朝阳新型农民社区项目可行性研究报告.docx
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朝阳新型农民社区项目可行性研究报告
第一章总论
第一节项目名称及承办单位
一、项目名称
朝阳新型农民社区建设项目
二、建设地点
##########产业集聚区南部,##########路与##########三路之间
三、项目承办单位和项目建设单位
承办单位:
##########产业集聚区管委会。
##########产业集聚区是省政府2008年12月批准正式成立的175个产业集聚区之一。
集聚区位于##########新区与##########县城之间,北起淇河,南至##########县城,东起京珠高速公路,西至107国道,规划建设用地面积25平方公里。
集聚区内现有行政村18个,约5万人。
建设单位:
###############鑫大地置业有限公司,是由###############市建筑工程九公司根据《朝阳新型农民社区开发建设合作协议》精神,在##########注册成立的具有独立法人资格的房地产开发公司。
该公司有四名股东共同出资,注册资金1000万元,法人代表为朱喜明。
依据《开发建设合作协议》,该项目由####################大地置业有限公司开发建设,用于安置古烟、崔庄、郭庄、泥河等村的农民居住问题。
第二节可行性研究报告编制的依据和范围
一、本可研报告编制的主要依据
1、《##############################朝阳新型农民社区建设开发合作协议》
2、《河南省人民政府印发关于加快产业集聚区科学发展若干政策(试行)的通知》
3、《##########市人民政府关于加快产业集聚区科学发展若干政策(试行)的通知》
4、《##########产业集聚区总体发展规划》
5、《##########“十二五”发展规划纲要》
6、建设单位提供的有关基础资料
二、本可研报告研究的范围
1、项目提出的背景及建设的必要性
2、建设规模及主要建设内容
3、建设地点和建设条件
4、工程技术方案
5、节能与环境保护
6、物业管理
7、工程招标
8、项目实施进度
9、投资估算和资金筹措
10、社会效益评价
11、结论与建议
第三节主要技术经济指标
本项目的主要技术经济指标见以下《主要技术经济指标表》:
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
规划建设用地
m2
385518.3
合578.27亩
2
规划安置总户数
户
2580
3
规划安置总人口
人
4256
4
总建筑面积
m2
514089.47
4.1
居住建筑面积
m2
411648.8
住宅套数
套
5260
其中:
90m2以下户型
%
73
4.2
公用建筑面积
m2
102440.67
其中:
商业面积
m2
78326
5
建筑密度
%
25.98
6
绿地率
%
33
7
容积率
1.33
8
停车位
个
1120
9
总投资
万元
122518
10
建设工期
年
3
第四节可研报告结论
本项目为##########产业集聚区全面推进新型农村社区建设的村庄合并安置项目之一。
项目的总用地面积385518.3m²,总建筑面积514089.47m²,其中居住建筑411648.8m²(90m2以下户型占73%),公共建筑102440.67m²,容积率1.33,基底建筑面积100145.68m²,建筑密度25.98%,绿地率33%。
朝阳社区项目固定资产投资估算为122518万元,其中:
建筑工程费用为67252万元、其他费用49432万元,基本预备费5834万元。
资金筹措由##########鑫大地置业有限公司负责解决。
项目计划于2011年10月开工建设,分三期实施,争取于2014年12月建成,建设期约3年。
项目按照统一规划、集约用地、规模开发、配套建设的要求,推动农民居住由分散向集中转变、平房向楼房转变、村庄向社区转变,促进人口向城镇集中、产业向园区集中、耕地向规模经营集中。
本项目的建设,能够有效加快改善项目区农村居民住房条件和生活环境,促进农村精神文明建设,加快产业集聚区的发展,促进经济较快增长,促进社会和谐稳定。
本项目的实施可节约土地1000余亩,为产业集聚区的可持续发展提供宝贵土地资源,为增加村民收入拓展更大空间。
因此,本项目的实施具有一定的现实意义和社会意义。
第二章项目提出的背景及建设的必要性
第一节项目提出的背景
为加快推进##########一体化进程,促进城乡经济发展,2008年12月##########产业集聚区经省政府批准正式成立。
