棚户区改造项目可行性研究报告.docx

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第一章目录及总论

XX市棚户区改造项目

可行性研究报告

目录

第一章总论 3

1.1项目简述 3

1.2可行性研究报告编制的依据、原则和内容 3

1.3项目申报单位情况 4

1.4项目建设用地、规划情况 5

1.5项目研究结论 6

第二章项目背景及必要性 9

2.1项目提出的背景 9

2.2棚户区现状概况 11

2.3项目运作模式 12

2.4项目建设的必要性 13

第三章项目建设场地选址 15

3.1地理位置 15

3.2外部交通 15

3.3周边环境 15

3.4建设场地 15

3.5地质灾害危险性分析 16

3.6结论 18

第四章项目总体规划及建设内容 19

4.1项目规划 19

4.2建设规模 20

第五章建筑工程 21

5.1设计依据 21

5.2建筑方案设计 21

5.3结构设计 23

5.4公用设施方案 25

5.5消防 30

5.6建筑节能 31

第六章环境评价影响 34

6.1项目区现状 34

6.2设计依据 34

6.3评价区域各环境要素质量现状 34

6.4污染防治措施 35

6.5总量控制及环保投资 38

6.6场址可行性分析 38

6.7结论 38

第七章项目招投标、管理和实施计划 40

7.1项目招投标 40

7.2项目管理 43

7.3项目工程实施进度安排 43

第八章投资估算与资金筹措 45

8.1投资估算依据 45

8.2建设项目投资估算 45

8.3资金筹措及还款计划 46

第九章财务评价 47

9.1财务评价基础数据的选取 47

9.2销售收入的估算 47

9.3财务评价报表 47

9.4财务评价指标 48

第十章社会效益评价 51

10.1社会影响分析 51

10.2负面影响分析 51

10.3社会评价结论 51

第十一章社会稳定风险分析 52

11.1风险调查 52

11.2拟建棚户区改造项目的合法性、合理性和可控性 53

11.3利益相关方的诉求 54

11.4风险识别 55

11.5风险估计及初始等判断 56

11.6风险分析结论 56

第十二章研究结论与建议 59

12.1结论 59

12.2建议 60

60

第一章总论

1.1项目简述

项目名称：

XX市棚户区改造项目

建设单位：

XXXX置业有限公司

建设单位法人代表：

XX

联系人:

，联系电话：

XX

建设性质：

新建

建设地点：

XX市XX区。

建设期：

34个月（2014年9月－2017年6月）

报告编制单位：

XX市XX工程咨询有限公司

1.2可行性研究报告编制的依据、原则和内容

1.2.1编制的依据

1.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

2.《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号）

3.《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》建保[2012]56号

4.《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2009]295号

5.《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》建保[2010]58号

6.《湖北省国民经济和社会发展第十二个五年规划（纲要）》

7.相关标准和规范

8.湖北省工程建设造价信息

9.湖北省颁布的相关定额和费用指标

10.建设单位提供的相关资料

11.业主委托编制可研报告的合同

1.2.2编制的原则

（1）以人为本，依法推进。

改造项目的确定和安置方案的制订，要充分尊重群众意愿，广泛征询群众意见，做到公开、公平、公正，以争取绝大多数群众支持和理解。

严格执行国家有关法律法规的规定，维护群众的合法权益，切实让群众得到实惠，把惠民的实事办好，办实。

（2）统筹兼顾，配套建设。

坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，组织好新建安置点的供水、供电、通讯、污水与垃圾处理等公共设施和配套服务设施的建设，促进以改善民生为重点的居住区建设。

（3）坚持建设与适用相结合的原则。

尤其在安全、消防、通讯及现代科技成果的应用等方面，使其成为具有多功能、适用性的住宅小区，真正使居民区面貌焕然一新，成为当地亮点建筑。

（4）采用先进科学的技术手段，要按照节能省地环保要求，推广新技术、新工艺、新材料和新设备。

居住区采用的设计、设备、材料、要做到先进、可靠、经济、合理。

1.2.3可行性研究的内容

项目研究的主要内容为：

项目建设的必要性，需求分析及建设规模，建设地址及条件分析，总体规划，建设方案，配套工程，环境保护及消防、安全，建设管理与组织机构，项目实施进度，投资估算与资金措筹。

1.3项目申报单位情况

1.3.1资质等级：

暂定级

1.3.2企业概况

XXXX置业有限公司（以下简称“XX置业公司”）成立于二O一O年十二月，公司注册资金5600万元人民币，公司法人代表丁狄帆,公司主要从事房地产开发及销售。

公司现有专业技术人员及管理人员共计42人，其中高级工程师2人，工程师8人，高级经济师1人，会计师2人，会计员4人，统计员1人，设有办公室、工程部、营销部、财务部、经营部。

现聘总经理，副总经理和总工程师各一人，都具有较强的房地产开发经验。

公司始终坚持“以质量赢得市场，用信誉打造品牌，用服务创造效益”为宗旨服务社会，公司将借助其雄厚的实力，严格管理、与时俱进、开拓创新，为创造XX人民美好生活添砖加瓦。

经XX县人民政府批准，XX置业公司拟开发建设XX市棚户区改造项目。

该项目位于XX市XX区，是XX县今后发展的中心位置。

该项目是XX目前同期开发建设最大的棚户区改造项目之一，建成后将成为XX县最具品质的高档住宅小区和配套齐全的商业中心。

1.4项目建设用地、规划情况

1.4.1建设用地

XXXX置业有限公司，通过出让方式分别取得了XX市XX区土地使用权（鄂直沙国用（2013）第0182号）、（鄂直沙国用（2013）第0183号），面积分别为59,165.40㎡和54,303.70㎡。

