学校物业管理投标书(标准版).doc
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学校物业管理投标书(标准版).doc
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一、***物业管理有限公司简介
【基本情况】
以人为本,真诚服务
***物业管理有限公司成立于2001年,是***地区专门从事物业管理的著名企业,与***置业发展有限公司、***园林工程有限公司组成***企业系统。
2006年经广东省建设厅审批通过,我公司获国家物业管理企业二级资质,成为江门地区成立的首个资质最高的物业管理企业。
公司自成立以来,树立“管理无盲点,业主无怨言,服务无挑剔”的管理目标,向业主、物业使用人提供优质的物业管理服务;“服务至诚,精益求精,热情尽献,温暖万家”是我们的质量方针,也是对业主、物业使用人的承诺和信心保证;而且我公司以“业主的满意,就是我们的追求”为动力,本着“以人为本,真诚服务”的原则来确保我们的服务规格和品质。
***物业管理有限公司现有管理小区***个:
***、***。
管理的物业类型包括:
多层/高层住宅小区、商铺、别墅、写字楼、企业物业、事业单位物业等,管理面积达到572,824.21平方米,在***地区位居前列。
在***物业管理有关部门的指导、广大业主的支持、***人不懈的努力下,公司获得了由江门市政府评选的“***园林绿化先进单位”、***花园管理区和***管理区荣获“***物业管理示范小区”称号、保安队被评为“先进保安班”等称号。
同时我公司受***物业管理协会诚聘为***物业管理协会理事,共同为促进江门市的物业管理行业作出应有的贡献。
多年来,***物业管理有限公司立足于***地区,自身不断进取、完善制度、科学管理,已建立起一支***人组成的专业骨干队伍。
同时在推广物业管理,提高人们对物业管理的认知,营造高档次的物业环境等方面不断努力、不断创新。
现在“***物业”已成为了***地区物业管理的名牌企业,我们希望能与开发公司、销售代理商、业主、物业使用人紧密合作,让江门的物业管理水平有更大的进步。
多年的努力,***物业管理有限公司都是为了使各管理区内的业主、物业使用人均能享受安全、舒适、高雅的环境。
“以人为本,真诚服务”更体现了我们---***物业管理人的真挚追求。
【经营理念】
***物业管理有限公司(下述简称“***物业”)的经营理念与企业文化均建立在---“立足本土,以人为本,真诚服务”这十二个字上。
对外:
一、立足于***地区,建立起丰富的物业管理信息网络、人际关系、管理资源。
二、充分了解***地区业主的需求,推行与业主的意愿产生共鸣效应的服务。
三、积极宣传物业管理,使业主对物业管理建立起正确的认识,支持物业管理公司,配合物业管理工作的开展。
四、建立有偿服务等多元化的经营模式。
五、推动社区文化的建立,营造和谐相处、邻里友爱、信息共享、经济活跃的氛围。
对内:
一、扩大管理面积,共享管理资源,减低开支,降低风险。
二、提高员工素质,强化学习观念,与时俱进。
三、坚持制度化管理的模式,注重细节管理。
四、更新管理观念,调动群体积极性,推广创新管理模式。
要想成为物业管理界的名牌,首先从本土名牌做起。
企业只有真正认识自我,发挥自身的优势,创新发展,才有持续稳定增长的前景。
我们物业管理公司更需要制定切合实际的发展理念,才能给予业主有实力、专业、踏实的感觉。
业主需要的正是我们这些了解他们生活的物业管理公司。
【发展规划】
***物业五年来发展的是江门地区中高档次的物业项目,数量已发展到***个,对于今后公司的发展规划已建立起初步的意向:
一、建立本土化的经营模式。
二、推广“***物业”的品牌,提升知名度。
三、与开发商建立紧密关系,了解开发商的需求,了解行业动向、信息。
四、与物业管理协会、同行兄弟公司建立紧密关系,交流工作经验,规范和推动本地物业管理的发展。
五、承接中高档次的物业管理项目,扩大在***地区的服务面积。
六、承接多种类型的物业管理项目:
多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商场、机关厂企物业等。
七、积极申请高级资质,提高企业品位。
八、建立物业管理人才网络,管理到位、人才到位。
九、完善培训机制,建立公司管理示范小区、培训基地(小区)。
【公司管理架构】
公司董事会
↓
总经理
↓
副总经理
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
各区
保安
工程
环境
财务科
办公室
人力资源科
市场科
主任
管理中心
管理中心
管理中心
↓
↓
↓
↓
保安部
工程维护部
环境管理部
公共事务部
↓
↓
↓
↓
↓
↓
→
主管
﹢
主管
﹢
主管
﹢
主管
↓
↓
↓
↓
↓
维护员
↓
公共事务处理员
班长
组长
↓
↓
队员
绿化员+清洁员
【管理中各物业分布情况】
此部分略
二、项目管理的整体设想及策划
(一)管理模式
构建校园管理新模式——“优质低价”模式
鉴于我国的国情和学院物业的特殊性,以及政府廉政建设的客观要求,我司将采用最先进的管理手段和技术,最大限度地降低管理成本,同时提供高水准的优质管理和服务,务求探索一种可借鉴的校园管理新模式,即“优质低价模式”。
创建该模式的主要措施有:
·狠抓管理,全方位全过程开展增收节支活动。
·采用“集约型”管理方式,提高物业管理装业化技术含量,以降低管理成本。
·在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则,员工一专多能,从而降低管理成本。
(二)工作重点和难点
1、工作重点
(1)设施设备管理
