物业承接查验方案.doc

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物业承接查验实施方案

1.目的

为了规范项目物业承接查验工作，确保物业承接查验工作的顺利开展，为后续的物业管理服务奠定良好地管理基础，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》和《物业承接查验办法》等法律法规的规定，结合本项目的实际情况，特制定本方案。

2.适用范围

适用于项目已建或待建项目。

3.职责

3.1深圳市莲花物业管理有限公司南京分公司物业管理管理部负责本方案的制定、修改、指导和监督；

3.2物业服务中心具体负责物业接管验收工作，严格按有关验收标准进行查验，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产项目部提出整改要求；

3.3分公司各项目积极配合服务中心做好验收工作，完成整改工作，确保物业完好、完整移交。

4.实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

4.1建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

4.2供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

4.3教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

4.4道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

4.5电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控、门禁对讲、安防系统等共用设施设备取得使用合格证书；

4.6物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

4.7法律、法规规定的其他条件。

5.实施物业承接查验主要依据下列文件：

5.1物业买卖合同；

5.2临时管理规约；

5.3前期物业服务合同；

5.4物业规划设计方案；

5.5建设单位移交的图纸资料；

5.6建设工程质量法规、政策、标准和规范。

6.承接查验流程及方法

6.1物业承接查验流程图

竣工（具备物业承接查验条件）

确定物业承接查验方案

移交有关图纸、资料

提前≥20日

20

日

查验共用部位、共用设施设备

解决查验发现的问题

确认现场查验结果

签订承接查验协议

提前≤10日

20

日

办理物业交接手续

提前≤30日

20

日

备案

提前≥30日

20

日

承接查验情况公示（公示7天）

交付

6.2物业承接查验方法

6.2.1竣工（具备物业承接查验条件）：

（1）地产项目部应按承接验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在预售房合同约定交付日期之前2个月左右以《承接查验邀请函》形式通知物业服务中心进行承接验收；

（2）依据项目部提出的承接查验邀请，物业服务中心应于5-10个工作日内对该工程是否已具备承接验收条件予以回复并记录《房屋具备承接验收条件审核单》。

6.2.2确定物业承接查验方案：

（1）成立承接查验组织机构，明确双方责任人及组成人员，建立良好的沟通渠道；

（2）明确资料移交清单；

（3）明确查验范围；明确查验方法、标准，收集查验依据资料；

（4）设计、准备查验用表单，准备查验用工具；

（5）明确查验日程安排，人员安排；

（6）组织承接查验业务培训；

（7）落实承接查验经费。

6.2.3移交有关图纸、资料：

（1）时限：

至少在承接查验前20天移交；

（2）移交资料清单：

包括“竣工总平面图”等五大类资料（查物业承接查验办法）；

（3）缺漏处理：

建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限；

（4）资料核查重点：

物业企业重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件；

（5）主要工作：

组织人员研究资料，在充分熟悉资料的情况下，开展下一步现场查验。

6.2.4查验共用部位、共用设施设备：

（1）依据：

《物业买卖合同》；《临时管理规约》；《前期物业服务合同》；规划设计方案；建设单位移交的图纸资料；建设工程质量法规、政策、标准和规范。

（2）运用：

核对、观察、使用、检测和试验等方法；

（3）重点：

查验共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

（4）形成书面记录：

含查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，由双方参加人员签字确认。

（5）依法移交有关单位的供水、供电、供气、通信和有线电视等共用设施设备，不作为现场检查和验收的内容。

6.2.5解决查验发现的问题：

（1）对验收过程中发现的设计不合理，影响后期正常使用的，由物业服务中心提出合理建议，项目部根据物业服务中心提出建议出具可行的处理措施并进行实施；

（2）对验收所列返修项目，由项目部应与规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。

一般要求于20各工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。

返修复验需由项目部提出，随时提出，随时复验。

（3）因隐蔽工程质量问题无法查验，物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

6.2.6确认现场查验结果，签订承接查验协议

（1）承接查验是物业服务企业接受全体业主委托和建设单位进行的承接查验。

由双方共同确认查验结果，并签订承接查验协议；

（2）物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、返修工人的约束、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

