重庆市某房地产开发项目可行性研究报告范文.docx
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重庆市某房地产开发项目可行性研究报告范文.docx
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重庆市某房地产开发项目可行性研究报告范文
重庆市某房地产开发项目可行性研究报告范文
重庆某某公司
一、项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
1.1.2开发公司
1.1.3研究工作依据
1.1.4项目建设规模和内容
1.2可行性研究结论
1.2.1市场分析
1.2.2项目建设进度
1.2.3投资估算和资金筹措
1.2.4项目综合评价结论
二、项目投资环境和市场研究
2.1市场宏观背景
2.1.1重庆投资环境
2.1.22006年政策环境
2.1.3重庆市房地产市场状况分析
2.2.区域发展及前景预测
2.2.1区域环境
2.2.2历史沿革
2.2.3区域配套
2.2.4未来规划
2.3区域市场分析
2.3.1区域市场界定
2.3.2区域市场分析
2.3.3市场需求特征:
2.3.4区域优劣分析
2.3.5典型物业调查
2.3.5.1典型物业调查
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2.3.5.1楼盘要素统计
2.3.62006年南岸区房地产开发形势展望
三、项目分析及评价
3.1地块解析
3.1.1交通条件
3.1.2地形、地势
3.1.3项目位置
3.1.4水电气保障
3.1.5规划限制条件
3.1.5.1地质情况
3.1.5.2气象条件
3.1.5.4酸雨情况
3.2项目SWOT分析
四、市场定位及项目评估
4.1项目定位
4.2方案评估意见
五、项目开发建设进度安排
5.1有关工程计划说明
5.2施工横道图
六、投资估算与资金筹措
6.1项目总投资估算
6.2资金筹措
6.2.2项目筹资方案
6.2.3借款偿还计划
七、销售及经营收益测定
7.1各类物业销售收入估算
7.2项目销售回款计划
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7.4销售利润
7、5现金流量分析
八、财务与敏感性分析
8.1赢利能力分析
8.1.1财务净现值:
8.1.2财务内部收益率:
8.1.3投资净利润率:
8.2项目不确定性分析
8.2.1盈亏平衡分析
8.2.2敏感性分析
8.2.2.1售价变动敏感性分析
8.2.2.2开发成本变动敏感性分析
8.3社会效益和影响分析
九、可行性研究结论与建议
9.1拟建方案的结论性意见
9.2项目主要问题的解决办法和建议
9.3项目风险及防范建议
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一、项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
本项目总体工程命名为:
重庆市“某某·玉皇冠”工程,“某某·玉皇冠”工程项目规划占地面积为6753.12㎡,用地性质为住宅用地。
1.1.2开发公司
重庆市某某房地产开发有限公司
1.1.3研究工作依据
A.国务院、建设部、国土资源部、重庆市人民政府、市规划国
土局颁发的有关法规和政策;
B.《房地产开发项目经济评价方法》,中华人民共和国建设部发
布,2000年10月第1版;
C.重庆市城市总体规划(2004年—2022年)
D.《重庆市城市规划管理条例》
G.重庆市2005年统计年鉴(重庆市统计局网站)
H.重庆市房地产信用网()
1.1.4项目建设规模和内容
项目地处重庆市南坪区长江南岸,地处南坪区的旧城区裕华
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街,在南坪总体规划中属于开发改造的老区。
本地块北瞰滚滚而
来的长江,东依重庆著名的南山风景区,与母城渝中半岛遥遥相
望,在一定程度上形成与渝中半岛和江北城对景,地理位置优越
而显赫,现阶段交通不太方便,基础设施建设条件较差。
规划建设用地约10亩,容积率为8.05,建筑覆盖率为24.38%。
居住户数:
约478户,人口规模:
约1530人,总建筑规模:
约60342㎡(含地下面积)
建筑设计考虑地上33层,地下3层。
地上一层设计为架空层,考虑小区功能配套的幼儿园及商业网点等公共设施,同时设计适当的架空景观绿化;一层以上设计为住宅。
地下层设计为地下车库,设备用房和物管用房。
“某某·玉皇冠”建设工程主要经济技术指标
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1.2可行性研究结论
1.2.1市场分析
市场状况
去年重庆房地产投资在宏观调控背景下略有增长,但上涨幅度低于城市人均纯收入增长速度。
2004年和2005年,重庆市主城区商品房均价分别为2385元/平方米和2587元/平方米,同比分别上涨了13.7%和8.45%,而同期重庆市地区生产总值同比增长12.2%和11.8%,城镇居民人均可支配性收入分别增长13.9%和11.1%。
可见,重庆房价增幅基本合理,与经济和收入增长基本协调。
目前,重庆房地产市场的供需基本平衡,投资炒房的空间很小,也正因为如此,温州炒房团才在坚守了四年后终于在没有获利的情况下退出重庆。
