酒吧街商业规划方案样本.docx
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酒吧街商业规划方案样本.docx
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酒吧街商业规划方案样本
商业规划方案
酒吧一条街是集购物、休闲、餐饮、娱乐、潮流运动等各种商业业态为一体新商业业态,其各业态组合、区域划分、面积配比与否科学、精确,以及各业态经营方式与否互相配套和协调将直接影响到项目后期经营、管理及持续发展。
酒吧一条街运营具备统一管理、分散经营管理特点。
管理者对其实行统一集中管理,有组织进行寻常运营、物业管理、促销活动等;经营者不参加管理,定期向店铺所有者交纳租金,向管理者交纳管理费;店铺所有者和管理者不参加经营。
针对酒吧一条街运营特点,结合本项目详细状况,咱们设定本项目各业态组合、区域划分、面积配比和经营方式,保证各业态互相带动、客流资源共享、经营方式科学、满足项目定位规定,追求项目运营最佳效果,实现本项目发展战略目的。
本项目核心定位为以娱乐为主综合性商业中心,室外酒吧街及天桥作为项目内部空间骨架,将本项目内各主力店、专业店、品牌店、餐饮店、娱乐、休闲、设施等有机地串连在一起。
各类业态店铺在环绕室外酒吧街排布同步,充分考虑到项目每个区域商业价值和各业态之间互有关连、带动,以及对整个项目形象支撑、招商规定、面积规定、物业规定及经营、管理特点等因素。
一、酒吧
(一)品牌酒吧
1、经营方式:
引进多家国际知名酒吧品牌店
2、区域位置和规划面积
(1)分布在酒吧街上,面积约100-300m²不等;
(2)根据
A、项目业态定位规定。
本项目业态定位为酒吧一条街,知名品牌酒吧是其不可缺少一种业态构成,能最大提高本项目商务价值。
B、品牌酒吧能为项目吸引来众多消费者,带动整个酒吧街人气。
另一方面也可为本项目带来稳定收益。
C、品牌酒吧选址规定。
知名酒吧在选址上比较注重项目易达性、通透性、环境等因素。
本项目符合其选址条件。
D、项目整体运营规定。
各个品牌酒吧对项目内位置规定不尽相似,有些规定有独立门面,而有些品牌侧重规定面积足够大,操作间设备齐全就可,对楼层没有特别规定。
因而将各类品牌酒吧依照整体项目运营状况,将其分布于不同位置。
这样也可以使与其她酒吧人流共享。
对整个项目人气提高有很大作用。
3、物业产权:
出售以利于整个项目资金回笼。
4、收益方式:
销售直接变现,进行资本运作。
5、目的客层:
高档白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费中青年消费群体,周边学校学生、旅游观光客、周边居民家庭、进入本项目每一位顾客,本项目内工作人员、营业员、进场经营经营者及业务人员。
对于有车一族更是一种极大诱惑。
(二)特色酒吧
1、经营方式:
引进国内、外知名各种特色酒吧。
2、区域位置和规划面积
(1)分布在酒吧街上,面积约100-300m²不等。
(2)根据:
项目业态定位规定。
本项目业态定位为酒吧一条街,消费群体为全客层,高、中、低档消费都不可缺少。
3、物业产权:
出售以利于整个项目资金回笼。
4、收益方式销售直接变现,进行资本运作。
5、目的客层:
高档白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费中青年消费群体,周边学校学生、旅游观光客、周边居民家庭、进入本项目每一位顾客、本项目内工作人员、营业员、进场经营经营者及业务人员,对于有车一族更是一种极大诱惑。
(三)玩吧
1、经营方式:
引进10-21家国内中、高档玩吧
2、区域位置和规划面积
(1)分布在酒吧街上,面积约100——300m²不等;
(2)根据:
项目业态定位规定。
本项目业态定位为酒吧一条街,消费群体所追求潮流元素不可缺少,因而玩吧在业态组合上不可缺少。
3、经营定位
(1)功能类:
陶吧、画吧、木刻吧、琴吧、芭蕾吧、时装吧。
(2)手工类:
布吧、染吧、玻璃吧。
