杭州市城市规划管理技术规定.docx
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杭州市城市规划管理技术规定
杭州市城市规划管理技术规定
(试行)
第一章总则
第一条为加强杭州市城市规划管理,保证城市规划得实施,根据《杭州市城市规划管理条例》得规定,特制定本规定。
第二条本规定适用于杭州市城市规划区,市域各县(市)可参照本规定制定技术规定。
第三条详细规划编制、城市设计、建筑设计涉及建筑高度、建筑间距、建筑退让、设计标高与日照等建筑管理内容,应符合本规定。
风景区、历史风貌保护区与历史地段、钱江新城核心区、地铁上盖物业、市政基础设施以及城市规划行政主管部门确定得其它特定区域,在规划设计时,可根据实际情况与特殊要求确定地块得建筑密度、容积率、绿地率、建筑退让与建筑间距等指标,必要时报市人民政府批准后执行。
第四条临时建设工程按有关规定执行。
农村住房建设与城市居民私房翻建规划管理办法另行制定。
第二章建设用地得分类与适建范围
第五条本市城市规划区内得建设用地,根据其主要用途与功能分区,并遵照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137—90)进行分类。
第六条各类建设用地得划分应遵循土地使用相容性得原则,按照批准得控制性详细规划执行。
尚无控制性详细规划得,应按分区规划、中心镇总体规划与本规定附录三《各类建设用地适建范围表》执行,并编制选址论证报告。
附录三中未列入得建设项目,应由城市规划行政主管部门根据地块对周边环境得影响与外部基础设施得条件,具体核定适建范围。
凡须改变规划用地性质,且超出附录三规定范围得建设项目,应先提供调整详细规划,按规定程序报批后执行。
第三章建筑容量
第七条新建、改建与扩建建设项目得建筑容量控制指
标,根据已批准得控制性详细规划执行。
控制性详细规划尚未批准得,且建设用地面积大于等于
3ha(公顷)得建设项目(市政基础设施除外),应编制修建性
详细规划,经批准后核定建筑容量指标;建设用地面积小于
3ha(公顷)得建设项目,应编制选址论证报告,并参照表(3-1)
《建筑容积率、建筑密度控制指标表》确定建筑容量指标。
但办公、商业建筑与居住建筑混杂时,办公、商业建筑得容
积率,应通过选址论证报告进行分析并且原则上不大于3、5o
表(3—1)建筑容积率、建筑密度控制指标表
建筑类别
建筑密度
容积率
住宅建筑
低多层
W30%
W1、8
高层
W28%
W3、5
办公建筑
低、多层
W40%
W2、2
高层
W40%
W5、0
商业建筑
低、多层
W50%
W2、5
高层
W50%
W5、5
1、表中规定得指标为上限,单个建设项目得建筑容量,
应由城市规划行政主管部门根据周边环境、交通、地价与配
套服务设施等情况进行综合分析后确定。
2、建设项目包含两个及两个以上不同用地性质地块得,
宜分别确定建筑容量指标。
3、同一地块兼容不同用地性质或建筑层数混杂得建设
项目,在符合相关规范得基础上,由规划行政主管部门根据
实际情况参照表(3—1)确定建筑容量指标。
4、未列入表(3—1)得其它建筑及设施,可按专业规范要
求确定建筑容量指标。
第八条用地内原有永久性建筑已超过表(3—1)得指
标规定得,不宜进行扩建。
第九条建设用地小于表(3—2)《建设用地下限指标》
得,不应单独零星建设永久性建筑。
表(3—2)建设用地下限指标
居住
非居住
低层
多层
高层
多层
高层
建设项目类型
但有下列情况之一,在不影响城市规划实施得前提下,可经规划行政主管部门核准后实施:
社区配套用房、垃圾收集与中转用房、变配电房、
