城南项目产品定位方案.doc
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城南项目产品定位方案.doc
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城南新区项目产品定位方案
引言
通过对遂平地产市场近期的调查,目前遂平的居住产品正在从多层逐步向小高层和高层转化。
居住区域正在从老城向新城过度,对天洁来说这是一个机会。
一个新的居住地域从开始到周边配套成熟需要4----6年的时间,面临遂平县城主城区配套的完善,这也是一个挑战。
遂平县主城区的政府单位整体的南迁,必定会给新区地产带来巨大的机会。
作为新区的两个带头开发商,天洁集团和河南建业都会用自己特色的产品来定位市场。
那个在市场上占主导地位,就会立于不败之地。
对于中国地产来讲,多层的审批会越来越严格。
对于一个县城来说,客户选择多层的意向还是大一些。
就价位而言只能以同一地段多层和小高层做比较,均价相错200元左右。
就城南而言,预计产品能在后年上市,对于目前整体地产市场来说,不是很乐观。
就入市而言,有一定的过渡期。
在国家对地产的宏观调控之下,对于城南新区项目做一个简单的定位方案,仅供参考。
一、地块基本情况
位置和范围:
遂平城南新区
地块面积及形状:
总面积平方米。
环境条件:
宗地属于新区,区位优势明显,被业内人士认为是遂平后期最具潜力的、最具增长性的区域。
二、市场基本情况
遂平县概况及市场概况:
遂平县位于河南省南部,属驻马店市。
总面积1080.2平方公里,人口54万。
本区属暖温带大陆性季风气候,年平均气温14.9°C,年降水量972毫米,无霜期220天。
区内已形成以造纸、化工、建材、农副产品深加工等四大支柱工业体系。
土特产品有遂沙、小磨油、黄桃等。
旅游景点有“中原盆景”之誉的嵖岈山、还有唐岗春秋故城遗址等农业人口48.8万,辖11个乡镇、3个街道办事处、2个景区管委会,207个行政村
遂平房地产市场情况:
目前遂平县县城共存着项目近20个,项目启动时间相差不大,产品的可替代性比较大。
从刚性需求角度来看,显然供给过剩。
但是大环境下,投资中小城市的趋向比较明显,极大的增加了对房地产的需求,也使得开发商大量的开发土地,增加供给。
通过统计近两年开发规模在100万方左右。
可以容纳2.5万人。
加之城南新区千亩土地开发,以及国家对地产市场的调控,遂平房价上涨速度会逐步缓慢。
商品房的供需基本平衡,住宅供应呈现出高增长趋势,整体前景依然看好。
而且房地产公司多,竞争市场发展成熟。
在近几年内,遂平地产市场住宅供应量会较大,未来的市场竞争将异常激。
具体表现为几点:
1、房价稳中有升,涨幅明显回落。
2、产品结构变化明显,逐渐从多层向小高层、高层住宅转化。
3、120左右的紧凑3房比例明显提高,但仍显不足;住宅开发向紧凑、实用型发展。
4、行业竞争加剧,企业优胜劣汰步伐加快。
区域房地产市场现状:
2008年遂平县政府提出发展城南西区发展战略,目前政府对新区的市政道路在整改,加之遂平县政府单位整体搬到新区,给该地域的发展提供了很大的空间。
目标客户群定位描述:
目前,县城的建筑多为2-6层多层砖混建筑,或者是两层的独家独院。
不管是什么样的房子,建筑设计都比较陈旧,采光、通风、格局配比以及室内功能性设计都远不如现在的设计水平。
这样就使得居住的舒适度得不到相应的满足。
部分家庭还出现三代同住一套房子的现象,中年夫妻则希望和老人分开居住,这种情况就使得他们迫切的需要买一套房子。
遂平是一个劳务输出大县,本地没有太多企业,在外地务工收入情况无法统计,但是在外地买房的可能性不是太大。
