星城安居工程项目可行性研究报告 安置房 商品房精品.docx

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星城安居工程项目可行性研究报告安置房商品房精品

XX星城安居工程项目

可行性研究报告

二○一三年三月

一、总论

（一）项目背景

1、项目名称：

XX星城安居工程项目

2、承办单位概况

（1）承办单位：

XX芜湖产业园管委会

（2）联系电话：

（3）单位概况

XX芜湖现代产业园区（以下简称产业园）是省委、省政府为加强南北共建，统筹区域协调发展建设的五个县域产业园区之一，由XX县与芜湖县合作共建，独立运作，享受省级开发区各项政策，8月8日，安徽省人民政府正式批复设立XX芜湖现代产业园区（皖政秘〔2012〕373号）。

XX芜湖现代产业园区为XX县委、县政府派出机构，产业园设立管委会和党工委，党工委第一书记由XX县委书记担任。

管委会领导暂为一正两副，管委会下设一办五局，分别为：

党政办、财政局、招商局、规划建设国土局、企业发展促进局、社会事务局，人员分别由两县选派，目前，管委会有领导3名、正式工作人员8名、聘用人员4名。

XX芜湖现代产业园区将以建设皖北地区工业化、城镇化、农业现代化协调发展的先行区和以新型工业化为主、城乡统筹发展的现代化新城区为发展定位，坚持高起点规划、高品质建设、高水平承接、高强度投入、高效率服务、高效益产业，积极探索不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的“三化”协调发展的路子，努力建立合作共建园区的有效体制机制，为加快皖北地区发展、建设美好安徽做出积极贡献。

3、可行性研究报告编制依据

（1）项目建设单位编制可研报告的委托书

（2）《XX县“十二五”发展规划纲要》

（3）《XX县城市总体规划》（2006—2020年）

（4）《XX县住房建设规划》（2008—2015年）

（5）《安徽省人民政府关于进一步加快城镇住宅建设的决定》

（6）XX市人民政府《关于促进我市房地产持续健康发展的若干意见》

（7）《XX县统计年鉴》—2012

（8）国家及安徽省有关城市规划和住宅建设现行法规

（9）《建设项目经济评论方法与参数》第三版

（10）建设单位提供的其它有关资料

4、项目建设背景

房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。

21世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。

近两年我国由于商品房价格快速上涨，引起了社会各界人士对我国房地产市场的强烈关注。

2010年3月3日，十届全国人民代表大会四次会议和政协第十届全国委员会四次会议正式拉开帷幕，“住房”话题成为最受公众关心的重中之重。

温家宝总理作《政府工作报告》时表示，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

保增长、防通胀、调预期、促稳定将是今年楼市的基调。

基于房地产对中国经济的拉动作用，在整个国家经济没有完全好转的前提下，中央政府对房地产的宏观调控政策就不会发生根本性的变化，只是会采取一些针对性的措施抑制投资和投机性买房，即保持房地产市场持续健康稳定发展的战略不变。

国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的系列政策，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，但对于房价较低的二三线城市、特别是中西部的中小城市，该政策的负面影响较小，反而可以促进这些地区房地产市场积极理性、健康发展。

“十二五”是我国全面建设小康社会的关键时期，而我国城镇住房定量的理想化目标应为，到“十二五”期末，城镇户均建筑面积80平方米，2020年户均90平方米。

因此，“十二五”的发展目标就是要做到“人人有房住”。

改革开放以来，我国城镇居民的住房总面积已经从1990年的20亿平方米增长到了2008年的124亿平方米。

在住房建设规模和速度上，以及人均住房面积水平上，我们都已经创造了一个世界性、历史性的奇迹。

客观判断，我们已经走过了严重的“房荒”阶段，已经解决了“大多数人有房子住”的问题，从总体上已经基本实现了住房“脱困”的目标。

但由于起点的住房水平过低、发展历史短、城镇化速度不断加快、发展不平衡等原因，低收入群体住房困难状况仍然普遍存在，城镇化过程中向城镇聚集人口的住房需求远未满足，普通工薪阶层住房改善的迫切要求面临收入和房价的尖锐矛盾。

