房地产全程项目策划.docx
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房地产全程项目策划.docx
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房地产全程项目策划
房地产项目策划
《岭南学府》
二○一一年九月
1、项目理解
1.1、项目概况
本案位于番禺新造镇小谷围岛,广州大学城西北--东南中轴线的南部,中环路与外环路之间,中七路与中八路之间,由三个组团所组成,东面与华南理工大学体育场为邻。
土地用地性质为二类住宅用地,用地面积约14924平方米,容积率小于等于3.12,总建筑面积46563平方米。
地块所在位置
1.2、项目周边配套设施
该地块处大学城主干道中环西路上。
距离华工站100米,与华南理工大学生活区隔路相望,又与华南理工大学教学区几步之遥。
靠近综合商业南区和地铁4线大学城南站出口。
附近还有大学城医院、建设银行、和电信大厦等建筑。
步行10min内即可到达个商业网点,医疗文体设施基本完善。
可以解决生活中衣食住行等各方问题。
广州大学城位于广州市东南部,番禺小谷围岛及其南岸地区,西邻洛溪岛、北邻生物岛、东邻长洲岛。
与琶洲岛举目相望,规划范围43.3平方公里。
距广州市中心约17公里,距市桥约13公里,距广州新城约17公里。
附近既有以黄埔军校为代表的近代史迹文化,又有以余荫山房和宝墨园为代表的传统与现代岭南园林文化,还有以琶洲国际会展中心和广州生物岛为标志的现代岭南生态文化,更有广州各高校的校园文化。
这里将建成一个以文化、体育为主的生态型“中心公园”,包括能容纳3万人的体育休闲场所、信息图书馆、高级会议中心以及整个大学城的数字资源管理中心。
总共10所高校组合而成。
每个组团都包括了大学教学区、生活区、教学资源共享区和生态公园;每个组团的大学校门都沿着外环路布置,面朝珠江;校园之间也不设围墙,由道路、绿化带自然分隔。
大学城内既有共享的大型图书馆、体育中心等设施,各个组团相邻大学之间又有共享的图书馆、学术交流中心、会议中心等,同时高校又各自拥有具有本校专业特点的专业实验室和教学基地等。
此外,大学城中还保留了4个自然生态村落:
北亭村、贝岗村、穗石村和南亭村。
是现代化、高技术的教育文化与原生态、村落文化相结合的交相辉映。
2、宏观市场研究
2.1、中国宏观经济分析
综述:
2011年中国经济稳步发展,居民人均收入稳步上升,物价水平也在2011年下半年趋于回落。
但由于政府对房地产市场的严厉调控,使得市场需求受到抑制,市场观望气氛进一步加强,使得房地产销售面积和销售价格增速都趋于下降。
加诸一系列金融政策的影响,开发商资金压力大,不得不采取降价来增加销量,以缓和资金压力。
从近期中山、芜湖等一系列短命的救市政策可以看出,中央在2012年对于房地产调控的基调依然是严厉的。
2.1.1、中国总体经济
一、国内生产总值稳步发展
2011年,面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题,党中央、国务院以科学发展为主题,以转变发展方式为主线,坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策,不断加强和改善宏观调控,国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展,实现了“十二五”时期经济社会发展良好开局。
初步测算,全年国内生产总值471564亿元,按可比价格计算,比上年增长9.2%。
分季度看,一季度同比增长9.7%,二季度增长9.5%,三季度增长9.1%,四季度增长8.9%。
分产业看,第一产业增加值47712亿元,比上年增长4.5%;第二产业增加值220592亿元,增长10.6%;第三产业增加值203260亿元,增长8.9%。
从环比看,四季度国内生产总值增长2.0%。
数据来源:
国家统计局
相较2010年,国家GDP明显回落,这主要是受国际经济状况低迷的影响,但在政府的努力下,GDP仍然保持>9%的增速并且保持稳定。
二、市场物价同比上涨,7月份后同比涨幅连续回落
全年居民消费价格比上年上涨5.4%。
其中,城市上涨5.3%,农村上涨5.8%。
分类别看,食品上涨11.8%,烟酒及用品上涨2.8%,衣着上涨2.1%,家庭设备用品及维修服务上涨2.4%,医疗保健和个人用品上涨3.4%,交通和通信上涨0.5%,娱乐教育文化用品及服务上涨0.4%,居住上涨5.3%。
7月份居民消费价格同比涨幅达到高点6.5%后,涨幅连续回落。
12月份,居民消费价格同比上涨4.1%,环比上涨0.3%。
全年工业生产者出厂价格比上年上涨6.0%,12月份同比上涨1.7%,环比下降0.3%。
全年工业生产者购进价格比上年上涨9.1%,12月份同比上涨3.5%,环比下降0.4%。
数据来源:
国家统计局
从统计数据中可看出,2011年物价水平明显高于2010年,这主要是2008年国际金融危机下,政府加大投入带来的后续影响,并且2011年世界政治、军事状况不稳定因素也导致了全球物价上涨。