部分收入在3000以上的打工者会考虑买房。
企事业单位领导的人群年平均收入水平一般都在4万左右,私营主家庭年收入在3万左右,工薪阶层年收入平均为1-3万元,包括企事业单位基层员工、教师、退休职工,社会成功人士的收入水平一般是5万以上。
因为本项目为高端设计,针对的主要客户都是收入较高或有资金实力的消费人群。
目标客户主要位于县城和返乡的务工人员,而县城的客户多为事业单位领导和部分私营业主。
因为本项目从小区环境还是建筑质量上都是按遂平县城的最高标准,所以这也会吸引一些社会成功人士的眼球,也就是说目标客户群年龄主要集中在30—50岁之间
三、本项目SWOT分析
优势(S)
1、位于遂平县城未来发展方向上,区位优势明显
2、交通便利,周边道路纵横交错、四通八达
3、地价相对较低,具备一定的利润上涨空间
4、品牌影响力
劣势(W)
1、远离市区、周边配套相对较差
2、市政基础设施不全
3、首付款的提高和外地户口买房的限制
机会(O)
1、遂平市场处于发展阶段
2、政府加大力度对新区的投入
3、汝河渠改造通水,周边环境有较大幅提升
威胁(T)
1、国家加大宏观调控影响房地产行业整体低靡
2、市场供应量大幅度增加
3、、周边建业同质楼盘即将上市
四、产品定位
市场定位:
目前遂平县已经面市的住宅产品尚在发展阶段(特别是中高档产品、大型住宅社区),另外消费者的消费理念相对不是很成熟,大部分居民认为“小区的绿化、项目的位置是一个中高档小区必须具备的基本硬件条件”。
项目地处新城的CBD核心区。
高端的“品牌社区”路线
据此
我们的目标:
由以人为本到高端品牌。
我们的策略:
由人文景观引入、塑造天洁集团高端品牌形象。
赢得消费者认同
借品牌与地域之势而上,撬动区域市场
项目自身胜出
同时通过天洁实力,产品、景观差异性跳出周边竞争楼盘
我们的品牌在遂平市场三级跳
物理感受(建筑)
精神感受(生活)
行为主张(领导品牌)
生活品位增值空间
品牌认同
地段价值社区品质
产品定位:
以多层、小高层住宅为主导的高品质社区,配以少量别墅及商业配套及高层产品,突出产品档次。
客户群定位:
25---35岁青年白领、小私营业主、公务员、教师等企事业单位员工。
功能定位:
提倡以人为本及居住的舒适度。
价格定位:
相应高端,不脱离当地市场,能较好的体现物业价值及升值潜力。
以2013年产品推向市场预计小高层均价3100元/㎡,多层均价2900元/㎡。
五、产品配比及设计建议
产品配比建议:
上周看了天洁海宇的产品,个人认为城南可以采取重庆西湖山水的风格,主打以人为本和那种置身田园山水的感觉。
产品前期以多层、小高层和别墅为主导,产品配比为5:
3:
2。
后期把产品向高层扩展。
户型设计、排布建议:
为减少分摊面积,增加得房率、舒适度,建议产品类别应以多层、小高层为主。
所有楼体尽可能南北朝向,避免出现东西朝向楼体。
户型设计以满足功能需要为准则,求全但不贪大。
户型设计应尽可能满足各功能空间尺寸比例合理优化,主要功能空间(客厅、主卧)朝阳,眀厨、明卫等基本户型喜好要求。
厨房、卫生间设计时应重点考虑管道摆布对空间使用的影响,实现面积利用优化,以减小面积与舒适度之间的矛盾。
在总面积或户型组合摆布需要的情况下,可考虑设计少量四房户型(144㎡以下),但总量务必控制在5%(按面积计算)左右。
二房的应在80---95之间,三房面积在110---128之间
配套:
1、停车位(地上、地下),满足规划要求即可。
2、注重物业服务
销售部
2011-12-29
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