“十二五”到2020年，我国城镇住房发展仍处于“脱困优先、适度改善”的阶段。

在“大多数人有房住”的基础上，我们要努力实现的下一战略目标应是“人人有房住”、“大多数人适度改善”和“中低收入群体优先改善”。

也就是说，下一战略周期内，我国城镇住房基本目标，仍是“住有所居”。

当前XX市委、市政府提出的建设百平方公里、百万人口“双百城市”的目标和要求以及城市发展战略，使得房地产业在国民生产和日常生活中发挥着越来越重要的作用。

XX市房地产业近年来得到了长足的发展，已成为继煤炭、纺织、电力、酿酒支柱产业之后的又一生力军，成为我市经济增长亮点。

随着招商力度的不断加大，大批外商陆续进入XX，带动并激活民间资本，为房地产业的发展增添了新的活力；随着消费观念的更新，信贷投放的增加，市场将进一步开放。

根据XX市委市政府的统一部署，以党的十七大和十七届三中全会精神统揽房地产发展全局，按照全面建设小康社会和“加快发展、富民强省”的要求，树立全面、协调、可持续的发展观，加快建立和完善房地产市场宏观调控机制，着力整顿和规范房地产市场秩序，进一步加大房地产开发投资力度，努力搞活住房市场，正确引导住房消费，大力促进房地产业持续快速协调健康发展；努力改善中低收入家庭住房困难问题，认真解决住房拆迁建设和流通消费过程中的矛盾纠纷，切实维护群众利益；加快住宅产业现代化进程，全面提高住宅建设质量和物业管理水平。

该项目是XX芜湖现代产业园区濉南新城一期安置房，地处XX芜湖现代产业园区。

XX芜湖现代产业园区是省委、省政府为加强南北共建.统筹区域协调发展建设的五个县域产业园区之一，由XX县与芜湖县合作共建，独立运作.享受省级开发区各项政策。

园区以建设皖北地区工业化、城镇化、农业现代化协调发展的先行区和以新型工业化为主、城乡统筹发展的现代化新城区为发展定位，探索不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的“三化”协调发展的路子.努力建立合作共建园区的有效体制机制。