但在政府的调控下,物价水平在7月份开始回落,并在年底最终回落到4.1%。
2.1.2、中国2011年人口状况
一、人口总量
2011年年末,我国大陆总人口(包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人,不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数)为134735万人,比上年末增加644万人。
全年出生人口1604万人,人口出生率为11.93‰,比上年增加0.03个千分点;死亡人口960万人,人口死亡率为7.14‰,比上年增加0.03个千分点。
数据来源:
国家统计局
二、人口结构
2011年末全国60岁及以上人口达到18499万人,占总人口的13.7%,比上年末增加0.47个百分点;65岁及以上人口达到12288万人,占总人口的9.1%,增加0.25个百分点。
由于生育持续保持较低水平和老龄化速度加快,15-64岁劳动年龄人口的比重自2002年以来首次出现下降,2011年为74.4%,比上年微降0.10个百分点。
尽管未来几年会有小幅波动,但对劳动力供给问题需要给予更多关注。
数据来源:
国家统计局
从统计数据可以看出,中国人口老龄化问题逐步加深。
人口的老龄化,意味着老年人占的比重越来越大,这意味着对房屋的需求会逐渐降低,所以,人口的老龄化对房地产的影响主要表现在地供需方面的影响。
但是,从中国的国情出发,由于城市化率水平不高,城市化正在加速前进,城市化意味和更多的房屋需求,而中国有8亿多的农民,城市化有待提高,因此,人口的老龄化在近期内不会影响大房价,即使影响大房价,也只是对城市化率比较高的城市产生影响,从中国目前的情况看,影响房价的主要还是城市化率,在短期内,人口的老龄化对房价不会产生多大的影响,人口的老龄化对房价的影响是一个长期的,微小的影响过程
2.1.3、中国2011年居民人均收入状况
一、农村居民收入
(一)人均纯收入
2011年全国农村居民人均纯收入6977元,比上年增加1058元,增长17.9%。
剔除价格因素影响,实际增长11.4%,增速同比提高0.5个百分点。
其中:
人均工资性收入2963元,同比增加532元,增长21.9%。
工资性收入对全年农村居民增收的贡献率达50.3%。
工资性收入占农村居民纯收入的比重达42.5%,同比提高1.4个百分点。
工资性收入快速增长主要是由于农民工工资水平上涨较多。
(二)人均纯收入中位数
2011年农村居民人均纯收入中位数为6194元,比上年增加995元,增长19.1%。
农村居民人均纯收入中位数比人均纯收入低783元,但增速高1.2个百分点。
2011年大多数农村居民收入增速较快,但棉花、土豆等部分农产品价格急跌也造成部分农户减收,甚至亏损,拉低了农村居民人均纯收入的增长速度。
二、城镇居民收入
(一)人均总收入和人均可支配收入
2011年城镇居民人均总收入23979元,其中,人均可支配收入21810元,比上年增加2701元,增长14.1%。
剔除价格因素影响,城镇居民人均可支配收入实际增长8.4%,增速同比提高0.6个百分点。
人均总收入各分项增长情况如下:
人均工资性收入15412元,增长12.4%。
主要是绝大多数地区提高最低工资标准,部分地区继续规范落实津补贴制度,部分企业提高了职工工资及奖金。
(二)人均可支配收入中位数
2011年城镇居民人均可支配收入中位数为19118元,比上年增加2279元,增长13.5%。
城镇居民人均可支配收入中位数比人均可支配收入低2692元,增速低0.6个百分点。
主要是受最低工资标准、城镇居民基本养老金和离退休金以及最低生活保障标准提高影响,城镇低收入户收入增速较高;同时高收入户也保持了较快的增长速度,所以中等收入户增速相对较慢。
历年城乡居民人均收入及人均国内生产总值实际增长率
数据来源:
国家统计局
从数据统计可以看出,城乡居民收入水平稳步上升,但收入来源仍然是工资性收入为主,因此居民购房时主要考虑因素仍然是工资性收入。
2.1.4、中国2011年房地产状况
一、房地产开发投资完成情况
2011年,全国房地产开发投资61740亿元,比上年增长27.9%,增速比上年回落5.3个百分点,比1-11月回落2个百分点。
其中,住宅投资44308亿元,增长30.2%,增速比1-11月回落2.6个百分点,占房地产开发投资的比重为71.8%。
2011年,全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米,比上年增长25.3%,增速比上年回落1.2个百分点,比1-11月回落2.6个百分点;其中,住宅施工面积38.84亿平方米,增长23.4%。
房屋新开工面积19.01亿平方米,增长16.2%,增速比上年回落24.4个百分点,比1-11月回落4.3个百分点;其中,住宅新开工面积14.60亿平方米,增长12.9%。