(3)求知类:
书吧、网吧。
(4)童趣类:
玩具吧、菇吧。
(5)健身类:
击剑吧、跆拳道吧、壁球吧。
(6)啜饮类:
茶吧、奶吧、咖啡吧、冰淇淋吧。
(7)美食类:
果吧、汤吧。
(8)回归自然类:
氧吧、树吧、泥吧。
4、物业产权:
出售以利于整个项目资金回笼。
5、收益方式:
销售直接变现,进行资本运作。
6、目的客层:
白领、成功人士、政府公务员和中高收入、中高消费中青年消费群体。
二、主题娱乐主力店
(一)经营方式:
引进1或2家国内知名品牌娱乐主力店,独立经营。
如引进名门会所、钱柜KTV、好乐迪等。
(二)区域位置及面积规划
1、娱乐主力店规划在14号楼1-6层(临街除外),面积10493m²左右。
2、根据
(1)知名品牌娱乐店进场,是整个酒吧一条街主打业态,可以增进本项目物业保值和升值,以利于正常回报,涉及对政府稳定税收资源以及提高酒吧一条街形象均有积极作用。
(2)主题娱乐店作为本项目核心主力店。
主题娱乐店强大聚客功能能极大带动项目整体人气和客流合理流动。
(3)娱乐店作为一种商业业态,原则规模面积应在8000m²以上。
国内大某些知名娱乐店均在8000m²--1m²之间。
本项目规划10493m²主题娱乐,有助于成功招商。
(4)14号楼地理位置优越,高品位顾客私密性得以保护。
(三)物业产权:
物业自行持有,整体租赁给国内外知名品牌娱乐经营,亦可销售。
(四)收益方式
A、收取固定租金/销售直接变现。
B、通过娱乐经营带动物业价值,实现物业升值。
(五)定位
1、经营定位:
中、高档品牌。
2、定位根据
(1)充分运用本项目规模大、功能全优势,科学解决与项目中各种酒吧、玩吧错位经营,全面提高主题娱乐与市内既有同业态商业综合竞争力。
(2)以中、高档定位来全面提高和显示本项目整体定位水平和项目整体形象。
给消费者强大吸引力,带动项目整体人气。
(3)提高本项目酒吧街各种酒吧、玩吧经营定位,带动各种酒吧、玩吧经营,保证本项目整体运营成功。
(4)是本项目重要娱乐功能倡导者。
(六)目的客层:
高档白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费中青年消费群体,对于有车一族更是一种极大诱惑。
(七)依照当前掌握资料看,14号楼特别是1-2层使用难度比较大,依照状况,可以尝试引导。
三、餐饮区
(一)经营方式:
引进1家或几家国际、国内知名餐饮品牌和特色餐饮品牌。
(二)区域位置及面积规划
1、设立在3号楼1-4层和4号楼3-5层,面积9709.4m²。
2、根据
(1)项目业态定位规定。
本项目业态定位为是集购物、休闲、餐饮、娱乐、潮流运动等各种商业业态为一体新商业业态,餐饮是项目重要服务功能之一。
(2)餐饮区能为项目带来极旺盛客流,将其设立在3、4号楼能较好将顾客吸引至项目中央位置,使本项目形成淋浴式顾客流动线。
(3)餐饮区选址规定。
餐饮区在选址上比较注重项目易达性、通透性、环境以及经营者自身品牌因素。
餐饮区作为项目功能补充和延伸,满足消费者对品牌餐饮消费需求,二是消费者消费理念和习惯不同于其她商品消费,三是环境需要相对独立,四是消费者多属随机消费。
(4)项目整体运营规定。
将其设立在本项目中端位,作为本项目餐饮功能重要构成某些,与酒吧街各种酒吧、玩吧设立互相相应,与休闲娱乐项目相辅相成,极大提高和丰富项目服务功能齐全性,并在本项目中部形成主题鲜明餐饮主题,满足消费者在购物、休闲、娱乐时饮食需求,带动项目整体人气。
(三)物业产权:
物业自留
(四)收益方式
A、收取固定租金。
B、通过经营提高物业价值,实现物业升值。
C、进行资本运作。
(五)参照目的品牌:
雅园、天悦、海港等。
(六)目的客层:
所有进入本项目每一位顾客、本项目内每一位工作人员、营业员、进场经营所有经营者及业务人员、周边居民家庭、政府公务员、旅游观光客及大小喜宴等。
四、社区型综合卖场
(一)经营方式:
引进1家国内知名品牌卖场,独立经营。
如引进沃尔玛、家乐福、华联、重百等。
(二)区域位置及面积规划