综上所述，无论是从国家政策还是地方政府都对房地产业采取着积极的调控政策，保证房地产业良性健康发展。

因此，根据XX市城市经济社会的快速进步和房地产市场发展现状，XX县XX工业园管委会提出建设XX星城安居工程项目。

本项目的建设符合国家政策，符合XX市城市发展需要，项目的建设是必要的。

（二）项目概况

1、拟建地点

本项目拟建地点位于202省道以东.地处XX芜湖现代产业园区内，区内交通等外部条件良好.。

2、建设规模及内容

（1）建设规模

项目总投资39600万元；占地面积86598.48m2（约129.898亩）；

总建筑面积212511.5平方米，其中地上建筑面积190547平方米，地下车库建筑面积21964.5平方米；安置1990户，6368人。

（2）建设内容

具体建设内容如下表：

公建技术经济指标

项目

建筑面积（m2）

用地面积（m2）

备注

社区服务

会所

936.88

481.94

幼儿园

2000

666.67

市政公用

垃圾中转站

72*1

72

服务半径2000M

公厕

108*1

108

服务半径2000M

燃气调压站

88*1

88

服务半径2000M

综合技术经济指标

项目

单位

数量

备注

总规划用地面积

hm2

9.2085

总建筑面积

万m2

19.0547

其中

地上总建筑面积

万m2

19.0547

其中

住宅建筑面积

万m2

17.1457

配套公共建筑面积

m2

19089.95

幼儿园

m2

5012.43

商业

m2

13857.52

垃圾中转站建筑面积

m2

108

燃气调压站建筑面积

m2

112

建筑基底面积

万m2

2.01

总建筑密度

%

22

综合容积率

2.07

绿地率

%

37.8

住宅总户数

户

1990

其中

<60

户

520

约80

户

516

约80

户

954

规划总人数

人（3.2人/户）

6368

住宅

机动车停车位

地面

辆

493

0.6辆/户（公租房104辆）

地下

辆

493

自行车停车位

辆

2510

1辆/户（公租房2辆/户）

地下车库面积

m2

21964.5

公租房技术经济指标

项目

单位

数量

备注

住宅户数

户

520

规划人数

人（3.2人/户）

1664

保障房自行车停车位

辆

1040

2辆/户

机动车停车位

辆

104

0.2辆/户

3、项目总投资：

项目总投资39600万元。

4、建设周期：

2年。

二、市场分析

（一）XX市房地产建设现状

2009年1-12月份房地产开发完成投资17.5亿元，同比增长40%；开发建设面积237万平方米，同比增长10%；房屋销售面积86万平方米；销售额178858万元，商品房均价2160元/平方米，同比增长8%。

2010年，新建住宅17110套，总建筑面积约140万平方米。

其中，规划普通商品住房8830套，建筑面积约87.4万平方米；规划保障性住房8280套（经济适用房6820套，廉租住房1460套），建筑面积约52.6万平方米。

2011年XX市总开发面积348.98万平方米，同比增长9.37%，完成开发投资29.3亿元，同比增长31.48%，商品房销售面积168.6（包括存量房）万平方米，同比增长67.47%，销售额41.15（包含存量房）亿元，同比增长79.85%。

与市政府下达的目标任务开发建设面积（250万平方米）和开发投资（19亿元）相比较，分别增长39.35%和54.74%，大幅度超额完成任务。

2012年XX市房地产市场呈健康、平稳的发展态势。

XX市新建商品房均价为3638元/平米，同比增长23.36%；总开发面积为488.56万平方米，同比增长40%；新开工面积218.84万平方米，同比增长27.4%；完成开发投资39亿元，同比增长32.65%；发放预售许可证面积137.33万平方米，同比增长24.2%；销售额37.36亿元，同比增长17.41%。

除销售面积和竣工面积分别同比下降4.73%和51.36%外，其他主要指标均出现两位数涨幅。

2、XX市房地产市场需求分析

随着XX市全社会固定投资额不断增长，城市建设步伐加快，XX市房地产市场逐渐活跃，开发力度进一步加大，预示房地产市场呈现出不断走好的趋势。

2012年全市累计完成固定资产投资366.9亿元，其中房地产开发完成投资42.5亿元。

从房地产投资额占全社会固定投资额的比例来看，一直维持在11%左右，显示市场相对较理性。

根据《XX市城市总体规划（2006-2020）》、《XX市城市近期建设规划（2006-2015）》和《XX市房地产“十二五”发展规划》提出的发展目标，结合近几年中心城区人口增长速度以及住房面积增长趋势进行预测，至2015年，XX市中心城区总人口将达到78万，人均住房建筑面积将达到31平方米。

而至2012年底，XX市市区居民人均住房建筑面积仅为25.7平方米。

依此预测，2010-2015年，XX市中心城区住房建设用地总需求约为360公顷，住房面积总需求约为613万平方米。

（二）XX市房产市场发展分析

XX市房地产市场的启动与最近几年房地产投资的快速增长，很大程度上依赖于市区与矿区城镇建设差距扩大所形成的矿区职工对市区住宅商品房需求的不断增加。

XX市是一个以煤炭产业为支柱的工业城市，矿区职工约19万人占全市职工总数的62.2％，其中大部分分布在12个矿区城镇。

由于市区与矿区城镇建设差距扩大因素的催化作用，矿区职工对市区住宅商品房的需求在2002年以后持续增长，并导致出现了XX市市区商品房供不应求的状况，这使得国家对房地产市场的各项调控措施在XX市房地产市场上均未能产生较大的政策效应，2004年初以来针对房地产市场的多项经济金融宏观调控措施，也没有影响XX市房地产投资继续加速增长的总体趋势。

