江苏房地产晟地润园江都房产市场专业报告.docx
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江苏房地产晟地润园江都房产市场专业报告
晟地润园
江都市房产市场跟进
2012年
目录
一、近期全国楼市新政2
二、近期江苏省楼市新政与房产信息3
三、扬州市地产营销动态4
四、江都房产新闻7
五、江都土地市场10
六、江都楼市新闻10
七、月度房产数据11
八、本地竞争楼盘动态11
九、本月市场小结13
一、全国楼市新政及相关资讯
预售许可审批权下放
10月10日,国务院发布关于第六批取消和调整行政审批项目的决定,在调整的143项行政审批项目中,商品房预售许可审批位列其中。
按照此次的调整,商品房预售许可的审批权被下放,由原来的“县级以上地方人民政府房地产管理部门”下放至“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。
继续加大违法违规用地整改查处力
国土部消息,国土资源部执法监察局10月15日召开汇报会强调,各地要继续加大违法违规用地整改查处力度,确保最终上报的卫片数据成果真实准确。
对农民违法建房用地、重点工程违法用地等依然较为突出,违法用地查处整改没有到位的城市,必须严格依据《违反土地管理规定行为处分办法》,对违法用地严重地区的县级以上地方政府主要领导人员和其他负有责任的领导人员实施责任追究。
公积金援建保障房试点扩围至93个
自住建部获悉,全国公积金支持保障房试点再扩大,由首批的29个城市扩围至93个城市,290个建设项目为新增试点项目,北京等18个城市为新增贷款额度城市。
截止到2012年9月,首批住房公积金支持保障房试点城市已审批贷款419亿元,按工程进度发放贷款312亿元,回收本金41.2亿元,利息11.6亿元,贷款资金总体安全。
截止到10月16日,据不完全统计,全国共有23个城市不同程度的上调了住房公积金贷款的额度。
住建部:
保障房今年开工720万套建成480万套
12日住房城乡建设部数据,1至9月份,全国城镇保障性安居工程新开工720万套,开工率为97%,基本建成480万套,完成投资9600亿元。
10月中央财政追加下达2012年中央补助公共租赁住房和城市棚户区改造专项资金50亿元,用于公共租赁住房和城市棚户区改造相关配套基础设施建设支出。
今年1至9月全国商品房平均销售价上涨13%
今年1至9月,全国商品房平均销售价格同比上涨13%,达到2777元/平方米。
其中,商品住宅平均销售价格为2566元/平方米,同比上涨10.9%。
分地区看,东部地区商品房平均销售价格为3449元/平方米,同比上涨14.3%;中、西部地区商品房平均销售价格同比分别上涨了15.7%和9%。
北京楼市成交大涨环比上周签约量上涨751%
住建委统计数据显示:
10.8-10.14北京新建住宅签约套数为2630套,环比上涨502%,而二手房住宅签约套数则为2364套,环比上涨了1479%。
合计总签约数据为4994套,环比签约量上涨751%。
在经历国庆后,第二周成交基本恢复,接近9月初的平均水平。
全国三季度住宅用地均价环比涨23%
国土资源部11日公布:
三季度全国住宅用地楼面均价为1800元/平方米,环比上涨23%。
住宅用地平均溢价率为11.8%,连续第二季度回升,恢复至去年二季度水平。
前三季度房地产用地减12.5%上市房企拿地热情高
国土资源部11日公布的土地市场动态监测与监管系统的监测结果显示,前三季度房地产用地供应10.4万公顷,同比减少12.5%;房地产用地出让均价1647元/平方米,同比下跌15.5%。
另一方面,上半年全国土地市场偏冷,丝毫不减上市房企拿地热情,9月新增上市房企霍地数量和拿地金额环比、同比均呈现显著增长,并掀起一轮拿地高潮。
其中大型房企在佛山土地市场上演了自限购以来的最疯狂的拿地潮:
继10月8日,万科以6.5亿元竞得桂城街道A14街区C地块,佳兆业以超底价70%夺得广东金融高新B区三宗住宅地;随后,保利、天安数码城、广州南沙奥园等大型房企相继在桂城拿地……根据南海区国土分局官网数据显示,10月8日到16日,南海区卖地15宗,合计交易金额约为46亿元,合计面积达71.5万平米,单周土地出让率排全国第一。
全国主要54城市国庆后成交量上涨210%
10月16日,中原地产数据研发中心发布的一份监测报告称,10月8日-10月14日全国40个城市中,仅厦门的楼市成交量环比较上周略有下降,其余城市的成交量均有大幅增长。
即便是与去年同期相比,也有20个城市上周的成交量出现增长。