1、卖场主力店规划在酒吧街入口(现招商部及某些停车场)地下1层,面积约-3000m²左右。
2、根据
(1)知名卖场进入,作为娱乐为主商业中心有效配套,对周边社区居民强大客流形成有效拉动,增长项目品牌推广炒作点。
(2)卖场作为项目核心主力店。
可以使得综合商业整体人气和客流合理流动,延长顾客在项目停滞时间。
(3)卖场作为一种商业业态,原则规模面积应在1万m²左右。
社区卖场均在m²-3000m²之间。
本项目商业用房受原设计限制只能规划做-3000m²卖场,比较利于品牌卖场社区店规模选取,有助于招商谈判中积极权。
(4)酒吧街入口属于本项目形象区域,且临主干道海尔大道。
(三)物业产权:
物业为自行持有,整体租赁给国内外知名品牌卖场;若遇有适当商家,亦可以考虑按照相对合理价位出售,以利于整个项目资金回笼。
(四)收益方式
A、收取固定租金/销售直接变现。
B、通过卖场经营提高物业价值,实现其她物业升值。
(五)定位
1、经营定位:
社区型综合卖场,中档。
2、定位根据
(1)充分运用本项目规模、功能齐全优势,科学解决与项目中各品牌、专业店错位经营,全面凸显卖场作为遵义地区新业态作用。
(2)以中档定位来全面提高和显示本项目整体定位水平和项目整体形象。
给消费者强大吸引力,带动项目整体人气。
(3)提高本项目经营定位,带动经营,保证本项目整体运营成功。
(4)是本项目重要购物功能需要。
(六)目的客层:
白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费中青年消费群体,对于有车一族形成有力拉动(运用我项目处众多停车位、以便交通环境、宽敞舒服购物空间)。
同步对项目周边1—3公里范畴内居民形成有效辐射,解决遵义南部新城城商业配套民生问题。
五、水疗中心
(一)经营方式:
引进大型品牌水疗、桑拿、洗浴等运营商运营。
(二)区域位置和规划面积
1、设立在17号楼负1层(中空某些作入口)和16号楼1-4层(临街门面除外),面积3907.9m²。
2、根据
(1)是整个项目主力业态。
(2)项目地理位置优越,高品位顾客私密性得以保护。
(3)有效地与其他业态共享人流。
(三)物业产权:
物业自留/品牌娱乐公司出售
(四)收益方式
A、收取固定租金/直接销售变现。
B、通过经营提高物业价值,实现整体物业升值。
C、进行资本运作。
(五)项目组合:
洗浴、沐足、保健等功能作为项目主力功能功能。
(六)目的客层:
旅游观光客、区内高品位消费人群、我市其她区县高品位消费人群、业务人员、政府公务员等。
六、专业店
(一)搜酷店:
年轻潮流产品店
1、经营方式:
引进1家搜酷店。
2、区域位置及面积规划
(1)设立在17号楼1-2层(半边)面积795.26m²。
(2)根据
A、项目业态定位规定。
本项目业态定位以集购物、休闲、餐饮、娱乐、潮流运动等各种商业业态为一体新商业业态为主,需要各种专业店入驻。
作为搜酷店,定位于青少年群体,以服装、饰品、新颖玩具等为重要销售商品,恰能分享娱乐、电玩等项目有效客户群体。
B、项目整体运营规定。
由于搜酷店专业性强,人气很旺,将其设立在本项当前端,和社区卖场互相照应,它带来顾客资源可以带动项目整体人气。
C、是本项目重要购物功能之一。
3、物业产权:
物业整体销售或自留,用于整体租赁。
4、收益方式
A、产权销售,实现房地产收益。
B、租赁,收取固定租金并实现物业升值,进行资本运作。
5、参照目的品牌:
搜酷城等。
6、目的客层:
年龄在18——28青少年群体。
(二)运动用品区
1、经营方式:
引进1家国际、国内知名运动店
2、区域位置及面积规划
(1)设立在17号楼1-2层(半边)面积795.26m²。
(2)根据
A、项目业态定位规定。
本项目业态定位为是集购物、休闲、餐饮、娱乐、潮流运动等各种商业业态为一体新商业业态,需要各种专业店入驻。
作为商品属性较统一专业店,符合项目业态定位功能组合规定
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