xx区棚户区改造项目可行性研究报告4.docx
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xx区棚户区改造项目可行性研究报告区棚户区改造项目可行性研究报告4xx区棚户区改造项目可行性研究报告4.xx区棚户区改造项目可行性研究报告4.安安化化县县县县城城南南区区BB、CC片片区区棚棚户户区区改改造造项项目目可行性研究报告中国城市建设研究院2010年12月安化县县城南区安化县县城南区BB、CC片区棚户区改造项目片区棚户区改造项目可行性研究报告可行性研究报告主主编编单单位位:
中国城市建设研究院法定代表人:
法定代表人:
徐文龙主管副院长:
主管副院长:
王磐岩技术负责人:
技术负责人:
卓祥和注册咨询师:
注册咨询师:
陈玥主主编编单单位位:
中国城市建设研究院证书编号:
工咨甲20120080024发证机关:
中华人民共和国国家发展计划委员会院长:
徐文龙教授级高级工程师副院长:
王磐岩教授级高级工程师国家注册规划师总工程师:
王超萃高级建筑师国家一级注册建筑师项目负责人:
成彦惠工程师注册咨询师注册造价师参加人员:
吕贤军高级工程师张华光高级工程师卓祥和高级工程师张一平高级工程师陈玥咨询工程师陈翔咨询工程师郑礼鹏规划师周海滨规划师吴肖翔工程师目目录录第一章第一章总总论论111.1项目概况.11.2承办单位基本概况.21.3项目背景.31.4可行性研究范围.41.5项目编制依据.51.6主要技术经济指标.51.7研究结论与建议.7第二章第二章项目建设的必要性和意义项目建设的必要性和意义882.1安化县概括.82.2项目棚户区现状及特点.92.3项目建设的必要性112.4项目建设SWOT分析.14第三章第三章棚户区改造方案棚户区改造方案17173.1棚户区拆迁、安置方案.173.2项目改造范围.错误!
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3.3项目建设规模.20第四章第四章项目选址项目选址22224.1选址基本要求224.2选址原则224.3场址位置234.4场址适宜性分析234.5场地建设24第五章第五章项目建设条件项目建设条件25255.1政策优势255.2自然条件255.3配套公共设施条件275.4征地拆迁条件275.5技术条件27第六章第六章工程建设方案工程建设方案29296.1设计指导思想296.2规划、建筑设计296.3结构设计326.4给排水、暖通设计346.5电气设计376.6消防设计40第七章第七章节能节水措施节能节水措施42427.1设计依据427.2节能措施42第八章第八章职业安全卫生与消防职业安全卫生与消防44448.1职业安全卫生448.2消防设计45第九章第九章投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措47479.1估算编制说明479.2投资估算489.3投资计划与资金筹措499.4项目建设总体安排错误!
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第十章第十章项目财务预测数据项目财务预测数据515110.1项目总投资概况5110.2项目计算期、折旧及摊销费.5110.3营业收入和营业税金预测.5110.4借款偿还计算.5210.5总成本费用估算.5210.6利润及利润分配.52第十一章第十一章项目财务评价项目财务评价545411.1财务盈利能力分析.5411.2项目偿债能力分析.5411.3不确定性分析.5511.4财务评价结论.56第十二章第十二章项目管理与实施进度项目管理与实施进度575712.1项目管理.5712.2项目实施进度.5912.3项目建设管理012.4建设项目跟踪审计.错误!
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12.5项目财务管理112.6招投标管理112.7工程监督管理2第十三章第十三章投资风险分析投资风险分析3313.1风险因素识别313.2风险估计和风险评价413.3风险应对策略5第十四章第十四章环境保护环境保护7714.1场地环境描述714.2编制依据714.3污染源分析714.4环境保护方案.1014.5环境效益评价.12第十五章第十五章项目社会评价项目社会评价错误!
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15.1社会效益.错误!
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15.2社会评价.错误!
