江西鄱阳建亨项目小高层加洋房规划设计方案页.docx
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江西鄱阳建亨项目小高层加洋房规划设计方案页
鄱阳住宅项目
规划设计任务书
1.项目概况2
2规划设计的基本原则6
3规划设计要求10
4设计成果要求19
5设计时间计划20
1
.项目概况
1.1项目区位
本项目位于鄱阳镇的老城核心区。
项目距离县城最核心地段约450米,步行时间7-8分钟。
01—项目区位图
1.2项目用地范围
1.2.1项目总规划用地亩,其中一号地块亩,二号地块亩。
1.2.2规划指标
容积率,建筑密度35%,绿化率35%。
道路红线退让:
底层建筑退道路红线5米,多层建筑退道路8米,高层建筑(楼高超过24米)退道路12米
同时需遵守《江西省城市规划技术管理导则》的要求,满足国办发[2006]37号文件精神
02—项目用地范围示意图
1.3红线图(另行提供)
1.4项目四至
南侧临鄱阳二中和阳光花苑小区,具有较好的城市界面;项目北侧为沼泽地,视野比较宽阔;东西两侧的宿舍和自建房形象较差
03—项目四至示意图
1.5道路交通
南侧滨州路,是项目出行的唯一市政道路,是县城通往双港和莲湖两个乡镇的唯一陆路交通方式
滨洲路改造工程已被列入08年湖城战略重点建设项目,本项目未来的通行条件、城市形象将进一步改善。
项目二号地块南侧的小路几乎废弃,现为连杆厂宿舍专用进出道路。
04—项目道路交通示意图
1.6地块内部
地块中部局部有3-5米地势高差,内部有一些可保留成树,在项目规划中,可以充分利用这部分现有资源。
05—地块内部示意图
1.7周边配套
项目临近县城核心区,周边核心教育、生活、医疗、商业等城市要素聚集,生活非常便利。
传统的老城核心区位于建设路和五一路交口的周边,集聚了医疗、文教、商业等核心城市要素。
文教:
五一小学、鄱阳二中、鄱阳中学;
医疗:
县中医院、县人民医院;
商业:
帅特龙步行街、鄱阳宾馆
06—周边配套示意图
1.8景观资源
项目向西约500米处有韭菜湖,站在地块内的高处可以远观湖景,项目与韭菜湖之间有大片自建房相隔,没有道路直接相连;
项目北侧1公里处有芝山,项目地块也可眺望芝山。
目前项目地块与芝山也没有直接关联。
07—周边景观资源示意图
2
规划设计的基本原则
2.1项目定位
2.1.1项目形象定位
2.1.1.1整体定位为:
鄱阳绝版地段——
绝版都市社区
强化区域居住价值,打造都市化形象;
通过规划和景观创新,体现社区价值。
2.1.1.2项目价值点诠释
重拳出击。
都市形象。
细致体验。
景观动人。
2.1.2项目客户定位
2.1.2.1核心客户
中高端客户,也是市场主流置业群体
职业特征:
双港、莲湖的外出务工、经商人员,效益较好的企事业单位职员;
置业目的:
改善居住条件,为子女教育购房,进城居住
置业关注点:
居住舒适度、生活品质、社区氛围
2.1.2.2重要客户
职业特征:
泛权力公务员,生意人,外出经商人员
置业目的:
生活品质的提升、保值升值
置业关注点:
完全不同的居住感受、社区品味
2.1.2.3偶得客户
职业特征:
年轻购房者,投资客户
置业目的:
满足自住需求,投资升值
置业关注点:
生活便利度、实用性、未来升值潜力
2.1.3产品定位
2.1.3.1产品形式确定:
小高层产品。
2.1.3.2产品分级与价值体系
产品分级
建筑形式
价值贡献
标杆产品
(楼王)
洋房/点式小高层,一梯两户
项目价值的标杆
主流产品
一梯两户的板式设计
主要的利润贡献
实惠产品
一梯两户或一梯三户
快速回现
2.2总体规划
2.2.1规划原则