泵房、公厕等涉及社会公益性得建设项目与农村地区得村镇建设项目O
2、因邻近土地为已实施或已经通过规划审批得河道、
道路、绿化等工程,无法与周边土地整合得建设项目。
3、经具有法定资质得机构鉴定为危险房屋,需进行翻建
第四章建筑间距
第十条新建房屋建筑间距,应当综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、视觉卫生、管线埋设、土地合理利用等因素合理确定。
第一节低、多层建筑之间得间距
第十一条住宅正面间距不应小于13m,但遮挡建筑为低层时最小值可放宽至Wm,且应符合下列规定:
1、平行布置且朝向为正南北向时,不应小于南侧建筑高
度得1、2倍。
注:
l-CQI为遮挡建筑,其建筑高度H(单位m);L:
两建筑间距(单位m):
(下同)°
2、平行布置且方位为非正南北向时,住宅正面间距可按
表(4T)《不同方位间距折减系数》换算。
表(4T)不同方位间距折减系数
方位
0。
一15。
(含)
15°—30°
(含)
30°—
45°(含)
>45°
间距系数
1.0L
0.9L
0.8L
0.9L
注:
1、表中方位为正南向(0°)偏东、偏西得方位角
2、L为南侧(东、西)侧遮挡建筑高度1、2倍
3、两幢建筑非平行布置,当夹角小于等于30°时,按平
行关系控制;当夹角大于30°时,其最窄处间距不应小于遮挡建筑高度得1、0倍。
第十二条住宅与北侧非住宅建筑得间距,不应小于住
宅高度得0、7倍且不应小于13m,有一幢建筑为低层时最小值可放宽至10mo
非住宅
A0.SH
且LM13m
第十三条住宅两侧得非住宅建筑与住宅垂直布置得,
其间距不小于9m,遮挡建筑为低层时最小值可放宽至6mo
若对住宅主朝向产生较大视线干扰时,间距不应小于与住宅
垂直布置得建筑高度得0.7倍。
■>>
沁:
A
第十四条新建住宅楼底层作架空层、自行车库、商业
等非居住用房得,与南(东.西)侧遮挡建筑间距可扣除其底
层非居住用房得高度(最多扣除5rn),且不应小于13叫遮挡建
筑为低层时最小值可放宽至10m;当新建建筑为遮挡建筑时,
间距不得扣除被遮挡现状住宅(不包括同步规划先行建造得
住宅)底层非居住建筑得高度。
第十五条住宅山墙之间间距,应符合下列规定:
1、相对建筑山墙仅一侧开窗或设阳台时,外边线距离不
宜小于6m。
LM6m
2、相对建筑均开窗或设阳台时,外边线距离不应小
于8m。
第十六条老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑与南侧建筑平行布置得,间距不应小于南侧建筑高度得1、5倍,且不应小于15rn;与其正面垂直布置得建筑得间距,不应小于南侧建筑高度得1、2倍,且不应小于13rn;以上最小距离遮挡建筑为低层时最小值可放宽至10mo当方位为非正南北向或与南侧建筑有一定夹角时,应参照住宅建筑得相关规定折减后确定间距。
同一地块内自身遮挡得可根据用地情况适当放宽。
老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑与山墙两侧其它建筑得间距参照住宅建筑控制。
日照有特殊要求建筑
L2
71日照有特殊要求建筑
2H且L2M13m
Li
LG1.5H且LG15m
第十七条宾馆客房、科研办公等建筑与南侧建筑平行布置得,外墙间距不应小于遮挡建筑高度得0.7倍,且不应
小于Wm;相互垂直布置得,间距不应小于遮挡建筑高度得S
6倍,且不应小于6rn;集体宿舍(非居住用地内)间距应适当扩
大。
宾馆客房、科研办公与集体宿舍(非居住用地内)等建筑之间得山墙间距参考住宅建筑山墙间距控制。
地块内得非居住建筑在满足消防、卫生等要求前提下,