集聚区位于##########新区与##########县城之间,北起淇河,南至##########县城,规划建设用地面积25平方公里。
集聚区涉及高村、桥盟两个乡镇和铁西工业区,区内现有行政村18个,约5万人。
根据产业集聚区总体发展规划:
其发展定位为:
以光伏产业、先进制造业、食品加工业和服务业为支撑,以产带城,加快城镇化进程,构建现代城乡体系,促进产业集聚,发挥规模效应,实现污染集中治理,土地集约利用,为加快##########一体化进程创造载体。
其空间布局为:
规划建设三个产业园区(光伏产业园区、先进制造业园区、食品加工园区),居住区规划北片区、中片区、南片区3个片区、6个集中居住点,安排11.4万人居住。
发展目标为:
到2020年,建成区面积达到25平方公里,入园企业总数达到300家,落地项目总投资达到350亿元,就业人数达到10万人,区内企业实现主营业务收入达到500亿元。
##########产业集聚区经过2年多的开发建设,目前区内道路、电力、天然气、通讯等基础设施基本完善,一大批工业、物流等项目落地建设,南部#########################新区核心区建设规划已经由同济大学设计完成,将整体包装对外招商开发。
为进一步整合区内村庄,节约建设用地,产业区总体规划了6个农民社区,2010年阳光社区开工建设,目前已经本建成,受到了当地农民的欢迎,也为其它社区的建设积累了经验,起到了示范作用。
按照《##########“十二五”规划纲要》要求,以拓展产业发展空间和服务产业发展为出发点,以新型城市社区为标准,加快推进##########产业集聚区内村庄改造建设,2015年产业集聚区新型社区建设任务全面完成。
因此,为加快区内新型农民社区建设进程,##########产业集聚区管委会通过与林州市建筑工程九公司友好协商,就合作开发建设朝阳新型农民社区达成了一致意见,使该项目的建设进入了实质性的推进阶段。
朝阳新型农民社区,拟对集聚区内古烟、崔庄、郭庄、泥河等四个村农民进行集中安置,四个村庄原来的建设用地置换出来后,用于产业发展。
第二节项目建设的必要性
新型农村社区是“适势而生,随势而兴”,是农民群众建设美好家园的示范区。
改革开放以来,我国农村经济快速发展,农民生活水平显著提高,村党组织领导的充满活力的村民自治机制初步形成,各项社会事业长足进步。
但农村基础设施建设、公共服务、村民委员会的自治功能、社会力量参与社会主义新农村建设等方面与全面建设小康社会的要求还不相适应。
大力开展农村社区建设,有利于不断满足农村居民日益增长的物质文化生活需要,加快实现建设富裕文明和谐新农村的奋斗目标;有利于搭建推进社会主义新农村建设的有效平台,把建设社会主义新农村的各项政策措施落实到农村基层,引导社会公共服务向农村延伸,调动群众和社会力量参与社会主义新农村建设的积极性,促进城乡经济社会协调发展;有利于进一步深化农村基层民主政治建设,动员村民积极参与村民自治的各项事务,完善民主选举、民主决策、民主管理、民主监督的村民自治机制,保障村民群众的民主权利;有利于协调农村各种利益关系,化解农村社会矛盾。
建设新型农村社区,是加快推进农村工业化、城镇化、城乡一体化的有效途径,通过旧村改造、合村并点建社区,集约节约利用土地,以地生财兴业,加快农村用地向城镇集中、工业用地向园区集中和农民变市民的步伐,推进城乡融合和一二三产业融合发展,构筑一体化发展新格局;还是提升新农村建设档次水平的正确选择,有效解决“就村建村”、零散布局、分散投入、造成浪费的现象,推动农村科学发展跨越发展。
本项目是为了适应形势发展的需要,是加快产业集聚区发展的重大举措,在引导农民增加生活消费、加强农村基础设施建设的同时,启动农村新居建设对拉动经济平稳较快发展具有重要的现实意义。
第三章建设规模及主要建设内容
第一节建设规模
综合考虑为缩小城乡住房差别、改善农民住房条件、推进产业集聚区建设的实际需要,结合本项目建设用地条件和周围环境,同时考虑到资金筹措的可能,确定本项目的总用地面积385518.3m2,总建筑面积514089.47m2,其中居住建筑411648.8m2,公共建筑102440.67m2。
容积率1.33,建筑密度25.98%,绿地率33%。
第二节主要建设内容
本项目总建筑面积为385518.3m2,主要建设内容包括5260套住宅,建筑面积为411648.8m2(90m2以下户型占73%);公建建筑面积为102440.67m2(其中:
商业建筑面积78326m2)。
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
规划建设用地
m2