其中温州的成交量增幅最大,达275.37%。
全国主要54城市上周的成交量合计为59929套,较国庆一周的成交量上涨210%。
公积金贷款额度上限大幅提升多个城市推行异地互贷
截至10月30日,全国已有20多个城市上调了公积金贷款额度。
深圳市从9月28日开始就将住房公积金贷款由原来的80万元提高到90万元。
武汉贷款最高限额由40万元提高到60万元。
除此之外,珠三角及湖南长株潭、沈阳、北京等城市也加入到公积金异地互贷的行列。
和声解析:
1、尽管审批权限下放了,但审批标准却没有看到放松的迹象。
这样调整的目的是加快商品房预售审批速度,加快商品房供应速度,从而在限贷限购等一系列限制需求的前提下,加大供应力度,平抑房价。
2、由于受到节日期间楼市成交滞后影响,黄金周对新房、二手房交易的影响一般会延续到随后第二周呈现,但随着黄金周期间看房的客户群体在节后消化,其对楼市成交的影响也将逐步平息。
3、今年上半年由于土地市场整体偏冷,购地需求相对不足,因而住房用地供应量同比减少了大约两成。
而进入三季度之后,各地政府为改善房地产市场供求的预期,平抑房价,普遍加大了推地力度,加上各大开发商上半年“以价换量”的销售举动,手中有了资金,导致第三季度土地热炒的爆发。
二、近期江苏省楼市新政与房产信息
江苏房地产市场住宅投资十年暴增936.5%
10月24日,江苏省统计局公布2002年以来全省房地产市场发展情况,至2011年十年间,全省房地产业进入快速发展新时期,开发投资大幅增长,增速高于全国平均水平。
江苏省房地产开发投资由2002年的544.1亿元猛增到2011年的5567.9亿元,累计完成投资24317.8亿元,年均增长29.5%,总量由全国的第五位上升到第一位。
江苏专项督查楼市虚假宣传最高可罚50万
10月下旬,江苏省物价局和江苏省住建厅将共同组成督查组,在全省开展商品房销售明码标价专项督查工作,包括是否按规定“一套一标”、是否在规定时间内一次性公开全部销售房源、标价信息是否齐全、销售人员是否持证上岗、现场公布的已售房源信息与网上备案系统是否一致,已售商品房是否表示实际成交价等。
在售的商品房没有明码标价的将会“一套一罚”,每套最高处以5000元的罚款,而针对虚假优惠、虚假宣传等价格欺诈行为,最高可能要面临50万元的重罚。
江苏镇江新政:
子女买房还贷可动用父母公积金
公积金政策关系到很多家庭的住房问题,因此它的变动和调整也备受关注。
镇江市近日推出新的公积金政策。
其中包括,子女买房父母可成为共同还款人,“多余”公积金可用来还商贷,公积金可用于支付物业费等等。
调整后的政策对购买普通自住住房,首次申请住房公积金个人住房贷款的给予了充分的保障。
其中90平米以下的首付20%,其余80%可以申请公积金贷款。
江苏省已超额完成保障房建设目标
江苏省去年开工的45.3万套保障房,到今年大部分已进入了主体施工阶段,部分已竣工,加上今年新开工的31.5万套,目前全省在建和竣工的保障房数量已超过了70万套。
这意味着仅用9个月的时间,已超额完成了中央和省政府下达的全年目标任务。
和声解析:
1、8月江苏省虽有13城市房价上涨情况,但10月同比有所下降。
由于国家调控政策明确,故预计房价短时间不会有太大波动。
2、现行住房公积金提取规定中对首套房、二套房的首付比例要求是不同的,二套房的首付比例要求达到60%才能申请提取住房公积金。
统一购房申请提取住房公积金的首付要求,目的是为了减轻职工首付款的筹措难度,进一步发挥住房公积金促进住房合理消费的作用。
3、保障房全部竣工交付使用,将对保障困难群体有其屋起到积极作用,一定程度上还将调节和引导商品房市场房价。
三、扬州市九月地产营销动态
西郊花园:
赏金秋西郊,品果岭之美
活动时间:
10月28日
活动地点:
西郊花园
活动内容:
10月28日上午,西郊花园联合扬州东星奔驰推出“赏金秋西郊,品果岭之美”西郊花园·奔驰车友会联谊自驾游特别活动。
活动中还设立了楼盘鉴赏、有奖问答等环节。
明发江湾城:
生态科技美宅
活动时间:
10月28日
活动地点:
销售中心
活动内容:
10月28日上午,明发江湾城在广陵区板桥路88号的现场销售中心举行了盛大的公开仪式,,赵总代表明发集团发表了激情洋溢的欢迎辞,表达了对到场嘉宾的感谢,诠释了建设明发江湾城“生态科技美宅”的开发理念。
和昌:
我有好声音第三场海选
活动时间:
10月27日
活动地点:
营销中心
活动内容:
扬州区域内的青少年歌唱比赛,给孩子们提供了展现自己才艺的机会;比赛口号:
重在参与,重在快乐,重在锻炼与经历!