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15.3社会评价结论.13第十六章第十六章可行性研究结论可行性研究结论141416.1研究结论.1416.2项目建议.15安化县县城南区B、C片区棚户区改造项目可行性研究报告中国城市建设研究院1第一章第一章总总论论1.11.1项目概况项目概况1.1.1项项目名称目名称安化县县城南区B、C区棚户区改造项目1.1.2项项目建目建设单设单位位安化县城镇建设投资开发有限责任公司1.1.3建建设设地点地点益阳市安化县县城南区B、C区1.1.4用地用地规规模模总用地200100m2(合300亩),总建筑面积为87620,全部为棚户区改造住房,棚户区居民户数926户,居住人数3130人。
棚户区拆迁建筑面积61200。
1.1.5项项目建目建设设目目标标通过棚户区改造,解决926户棚户区居民的住房困难。
新建棚户区改造住房87620。
其中,B片区688户,C片区238户,全部为新建棚户改造安置房,项目建成后,将大大改善安化县县城面貌,促进B、C片区土地资源的有效利用、城市功能分区趋于合理、配套设施齐全、基础设施完备、居住条件较好,为县城南区棚户区居民建设一个适合居住、生活、工作的场所。
1.1.6建建设设期期项目建设期限:
三年(2011年1月2013年12月)投投资资估算估算本项目工程总投资10016.91万元,费用构成如下:
安化县县城南区B、C片区棚户区改造项目可行性研究报告中国城市建设研究院2项目投资估算汇总表项目投资估算汇总表单位:
万元表1-1序号费用名称投资额百分比(%)估算说明1C片区安置小区工程费用1870.6518.67%2B片区1#安置小区工程费用3779.8337.73%3B片区2#安置小区工程费用1268.1112.66%4工程建设其他费用1908.9419.06%5预备费441.384.41%6建设投资9268.9192.53%7建设期借款利息7487.47%8固定资产投资10016.91100%1.1.8资资金筹措金筹措本项目所需全部资金采用两种方式取得:
(1)政府自筹资金3016.91元,全部用于固定资产投资;
(2)向银行贷款7000万元,全部用于建设期固定资产投资。
1.21.2承办单位基本概况承办单位基本概况安化县城镇建设投资开发有限责任公司位于湖南益阳安化县东坪镇柳溪西路沿河巷23号,2001年注册成立,属于国有独资有限责任公司,唯一出资人为安化县人民政府。
公司具有独立法人资格,自主经营,独立核算,自负盈亏,承担独立民事责任。
公司严格按照公司法运作,建立了符合现代公司运行机制的管理体制,实行董事会领导下的总经理负责制。
公司主要经营范围为安化县城市资产的经营,包括城市基础设、公用设施建设的资金筹集与投资、对政府授权范围内的城建资产实施出售、市政设施冠名、城市户外广告场地经营、市政公用行业特许经营权出让等。
安化县县城南区B、C片区棚户区改造项目可行性研究报告中国城市建设研究院31.31.3项目项目背景背景1998年,国务院作出了关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知的决定,提出了要稳定推进住房商品化、社会化,逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度,要求加快住房建设步伐,停止住房实物分配方式,逐步实行住房分配货币化,发展住房金融,培育和规范住房交易市场,不断满足城镇居民日益增长的住房要求。
2007年8月,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号)明确表示,把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容,加快建立健全以廉租住房制度为重点,多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
2007年11月,湖南省人民政府发布关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见(湘政发200730号),进一步健全廉租住房制度,改进廉租住房和规范经济适用住房制度,加大棚户区、旧住宅区改造力度,多渠道增加廉租住房房源,逐步完善农民工等其他住房困难群体的住房条件,在政策上进一步明确了住房改革的方向。
随着住房制度改革逐步深化和房地产市场快速发展,我国城镇住房建设规模不断扩大,多数家庭住房条件有了较大改善。
特别是近几年,中央和地方政府加大保障性安居工程投入,在解决居民住房困难方面取得了初步成效。