385518.3
合578.27亩
2
规划安置总户数
户
2580
3
规划安置总人口
人
8256
4
总建筑面积
m2
514089.47
4.1
居住建筑面积
m2
411648.8
4.2
住宅套数
套
5260
4.3
公用建筑面积
m2
102440.67
其中:
商业面积
m2
78326
5
建筑密度
%
25.98
6
绿地率
%
33
7
容积率
1.33
8
停车位
个
1120
9
总投资
万元
122518
10
建设工期
年
3
第四章建设场址与建设条件
第一节建设地点
##########,地处豫北,总面积567平方公里,总人口25.8万人,辖8个乡镇区,175个行政村。
区位条件优越,交通便达。
北距首都北京500公里,南至省会郑州120公里,京广铁路、京珠高速公路、107国道纵贯全境南北,国家西气东输工程、南水北调工程西傍县城而过。
##########产业集聚区位于##########新区与##########县城之间,北起淇河,南至##########县城,东起京珠高速公路,西至107国道,规划建设用地面积25平方公里。
集聚区涉及高村、桥盟两个乡镇和铁西工业区,区内现有行政村18个,约5万人。
该项目建设地址位于产业集聚区南部,在##########路以北、##########三路以南、经二经三路之间。
该区域在朝歌新区核心区的规划范围内,位置优越、基础设施配套完善,交通、通讯便捷,水电供应齐全,适合本项目的建设。
第二节 建设条件
一、自然条件
1、地形、地貌
##########位于河南省北部太行山东麓,地处##########、#####、#####、###############四市交汇处,总面积591平方公里,地势西高东低,山、丘、平、泊皆有,其中西部山区占40.8%,山前丘陵占25.8%,东部平原占33.4%。
项目所在地地势平坦,属黄河冲积平原二级阶地,场地地貌单一,适合工程建设。
2、气象条件
##########属北暖温带大陆性季风气候,四季分明,春季风多雨少,夏季旱涝不均,秋季雨量集中,冬季寒冷少雪。
年平均气温14.2℃
极端最高气温42.3℃
极端最低气温-15.5℃
全年无霜期222天
年平均降水量683.2mm
年最大降水量1394.1mm
平均相对湿度59%
年平均日照时数2437.4h
日照率22%
主导风向西北风
年平均风速3.3m/s
3、工程地质、水文地质
本项目所在位置地层主要由粉土和粉质粘土组成,地基承载力标准值fk为90-120kpa。
项目区地下水位埋深约-6m左右。
根据区域水文资料,为中性水,对混凝土无侵蚀性,并对基础施工无影响。
4、地震
根据国家颁布的《地震动参数区划图》划分,##########抗震设防烈度为Ⅷ度区。
二、建筑材料
(1)土方
本项目在施工期土方开挖量基本可满足工程土方回填的需要,剩余土方外运处理。
(2)砂和加气砼砌块
工程所需砂和加气砼砌块,当地市场供应充足,可以满足工程需要。
(3)四大材料来源及供应
钢材、木材、水泥、电缆等均由当地建筑材料市场供应。
三、基础设施条件
(1)供水
本项目所处位置,城市供水设施完备,项目建成后,由##########自来水公司负责供水。
(2)排水
本项目产生的生活污水,流入贮粪池,腐化分解后排入市政污水管网内,并送至##########污水处理厂处理。
雨水通过排水沟排入市政管网。
(3)供电
本项目由朝歌变电站提供电源,可以保证项目用电的需求。
(4)交通
##########交通区位优越,县城北距北京500公里,南至郑州120公里,处于安阳、濮阳、新乡、焦作、开封、郑州等中原城市群的中心位置。
京广铁路、京珠高速公路、107国道纵贯县境,省道大海线、浚南线穿境而过。
境内拥有两个铁路货运站,运输半径小,物流快捷,运输成本低。
全县175个行政村实现村村通油路,村村连国道,城乡油路密度名列全省前茅,交通极为便利。
综上所述,该项目地形平坦,交通便利;供电、供水等基础设施建设已趋于完备,功能齐全。
项目建设所需建筑材料、装备等均可采用公路运输解决,能够满足项目建设的需要。
第五章总体规划方案
第一节规划依据及指导思想
—、本项目主要规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》
2、《##########产业集聚区总体发展规划》
3、《朝歌新区核心区控制性详细规划》
二、规划指导思想及原则
本项目本着“一切为用户着想”的指导思想、体观对人的关怀,力求建成一个功能合理、公共设施配套,室内优雅、室外环境优美,建筑新颖,交通便捷的地标性小区。
设计原则为:
1、人本原则——充分考虑村庄搬迁建设社区的背景和农家人的生活方式,以人为本,形成一种绿意盎然,自然和谐的居住环境。
2、自然原则——贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想,在充分保持原有地形地貌的前提下,力求塑造一个集生活、工作、休闲等功能多元化发展的综合功能区。
3、经济原则——作为住宅区,道路、建筑等都应充分考虑地形因素,尽量减小土方建设量。
4、融合原则——讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、居住行为与商业、休憩行为的融合,建筑与绿化环境的融合。
5、安全原则——适度的人车分流,既消除人车混行的不安全因素,又避免由此造成的时段性消极空间,确保车行与步行系统的利用率。
针对不同出行设置道路及出入口,避免交叉干扰。
并加强物业管理,确保居住的安全性。
第二节总体规划方案
根据项目场址地形地貌特点及规划要求,按照项目设计指导思想和原则,对项目进行总平面布置(总平面图附后)。
项目的总用地面积385518.3m2,总建筑面积514089.47m2,其中居住建筑411648.8m2(90m2以下户型面积占73%),公共建筑102440.67m2。
容积率1.33,建筑密度25.98%,绿地率33%。
一、用地布局规划
居住用地主要分为三大类:
住宅用地、配套公建用地及休闲广场用地。
二、空间结构
社区规划结构为“一轴、三团”。
一轴:
贯穿全社区从南到北的一条轴线。
三团:
全区分被##########二路和一支路分为三个组团,各组团既相互独立,又有机统一。
公建:
规划根据人口规模,确定公建配套,使之即完全满足各组团的要求又向小区配套要求靠拢。
住宅:
为适应村庄搬迁建住宅的特殊性,住宅均采用5层半(顶层半层为阁楼),户型建筑面积分为65、75、90、120m²四种户型。
公共绿地:
全区贯穿以绿化为主体的户外空间特征,从入口到中心绿地到组团绿地,到宅前绿地,处处营造一种绿的氛围。
各组团中心景观要方便居民健身、交流、娱乐等活动的开展。
三、道路交通规划
1、道路设计原则:
统一性原则:
遵循组织交通原则进行路网规划。
合理分区,按照观景的三统一原则进行路网规划。
便捷性原则:
以主导性为主的道路尽量直达,以车流为主适度的曲折,达到减速限速特性。
经济性原则:
结合景观处理,尽量减少土方工程。
舒适性原则:
道路与环境相结合。
曲折幽静,对景生情,营造停留空间。
2、交通体系:
居住区道路在保证内外交通联系便利、顺畅的前提下,创造适度的人车分流交通系统,同时又将道路设计与社区景观设计相结合,强调对景与转换,以形成步移景异的空间变化。
本规划各组团车行主路为环状,景观道路承受较小的交通压力,更趋向于景观作用。
同时,次要道路又形成一个组团的联系,这种道路体系,保证了中心区不被车行道穿越,取而代之的是联系各区的步行道。
步行路主要是联系中心绿地两侧的人行交通,景观作用非常重要,车辆不进入,从而减小对中心绿地的影响。
四、绿地景观规划
绿地系统由中央绿地、道路绿化、街坊绿地三部分组成,体现“绿色通道,绿色休闲”的规划特征。
中央景观带贯穿用地南北,使全区有良好的视觉景观,也保证整个区域的通透性。
本规划将环境和道路、入口、建筑等紧密的结合起来,沿景观步行道设置一系列的小品景观:
从而形成景观节点。
由此,以“景观节点—景观步行道—中心绿地”形成“点—线—面”的绿化系统,营造绿意葱葱,错落有致,步移景异的花园式居住空间。
使居民感受高尚、优雅的生活情趣是环境设计的最终目的,设计中尽量增加绿化面积,并以景观绿带,宅前绿地构成由公共到私密的景观系统,达到人工与自然和谐共融的风景,同时营造住区可识别的个性特征。
五、设备管线布局
依据规范要求,设备管线总平面设计统一规划,全面考虑,合理安排层次、走向、坡度等,并力求适应维修和改扩建的需要;同时,明设管道应排列整齐,并应根据不同用途以不同颜色分别标明。
给排水、热力等管道沿区内道路依次布置并保留有检查井,并采用直埋方式,埋深不小0.8m。
六、竖向设计
竖向设计应满足以下要求:
合理利用地形地貌,减少土方工程量。
满足各种管线的埋设要求。
有利于建筑布置与空间环境的设计。
对外联系道路的高程与外围道路高程平顺衔接。
道路标高的结合,既要考虑新建筑物的要求,又要兼顾与周边市政设施的结合,使其排水便捷通畅。
人行道需设无障碍和防滑措施。
地面排水一般采用单侧设雨水口收集排放,其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡确定。
建筑物室内外高差取0.15~0.45m。