万科城:
10月生日业主共聚喜满客
活动时间:
10月27日
活动地点:
京华城喜满客影城
活动内容:
10月27日晚,万科城邀请十月份过生日的业主齐聚京华城喜满客影城,业主们共同分享大家的快乐。
唐悦国际:
趣味运动会
活动时间:
10月28日
活动地点:
扬州大学农学院
活动内容:
唐悦国际社区|coco·唐冠名举办了本次扬州大学第十二届教职工趣味运动会,10月26日在扬州大学文汇路校区近4000名教职工参加了近百项趣味运动,比赛观众甚多,热闹非凡。
唐悦国际:
2012扬州广播十佳主持人评选
活动时间:
10月23日
活动地点:
扬州广播电台
活动内容:
10月23号下午,由江苏亚辰置业有限公司冠名的2012扬州广播十佳主持人评选新闻发布会暨启动签约仪式正式举行。
本次大赛的举办周期为2012年10月一2012年12月。
参评者的资格是,在扬州人民广播电台具有一年以上的播音、主持经历,而且目前正在播音、主持岗位上工作的职工。
芳甸:
亚洲十大超级豪宅庆祝仪式暨名流品鉴会
活动时间:
10月21日
活动地点:
芳甸项目现场
活动内容:
芳甸为项目在香港入选亚洲十大超级豪宅举行庆功宴。
此次品鉴会正是为了庆祝芳甸项目入选世界级豪宅殿堂的美誉。
蓝爵庄园:
“左邻右里·相聚蓝爵”
活动时间:
10月14日
活动地点:
销售中心
活动内容:
10月14日蓝爵庄园在营销中心举办了“左邻右里·相聚蓝爵”主题活动。
现场,营销中心的工作人员准备了烧烤、奶茶、寿司、关东煮等精美小吃,满足业主们对口味的追求,给来客们体验了一把舌尖上的美味。
新港·名仕花园:
寻找扬州最佳摄影师
活动时间:
10月15日
活动地点:
楼盘项目现场
活动内容:
摄影比赛拍摄范围包括新港名仕花园楼盘的风光、景观、内外装饰、人与房的和谐生活场景、周围生活配套设施等;图片反映楼盘的环境美、建筑美、景观美及欢乐祥和的居住环境,也可不限主题,自由发挥。
新港名仕花园:
“拉斯维加斯嘉年华”
活动时间:
10月7日
活动地点:
销售中心
活动内容:
趣味的21点、紧张刺激的百家乐、骰宝,近4个小时的博彩活动,让百余位业主和客户尽情体验博彩魅力,开心赢取大奖。
和声解析:
1、以节日型暖场活动为主,家庭亲子型活动为辅
围绕着中秋及国庆,为吸引人气,众项目皆在售楼处开展各式各样的暖场活动。
其中家庭亲子型活动所占一定比例。
合家欢类活动投入成本相对较少,又能很快拉近开发商和客户之间的距离,一时成了众开发商的首选。
2、活动频率高,一月数场活动成普遍现象
当地楼盘以活动营销为主,如新港名仕花园在十月举办了三场活动,为其楼盘在黄金周后积累人气。
四、江都房产新闻
扬州荣膺中国人居环境范例奖
10月28日,扬州举行“中国人居环境范例奖”揭牌仪式。
作为中国人居环境的最高奖项,扬州是我省唯一获此殊荣的地级市。
据悉,这次获得人居环境范例奖,主要“功臣”是扬州市城市管理与体制创新项目。
目前,扬州“智慧城管”体系已初步建成,能够第一时间发现、第一时间处置、第一时间解决问题,城市管理变得“耳聪目明”
前三季扬州GDP增11.7%地产投资增13.3%
今年1-3季度,扬州城市居民人均可支配收入21626元,增长14.5%;农民人均现金收入11025元,增长14.7%。
市场物价稳步回落,1-9月,全市居民消费价格水平上涨2.7%,为今年以来最低涨幅,比上半年回落0.5个百分点;9月份,消费价格总水平上涨1.6%。
全市房地产开发投资143.86亿元,增长13.3%。
扬州公积金缴存人数首破60万
10月17日,市住房公积金中心发布了今年三季度公积金运行分析报告。
报告显示,三季度全市住房公积金业务运行质态总体良好,新增扩面持续增长,缴存总人数首次突破60万,贷款发放再创新高,达到79977万元。
