34
49.14
56.08
6,130
5,371
301,228
1—35
49.14
56.08
6,130
5,371
301,228
1—36
42.12
48.07
6,160
5,398
259,459
5栋
1—37
115.00
120.40
6,260
5,979
719,900
1—38
267.42
279.94
6,530
6,238
1,746,253
1—39
382.44
400.34
5,630
5,378
2,153,137
一区一层小计
2165.64
2387.27
5,967
5,413
12,922,820
1区2层
7栋
2—1
102.96
124.25
3,370
2,793
346,975
2—2
109.44
132.07
3,370
2,793
368,813
2—3
139.32
168.12
3,400
2,818
473,688
2—4
136.62
164.87
3,420
2,834
467,240
13栋
2—5
102.96
125.54
3,430
2,813
353,153
2—6
109.44
133.44
3,470
2,846
379,757
2—7
139.32
169.87
3,470
2,846
483,440
2—8
239.58
292.12
3,480
2,854
833,738
2—9
109.44
133.44
3,490
2,862
381,946
11栋
2—10
212.40
261.41
3,510
2,852
745,524
2—11
212.40
261.41
3,520
2,860
747,648
5栋
2—12
382.02
399.90
3,560
3,401
1,359,991
2—13
382.02
399.90
3,540
3,382
1,352,351
一区二层小计
2377.92
2766.34
3,488
2,998
8,294,264
一区合计
4543.56
5153.61
4669.70
4116.94
21217084.24
2区1层
1栋
1—1
815.68
883.84
4,360
4,024
3,556,365
10栋
1—2
42.12
48.00
5,350
4,695
225,342
1—3
49.14
56.00
5,340
4,686
262,408
1—4
49.14
56.00
5,330
4,677
261,916
1—5
42.12
48.00
5,310
4,660
223,657
1—6
42.12
48.00
5,290
4,642
222,815
1—7
49.14
56.00
5,280
4,633
259,459
1—8
49.14
56.00
5,240
4,598
257,494
1—9
42.12
48.00
5,220
4,581
219,866
1—10
42.12
48.00
5,200
4,563
219,024
1—11
49.14
56.00
5,080
4,458
249,631
1—12
49.14
56.00
4,950
4,344
243,243
1—13
42.12
48.00
4,920
4,317
207,230
二区一层小计
1363.24
1507.84
4,701
4,250
6,408,450
2区2层
1栋
2—1
383.6
415.65
5,330
4,919
2,044,588
2—2
383.6
415.65
5,410
4,993
2,075,276
10栋
2—3
209.97
261.95
3,050
2,445
640,409
2—4
209.97
261.95
2,960
2,373
621,511
2—5
209.97
261.95
2,860
2,292
600,514
二区二层小计
1397.11
1617.15
4,282
3,699
5,982,298
二区合计
2760.35
3124.99
4488.83
3965.05
12390748.30
整体汇总
一层
3528.88
3895.11
5478.02
4962.96
19331270.24
二层
3775.03
4383.49
3781.84
3256.89
14276562.30
总计
7303.91
8278.60
4601.35
4059.60
33607832.54
伴山名都·第五风情街租金体系
位置
栋号
编号
套内面积
建筑面积
套内租金单价
建面租金单价
月租收入
1区1层
7栋
1—1
42.12
47.48
22.58
20.03
951.21
1—2
49.14
55.40
22.63
20.07
1,111.79
1—3
49.14
55.40
23.08
20.48
1,134.32
1—4
42.12
47.48
23.13
20.51
974.03
1—5
29.40
33.14
23.25
20.63
683.55
1—6
30.00
33.82
23.29
20.66
698.75
1—7
30.00
33.82
24.00
21.29
720.00
1—8
29.40
33.14
24.00
21.29
705.60
1—9
28.35
31.96
24.00
21.29
680.40
1—10
27.68
31.20
24.00
21.29
664.32
1—11
27.68
31.20
24.45
21.69
- 配套讲稿:
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- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 租售 价格体系 1212507658