最新徐州项目投资估算.docx
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最新徐州项目投资估算
项目投资估算
第一节项目的大体概况
一、项目概况
1、项目概况
项目占地50亩,总用地33350m2,暂定容积率1.8。
(附表:
1)
(表:
1)【项目主要技术经济指标】
内容
指标
内容
指标
建设地点
市区
规划总用地面积
33350m2
计划容积率
1.8
计划容积率面积
60030m2
建筑密度
%
绿地率
30%
实际容积率
1.8
总建筑面积
60030m2
其中:
住宅面积
50030m2
其中:
商业面积
10000m2
可销售住宅面积
50030m2
可销售商业面积
10000m2
第二节项目投资估算及资金筹措计划
一、项目投资与成本费用估算
(一)开发成本估算
(1)土地使用权出让金、契税、评估费、拆迁安置补偿费及取得土地净地前的其他费用,共计投入资金5665万元人民币。
附(表2)
(表2)【土地成本估算表】(单位:
万元)
序号
A.SELECT专业ASSUBS(学号,3,2),平均分ASAVG(成绩)FROM选课WHERE课程号=”101”GROUPBY专业项目
return计算依据
计价(万元)
USE1
return土地出让金
【答案】字段,筛选110万/亩×50亩
【答案】B5500
2
3.“项目管理器”的“文档”选项卡用于显示和管理________。
契税
土地出让金×税率(3%)
165
22、既可应用于局域网又可应用于广域网的以太网技术是3
拆迁补偿费用
C.UPDATED.ALTERTABLE0
合计
楼面地价:
成本/可销售面积=5665/60030m2=944元/m2
5665
(2)前期工程费:
1169万元,详见本项目前期工程费估算表(附表:
3)。
(表:
3)【前期工程费估算表】(单位:
万元)
序号
项目
计算依据
计价(万元)
1
勘探费
26
1.1
地质勘探费
20
可谈
1.2
文物勘探费
1.8元/m2×33350m2=6
2
设计费
177
2.1
主体工程设计费
20元/m2×60030m2=120
2.2
供电设计费
984万×4.6%=45
2.3
绿化设计费
120万×10%=12
可谈
3
施工图审查费
1.5元/m2×60030m2=9
9
4
可行性研究费
自行研究
0
5
环卫费
150元/户×500户=7
7
6
招投标费
3万+20万=23
23
7
城市基础设施配套费(扣除物流)
80元/m2×60030m2=480
480(可谈)
8
建设规费
374
8.1
白蚁防治
2元/m2×60030m2=12
8.2
气象监测费
0.2元/m2×60030m2=1
8.3
教育附加
10元/m2×60030m2=60
8.4
工程质量监督费
2元/m2×60030m2=12
8.5
新型墙体材料专项费用
6元/m2×60030m2=36
8.6
人防工程易地建设费
40元/m2×60030m2=240
可自建
8.7
工程定额测定费
建安工程造价×1.3‰
争取免交
8.8
散装水泥费
1.5元/m2×60030m2=9
8.9
劳保统筹基金
建安工程造价×3.5%
施工单位缴纳
8.10
规划放样费
2600元/幢×15幢=4
9
试桩费
考虑在桩基成本中
0
10
空气检测费
1.2元/m2×60030m2=7
7
11
四证办理费
3元/m2×60030m2=18
18
12
平整场地、临时设施费
8元/m2×60030m2=48
48
合计
转为单方造价:
成本/可销售面积=1169/60030m2=195元/m2
1169
(3)建安工程费:
6852万元。
(见表:
4)
(表:
4)【建安工程费用组成】(单位:
万元)
序号
项目名称
计算依据
计价(万元)
1
主体土建/室内/外装修
小高层住宅1100元/m2×27000m2=2970
多层住宅900元/m2×33030m2=2973
5943
2
主体给排水
30元/m2×60030m2=180
180
3
主体电气
50元/m2×60030m2=300
300
4
主体消防
10元/m2×60030m2=60
60
5
电梯
8部×25万/部
200
6
监理费