（三）房地产业与国民经济的协调发展

房地产业有巨大的后向带动作用。

据国外测算，房地产业每增加1个单位的最终产品，可带动关联产品增加1.5～2个单位。

在我国建立发达的房地产业，主要通过对住房的有效需求和产业自身的内涵扩张力，推动建材、轻工、钢铁、机械、电气、家具、化工等基础工业部门发展，提高国民经济发展水平和宏观经济效益，促进产业结构优化。

房地产业的发展既要考虑住房消费要求，又要考虑产业基础和有效供给能力，做到规模适度，循序前进。

在发达国家，建筑业和房地产业共同构成国民经济的支柱产业，其增加值通常要占国内生产总值的10％以上，我国房地产业创造的增加值1993年仅占国内生产总值的1.8％，说明发展潜力较大。

 XX市2009年经济的增长速度为11%，房地产增长速度为6.1%。

2010年全年完成地区生产总值455亿元，经济增长速度为13.5%，城镇居民人均可支配收入15100元，增长10%；农民人均纯收入5050元，增长11%。

房地产销售额销售额37.36亿元，增长速度为8.2%。

据此，XX市住房建设投资空间还很大。

（四）房地产应对金融危机的影响

近年来，全球经济经历了大波浪，楼市也经历了大波浪，而在这样一轮价格上涨和下跌的过程中，房地产的波动是最小的。

房地产业既是国民经济重要支柱产业，又是跟老百姓生活息息相关的民生行业。

从09年以来，由于中央政府、地方政府出台一系列政策措施，去年5-7月份，XX市房地产市场不断上扬，并达到当年价格的顶峰。

房地产回暖对国民经济增长和保民生发挥重要的积极作用。

XX市城市总体规划确定城市性质为皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。

城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。

至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。

按照XX市城市规划目标，2012年建成百万人口城市，因此住宅建设必须适应城市化进程和扩张，提高城区的承载力，满足人口聚集的需求，XX市房地产开发还有很大的潜力，有较好的发展机会。

（五）项目的区位优势

项目位于淮海路北侧，与城市中心距离较近，是承担疏解中心城区人口和功能、聚集办公服务业，带动区域发展的规模化城市地区，在城市格局中呈“南融、北接、西进”之态。

与城市中心联系密切，有建安路及鹰山路连接南北，对外交通便利。

规划地块位于安徽省XX市XX县，202省道以东，地处XX芜湖现代产业园区内，区内交通等外部条件良好，XX市地势平坦，地质条件较好，工程建设费用低。

本项目其自成体系的居住小城区的公共空间序列、居住街坊及温馨的小城区生活和浓郁迷人的文化氛围，使人们无论居住在城区还是近郊，都能享受到同样便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境。

项目建成后，将大大改善XX芜湖现代产业园的面貌,增强集聚功能。

三、场址选择与建设条件

（一）场址现状

1、地点与地理位置

本项目拟建地点位于202省道以东.地处XX芜湖现代产业园区内，区内交通等外部条件良好.。

2、场址土地权属类别及占地面积

（1）建设用地使用性质为：

二类居住用地。

（2）建设工程性质：

居住及配套设施。

（3）规划建设用地指标：

总用地面积：

86598.48m2（约129.898亩）。

（二）建设条件

1、自然条件

项目区位于安徽省东北部XX市，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，XX市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。

XX市城市总体规划确定城市性质为皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。

城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。

至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。

全市辖三区一县和一个经济技术开发区，总面积2741平方公里，耕地面积13.47万公顷（202.05万亩），至2009年末，全市户籍人口217.7万。

（1）气候条件

XX市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。

四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。

主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。

历年极端最低气温为-11.6°C，历年极端最高气温为37.8°C；历年平均降水量为854.7毫米，年均无霜期207天，年均相对湿度为70%，年均蒸发量为1815.6毫米，年均日照时数为4430.2小时。