房屋竣工面积8.92亿平方米,增长13.3%,增速比上年提高5个百分点,比1-11月回落9.0个百分点;其中,住宅竣工面积7.17亿平方米,增长13.0%。
2011年,全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米,比上年增长2.6%,增速比上年回落22.6个百分点,比1-11月回落0.4个百分点;土地成交价款8049亿元,下降1.9%,而上年为增长59.3%,1-11月为增长4.3%。
二、商品房销售和待售情况
2011年,全国商品房销售面积10.99亿平方米,比上年增长4.9%,增速比上年回落5.7个百分点,比1-11月回落3.6个百分点;其中,住宅销售面积增长3.9%,办公楼销售面积增长6.2%,商业营业用房销售面积增长12.6%。
商品房销售额59119亿元,增长12.1%,增速比上年回落6.8个百分点,比1-11月回落3.9个百分点;其中,住宅销售额增长10.2%,办公楼销售额增长16.1%,商业营业用房销售额增长23.7%。
数据来源:
国家统计局
数据来源:
国家统计局
从统计数据看,无论是房地产销售面积增速还是销售额增速,均在下半年下降,从这里业可以看出国家宏观政策的作用显现。
三、全国房地产开发景气指数
2011年12月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为98.89,比11月份回落0.98点。
表12011年全国房地产开发投资及销售情况
指标
绝对量
同比增长(%)
房地产开发投资(亿元)
61740
27.9
其中:
住宅
44308
30.2
办公楼
2544
40.7
商业营业用房
7370
30.5
房屋施工面积(万平方米)
507959
25.3
其中:
住宅
388439
23.4
办公楼
15950
31.3
商业营业用房
56278
26.1
房屋新开工面积(万平方米)
190083
16.2
其中:
住宅
146035
12.9
办公楼
5361
46.2
商业营业用房
20671
18.3
土地购置面积(万平方米)
40973
2.6
土地成交价款(亿元)
8049
-1.9
房屋竣工面积(万平方米)
89244
13.3
其中:
住宅
71692
13.0
办公楼
2179
20.0
商业营业用房
9045
9.2
商品房销售面积(万平方米)
109946
4.9
其中:
住宅
97030
3.9
办公楼
2008
6.2
商业营业用房
7878
12.6
商品房销售额(亿元)
59119
12.1
其中:
住宅
48619
10.2
办公楼
2502
16.1
商业营业用房
6702
23.7
商品房待售面积(万平方米)
27194
26.1
其中:
住宅
16904
35.8
办公楼
1230
10.8
商业营业用房
5895
11.9
房地产开发企业本年资金来源(亿元)
83246
14.1
其中:
国内贷款
12564
0.0
利用外资
814
2.9
自筹资金
34093
28.0
其他资金
35775
8.6
其中:
定金及预收款
21610
12.1
个人按揭贷款
8360
-12.2
数据来源:
国家统计局
2.1.5中国2011年土地市场分析
一、土地供应情况
1-12月,10重点城市中,4城市住宅用地累积供应量超过去年,其中,深圳累计供应128万平方米,同比增长112%,为增幅最大的城市;武汉累积供应885万平方米,同比减少47%,为降幅最大的城市。
重庆全年累积供应达2006万平方米,供应量居全国首位。
除重庆外,10城市中全年累积供应住宅用地过千万平方米的还有天津、上海,供应面积分别为1332万平方米、1090万平方米。
2011年1-12月10重点城市住宅用地累积供应情况
数据来源:
CREIS中指数据
二、土地成交情况
1-12月,10重点城市住宅用地累积成交量仅深圳、南京超过去年,深圳累积成交128万平方米,同比增加112%,为增幅最大的城市;武汉累积成交796万平方米,同比下降45%,为降幅最大的城市。
重庆全年累积成交达1207万平方米,成交量居全国首位。
除重庆外,只有天津累计成交量超过千万平方米,成交面积为1193万平方米。
2011年1-12月10重点城市住宅用地累积成交情况
数据来源:
CREIS中指数据
三、成交楼面均价情况
2010年土地市场的火爆场面没有继续延续,高价地在今年严厉的政策调控下几近消失,各城市土地成交日趋理性,罕见“地王”现象,成交地块的楼面价也明显下降。
1-12月,4个城市的住宅用地成交楼面均价超过去年,杭州全年楼面均价居全国首位,为6217元/平方米。
深圳成交楼面均价为3618元/平方米,同比增加19%,为涨幅最大的城市;南京成交楼面均价降幅最大,同比下降84%,楼面均价为2958元/平方米。
2011年1-12月10重点城市住宅用地成交楼面均价情况
数据来源:
CREIS中指数据
四、溢价情况
1-12月,10重点城市住宅用地平均溢价率均低于去年同期,其中杭州平均溢价率最高,为28%;深圳最低,为0%。