2.2.1.1规划设计原则:
形式震撼:
整体采用仿生景观体系的叶脉式布局,克服全小高层社区天际线过于平淡的不足,丰富社区规划意向;
轴线贯穿:
主轴线不必垂直统一,形式适当倾斜,使尽可能多的楼座享受到主轴景观;
资源倾斜:
主入口及中心景观局部放大,聚焦形成社区活力核;
空间围合:
以叶脉支线为组团核心,排布住宅组团,组团内相对围合、空间形式丰富;
03—项目规划设计示意图
2.2.1.2物业排布及社区入口建议:
洋房布局:
洋房分布在社区中部,与中心景观结合,也构成小高层住宅景观的一部分;在项目启动区部分布置大量的洋房产品,便于在项目启动期低风险预热市场。
主入口:
考虑到入口的昭示性和进入性,社区大门不要正对着东南侧斜向的滨洲路,建议在原肉联厂大门偏西设立社区主入口,适当向西偏移,并向后退让形成具有展示性的广场。
次入口:
因项目东西向较长,建议在二中斜对面设置项目的次入口,可作车行人行入口。
04—项目物业排布及入口分布示意图
2.2.1.3规划设计要点:
1.集中体现项目规划价值——入口广场:
入口广场是项目的形象开端,是第一眼的亮相。
建议以绿植加小型喷泉广场,打造热闹的、具展示性的社区主入口,开阔的入口意向与周边挺拔的现代感的建筑形成对比。
凸显入口广场的形象。
05—项目社区入口示意图
2.集中体现项目规划价值——社区主轴:
社区主轴是社区主要的资源带,要形成持续不断的视觉冲击。
06—项目社区主轴示意图
3.集中体现项目规划价值——中心景观:
中心景观是社区主轴的聚焦点,也是整个社区园林展示之集大成。
中心景观集合了社区园林主题的核心元素,集中表现景观风格;同时尽量放大园林空间,体现现代都市的尺度感。
07—项目中央景观示意图
4.集中体现项目规划价值——组团空间:
组团空间是社区内部的私密空间。
建筑之间形成一定围合,其主题景观元素的应用,与主轴风格互相呼应,整个社区相映成趣,构建统一形象。
08—项目组团空间示意图
2.2.1.4人防、消防等要求按照国家和鄱阳县有关法规进行
3
规划设计要求
3.1总体要求
3.1.1用地性质:
住宅用地、商业用地
3.1.2总用地面积:
平米
3.1.3容积率:
3.1.4建筑高度:
洋房4+1,小高层12层
3.1.5建筑面积:
物业形式
建筑面积(平米)
备注
住宅
126428
其中
洋房
25286
占比20%
小高层
101142
占比80%
商业
两层底商
6000
二号地块临街商业未计入
车库
地上车库
5000
未计入容积率
合计
132428
计容积率建筑面积
3.2建筑单体
3.2.1小高层
1、立面形象
建筑风格:
建议采用现代风格,线条清晰,体现简约、大气。
色系:
明快的浅色调,大气而不失沉稳,凸显品质感。
用材:
建议以面砖为主,尤其是建筑2层及以下部位是人的视觉敏感点,更要体现质感。
细节:
注意空调机位和落水管的处理,细节体现品质。
丰富的建筑外观:
通过弧形阳台或者弧形楼体设计,构建丰富的建筑外观,形成对社区景观的互动
关键形象展示面:
临滨洲路一侧是项目唯一的对外形象展示面,要充分体现都市感,形成一个有品质感的城市届面。
2、小高层户型配比
项目总体(小高层和洋房)的户型配比遵循:
以三房为主,部分两房和四房,少量复式。
其中小高层产品的户型主要是大三房,部分小三房和四房,少量两房户型。
户型结构
面积区间(平米)
估计套数(套)
两房
75-89
150
三房
小三房
110-120
180
大三房
120-130
360
四房
140-160
170
合计
101143
860
3、户型设计要点:
户型设计原则——功能性大于舒适性:
保证基本尺度的前提下,多房间数量。
A)平台达标。
户型设计能够满足市场平台的基本水平,避免出现户型硬伤,避免客户的接受抗性。
B)引入创新。
各类户型都要做出一些创新要素或特色亮点,比如赠送实惠或“产品情景化”。
C)主流产品情景化。
主流产品要着重突出项目的景观优势,尽可能多的实现“情景化”。
D)标杆产品最优设计。
项目的标杆产品要占据最佳资源、体现“景观化”的创新设计。
4、各类户型的亮点总结
3.2.2洋房
1、立面形象
整体形象:
洋房形象要与市场普通多层形成明显差异,并保证项目整体的品质感
建筑风格:
采用简约欧式风格。
对欧式建筑繁琐的建筑符号进行简化;加入现代的、时尚的元素。
色系:
浅色系为主,增加适当暖色调,明快、亮丽,给人一种祥和、惬意的感觉。
立面材料建议:
使用质感较强的材料,不同材质相搭配
2、洋房的产品特点:
通过退台式设计,营造台阶式建筑造型,丰富建筑立面
层层退台设计,每上一层就往里退缩一定空间,从而为下一层营造一个私家庭院或花园阳台
顶层设计为复式小洋房,提供别墅级生活享受
退台洋房的楼梯设计可灵活地应用在南侧或北侧
a--巧妙的入户方式b--情景阳光房c--首层的下沉庭院
d--独特的露台空间d--丰富的建筑形态e--豪华的顶层套房
本项目的洋房产品不一定要做极致的万科洋房,可以通过建筑立面的丰富,实现多层产品创新。
3、洋房户型配比
层数
户型结构
面积区间
套数
1层
四室两厅双卫
150平米
40
2层
三室两厅双卫
130平米
40
3层
三室两厅双卫
120平米
40
4+1层
四室两厅三卫(复式)
180平米
40
合计
25285平米
160
4、洋房户型设计要点:
体现舒适性
要点提示1:
巧妙的退台设计赋予每户独立的庭院或阳台,营造自然舒适居住体验。
要点提示2:
强调户内外自然景观的衔接,以人性化的室内功能布局提升舒适度。
3.3户型分布
户型分布示意图
3.4配套设施
3.4.1会所
1、位置:
建议靠近中心景观园林处,可通过会所/中心园林形成住宅的核心区域;
2、功能分区:
会所主要突出其功能特点,建议尽量减少占地面积。
室外泛会所与室内会所相结合。
会所功能分区建议如下:
根据功能齐备,动静分离的原则,将活动区布置在一层,服务区布置在二层;
一层120平米,作为儿童和老年人的活动区;
二层120平米,作为阅览室与办公区;
室外广场布置健身游艺设施;
3、设计要点:
符合城市住宅的总体定位,整体风格现代、时尚;可采用木和砖相混合,在体现风格现代的同时,通过自然材质的使用,与园林景观的自然风格形成一致;
会所前广场聚集人气,体现会所的城市性和开放性;
配合主景观区,形成项目的主展示面;后立面通透,可纵览主景观区风景;
3.4.2商业:
1、形式:
两层临街底商
2、分区平面布局:
文化休闲区——距离鄱阳二中最近,借助地利优势,满足鄱阳二中的师生休闲配套需求
精品商业区——展示面最好,可作为承接商业核心区蔓延的主要功能
生活体验区——满足社区及周边居民的生活配套需求
美食餐饮街——如果通过运作,长条形地块自身形成一定的规模,可打造餐饮一条街,并且在层数上也有所突破;如果不能,可布置服务社区的商业
3、平面划铺建议:
拉大柱距,便于商铺的灵活划分
进深:
首层商业进深在10米,二层进深15米;
开间:
项目开间3-5米;
基本单元:
最小平面单元面积在3*10=30m2
4、竖向划铺建议
1、2层铺面复式结构自成一体出入便利,2层由外部扶梯直接进入
5、建筑设计
首层底商采用内廊式设计,同时住宅适当退让,避免底商及路面车流等对住宅的影响
5、导示设计
内廊商业的统一立体导示系统,增强商业氛围,同时保持对外形象的统一