七、规划经济技术指标
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
规划建设用地
m2
385518.3
合578.27亩
其中:
一期
m2
112869.3
二期
m2
166072.5
三期
m2
106576.5
2
规划安置总户数
户
2580
3
规划安置总人口
人
8256
4
总建筑面积
m2
514089.47
其中:
一期
m2
137273.5
二期
m2
262240
三期
m2
112135.3
4.1
总居住建筑面积
m2
411648.8
住宅套数
套
5260
其中:
90m2以下户型
%
73
4.2
总公用建筑面积
m2
102440.67
其中:
商业面积
m2
78326
5
建筑密度
%
25.98
6
绿地率
%
33
7
容积率
1.33
8
停车位
个
1120
第六章工程设计方案
第一节主要设计依据
—、《民用建筑设计通则》;
二、《住宅设计规范》(GB50096—1999);
三、《建筑抗震设计规范》(GB50011—2001);
四、《村镇规划设计规范》(GB50188-93);
五、《民用建筑照明设计规范》;
六、《建筑设计防火规范》;
七、国家、省、市有关政策、规范、标准和条文;
八、建设单位提供的有关技术、经济资料。
第二节建筑设计方案
本项目的总用地面积385518.3m2,总建筑面积514089.47m2,其中居住建筑411648.8m2,公共建筑102440.67m2。
容积率1.33,建筑密度25.98%,绿地率33%。
小区建筑为三类建筑,建筑防火等级为二级,合理使用年限为50年。
一、指导思想
1、创建鲜明、和谐的新型社区形象
2、体观深厚的文化底蕴及人文环境
3、创造休闲舒适的生活、工作、休闲环境
4、精心的平面布局并兼顾投入成本。
二、建筑平面设计
1、住宅部分
住宅平面设计力求灵活、适用、新颖。
按照大卫、大厅、大厨、小卧的原则区分功能,合理布局,优化设计。
住宅均保证明厨、明卧、明厅,窗地比满足规范要求。
房屋开间进深适当,门窗尺寸及位置符合采光、通风的要求。
室内房间布置合理安排各厅、室及厨房、卫生间的位置,既满足日常生活的需要,又满足住室隐秘性的要求。
本小区具有以下户型特点:
(1)户型设计:
户型建筑面积有65、75、90、120m²四种户型,分别为一室一厅一厨一卫、两室一厅一厨两卫、三室一厅一厨两卫、三室二厅一厨两卫等。
户型应以中小户型为主,90%以下的户型面积占总面积的比例在70%以上。
(2)建筑立面:
建筑立面设计要充分体现地域特色,反映农村社区的特征并与周边自然环境巧妙结合。
2、社区服务
根据《村镇规划设计规范》(GB50188-93)的规定,小区设置居委会、社区服务中心、物业管理中心等。
3、市政公用
根据《村镇规划设计规范》(GB50188-93)的要求,合理设置设备、垃圾收集点、公共厕所、居民停车库等市政公用设施。
三、建筑剖面设计
本社区住宅楼均为5层半住宅楼,层高为2.9m。
具体的建筑层高应依据设计确定。
四、建筑立面设计
立面设计力求简洁大方,同时又有局部的重点及色彩对比。
设计采用的空间及立面构成手法应充满现代气息,在建筑细部上运用的飘窗、坡顶阳光室等建筑元素,结合小区的具体环境和未来发展加以组合和创新。
建筑造型优美大方、独具清新流畅的美感。
建筑形态大气而不失亲切,为社区塑造独特优美的整体形象。
五、建筑装修
住宅建筑填充墙体采用多排孔烧结粉煤灰砖,符合发展节能墙体材料的要求。
户内分隔墙采用轻质墙,以尽量增大户内使用空间。
入户门采用“三防”型防盗门,内门为木门,窗为节能型钢塑窗,外窗采用中空玻璃,以满足建筑节能要求、外窗气密性等级不低于4级;厨房、卫生间地面为贴防滑砖地面(带防水层),墙面皆为混和砂浆墙面,顶棚为混和砂浆顶棚,内外墙刷环保型乳胶涂料;厨房、卫生间、阳台地面标高皆低于其他地面20mm;屋面平屋顶处为膨胀珍珠岩保温屋面;屋面排水为有组织排水,雨水管采用PVC塑料落水管;室外坡道为混凝土坡道,散水为700mm宽细石混凝土散水。
六、节能设计
住宅应根据《居住建筑节能设计标准》(J10321—2006)进行节能设计,配套公建应根据《公共建筑节能设计标准》(J10786—2006)进行节能设计。
建筑设计应满足标准中各项要求,围护结构应进行热工设计并有详细的细部构造设计。
设备专业亦应按标准要求进行节能设计。
第三节结
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- 朝阳 新型 农民 社区 项目 可行性研究 报告