但部分低收入和中等偏下收入家庭特别是居住在棚户区的这类家庭住房仍然十分困难。
目前,全国还有1000多万户家庭居住在各类棚户区。
城市棚户区的房屋多数结构简陋,功能不全,年久失修,危房比例高,安全隐患大;供电、供水、排污、道路、供热等基础设施不完善,居住环境恶劣;建筑密度高,中低收入家庭集聚,缺乏市场开发价值。
特别是城市棚户区,退休、下岗职工多,收入水平低,自我改造能力弱,要求政府支持改造的呼声强烈。
这些棚户区难以通过市场开发和依靠企业实施改造,需由政安化县县城南区B、C片区棚户区改造项目可行性研究报告中国城市建设研究院4府主导,给予一定的政策和资金支持。
各地区、各有关部门贯彻落实中央决策部署,积极推进棚户区改造。
2009年12月24日,住建部等五部委联合印发了关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见,把城市和全部国有工矿棚户区改造纳入保障性安居工程。
按照文件的要求,到2012年要解决1540万户低收入家庭住房困难,这里面包括通过国有棚户区改造解决其中的低收入家庭住房困难问题,包括通过廉租住房和经济适用房建设解决一部分低收入家庭住房困难。
这是一项顺民意、惠民生,有利于扩内需、促发展、调结构,一举多得的重大民生工程。
“让阳光照进棚户区”已成为各级政府加快推进城市和全部国有工矿棚户区改造的有力强音。
安化县县城南区棚户区位于资江以南,住房大部分为六、七十年代修建的砖混及砖木结构建筑,房屋破旧不堪,很多已成危房,由于低收入居民集中,片区自我改造能力弱,难以通过市场开发和依靠企业实施改造,需由政府主导,给予一定的政策和资金支持。
按照中央、湖南省、益阳市统一安排,安化县启动了棚户区改造工程,决定由安化县城镇建设投资开发有限责任公司位为项目单位,建设安化县县城南区B、C片区棚户区改造项目。
通过棚户区改造,进一步改善安化县县城南区B、C片区926户棚户区家庭的住房条件和生活环境,完善棚户区基础设施,提高住宅小区的综合承载能力,不断把改革发展的成果惠及到广大人民群众。
2010年12月,益阳市安化县城镇建设投资开发有限责任公司委托我院编制安化县县城南区B、C片区棚户区改造项目可行性研究报告。
1.41.4可行性研究范围可行性研究范围
(1)项目建设意义及其必要性;
(2)建设地点及建设条件;(3)建设规划和布局;(4)建设内容及实施计划;(5)环境保护与节能节水研究;安化县县城南区B、C片区棚户区改造项目可行性研究报告中国城市建设研究院5(6)项目组织与运行管理;(7)投资估算及资金筹措;(8)效益分析与风险评估。
1.51.5项目编制依据项目编制依据受安化县城镇建设投资开发有限责任公司的委托,中国城市建设研究院承担了安化县县城南区B、C片区棚户区改造安置房项目可行性研究报告的编制工作。
编制依据是:
(1)中华人民共和国城乡规划法(2008年);
(2)城市规划编制办法及其实施细则;(3)安化县城市开发整体规划;(4)投资项目可行性研究指南2004年3月中国电力出版社;(5)工业与民用建筑可行性研究深度要求;(7)国家有关规划和建筑的条例规范;(8)国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号);(9)住宅建筑规范(GB50368-2005);(10)国家计委、建设部联合颁发的建议项目经济评价方法与参数;(11)城市新建住宅小区管理办法(建设部令第33号);(12)住房城乡建设部等五部委关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见(建保2009295号);(13)财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知(财综20108号)。
1.61.6主要技术经济指标主要技术经济指标根据项目的具体情况,主要技术经济指标其详见下表:
安化县县城南区B、C片区棚户区改造项目可行性研究报告中国城市建设研究院6主要技术评价指标一览表主要技术评价指标一览表表1-2序序号号指标名称指标名称单位单位指指标标备备注注1项目总用地亩3002项目区总拆迁量m2612003棚改涉及居民总户数户9263.1B片区户6883.2C片区户2384棚改涉及总人口数人31305新建建筑面积m2876205.1C片区改造住房m223570238户5.2B片区1#地块改造住房m249050550户5.3B片区2#地块改造住房m215000138户6建筑占地面积m2144639绿地率%3010总投资万元10016.9111建设总工期年3主要经济评价指标一览表主要经济评价指标一览表表1-3序序号号指标名称指标名称单单位位指指标标备备注注1总投资万元10016.912财务净现值万元2230.653财务内部收益率%13%4投资回收期年6.39(含建设期3年)5投资利润率%7.476投资利税率%8.247借款偿还期年8(含宽限期3年)8利息备付率最小值6.07安化县县城南区B、C片区棚户区改造项目可行性研究报告中国城市建设研究院79偿债备付率最小值1.181.71.7研究结论与建议研究结论与建议1.7.1研究研究结论结论1.7.1.1本项目建设符合安化县城市发展规划。
