《关于查处违法拆除重建行为的指导意见征求意见稿》.docx
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《关于查处违法拆除重建行为的指导意见征求意见稿》
《关于查处违法拆除重建行为的指导意见(征求意见稿)》起草说明
为维护城市规划建设管理的正常秩序,有效规范建筑物拆除重建行为,建立违法拆除重建行为的查处和疏导机制,我办在对全市违法拆除重建情况调研的基础上,根据法律法规,结合深圳实际,起草了《关于查处违法拆除重建行为的指导意见(征求意见稿)》(以下简称“《指导意见》”)。
现将《指导意见》有关内容说明如下:
一、制定《指导意见》的必要性
(一)是应对违法拆除重建现实的需要。
随着我市可利用的建设用地资源日益紧张,在巨大经济利益的诱惑下,违法拆除重建行为层出不穷,成为现阶段一种主要的违法建筑类型。
违法拆除重建问题引起社会广泛关注,也引起市领导高度重视。
为遏制违法拆除重建事态的进一步发展,维护城市规划建设管理权威性和严肃性,有必要制定《指导意见》。
(二)是解决查处违法拆除重建问题的需要。
目前,违法拆除重建行为的查处并无专门的法律依据,与此涉及的土地、规划方面的制度规定也比较抽象、原则,使得土地监察机构在具体工作中往往无所适从,执法中存在困惑、困难,也存在差异。
为明确和统一执法标准,提高法律的权威性,有必要制定《指导意见》。
(三)是妥善处理民生合理诉求的需要。
我市部分建筑,由于建设时期较早、使用不合格建筑材料以及公共基础设施建设影响等原因,存在严重质量问题,存在拆除重建的需求。
同时,随着经济和人口发展,一些原村民也存在拆除重建的需求。
但目前,我市危旧房拆除重建渠道并不畅通,致使一些合理的拆除重建需求得不到满足,造成民众和政府关系紧张。
为此,有必要制定《指导意见》,要求相关行政主管部门对合理合法的拆除重建需求予以疏导,促进社会和谐。
二、制定《指导意见》的思路
(一)对建筑物的性质不做区分
《指导意见》适用的是违法拆除重建行为,包括违法拆除以及违法拆除后的建设行为,并不涉及原建筑物是否合法。
但需要说明的是,原建筑物合法与否,关系到其处理依据,处理结果相应存在区别。
(二)对建筑物的类型不做区分
调研表明,我市违法拆除重建的原建筑物类型主要包括四种:
别墅类拆除重建、一户一栋拆拆除重建、规模以下拆除重建和工业产房拆除重建。
经反复权衡,《指导意见》并未针对每一类型作出规定,而是适用于所有建筑物类型的违法拆除重建。
(三)强调分类处理和疏堵结合处理原则
调研报告表明,违法拆除行为、违法重建行为涉及原有建筑物的类型、性质、功能,以及拆除重建违法情形等,因此,《指导意见》以拆除、重建发展顺序,并结合具体情形,进行了归类处理。
同时,对于合理的拆除重建诉求,要求相关行政主管部门进行政策疏导,体现了疏堵结合的原则。
鉴于规划土地监察机构职责主要是查处规划、土地违法行为,其无权制定拆除重建疏导政策,具体疏导政策由各相关行政主管部门制定。
(四)以违法拆除重建行为完成与否为归类标准
违法拆除后的违法重建行为是《指导意见》规范的重中之重,根据违法重建进程的不同,《指导意见》将违法拆除重建作了三种情形规定,即原有建筑物已拆且重建行为完成、原有建筑物已拆但重建行为正在进行以及原有建筑物已拆但没进行重建。
对于每一种情形,给予不同的处理。
三、《指导意见》的主要内容
《指导意见》共18条,主要内容包括以下方面:
(一)适用范围
1、空间适用范围。
《指导意见》第二条第一款规定,本指导意见适用于深圳市行政区域内违法拆除重建行为的查处和疏导。