0.8%*(12105+300+500+100)=104
104
7
审计审查费
(5%*5%+1‰)*(5943+180+300+60)=23
23
8
产权测量费
商业2.46元/m2×10000m2=2
住宅0.8元/m2×50030m2=4
6
9
产权交易费
6元/m2×60030m2=36
36
10
其他建安成本
合计
转为单方造价:
成本/可销售面积=6852/60030m2=1141元/m2
6852
(4)基础设施费(红线内外工程费):
1769万元,(详见表:
5)。
(表:
5)【基础设施费估算表】(单位:
万元)
序号
项目
计算依据
金额(万元)
1
给水、排污配套工程
15元/m2×60030m2+20万(增容费)
110
2
供电工程费
984
2.1
小区内室外供电配套
18元/m2×60030m2=108
2.2
供电配套工程(专线)
估300
2.3
供电配套工程(设备)
估450
2.4
供电增容费
300元/千伏安×6000千瓦×70%=126
3
煤气管道
2800户×500户=140
140
4
通讯工程
6元/m2×60030m2=36
36
5
绿化景观工程
120元/m2×33350m2×30%=120
120
6
小区道路费
150
7
有线电视费
17元/m2×60030m2=102
102
8
小区智能化
12元/m2×60030m2=72
72
9
环卫设施费
5
10
热水供应工程费
不考虑
0
11
暖气供应工程费
不考虑
0
12
小区照明费
50
13
空调设施费
暂不考虑中央空调
0
合计
转为单方造价:
成本/可销售面积=1769/60030m2=295元/m2
1769
(5)开发期间税费:
15万元,(详见表:
6)
(表:
6)【开发期间税费一览表】(单位:
万元)
序号
类别
计算依据
交纳税额(万元)
1
物业管理基金
暂按2.5元/m2×60030m2=15
15
合计
15
(6)不可预见费。
294万元,取上面1-4项之和。
不可预见费=(0+1169+6852+1769)×费率(3%)=294万元
(注:
第一项土地使用权出让金为政府公布数据,不考虑不可预见性)
(7)开发成本。
15764万元,以上1-6项小计:
开发成本=(5665+1169+6852+1769+15+294)=15764万元
二、开发费用估算
1、管理费用:
315万元,取上面1-6项之和的2%
(5665+1169+6852+1769+15+294)×税率(2%)=315万元
2、销售费用:
675万元,详见(表:
7)。
(表:
7)【销售费用估算表】(单位:
万元)
序号
项目
计算依据
计价(万元)
1
销售费用
(25760)销售收入×1%
258
合计
258
3、财务费用:
630万元.
(直接开发成本的4%):
15764×费率(4%)=630万元
4、开发费用:
1203万元,前面1-3项之和
315+258+630=1203万元
三、销售收入:
销售收入25760万元,详见(表:
8)
(表:
8)【销售总收入预测】(单位:
万元)
项目
可销售面积
建议销售单价(元/平方米)
销售收入(万元)
住宅项目
50030m2
50030*(3300*50%+3800*50%)
17760
商业项目
10000m2
10000*8000元/平方米
8000
车位
合计
25760
第三节建设项目的财务评价
一、税金计算
1、住宅销售税金及附加估算4943万元,详见住宅销售税金及附加估算表(表:
8)
(表:
8)【住宅部分销售税金及附加表】(单位:
万元)
序
号
项目
名称
计算依据
合计
1
销售收入
25760
2
销售税金
2.1
营业税、城市维护建设税、及附加税
2.2
交易印花税
2.3
水利建设基金
2.4
预征土地增值税
2.5
城镇土地使用税
实际税金:
住宅17760×10.98%=1950
商业8000×11.98%=958
2908
合计
2908
三、毛利润5885万元:
销售收入-开发成本-开发费用-税金+政策返还=毛利润
25760-15764-1203-2908=5885万元
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