今年1至9月份,全市共向6383户家庭发放公积金贷款181143万元。
和声解析:
1、扬州作为浙江省内唯一荣膺中国人居环境范例奖的城市,有利于提高城市区域内的综合实力和改善人居环境,对于区域内的楼盘销售将是一大助力。
2、公积金新政的出台与完善,加强了江都地区购房者公积金购房的便捷性和积极性。
五、江都土地市场
10月17日扬州市江都区国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让信息(挂牌截止日期11月6日):
地块编号
土地位置
土地面积
(㎡/亩)
土地用途
规划指标要求
出让 年限(年)
挂牌
起始价
(万元)
增价幅度
(万元)
竞买
保证金
(万元)
容积率
建筑
密度
绿地率
NO.2012G26
利民北路东侧世纪景园西侧
67667(101.5)
商住
≤1.6
≤28%
≥35%
40/70
28500
100
5700
NO.2012G27
东方红西路北侧(原扬州广播电视大学江都分校)
31276(46.914)
商住
≤1.8
≤45%
>30%
40/70
11800
50
2360
NO.2012G28
仙城中学东侧世纪康城西侧
6416(9.624)
商住
≤1.5
<30%
≥35%
40/70
2400
20
480
NO.2012G29
328国道南侧黄海南路西侧
3018(4.527)
商业
≤1.0
≤45%
≥20%
40
360
5
70
NO.2012G30
邵伯镇公路村
11618(17.427)
商住
≤1.615
≤31.4%
≥35.5%
40/70
490
5
90
NO.2012G31
吴桥镇谢桥社区
7986(11.979)
商业
<1.9
<30%
>35%
40
520
5
100
NO.2012G32
宜陵镇南陵社区
20545(30.817)
商住
≤3.0
≤50%
≥30%
40/70
2780
20
550
NO.2012G33
郭村镇328国道南侧
12573(18.86)
商住(安置区)
≤1.5
≤40%
≥30%
40/70
825
5
165
NO.2012G34
郭村镇328国道南侧
10730(16.095)
商住(安置区)
≤1.5
≤40%
≥30%
40/70
715
5
140
NO.2012G35
郭村镇328国道南侧
8540(12.81)
商住(安置区)
≤1.5
≤40%
≥30%
40/70
560
5
110
六、江都楼市新闻
扬州楼市新政惹争议表态:
江苏楼市调控不可能放松
扬州出新政:
对个人新购买的成品住房,建筑面积在90平方米及以下的,对购房人给予所购房屋合同价款6%。
的奖励;对90平方米以上、120平方米以下的,给予所购房屋合同价款5%。
的奖励;对120平方米及以上、144平方米以下的,给予所购房屋合同价款4%。
的奖励。
房屋合同价款仅指房屋本身价款,不含车库、车位、公共维修基金等价款。
江苏省住建厅人士表示,政策是扬州本地出的,详细情况正在了解中,究竟只是落实成品房的推进工作,还是存在违规之处,要调查清楚之后才能做出判断。
但是有一点态度非常明确:
江苏仍然坚持房地产调控政策不动摇,不可能放松。
江城壹品
10月扬州折扣最大的10个楼盘中江都区占有一个名额,江城壹品二期小高层住宅在售,户型分为108-113平米三房一卫、121-144平米三房两卫,均价7000元/平米,购房可享受一次性付款9.1折,贷款92折优惠,再减去5000元。
铂金府邸
铂金府邸10月7日加推3#楼,面积约122-138平米,仅50套房源,认购可享“1万抵3万”,更有多重大礼;1、2号楼平层大宅房源在售,面积137-250平米,均价8000元/平米,购房送装修。
和声解析:
1、扬州政府于7月份出台的新政,近阶段受到了购房者广泛热议;但从行政出台效果来看,并为给当地市场商品房销售带去助力。