3.4.3停车:
1、停车方式
方式
车库/车位数(个)
备注
商业背面车库
65
商业街估算长度260米
环形路外侧车库
150
道路周长约1000米,分段设置车库,按照600米计算
半地下车库
270
补足车位配比
A)商业背面车库图片示意:
B)环路外侧车库图片示意:
C)半地下车库图片示意:
首层架空0.5米,其余部分下挖。
半地下车库的地上部分开采光窗,地下车库周边一圈可建设柴火间。
2、车库尺寸建议
车库尺寸建议:
开间3.6米,进深5米
3、临时停车位
组团的尽端路
环形路内侧,靠近楼座山墙的地方
4、其他
注重环形车库的细节处理,达到美化景观效果,建议采用以下几种美化措施:
1)屋顶建筑形式的变化,车库的屋顶波浪状上下起伏
2)色调选用颜色明快的涂料
3)细部处理上,车库屋顶采用实体的建筑材料,挑檐部分可选用虚实结合的构筑物。
4)环形路外侧车库的后墙,可结合铁栅栏,打造形式独特的社区边界
3.5安全与管理
本项目的物业管理在控制成本的前期下,尽量向平台的高水平看齐(平台的高水平为:
有基本保安、保洁,社区门禁系统,楼宇对讲系统)。
3.6分期开发策略
分期开发原则:
控制启动风险,首期以多层产品启动市场,降低项目的启动风险
标定项目价值,创新的产品形式入市,标定项目的高价值,奠定高形象认知;
项目亮点分配,主要资源和展示亮点向一期倾斜,确保一举奠定高形象认知;后续每期都有个别亮点释放,配合价值进一步提升;
产品供应的搭接,前后期产品供应适度搭接,保持一定的连续性;
地块开发顺序,按照由南向北、由外向内的顺序开发,便于形成完整的城市界面,利于项目形象展示
便于施工原则,尽量避免每期用地的相互交叉和连接面过于复杂,便于各期组织施工入口和流线,减少对前期开发、销售、入住的影响。
。
09-分期开发示意图
4
设计成果要求
建设设计单位先提供三个初步规划设计方案供我方讨论,确定后再做深入设计。
规划设计方案包括以下文件:
4.1彩色规划总平面图一份,比例1:
500
4.2规划方案设计文本15本,规格为A3幅面,内容至少包括:
4.2.1设计说明,表达规划设计构想,设计意向;
4.2.2现状分析(地形、交通、植物);
4.2.3规划总平面图;
4.2.4日照分析图;
4.2.5交通分析图(道路与停车场);
4.2.6规划结构分析图;
4.2.7配套设施布置分析图;
4.2.8景观分析图;
4.2.9视线分析图;
4.2.10总体剖面图;
4.2.11道路及竖向设计图;
4.2.12小区各道路断面图;
4.2.13小区管理模式分析图;
4.2.14产品选型设计,要求各种产品类型的平面、立面、剖面、效果图,包括立面材料与说明;
4.2.15配套公建设计,包括社区会所、商业及其他配套设施的平面、立面、剖面、效果图,色括立面材较与说明;
4.2.16其它节点(如居住区入口、会所入口等)的详细设计;
4.2.17表现部分:
总体鸟瞰图,组团景观,沿街部分立面,沿小区主轴景观,院落景观,入口广场,商业等;
4.2.18项目综合技术经济指标表
4.2.19分期技术经济指标表
4.2.20户型面积分布表
4.3文本图纸另行制作1#图纸2套。
4.4所有内容的电子文件(光碟)两份。
4.5社区模型1份。
5
设计时间计划
(另行提供设计时间计划表)
设计过程中将进行一次或多次中期交流,具体时间、方式协商确定,但至少应安排以下两次中期交流:
5.1规划方案阶段
5.2建筑单体阶段
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- 关 键 词:
- 江西 鄱阳 项目 高层 洋房 规划 设计方案