6.2.7办理物业交接手续

（1）交接内容应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式、钥匙等内容。

交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

（2）分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。

项目部应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

6.2.8备案

交接完毕后物业服务中心应当在30日内，向房地产行政主管部门办理备案手续：

（1）前期物业服务合同；

（2）临时管理规约；

（3）物业承接查验协议；

（4）建设单位移交资料清单；

（5）查验记录；

（6）交接记录；

（7）其它承接查验有关的文件。

6.2.9承接查验情况公示

物业服务中心应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

7.物业接管验收内容、标准与方法

7.1物业资料的验证及移交

7.1.1产权资料

（1）项目批准文件；

（2）用地批准文件；

（3）土地使用权出让合同；

（4）红线图；

（5）地界放点测量报告；

（6）土地使用权转让批复；

（7）开发单位营业执照和资质证书建筑执照；

（8）业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；

（9）建设工程规划许可证；

（10）建设用地规划许可证

（11）建设工程施工许可证

（12）固定资产投资计划通知

（13）建设工程施工图设计审查表

（14）总设计平面图

（15）建筑物命名审批表

（16）建设工程初步设计审批表

（17）建设工程桩基报建审批表

（18）消防设计审核意见书

（19）建设工程规划验收合格证

（20）建设工程竣工验收备案证明书

（21）民防地下室建设意见征询单

（22）民防工程验收证书

（23）南京市建设工程环保竣工验收

（24）燃气工程验收

（25）噪音验收合格证

（26）房地产预售许可证

7.1.2市政府验收合格资料

（1）市建设工程竣工验收证书；

（2）市建筑消防验收合格证；

（3）市完善配套办公室小区综合验收合格证书；

（4）用电许可证；

（5）供用电协议书；

（6）电视共用天线合格证；

（7）电梯使用合格证；

注：

管道石油气、电话和有线电视由市有关公司负责维修保养及验收；

7.1.3工程技术资料

（1）竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；

（2）地质勘察报告；

（3）工程合同及开、竣工报告；

（4）工程预决算分项清单；

（5）图纸会审记录；

（6）工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）

（7）隐蔽工程验收签证；

（8）沉降观察记录；

（9）竣工验收证明书；

（10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

（11）新材料、构配件的鉴定合格证书；

（12）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；

（13）砂浆、混凝土试块试压报告；

（14）供水、供暖的试压报告；

7.1.4须移交物业管理公司的资料

（1）电梯使用合格证；

（2）供用电协议书；

（3）用电许可证；

（4）用水申请审批表及月供水计划执行表；

7.1.5须移交物业管理公司复印件及图纸

（1）小业主姓名、产权、联系地址（或电话）、建筑面积清单；

（2）市建设工程竣工验收证书；

（3）市建设消防验收合格证书；

（4）电视共用天线合格证；

（5）建筑、电气、给排水、空调、石油气、气体灭火系统等施工图；

（6）机电设备单台说明书、调试、订购合同。

7.1.6项目各工程承包合同

（1）建设工程施工合同（总包合同和各分包合同）

（2）白蚁防治工程施工合同

（3）供水管道施工合同

（4）管道燃气工程施工合同

（5）高低配电工程施工承包合同

（6）防火、防盗制作安装工程合同

7.2房屋本体设施验收标准及检验办法

7.2.1基础设施

（1）房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等；

（2）散水坡。

A、无下陷、断裂，与墙体分裂；

B、面层平整，无脱层；

C、无倒泛水现象。

7.2.2天面

（1）屋面隔热层、防水层

A、板端缝、伸缩缝油膏紧贴；

B、隔热板、防水层表面无裂缝，

（2）天沟、落水口畅通，管道完好；

（3）天面扶拦:

无破损、变形，无明显锈蚀；

7.2.3梁、柱、板主体

（1）按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；

（2）无钢筋外露；

7.2.4顶棚

（1）抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮；

（2）无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍；

7.2.5墙面

（1）抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；

（2）块料（如磁砖）面层

A、粘贴牢固，无缺棱掉角；

B、面层无裂纹、损伤、色泽一致；

C、对缝砂浆饱满，线条顺直；

（3）外墙面：

无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象；

7.2.6地（楼）面

（1）毛地面：

平整，无裂纹。

（2）块料（如磁砖）面层

A、粘贴牢固，无缺棱掉角；

B、面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条顺直；

C、对缝砂浆饱满，线条顺直；

（3）水泥砂浆面层：

抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷；

（4）卫生间、厨房和前后阳台地面

A、用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水；

B、第二天到楼下检查楼面无渗漏；

7.2.7门窗

（1）开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形；

（2）从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活；

（3）木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；

（4）单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动