1.7.1.2本项目位于安化县县城南区,距安化县市委、政府驻地较劲。
小区地理位置优越,交通便利,配套设施齐全,项目选址合理。
1.7.1.3棚户区平房多、密度大、容积率低,不利于土地资源高效合理利用,加快棚户区改造有利于城市土地集约化高效利用,节约城市土地资源。
1.7.1.4本项目的实施改善了广大居民的住房条件,符合区内居民的客观意愿。
1.7.1.5本项目绿化率高,建设场地附近环境好,工程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等,在设计时已充分考虑了其处理措施,对环境无不良影响。
1.7.2建建议议1.7.2.1本项目具有良好的社会效益,建议政府各级相关行政部门给予大力支持,以使项目早日实施。
1.7.2.2应尽快对选址场地进行地质勘探,明确场址区的工程地质情况。
1.7.2.3建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作,特别要搞好招投标工作和工程质量监理,以保证工程质量和工程进度。
1.7.2.4在工程建设中,要注意公用、环保和生活环境的配套建设,物业管理与施工建设同步进行。
1.7.2.5工程建设中,切实做好节能、节地、节水、节材工作。
安化县县城南区B、C片区棚户区改造项目可行性研究报告中国城市建设研究院8第二章第二章项目建设的必要性和意义项目建设的必要性和意义2.12.1安化县概括安化县概括安化,地处湘中偏北,资水中游,雪峰山脉北端。
总面积4950平方公里,辖23个乡镇,总人口97.2万。
随着改革开放的不断深入,区域人口的不断增长,安化县的经济得到了快速的发展,然而,原有老城区地处资江北岸狭长地带,东西长4500米,南北宽最窄处只有90米,建成区面积2.09平方公里,在仅1.2平方公里的中心区,常住人口达6万多人,建设用地奇缺,建筑密度过高,人口密度偏大,城镇功能分区不明确,道路交通系统不完善,县城的现状已不适应全县经济发展的需要,已无法满足不断增长的城镇人口的生活需要,已无法容纳外来投资者。
为加快县城扩容提质,有效缓解县城建设用地供需矛盾,切实改善投资环境,带动县域经济发展,安化县委、县政府通过反复论证,做出了开发南区、拓宽县城的决策。
为加快项目建设,县委、县政府相继出台了一系列鼓励政策,积极引入市场机制,实行公司化运作。
南区规划坚持“新思路、高起点、大手笔”,本着“因地制宜、合理布局、综合开发、配套建设”的方针,建成既保留山区城市特色,又能体现时代风格的新型综合型城镇。
安化全县城市家庭6.68万户,城镇人口23.65万人,城镇化水平23.93%。
全县城市居民人均GDP为13650元,人均可支配收入为8582元,人均住房建筑面积29.23平方米。
城市最低收入家庭(生活在城市最低生活保障线150元/人,月以下的)有9200户,共21000人,占城市总人口的20.92%。
城市低收入家庭(家庭年收入在8000元以下的)有9800户,共29400人,占城市总人口的29.28%。
全年完安化县县城南区B、C片区棚户区改造项目可行性研究报告中国城市建设研究院9成财政总收入37000万元,比上年增长6.92,税收收入比重达85.8%,比上年提高1.4个百分点。
地方财政收入21635万元,比上年增长18.26;上划“两税”11395万元,比上年增长8.07%;上划所得税3971万元,比上年增长31.15%。
完成一般预算支出153036万元,比上年增长37.68%。
2009年共投入扶贫资金3900多万元,其中财政扶贫资金1720多万元,部门投入1000万元,群众自筹1200万元,实施以基础设施、产业开发、劳动力转移培训、科技推广、实用技术培训为重点的项目单位共计174个,其中基础设施建设项目107个,产业开发项目52个,扶贫培训涉及省市县各类培训学校9所,其它项目3个。
新修、维修、硬化公路135.5公里,新修公路桥12座,人行桥24座,新修、维修学校及村部18所,修建通讯塔4个,兴修水利工程48处,水渠22702米,河堤2742米,新增基本农田面积1500亩,完成人畜饮水工程12处。
举办技能培训、科技培训与实用技术培训班21期,培训人员28000多人,贫困人口和低收入人口减少8400人。