根据建筑布局情况间距可适当放宽。
客房、办公
客房、办公
客房、办公
L1
L2
L3
第十八条非居住用地内得集体宿舍,外墙间距参照第十七条规定并适当扩大,山墙间距参照住宅建筑山墙间距要求。
第十九条经具法定资质得机构鉴定为危房,需翻建、改建得低、多层住宅建筑,可按原有得位置、高度、规模、性质翻建,不执行上述间距规定。
第二节高层建筑与周边建筑得间距
第二十条高层建筑与北侧、东侧、西侧住宅得间距,应满足被遮挡得住宅大寒日有效日照不少于二小时(危旧房改造等经市政府批准得特殊区块除外),并应符合下列规
1、高层建筑与其北侧正南北投影范围内住宅得间距,按
以下公式计算:
L二(H-24)X0、3+S
注:
式中L为建筑之间间距(m),最小值29m;H为高层建筑高度6);S为高层建筑正南北向投影得宽度(耐°
住宅
L=(H-24)X0.3+S且LM29m
注:
""<1为高层遮挡建筑,其建筑高度H,正南北向投
影的宽度S;L为两建筑间距,单位nu(下同)
⑴L值大于1、2H时按1、2H控制;当按1、2H计算时形体规则得遮挡建筑可套用多层建筑不同方位日照间距折
⑵同一地块内建筑同步设计得,建筑间距可折减至
0.9L,但不能与本条第
(1)款同时适用;
(3)当受遮挡建筑为新建住宅时丄值可扣除其非居住用房得高度,但扣除得最大值为lOmo
2、高层建筑与其正北侧投影范围外东西两侧住宅得间
距,应符合下列规定:
(1)住宅主朝向面向高层建筑,或住宅主朝向与高层建
筑正午投影范围正面相对得,间距不应小于24Q(单位m,下同)。
①Q为高层建筑高度综合影响系数,详见附则一《术语》;
②同一地块两建筑同步设计时,可取消Q值得计算,并适用本章所有条款。
y照正南北投影区
•/心d主宅主朝向
住宅主朝向
U照正南北投影区
'、高层建筑LiM24Q
\高层建筑L2M24Q
(2)住宅与高层建筑山墙相对,或平行布置前后错开得,
间距不应小于13Qo
gnI
高层建筑住宅主朝向
1^13Q
⑶采取第
(1)、
(2)款以外得其它布置方式得,间距不
应小于18Qo
L14
住宅主朝向
I
/
高层建筑
L心18Q
第二十一条高层建筑与南侧住宅得间距应符合下列
规定:
1、高层建筑与南侧南北向布置得低、多层住宅外墙得
间距,不应小于18Q;与南侧东西向布置得低、多层住宅北山墙得间距,不应小于13Q。
当高层建筑为居住建筑时还必须满
足第一节有关低、多层建筑遮挡居住建筑得规定。
2.非居住高层建筑与南侧高层住宅外墙得间距,不应小
于24Q。
LM24Q
第二十二条老年公寓、医院病房、中小学普通教室、
幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑,按住宅与高层建筑间距标准控制,并进行日照分析,其日照应满足《杭州市建筑工程日照分析技术管理规则》得要求。
第二十三条高层非居住建筑之间得间距,应符合下列
规定:
(1)平行布置得,与地块外建筑外墙间距不应小于20Q,
与地块内建筑外墙间距不应小于15nio
(2)相互垂直布置得,应大于等于13Q;南侧建筑外墙朝
北时,应大于等于15Qa
L1
L2
Li>13QL2>15Q
⑶高层建筑山墙之间间距不应小于13Qo
LM13Q
第二十四条高层建筑与其周边相邻地块得低、多层非居住建筑(第二十二条所列得非居住建筑除外)得间距,应符合下列规定:
1、外墙之间间距不应小于15m。
2、外墙与山墙之间间距不宜小于13rn。
3、山墙之间间距不应小于9m。
4、高层建筑为居住建筑得,其与多层非居住建筑得间距,
还必须满足第一节有关多层建筑遮挡居住建筑得有关规定,且外墙之间间距不应小于18mo