2、以上2个楼盘在10月“老盘新开”,除了阶段性销售优惠措施外,均无大型营销推广活动。
(继续关注跟进)
七、房产销售数据
10月江都商品房合同成交(9.25-10.24)
用途
宗数
建筑面积(万m²)
住宅
342
4.06
商业
60
0.54
(本数据来源于江都搜房网)
9月江都区楼盘销售排行(按销售面积排)截止日期2012年9月30日
名次
开发企业
项目名称
销售
套数
销售面积
1
江都广源房地产开发有限公司
广源世纪豪园
70套
1.27万m²
2
扬州市银峰房地产开发有限公司
晟地润园
69套
0.77万m²
3
扬州茂远投资置业发展有限公司
新家坡花园
63套
0.71万m²
4
扬州市中远房产有限公司
中远·欧洲城
31套
0.36万m²
5
江都市中兴置业有限公司
世纪康城
31套
0.33万m²
江都区2012年3季度商品房成交排行榜(按销售面积排)截止日期2012年9月30日
名次
开发企业
项目名称
销售
套数
销售面积
1
扬州市银峰房地产开发有限公司
晟地润园
174套
1.87万m²
2
扬州市永盛置业有限公司
永盛汇金广场
135套
1.48万m²
3
江都广源房地产开发有限公司
广源世纪豪园
71套
1.29万m²
4
扬州市中远房产有限公司
中远·欧洲城
96套
1.13万m²
5
江都华丰房地产有限责任公司
华丰紫郡
73套
0.96万m²
本数据来源于扬州房地产信息网
和声解析:
本月江都商品房成交较上月有所下降,环比下降4.38%,同比下降55.78%。
八、本地竞争楼盘动态
竞品销售近况1:
项目名称
套数(套)
面积㎡
总套数
已售
可售
本月销售
总面积
(㎡)
已售
(㎡)
可售
(㎡)
本月销售(㎡)
广源
世纪豪园
407
360
22
70
119371.33
109091.15
5389.24
12700
中远·
欧洲城
2163
1833
316
31
241873.17
210929.02
30123.77
3600
世纪康城
1118
485
617
31
123820.49
55007.92
65616.77
3300
新加坡花园
755
656
98
63
91286.49
79801.6
11369.13
7100
竞品销售近况2:
项目名称
均价
总价
优惠
地址
广源
世纪豪园
4288元/㎡起
64.32—116万起
办理VIP卡交1万元订金可在开盘当天享受一个点的优惠
江都区龙城路208号
新加坡花园
8000元/㎡
80万左右
购房可享受一次性付款94折,贷款95折优惠
江都区龙川路舜天路路口结点
世纪康城
6300元/㎡
85万左右
一次性付款98折,按揭99折
江都华山路北侧
中远·欧洲城
二期
8000/㎡
32-136万
一次性付款98折,按揭99折
[城南区]江都市龙川南路188号
九、本月市场小结
1、根据近期政府对待房地产政策的态度,如今全国楼市正在趋于稳定的阶段,预计政策层面在下半年不会有太大的变动。
2、在过去的10月里,关于成交量不如预期的报道,早就不绝于耳。
前几个淡季月份的楼市热销,提前透支金九银十的楼市需求。
3、江都部分楼盘在金九银十之际加推新房源,主要以开盘优惠活动为主。
扬州楼盘营销活动活跃,活动形式多样,有“DIY”、“体验”“演绎竞赛”等形式,本项目在向扬州市场进军时,可以参考借鉴万科的高频率、特色活动。
4、本案在第三季度荣登江都地区销量榜首,考虑到下阶段推广工作的重要节点,故通过加推策略以及高频率活动营销,保持热销态势,从而保证占据年度热销排行榜之首。
和声机构晟地润园项目组
2012年10月8日
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