如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏,那么供配电系统及消防系统就是重中之重。
供电质量的好坏,将直接影响着其他设施设备能否正常的运行;而消防系统则是整个建筑系统的安全保障。
为此,物业管理公司抽调机电管理技术骨干,组成强有力的安全保障体系,制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准,运用现代科技和管理手段,对学院的机电设施设备进行全方位的综合管理,达到最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。
同时加强对重点设备的监管力度,实行24小时的跟踪服务。
对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人,杜绝管理上的漏洞,实现机电设施设备的高效、节能和环保的最大化。
(2)校区建筑物本体管理
①制定维修、养护计划:
制定科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案,严格按计划和实施方案执行;
②重在查勘:
监督房屋的合理使用,防止房屋结构的过早损耗或损坏,延长房屋使用寿命;
③及时维修:
在早发现的基础上,及时维修,加强房屋尾花,延长房屋使用寿命;
④建立校区建筑物管理档案:
为每一栋房屋建立系统的档案,及时统计检查的结果,掌握房屋完损情况。
2、管理难点
(1)由于缺少设备安装前期的介入管理,设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性,增加了管理和操作难度;
(2)管理区域广,各类设施设备安装较分散,人员的配备相应增多,加大了费用开支;
(3)消防监控室由甲方安排人员值班,一旦发生火警意外,增加保障应急程序的协调性。
三、质量目标(服务承诺)
如果我们获得贵校的物业管理权,我们承诺将按照以下的服务质量标准实行对于学院的物业管理:
学院项目管理的各项指标达到国家级《全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业内)达标平分细则》的各项分项标准。
质量目标共分十项,以表格的形式在下列项中概述以及保证各项质量目标完成的实施。
序号
指标名称
国家标准
管理标准
测算依据
管理主要措施
1
房屋及配套设施完好率
98%以上
98%
完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/房屋总建筑面积
建立日常检查制度;定期进行全面分项检修;严格日常管理,无人为损坏事件。
2
房屋零修、急修及时率
100%
100%
及时维修次数/应计报维修次数
建立严格的修缮制度,维修人员接到《维修通知单小时内完成,并建立回访制度和回访记录。
3
清洁、保洁率
95%
98%
清洁、保洁情况/清洁、保洁标准
建立合理有效的工作质量监督机制,做到定时检查/发现问题及时处理
3
维修工程质量合格率
99%
99%以上
维修合格工程项次/维修工程项次
建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。
回访率
25%
25%以上
维修工程回访次数/维修工程项次
照明灯及疏散灯完好率
95%
98%
完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数
4
主要机电设备完好率
99%
99%以上
完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计
完善机电设备的云做制度和维护保养制度,配备专业工程技术人员,所有机电保养维修人员全部持证上岗;实施24小时专人值班;出现故障及时排除。
5
消防设备完好率
100%
100%
完好消防设备/学院消防设备总数
实行巡查制度,建档记录。
6
治安、消防发生率
1‰以下(年)
1‰以下(年)
治安案件实发次数或发生消防面积/学院内物业使用
学院管理部经理为责任治安、消防员;下属全体员工均为义务治安、消防员;落实防火安全三级检查制度;保安24小时值岗,不定期巡逻;消防中心4小时值班,统一调动人员。
7
有效投诉率
2‰以下(年)
2‰以下(年)
有效投诉次数/使用人总数
做好做细日常工作,采取措施,加强与使用人的沟通,定期走访使用人,征求管理意见,强化服务意识,提高员工素质;投诉处理有结果、有记录、有回访。
有效投诉处理率
95%
100%
处理的有效投诉数量/有效投诉总数
8
管理人员专业培训合格率
100%
100%
培训合格人员/培训人员总数
人员培训自学与培训相结合;抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训、培训考核制度与奖罚相结合;强化培训结果。
9
服务回访率
25%
25%以上
回访次数/服务次数
建立健全回访制度,做好服务回访记录,加强服务队伍的服务意识。
10
使用人满意率
95%以上
965以上
对管理满意人数+基本满意人数/使用人总人数
采用现代化的科学管理手段,努力完善服务体系,在日常工作中广泛收集使用人意见,加强双方交流及沟通。
四、拟采取的管理方式和工作计划
(一)拟采取的管理方式
1、项目管理组织架构图
设立学院管理部,作为管理公司的派出机构,全面负责学院的设施设备及房屋本体维护管理工作。
管理部下设公共事务部、工程部、保安部、清洁部和财务部,具体架构如下:
物业管理公司学院管理部
项目经理
保安部
财务部
工程部
清洁部
公共事务部
日常事务、档案资料处理班
学生公寓管理班
(1)机构图说明
①管理部内部采用直线职能制的组织形式,尽量减少
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