5、低多层建筑为宾馆客房与集体宿舍等建筑得,前四款
规定得最小间距,应乘以高层建筑得Q值。
筑得间距要求。
第三节建筑间距得其它规定
电房、泵房、小库房与车库等建筑,或面向住宅一侧不开窗得商业建筑,与住宅外墙间距在满足消防、卫生、环保要求情况下不应小于6mO
第二十七条学生宿舍与其它建筑得间距及日照标准
参照住宅建筑标准控制。
第二十八条工业、仓储、市政及特殊用地内得建筑
之间间距按相关得消防、环保、绿化与安全得有关规范控制。
第五章建筑高度
第二十九条城市总体规划、分区规划与历史文化名城
保护专项规划确定得特定区域内新建、改建建筑物,建筑得高度必须符合相关规划确定得建筑控制高度或建筑限制高度,尚无规划明确得,应进行景观分析后提出高度控制与保护措施。
机场空域、电台、气象台、无线电微波通道及其她有净空限制地区内得新建、改建建筑物,其高度还必须符合有关规定。
第三十条沿城市主干道得建筑物高度,应符合城市防灾专项规划得有关建筑控高要求。
第六章建筑物退让
第三十一条新建建筑退让道路、公路、河道、铁路、电力线、地下管线及地界得距离,应当综合考虑安全、环保、交通、街景、管线布置等要求后确定。
第三十二条沿城市道路两侧新建、改建、扩建建筑物,后退道路规划红线得距离,应按道路得性质、道路宽度、交叉口视线以及建筑得高度等条件留出必要得后退间距,一般按表(6T)《新建建筑后退道路红线得最小距离》控制。
当城市道路上有部分桥梁时,后退桥梁得距离应适当加大满足市政管线布置要求。
表(6-1)新建建筑后退道路红线得最小距离
道路宽度(m)
后退道路红线得最小距离
低层骑楼
低、多层
高层
12—20(含)
2
3-5
5Q
20—40(含)
3
5-8
8Q
>40
5
8-10
10Q
建筑后退道路红线得计算,以建筑底层最突出得外墙边
线为准。
允许阳台、台阶、雨棚、飘窗等突出部分在后退距
离得1/3内安排,但突出部分后退道路不应小于2米。
当建
筑上部外挑(凸)形成大体量时,应以外挑外缘计算后退距
第三十三条沿城市高架道路两侧得新建、改建、扩建
建筑物,其与高架道路边缘得距离除符合表(6T)外,尚宜按
表(6—2)《建筑物离高架与匝道得距离》进行控制并应符
合环保、卫生要求:
表(6—2)新建建筑物离高架与匝道得距离
类别
建筑物离现状高架与匝道得距离(m)
居住、学校与医院类建筑
其它建筑
低、多层
高层
低、多层
高层
高架
30
40
15
20
匝道
20
20
10
15
城市新建高架与匝道与建筑物相邻时,应设置必要得防
噪、安全等措施,并应符合环保、消防、卫生等要求。
第三十四条新建、改建有大量人流、车流集中得大型
商场、影剧院、游乐场、体育场、展览馆等大型公共建筑,
其后退道路红线距离以根据建筑性质、功能、主要出入口位
置等特殊要求具体确定得规划设计条件为准。
建筑主要出入
口方向后退道路规划红线得距离不应小于Wm,并应妥善安排好出入口位置与停车场地,不得影响城市交通。
在市中心城区内得建筑,执行第三十三条与第三十四条规定有困难得,由城市规划管理部门根据实际情况编制城市
设计后核定,或组织论证后确定后退距离。
后退相邻建设用地得边界,视相邻地块权属等情况确定,界外为已征用地得,围墙中心线应与用地线吻合;界外为未征用地得,围墙基础与围墙外边线均不得逾越地界。
大门及单层门卫设施,后退30m及以上宽度道路红线距
离不应少于3m,后退30m以下宽度道路红线距离不宜少于
2m。
第三十六条沿铁路正线布置建筑得,应执行有关专业
得规范规定。
除铁路设施外,建筑距最外侧铁轨中心线不得小于30米。
第三十七条建筑物沿城市高压架空线布置得,其后退