本项目一期A组团工程项目规划用地面积为54,303.70㎡。

1.4.2规划

为使项目建设用地符合XX市规划用地条件，XX置业公司聘请有资质设计公司对整个地块进行了统一规划。

XX市棚户区改造项目规划方案已获通过，并于2014年月日取得了XX县城乡建设管理局对一期A组团棚户区改造建设项目的建筑方案规划审批意见。

建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、及施工许可证待后续办理。

1.4.3环境评价

XXXX置业有限公司已委托有资质的环评单位对XX建设项目进行环境影响评估，XX县环境保护局组织专家对环境影响报告书进行了评审，专家一致认为该项目环境影响报告表编制规范，内容较全面，能够满足环评的要求。

经XX县环境保护局审批，认为该项目符合城市总体规划和用地规划要求，同意建设该项目。

1.5项目研究结论

1.5.1项目建设规模

XX一期A组团建设项目规划总用地面积54303.70㎡。

总建筑面积90800.00㎡，其中：

住宅建筑面积65200.00㎡，商业建筑面积：

25600.00㎡，总户数781户。

容积率1.67，建筑密度33.3%，绿地率34.10%，机动车总停车位780个。

主要建设8栋11－25层建筑。

1.5.2工程建设主要经济技术指标

一期A组团主要经济技术指标表

表1-1

序号

指标名称

单位

数量

备注

一、

总用地面积

㎡

54303.70

总建筑面积

㎡

90800.00

计容面积

㎡

90800.00

其中：

住宅面积

㎡

65200.00

商业面积

㎡

25600.00

建筑容积率

1.67

小区绿化率

%

34.10

建筑密度

%

33.30

住宅

户

781

停车位

个

780

1.5.3投资估算与资金筹措

XX市棚户区改造项目建设总投资22,321.26万元。

其中：

土地征用及拆迁补偿费用10,347.44万元，工程建设前期费用628.72万元，工程建设间接费用196.59万元，建筑、安装工程费及基础配套设施费用7,853.42万元；基本预备费570.79万元，销售费用382.60万元，管理费用191.30万元，财务费用2,150.40万元。

项目估算投资资金22,321.26万元，由企业资本金及自有资金10,191.14万元，项目贷款11,000.00万元、预售商品房转自有资金投入1,130.12万元予以筹集解决。

1.5.4综合评价结论

XX市棚户区改造项目是长林监狱全部及部分长林社区（陈家山居民区）集中连片改造项目，该区域建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善。

其周边的汉江天地、天源明珠、长龙地产等项目区建成，对该集中连片区的居民要求改造的呼声较大，目前，XX县政府已将该区域纳入到城市棚户区改造范畴。

本项目以科学发展观为指导，以棚户区改造为载体，通过改善棚户区居民的住房条件，让他们共享改革开放、经济发展的成果，有利于和谐社会的建设。

本项目贯彻“统一规划，合理布局，因地制宜，配套建设”的方针，是提高住宅建设的整体效果，推进全面建设小康社会，满足长期使用要求的一项重要举措。

项目建设规模适度，能满足居民安置住房的需求。

项目规划设计方案系统完整；采用的技术方案先进、适用、经济、安全，技术上是可行的。

项目建设体现了建设与适用相结合的原则，投资合理。

建设中所选用的新材料、新设备等遵从设计的整体要求，达到为住户提供舒适、安全、便利的人性化居住环境的目的。

第二章项目背景及必要性

第二章项目背景及必要性

2.1项目提出的背景

棚户区是指建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套的住房较为集中的区域。

目前，我国把棚户区分为城市及国有工矿、林区、垦区和中央下放地方煤矿棚户区五大类。

棚户区居民多为低收入群体，很多还是企业老职工，曾为国家建设作出很大贡献。

棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。

2008年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。

2009年中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在哈尔滨城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会时指出：

棚户区基本上是我国工业化初期形成的简易住宅区，房屋破旧，环境很差。

住在这里的职工群众多数是产业工人，长期以来为国家建设作出了贡献，但目前收入仍然较低。

推进棚户区改造，是实施保障性安居工程的重要内容，也是实现住有所居目标的重要举措。

2013年2月3日中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在内蒙古自治区包头市北梁棚户区居委会支持召开棚改现场会。

他强调：

要打好新一轮棚户区改造攻坚战，破除城市内部二元结构难题。

近几年改造各类棚户区1200多万户，几千万群众生活条件发生根本性变化，棚改走出了一条比较有效的路子。

但目前城镇仍有1000多万户群众住在集中连片棚户区，加上没有上下水等居住条件的小片棚户区和危旧房，居民超过1亿人。

对棚户区百姓来讲，棚改是天大的事，政府就要顺民意，办实办好这件事，使群众从“忧居”到“宜居”。

棚改既是民生工程又是发展工程，可以带来很大内需，也有利于调节收入分配，起到牵一发而动全身的多重效应。

棚改要发挥中央和地方两个积极性，坚持政府主导、市场运作、多方参与，把政府的手与市场的手、人民群众千万只手紧握在一起，同心协力加以推进。

中央会加大棚改等重大民生工程的投入，地方政府资金也要向这方面倾斜。

对公共交通、供水供暖等配套设施建设，规划上要支持，审批上要放权。

为了加快推进棚户区改造，2009年住建部、国家发改委等四部门联合下发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2009]295号。

2010年住建部下发了《