整理珠海老年公寓.docx

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整理珠海老年公寓整理珠海老年公寓（7）列出安全对策措施建议的依据、原则、内容。

2.辨识与分析危险、有害因素1）地方环境标准是对国家环境标准的补充和完善。

在执行上，地方环境标准优先于国家环境标准。

4.建设项目环境影响评价文件的分级审批2.环境影响评价工作等级的划分依据2）按发布权限分。

环境标准按发布权限可分为国家环境标准、地方环境标准和行业环境标准。

3.规划环境影响报告书的审查效力（3）是否符合区域、流域规划和城市总体规划。

安全评价的原理可归纳为四个基本原理，即相关性原理、类推原理、惯性原理和量变到质变原理。

建设项目环境影响评价技术服务机构（以下简称“环评机构”）应当按照建设项目环境影响评价资质管理办法的规定申请建设项目环境影响评价资质（以下简称“环评资质”），经国家环境保护部审查合格，取得建设项目环境影响评价资质证书后，方可在环评证书规定的资质等级和评价和范围内从事环境影响评价技术服务。

目录一、一、珠海市房地产市场简析珠海市房地产市场简析（一一）城市建设与经济运行情况城市建设与经济运行情况1.工业平稳较快增长，利润增幅有所回落工业平稳较快增长，利润增幅有所回落2.固定资产固定资产投资增长较快，商品房销售降幅收窄投资增长较快，商品房销售降幅收窄3.消费市场平稳增长，物价高位徘徊消费市场平稳增长，物价高位徘徊4.财政财政收入增速加快，金融平稳运行财政财政收入增速加快，金融平稳运行（二二）2011年珠海市房地产市场回顾年珠海市房地产市场回顾5.房地产投资活跃，同比增长增幅达房地产投资活跃，同比增长增幅达67%6.销售量同比减少，但成交价格逆市上扬销售量同比减少，但成交价格逆市上扬7.上半年银行加息不断，购房者贷款压力增大上半年银行加息不断，购房者贷款压力增大8.珠海房价上涨全省第一，限购风声全城萦绕珠海房价上涨全省第一，限购风声全城萦绕（三三）珠海市房地产市场发展趋势预测珠海市房地产市场发展趋势预测9.限购或再次调整珠海房地产发展，后市需随政策变化调整限购或再次调整珠海房地产发展，后市需随政策变化调整10.旧城改造力度加大，珠海市市场格局面临新变化旧城改造力度加大，珠海市市场格局面临新变化11.国内外房地产大鳄登陆珠海，珠海市居住环境进一步提升国内外房地产大鳄登陆珠海，珠海市居住环境进一步提升12.西区市场持续发力，极大提升区域市场的吸引力西区市场持续发力，极大提升区域市场的吸引力二、二、老年人住宅市场分析（四四）老年人住宅市场机遇分析老年人住宅市场机遇分析13.我国已进入老龄化社会阶段我国已进入老龄化社会阶段14.“老年人住宅市场老年人住宅市场”潜力巨大潜力巨大15.老年人养老逐步向养老院转移老年人养老逐步向养老院转移16.家庭因素催生老年人住宅的产生和发展家庭因素催生老年人住宅的产生和发展17.国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发18.老年人选择珠海养老倍受热宠老年人选择珠海养老倍受热宠19.总结总结（五五）珠海市老年人住宅市场现状珠海市老年人住宅市场现状20.老年人住宅明显不足老年人住宅明显不足21.户型设计不合理、功能相对单户型设计不合理、功能相对单一一22.住宅区规模小、配套设施不足住宅区规模小、配套设施不足23.环境质量有待提升环境质量有待提升24.服务人员缺乏专业培训服务人员缺乏专业培训25.总结总结（六六）老年人住宅市场发展趋势老年人住宅市场发展趋势26.产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势27.老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移28.老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品29.“山水型老年公寓山水型老年公寓”将更受消费者青睐将更受消费者青睐（七七）国内著名老年公寓分析国内著名老年公寓分析30.北京东方太阳城北京东方太阳城31.上海绿地上海绿地21城孝贤坊城孝贤坊32.浙江江南太阳城浙江江南太阳城33.广州友好老年公寓广州友好老年公寓34.澳门老年公寓澳门老年公寓三、三、项目分析（八八）项目情况分析项目情况分析35.地理位置地理位置36.周边环境周边环境37.区域规划发展机遇区域规划发展机遇38.客户群分析客户群分析39.项目项目SWOT分析分析（九九）项目产品规划项目产品规划40.园区规划设计要求园区规划设计要求41.园区规划特征园区规划特征42.园区构架园区构架43.总体平面布置总体平面布置44.产品功能组合产品功能组合45.园区会所设计与布置园区会所设计与布置46.园区内环境规划设计园区内环境规划设计47.单体建筑设计单体建筑设计48.户型及户型面积控制户型及户型面积控制49.车位、商业配套的设置车位、商业配套的设置（一十一十）项目定位分析项目定位分析50.整体定位整体定位51.案名与推广主题案名与推广主题52.定价分析定价分析四、四、项目营销推广策略（一一）整体构思整体构思1.营销方面营销方面2.宣传推广方面宣传推广方面（二二）营销阶段划分营销阶段划分（三三）各阶段营销策略部署各阶段营销策略部署五、五、项目投资及财务分析（一一）项目基本情况及一些财务参数简介项目基本情况及一些财务参数简介1.项目的基本情况项目的基本情况2.项目进度预判项目进度预判3.参数介绍参数介绍（二二）开发成本估算开发成本估算1.土地成本估算土地成本估算2.前期工程费前期工程费3.建安工程费建安工程费4.基础设施费基础设施费5.公共设施配套费公共设施配套费6.开发期间税费开发期间税费7.不可预见费不可预见费8.开发成本合计开发成本合计（三三）经营收入估算经营收入估算（四四）开发费用估算开发费用估算1.管理费用管理费用2.经营费用经营费用（五五）详细投资计划详细投资计划（六六）投资计划与资金筹措投资计划与资金筹措（七七）项目财务分析项目财务分析1.经营税金及附加经营税金及附加2.土地增值税计算土地增值税计算3.全部投资现金流量表全部投资现金流量表4.财务净现值（财务净现值（FNRV）5.内部收益（内部收益（FIRR）6.投资利润率投资利润率7.项目经济效益评价指标汇总项目经济效益评价指标汇总8.敏感性分析敏感性分析9.最低可行性价格最低可行性价格（八八）结论汇总结论汇总