电力线地面投影边线得距离在满足电力安全相关规范得前提下,按表(6-3)《建筑物与电力线得距离》进行控制:
表(6-3)建筑物与电力线得距离
建筑后退(ni)
30
20
15
8
5
在中心城区内得建筑物,执行表(6-3)规定确有困难得,
其后退距离由城市规划管理部门会同电力、环保部门核定。
城市高压架空线沿建筑布置得,应满足环保、电力部门
得要求,并按国家相关规范要求留出必要得安全距离。
第三十八条地上建筑物后退相邻建设用地边界得距
离,按表(6-4)《建筑外墙退界距离》与表(6-5)《建筑山墙
退界距离》要求控制。
1、本地块或周边用地为居住、教育用地得,应同时按照
《杭州市建筑工程日照分析技术管理规则》得要求模拟日照
分析,以确保周边地块能按照规划要求进行开发建设。
2、界外就是现状或已通过方案设计得永久性建筑物得,
地块内建筑物与界外建筑及地界得距离,应按第四章建筑间
距有关规定确定。
3、相邻地块两个或两个以上建设项目谋求上部建筑联
体建造得,可不按表(6-4)与表(6-5)控制离界距离,但各地
块应满足各自得技术经济指标与其它相关规范要求。
4、相邻地块之间为共同征用得双方公用通道得,边界按
征地分界线计算;界外就是城市道路、绿化等公共用地得,离
道路与绿化等公共用地中心线边界得距离也应符合表(6-4)
与表(6-5)得规定。
5、在中心城区,如退让距离难以满足上述要求得,应征得
相邻业主同意,并符合消防规范,且应报规划行政主管部门
批准。
表(6-4)建筑外墙退界距离
居住建筑
非居住建筑
建筑高度
H<100M
HN
100M
H<100M
H2
100M
退界距离
一般距离(M)
最小距离
(M)
一般距离(M)
最小距离
(M)
低层
6
北侧居住用地,退北界20、6H;南侧居住用地,退南界20、5110其她情况按最小值控制。
4
6
多层
20、6H
9
高层
北侧居住用地,
退北界M1/2L
15
1/2L
北侧居住用地,退
北界21/2L
15
1/2L
南侧为规划高层建筑
15
20
其她情况
9
15
其她情况
13
20
表(6-5)建筑山墙退界距离
居住建筑
非居住建筑
建筑高
度
H<100M
H事
100M
IKIOOM
H3100
M
退界距
离
一般距离(M)
最小距离
(M)
一般距离(M)
最小距离(M)
低层
4
北侧居住用
地,退北界20、
4
多层
北侧居住用地,退北界20、4H。
其她情况按最小值控制。
6
4Ho
其她情况按最小值控制。
高层
北侧居住用地,
退北界21/2L
15
i/2L
北侧居住用地,退北界事1/2L
15
1/2L
其她情况
9
15
其她情况
6
13
注:
1、L按第二十条得要求控制。
2、建筑朝向偏角小于等于45度时,按照南北向控制,大
于45度时,按照东西向控制。
第三十九条新建建筑得地下室,后退城市公共绿地得距离不宜小于Im;与现状住宅得外墙距离不宜小于10m,与住宅得山墙距离不宜小于6rn;后退城市道路、相邻建设用地与已建用地边界得距离,不宜少于地下室深度(自室外地坪至地下室底板得距离)得0、7倍,且不少于3m。
按上述要求退让确有困难得,除应采取技术安全措施与有效得施工方法外,需经论证后,可适当缩小后退距离。
界外建(构)筑物、地下工程有特殊要求得,应根据建筑结构设计及场地地质情况,加大新建地下室后退地界得距离。
相邻地块两个或两个以上建设项目协商谋求地下室联体建造得,可不按上述要求控制连接处离界距离,但应满足其它相关规范得要求。
第四十条除市政管理用房、公厕等社会公益项目外,
建、构筑物后退城市公共绿地边界得距离按表(6—6)《建、
构筑物后退城市公共绿地边界得距离》进行控制:
表(6—6)建、构筑物后退城市公共绿地边界得距离
建筑类
别
后退城市公共绿地边界得最小距离(m)
绿地在建筑
得东、西与南侧
绿地在建筑得正北侧
围墙
0、5
0、5
低层
2
3
多层
3
5
高层
3
建筑两端离绿地距离得平均值
不宜小于建筑长度得0、12倍,
且大于6米
第七章场地设计标高
第四十一条在建筑总平设计中,场地设计标高与建筑
±0、00标高应结合现状地形及周边城市道路、相邻地块场
地得标高、城市竖向规划确定。
第四十二条场地设计标高得确定(内部主要道路及铺
装广场标高)要求:
1、场地现状地形标高低于相邻地块或规划道路中心标
高得,或现状地形标高高于相邻地块与道路中心标高在0.6
米以内得,场地设计标高不宜超过相邻地块、道路中心标高
0.6米。
2、现状地形标高超过相邻地块或规划道路中心标高0.6
米以上得,设计时不宜抬高现状标高。
3、场地周边与相邻地块、城市道路临界处得设计标高,
不宜超过相邻地块、城市道路中心设计标高0.3米;场地周边有多个道路中心标高或道路有一定坡度得,可结合具体情况确定。
4、场地结合园林设计进行景观堆坡得,可以根据需要适
当进行地形改变。
5、特殊地形,另行报规划行政主管部门确定。
第四十三条建筑物与建筑物之间、建筑物与场地之间、建筑物与道路广场之间应有合理得衔接。
必须设置非机动车道、无障碍设施得,尺度、坡度等应满足国家规范要求。
第四十四条建筑±0、00标高得规定:
1、建筑室内地坪±0、00标高必须为地上首层建筑得室
2、建筑±0、00标高与室外得标高差,无地下、半地下
室得应控制在0.6米以内;有地下、半地下室得宜控制在1.5
米以内。
第八章其它
第四十五条西湖风景名胜区与西溪湿地风景保护区
内得建筑物,其形式、体量、高度、色调等设计,应与周围环境相协调,不得损害周边得自然景观。
屋顶宜采用坡顶形式。
第四十六条建设项目应执行国家有关无障碍设计与
建筑节能得有关规范。
第四十七条严格控制住宅建筑主朝向朝东、西向布
置。
第九章附则
第四十八条本规定就是实施《杭州市城市规划管理条
例》得技术规定,由杭州市城市规划行政主管部门负责解释。
第四十九条本规定实施前,已取得方案设计(含初步
设计)批复得仍按原规定执行(市政府另有规定得除外)。
第五十条本规定自发文之日起实行。
附录一术语
以下术语均特适用本规定。
1、低层建筑:
指建筑高度小于等于Wm得建筑,住宅为
2、多层建筑:
指建筑高度大于Wm,小于等于24rn得建
筑。
(在本规定中,七层以上高度小于24ni得住宅,按多层建
筑控制。
)
3、高层建筑:
指建筑高度大于等于24米得建筑。
4、建筑高度:
指建筑物室外地面至建筑物檐口或女儿
墙顶得高度。
当建筑高度用于特定得计算分析时,见附录
5、建筑间距:
指建筑外墙面之间得最小垂直距离,或建
筑最近点之间距离。
关于建筑间距得计算见附录二。
6、容积率:
建筑得地上建筑面积总与与建设用地面积
得比值。
7、Q为高层建筑高度综合影响系数,就是用来反映高层
建筑由于高度不同而对周边建筑得交通、视觉、环境等方
面产生得综合影响程度。
Q值取值见下表:
高度(m)
24-50(
含)
50-75(
含)
75-100(
含)
100-200
(含)
>200
Q
1
1、2
1、4
1、6
1、8
注:
(1)通过裙房连接得高层建筑之间得Q值所对应得建筑高度,为高层建筑檐口与裙房屋面标高差。
(2)当用来反映两幢高层建筑间距时,取较高建筑对应
得Q值。
8、住宅主朝向:
指住宅大部分居
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