（2）水文条件

XX市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的XX平原中部。

XX市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为1619.72×104立方米/年，多年平均地下水资源总量为8155.09×104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。

近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。

全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。

（3）地质地貌

XX市地处XX平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。

其主要类型是：

山丘、平原、湖洼地、河流。

山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在60～400米之间，余者皆为一望无际的平原。

其海拔高度23.5～32.4米，面积2354.5平方公里，占全市总面积的85%。

以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。

封闭型湖洼地主要分布在四铺、百善、铁佛等地区，全系耕地。

总面积为86.67平方公里。

XX市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。

由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。

至1992年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊30余个，常年积水面积7.98平方公里，占总塌陷面积的38%，多年平均蓄水量为3040万立方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。

塌陷湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。

（4）工程地质条件

XX市东、西有寒武、奥陶系地质构成。

山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。

北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。

地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。

项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。

建设用地的综合自然条件较好。

XX区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7％。

本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。

浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致，由西北向东南。

地下水位升降随季节（降水量）变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。

根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：

①粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。

②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。

③粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。

④粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。

层厚不详。

除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。

（5）交通运输条件

XX环境优越，交通便捷。

符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。

公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下合肥、东进港口城市连云港只需2小时左右。

距徐州观音机场仅有50公里。

内河航运入淮河、通长江，直达上海港。

2、社会经济状况

（1）优良的发展环境

在城市发展中，XX市始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，在全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。

充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光操作”。

二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。

推行行政服务中心“一站式”服务，不断优化办事模式，推出了“三零”工程模式，即：

招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。

三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。

出台了《关于严格控制各类检查活动的通知》、《关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的意见》，设立了“XX市优化投资环境投诉受理中心”，严肃查处一切破坏发展环境的行为，亲商、和商、富商、安商的环境和氛围初步形成，对外商的亲和力、吸引力和凝聚力进一步增强，以政治环境、经济环境和社会环境的全面优化，为推进城市转型和经济跨越发展提供了强大的动力和保证。

（2）雄厚的经济基础

长期以来，XX市在坚持做大做强煤炭主业的同时，不断加强其他产业的发展，初步形成了以煤电为主，纺织、酿酒、建材、电子、化工等共同发展的经济格局。

一是工业产业实力雄厚。

XX市作为全国重要的煤炭和精煤生产基地，煤炭远景储量350亿吨，以淮矿集团、皖北煤电为代表的煤炭产业，2010年全市原煤产量4734.9万吨，增长10.8%；洗煤产量1013.3万吨，增长7%；焦炭产量228.3万吨，增长9.2%；发电量84.2亿千瓦时，增长25.9%。

六大主导产业全面增长，其中煤电、煤化工、机械制造、食品加工、纺织服装和陶瓷建材业增加值分别增长11.1%、5.8%、51.4%、25.6%、21.4%和46%。

六大主导产业增加值占全市工业的比重达到89.7%，对工业增长贡献达到78.3%,拉动全市工业增长15.3个百分点。

二是企业效益显著提高。

全年规模以上工业企业实现主营业务收入987.4亿元，增长64%；实现利税106.7亿元，其中利润45.5亿元，分别增长36.7%和55.7%；亏损企业亏损额3.8亿元，增长149.3%。

工业经济效益综合指数达到206.5%，比上年提高22.6个百分点。

产品产销率98.6%，比上年提高1.9个百分点。

2010年全市规模以上工业企业主营业务收入、利税总额、利润总额分别是2005年的4.2倍、4.1倍和10倍，“十一五”时期年均分别增长33.4%、32.6%和58.5%。

三是建筑业稳步增长。

年末全市资质内总承包和专业承包建筑业企业57家，从业人员35169人，完成建筑业总产值47.7亿元，增长14.9%；实现工程结算收入47.1亿元，增长15.4%，竣工产值35.7亿元，增长14%；建筑业劳动生产率13.56万元/人。

全年房屋建筑施工面积234.1万平方米，竣工房屋面积14