商业/办公用地方面,10重点城市平均溢价率均低于50%,北京平均溢价率最高,为31%;武汉最低,为0%。
2011年1-12月10重点城市住宅用地溢价水平变化情况
数据来源:
CREIS中指数据
2011年,在“调结构、稳物价”的大背景下,中央政府继续加强房地产调控,全国投资、新开工增速高位回落,商品房销售面积和销售额再创新高,但调控效果在限购城市显现,成交量下降价格涨幅回落。
2011年土地市场并未延续2010年的火热,多数城市供应量和成交量下降,“地王”不再,溢价率均不高。
2.2、中国房地产政策研究
2.2.1、2011年中国房地产政策回顾
2011年1月14日:
中国人民银行决定,从2011年1月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2011年1月17日:
银监会召开2011年工作会议,会议指出,对房地产领域风险,要继续实施差别化房贷政策。
继续认真清理规范银信合作业务,要加强“防火墙”建设和并表管理,确保成本对称,坚决禁止监管套利。
规范开展信贷资产转让,严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则,防范“不当销售”,确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。
2011年1月25日:
住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措,整顿房地产市场秩序,规范房地产经纪行为,保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。
2011年1月26日:
国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2011年1月27日:
财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,规定个人将购买不足5年的住房对外销售的,将全部征收营业税。
2011年1月28日:
(财政部)上海和重庆正式实施房产税,深圳宣布成为第三个房产税试点城市。
2011年2月8日:
中国人民银行决定,自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应调整。
2011年2月9日:
住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》,要求从2011年2月9日起,上调个人住房公积金贷款利率。
五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点,调至4.50%。
五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点,调至4.00%。
2011年2月18日:
中国人民银行决定,从2011年2月24日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2011年3月18日:
中国人民银行决定,从2011年3月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2011年04月05日:
中国人民银行决定,自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。
2011年4月17日:
中国人民银行决定,自2011年4月21日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2011年5月1日:
根据国家发改委于2011年3月16日发布《商品房销售明码标价规定》,从5月1日起,商品房销售必须明码标价。
对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业,将处以每套房5000元罚款。
构成价格欺诈的,将没收违法所得,并处违法所得5倍以下罚款;没有违法所得,处5万元以上50万元以下罚款。
2011年5月10日:
住建部下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》,要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。
按照住建部的规定,6月9日则是公布信息的最后期限,截至6月9日,北京、上海等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。
2011年5月12日:
中国人民银行决定,从2011年5月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2011年5月19日:
住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》,完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。
2011年6月14日:
中国人民银行决定,从2011年6月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2011年7月6日:
中国人民银行决定,自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。
2011年7月14日:
国务院召开会议部署房地产调控,称部分城市房价上涨压力仍然较大,要求继续严格执行限购政策,上涨过快的二、三线城市也要采取限购。
2011年8月17日:
住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准:
6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的;6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的;1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的;位于已限购区域中心城市周边,外地购房比例较高的;存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题,社会反映强烈的。
2011年11月30日:
中国人民银行决定,从2011年12月5日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2011年12月4日:
住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示,房地产调控政策从严落实的方向不会改变,并将延续至明年。
而此前有媒体证实,住建部已知会地方政府,对于限购政策将于今年年底到期的城市,地方政府需在到期后对限购政策进行延续。
2011年12月9日:
胡锦涛主持政治局会议,要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策,根据形势变化做出预调、微调;坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归;保证物价总水平基本稳定。
2011年12月16日,发改委主任张平在全国发展和改革工作会议上指出,明年要巩固和扩大房地产市场调控成果,研究商品房领域反暴利规定。
政策总结:
回顾整个2011年,我们可以看出,中央政府对房地产加以严厉调控,限购限价、取消利率优惠等一系列政策抑制了市场的需求,使房地产销售下滑,并使开发商资金压力大,迫使房价下降。
近期,从中山、佛山、芜湖等一系列短命的救市政策,我们可以看出2012年中央对于房地产市场将继续予以严厉调控。
各开发商对政府救市不应抱太大希望。
3、中观市场研究
3.1、广州市规划布局
3.1.1概况
广州市地处东经112°57′~114°3′,北纬22°26′~23°56′,是广东省省会和政治、经济、文化、科技、教育中心,辖十区两县级市。
广州市地处珠江入海口。
全市地势东北高、西南低,北部以低山丘陵为主,南部以平原为主,地貌类型丰富,用地结构“五山两田两城一分水”。
广州要建设成为国家中心城市之一,广东宜居城乡的“首善之区”,和服务全国、面向世界的国际大都市。
经过多年不断发展,经济总量和综合实力不断增强,连续多年位居全国城市前列。
2008年,全市完成国内生产总值8215.82亿元,位于广东省首位。
2006-2020年广州市土地利用具有以下特点:
土地利用结构圈层式发展,建设用地集约化利用居于较高水平,农用地利用方式逐步向都市型农业转变,都市型土地利用特征明显;区域性公共基础设施、商业服务业用地、对外交通用地不断增加,外向型产业集聚区持续发展,外向型土地利用特征明显;土地空间级差地租明显,土地利用方式逐渐多方向、多层次、全面化发展,市场化土地利用特征日趋显著;建设用地比例由中心区向近郊区,再向远郊区呈现逐渐递减趋势,土地利用空间差异较明显。
3.1.2、广州市土地利用布局
综合生态保护要求,加强基本农田和生态环境的保护和建设,充分发挥农用地的生态服务、景观美化和休闲服务的功能,本着因地制宜,数量、质量、生态并重的原则,构筑农用地空间结构。
根据广州市城市空间发展趋势,以“山、水、城、田、海”生态格局为基础,规划构建由“主城区-副城区-中心镇-一般镇-村庄”的市域城镇村体系,形成层级分明、职能明确的城镇空间结构,建立“城带镇”、“镇带村”的有机互动关系,提高城乡空间效率。
继续加强和优化枢纽型重大基础设施和公共服务设施用地布局,突出中心城市区域定位,强化区域服务和辐射功能,带动区域整体发展。
3.1.3、盘活闲置土地
采取限期开发、调整项目、建绿复垦、土地回收、
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