2、客体适用范围。
《指导意见》规范的客体是违法拆除重建行为,如违法拆除建筑物50%以上建筑面积进行重建的,视为违法拆除重建行为;如违法拆除建筑物的附着物进行重建的,则视为违法改建行为,不适用本《指导意见》(按照查处违法改建的有关规定处理)。
(二)违法拆除重建界定
《指导意见》第三条第一款指出:
违法拆除重建行为是指违反规划土地管理法律法规,违法拆除城市规划区范围内的已建成建筑物进行重新建设的行为。
(三)处理原则
《指导意见》第四条规定了违法拆除重建行为的处理原则,包括依法规范、疏堵结合、分类处理和区别对待的原则。
1、依法规范。
违法拆除重建行为的查处必须具有法律依据,必须在法律框架下进行。
2、疏堵结合。
必须将查处和疏导相结合,但本《指导意见》主要是从查处角度来要求有关部门制定相关的疏导政策。
3、分类处理和区别对待。
对于违法拆除重建行为的处理还要根据具体的违法情形予以处理,根据不同的情形给予不同的处理。
(四)违法行为的处理
违法拆除重建行为的处理是《指导意见》的核心内容,主要包括两个方面:
一个方面是对违法拆除行为的处理,一个方面是对违法拆除重建行为的处理。
具体内容包括:
1、违法拆除行为的处理。
《指导意见》第六条规定了规划土地监察机构对违法拆除行为的处理,分三个层次:
(1)对未经批准擅自拆除建筑物的,责令停止违法行为;建筑物已拆除完毕或虽未拆除完毕但拒不停止违法拆除行为的,处五万元罚款。
(2)对未经批准擅自拆除建筑物的,责令停止违法行为;建筑物尚未拆除完毕且停止违法拆除行为的,处二万元罚款。
(3)拆除的建筑物为违法建筑且拆除完毕后尚未违法抢建的,对拆除行为不予处罚。
2、已拆建完成行为的处理。
《指导意见》第七条规定了违法拆除重建行为已经完成的处理,分五个层次:
(1)重建后的建筑物,如严重影响城市规划或影响城市规划又不能采取改正措施的,责令行为人限期拆除违法拆除重建的建筑物,造成公用设施和市政设施损坏的,同时责令其修复或赔偿。
不能拆除的,没收实物或者违法收入,并处建设工程造价百分之十的罚款。
(2)原建筑物具有合法产权手续且被鉴定为危房需要整体拆除的,如行为人未办理相关手续擅自拆除重建,但属于原址原貌重建的,处单项工程违法部分土建总造价百分之四十的罚款,并责令行为人限期向规划国土、建设主管部门补办手续;如属于超面积建设、偏离原址建设等情形,但可以采取整改措施的,处单项工程违法部分土建总造价百分之六十的罚款,责令行为人限期向规划国土、建设主管部门补办手续;如重建后建筑物无法采取整改措施的,根据第
(1)项规定处理。
(3)原建筑物有合法产权手续且重建后的建筑物不影响城市规划或影响城市规划但可采取改正措施的,处单项工程违法部分土建总造价百分之六十的罚款,并责令行为人限期补办手续;无法采取更正措施的,根据第
(1)项规定处理。
(4)原建筑物为非农建设用地红线范围内的原村民私宅且行为人符合原村民非商品住宅建设条件的,对重建后的建筑物处单项工程违法部分土建总造价百分之四十的罚款,并责令行为人根据原村民非商品住宅建设的有关规定限期向区政府及相关行政主管部门补办手续;重建建筑物存在超出非农建设用地红线或不符合原村民非商品住宅建设资格等情形而无法补办手续的,根据第
(1)项规定处理。
(5)原建筑物属于违法建筑的,对违法拆除重建建筑物依据现行规划、土地管理法律法规的规定处理。
3、对拆后在建建筑物的处理。
《指导意见》第八条规定了违法拆除重建的建筑物属于在建的处理,分三个层次:
(1)规划土地监察机构可以发出《停止违法行为通知书》,责令停止建设。
(2)行为人拒不停止建设的,规划土地监察机构可以对施工现场和财物采取查封、扣押等行政强制措施。
(3)行为人在收到《停止违法行为通知书》后继续抢建的,规划土地监察机构可以对违法抢建部分迳行拆除。
4、对已拆未建的处理。
《指导意见》第九条规定了对违法拆除建筑物已拆但未建设的处理,分两个层次:
(1)对于已拆未建的地块,相关职能部门应当加强监管,严控违法抢建行为。
(2)对符合危房拆除重建、原村民非商品住宅建设等条件的,规划土地监察机构可以指导行为人向有关主管部门申请办理相关手续。
(五)对设计单位和施工单位的查处。
《指导意见》第十条、第十一条分别规定了对设计单位、施工单位的查处。
1、对设计单位的查处。
区建设行政主管部门依法对设计单位违反法律法规、规划控制性标准或者变更行政主管部门批准的规划设计方案,为违法拆除重建行为提供便利或者协助的行为进行查处。
2、对施工方的查处。
区建设行政主管部门依法对施工单位明知是违法拆除重建行为仍进行施工的行为进行查处。
(六)行政责任的追究。
《指导意见》第十二条规定了规划土地监察机构怠于制止违法抢建行为的行政责任,对于规划土地监察机构怠于履行巡查、制止职责,致使被责令停止建设的已拆未建或者已拆在建的建筑物抢建为新增违建的,由行政监察部门依法追究相关责任人的责任。
(七)查处机制的建立
《指导意见》对违法拆除重建行为的查处机制进行了明确,具体体现如下:
1、部门职责。
《指导意见》第五条规定了部门职责,主要是四个层次要求:
(1)区政府为查处违法拆除重建行为的第一责任主体,负责组织和协调辖区内违法拆除重建行为的查处和疏导工作。
(2)市、区、街道规划土地监察机构按照规定巡查管辖范围内违法拆除重建行为,并履行查处职责。
(3)市规划、公安消防、建设等行政主管部门在职责范围内研究相关疏导政策并提供专业支持和技术指导。
(4)街道办按照规定履行查处违法拆除重建行为的职责,并配合区政府、规划土地监察机构对违法拆除重建行为的查处和疏导。
2、联动执法。
《指导意见》第十三条规定了联动执法机制,对查处违法拆除重建行为案件涉及多部门管辖,需要联合执法的,由区查违部门召集相关部门组成联合执法小组,并指定牵头责任部门落实具体查处执法工作。
3、工作协助。
《指导意见》第十四条规定了部门工作协助,规划土地监察机构根据查处违法拆除重建工作的需要,可以提请公安机关、房地产登记部门和其他政府部门予以协助。
(八)政策疏导
《指导意见》第十五条规定了政策疏导,主要是三个层次要求:
1、市规划国土主管部门。
市规划国土主管部门应当加强危房、旧房拆除重建的政策疏导,建立危房拆除重建管理规范及城市更新规模以下旧房拆除重建管理规范。
2、区政府。
区政府应当组织研究危旧原村民非商品住宅拆拆除重建的政策并制订相关管理规范报市政府同意后下本辖区内组织实施。
3、市政府相关部门。
市建设、环保、公安消防、城管等职能部门在其职责范围内配合相关主管部门做好建筑物拆除重建的政策指引和疏导工作。
虽然对违法拆除重建进行了充分的前期调研工作,但由于违法拆除重建涉及历史、现实等种种主客观因素,且我们的研究论证也有待于完善,因此,《指导意见》内容难免存在疏漏与不足,需要进一步完善。
为此,我们诚恳希望相关行政管理部门和有关单位,尤其是实践操作人员为《指导意见》的修改提出更多宝贵意见或者建议,共同促成《指导意见》的完善与出台。
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