2.22.2安化县县城南区安化县县城南区BB、CC片区棚户区现状及特点片区棚户区现状及特点2.2.1棚棚户户区区现现状情况状情况安化县县城南区B、C片区棚户区位于资江以南,以资江一桥为界,以西至松针路为B片区,以东至怀桃线的三角地带为C片区。
片区内大部分为低收入特困家庭。
退休、下岗职工多,收入水平低,自我改造能力弱,所居棚户区房屋多为上世纪六七十年代建造,属砖木结构的平房和不超过三层的砖混结构的楼房,使用年限较长,质量较差,简易结构密度较大,功能不全,基础设施简陋,出入交通不便。
通过调查测算,棚户区房屋总建筑面积在6.12万平方米左右,总占地面积为300亩。
安化县县城南区B、C片区棚户区改造项目可行性研究报告中国城市建设研究院10其中单层砖木房屋建筑面积1.46万平方米左右,占地面积120亩左右,占棚户区总数的36.36%;三层以内砖混结构房屋建筑面积4.66万平方米左右,占地面积180亩左右,占城市棚户区总数的63.64%。
城市棚户区家庭总户数为926户,总人数为3130人。
安化县县城南区安化县县城南区B、C片区棚户区现状调查表片区棚户区现状调查表表2-1其中片区项目名称占地面积(万)改造前住宅建筑面积(万)改造前家庭总户数(户)砖木结构砖混结构B片区15.014.186880.833.35棚户区改造项目C片区5.001.942380.631.31合合计计20.016.129261.464.662.2.2现现状特点分析状特点分析经调查与分析,安化县县城南区B、C片区棚户区存在以下几个特点:
1、旧房屋房龄长、比例高。
棚户区房屋为上世纪六、七十年代所建,旧房屋房龄长、比例高,远远超过居住用房25年的使用年限。
许多地方都是连片的旧屋、老屋、简易房所占比例较高。
且大多地方公共配套设施差,人居环境恶劣。
2、房屋质量差、安全隐患多。
由于棚户区的房屋为六、七十年代所建,所以砖木、简易结构的占70%以上,危险和严重损坏的占85%以上,存在消防、倒塌等重大安全隐患。
供电、供水、排污、道路、供热等基础设施不完善,居住环境恶劣;3、容积率低,土地使用率低。
安化县县城南区B、C片区棚户区改造项目可行性研究报告中国城市建设研究院11据初步计算,棚户区人口为3130人,平均每亩为11人。
建筑总面积6.12万平方米,容积率为0.3,如此低的容积率,反映了棚户区土地没有得到有效的利用。
2.32.3项目建设的必要性项目建设的必要性2.3.1项项目建目建设设是是贯彻贯彻落落实实党中央、国党中央、国务务院宏院宏观调观调控政策的要求控政策的要求住房问题是重要的民生问题。
党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题,始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
2007年以来,国务院多次召开专题会议,先后出台了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见等文件,其根本目的就是为了解决低收入群众的住房问题,实现十七大提出的“住有所居”目标。
为应对世界经济金融危机的不利影响,2008年底中央出台了十大措施,这十项措施的第一条就是“加快建设保障性安居工程,加大对廉租住房建设支持力度,加快棚户区改造,实施游牧民定居工程,扩大农村危房改造试点”。
2010年中央经济工作会议3次强调保障性住房建设。
会议明确“加大对保障性住房建设的支持力度”,并强调“要加强廉租住房等保障性住房建设,支持棚户区改造。
”实施安化县县城南区B、C区棚户区改造项目,体现了党中央、国务院对城市棚户区人民群众的深切关怀,是党和政府践行科学发展观、“三个代表”重要思想、坚持立党为公、执政为民的具体体现,是全心全意为人民服务的凝聚力工程,更是安化县各级党委、政府落实党中央、国务院宏观经济调控政策的具体要求。
2.3.2项项目建目建设设是是实现实现公平正公平正义义、促、促进进社会和社会和谐稳谐稳定的重要定的重要举举措措棚户区现有居民,多为低保户、工人、家属。
在维持生活现状外,根本没有经济实力购买城区周围的商品房。
实施棚户改造,首先惠及的是广大棚户居民,采取各种拆迁安置办法,将他们从棚户区解放出来,拆迁补偿结合相应的政策补助,能安化县县城南区B、C片区棚户区改造项目可行性研究报告中国城市建设研究院12很好的改善、解决棚户居民的居住问题。
安化县县城南区B、C片区困难企业集中,这些企业为地区的经济建设曾做出了不可磨灭的贡献,也为国企改革顺利推进
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