政府市场规范措施
市政府采取了一系列规范市场的措施。
首先,控制好土地源头,从土地进行合理规划和严格审批制度等方面着手,并而加大对房地产市场的管理力度。
在土地供应方面,目前重庆经营土地已实施“招拍挂”政策,并专门成立重庆市地产集团,作为一级整治部门和土地储备中心。
加强土地储备的同时,政府加大了对闲置土地的处理力度,
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采取了征收闲置费、依法收回等方式,防止土地资源浪费。
目前,重庆市已完成了主城120栋烂尾楼的处理,与其他城市相比,重庆市烂尾楼的处理做得更好。
政府清理闲置土地具体措施
上世纪90年代中期,重庆土地市场存在一些违规贩卖土地的行为,由此形成了实力较弱的开发商抢占土地后,没有能力开发,而具备开发实力的开发商又拿不到土地的局面。
为此,政府实施了一系列对闲置土地处理的措施,并严格按规定执行。
比如,开发商在取得渝中区土地使用权一年后便要动工,如果不动工,就要按照国家的相关规定进行收回,并再次上市交易。
通过这种方式,重庆市已收回了一定数量的闲置土地。
市场发展前景
最近几年,重庆GDP平均增幅都在10%以上,财政收入的年均增长幅超过了30%,2005年城镇居民人均可支配收入同比增长11%,为住房改善型需求提供了有力的经济支撑。
2005年重庆主城区商品房销售面积为1156.15万平方米,与成都、贵阳、西安、昆明等西部主要城市相比,居第一位,说明了重庆市房地产市场发展势头良好。
根据我们的发展目标,在未来五年内重庆城市居民人均居住面积将由24平方米提升到28平方米,未来15年内将达到35平方米,这为重庆的房地产行业提供了需求保证和发展空间。
1.2.2项目建设进度
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目前本项目已通过重庆市规划局进行立项,总体规划方案已全部完成,即:
1.2.3投资估算和资金筹措
A.投资估算
根据《玉皇冠大厦策划方案》的相关经济技术指标和规划设计说明,参考重庆市现行房地产开发一般造价标准,以及可行性研究经济评价方法,“某某·玉皇冠”工程的投资估算结果如下表:
“某某·玉皇冠”工程投资估算表
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B.资金筹措
项目总投资为11197万元。
为了使该项目有足够的建设资金作保
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障,拟通过三个方面来筹措建设资金。
具体如下:
1)自有资金4000万元(房地产开发公司自有资金占总投资的35%
以上),作为项目的启动资金。
2)2006年11月向申请商业银行固定资产开发专项贷款2000万元,
2007年1月初可获得银行贷款。
3)其余不足部分5197万元,计划通过项目营销资金来进行筹措。
预计项目可售面积营销资金总额为14940万元人民币。
1.2.4项目综合评价结论
1)宏观市场前景乐观,项目用地所在的南岸弹子石---规划中的
CBD。
具有不可估量的发展潜力。
2)规划设计方案完全满足重庆市规划国土局南坪分局提出的规
划设计要点的限制性要求,并符合国家及重庆市相关住宅、区
规划、设计、消防等法规、法令、规范与标准。
3)规划设计理念与重庆市整体规划的指导思想、南岸区的区域发
展目标以及弹子石的规划建设方向相吻合。
4)规划总体布局与分期建设计划已得到重庆市规划国土局南岸
分局的认可。
5)项目用地的地质稳定性较好,适宜作为拟建工程场地。
6)项目的经济效益良好,具有较强的抗风险能力。
7)资金筹措方案客观合理,可行性强,足以保证“某某·玉皇冠”
工程的顺利实施。
综上所述,“某某·玉皇冠”项目选址适当,总体规划与分期建设
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计划合理、合法,拟建的工程资金筹措方案可行性强,经济效益良好,有较强的抗风险能力。
二、项目投资环境和市场研究
2.1市场宏观背景
2.1.1重庆投资环境
A.综合经济实力显著增强。
初步统计,“十五”期间重庆市地区生
产总值年均增长11%,高于“九五”1.7个百分点,2005年达到3100亿元,其中工业增加值达到1050亿元,均比2000年接近
翻一番。
按常住人口计算,人均地区生产总值接近1400美元。
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全社会固定资产投资2005年完成2022亿元,五年累计完成6700亿元,比“九五”增长1.8倍。
社会消费品零售总额由2000年的644亿元增加到1100亿元。
地方财政收入394.7亿元,比2000年增长2.8倍。
金融机构人民币年末存贷款余额均比“九五”期末增加1倍多。
B.经济结构调整呈现可喜变化。
工业经济总量、质量、效益同步提
高,规模以上工业企业实现利润总额翻了两番多。
北部新区和特色工业园区正在成为新的经济增长极。
非公有制经济迅速崛起,实现增加值比重由35%提高到51%。
城镇化水平由35.6%提高到
45.2%。
重庆市银行不良贷款占比由32%下降到9%左右,重庆成
为全国银行业资产质量和金融生态环境较好地区之一。
C.基础设施建设提速推进。
全面完成“8小时重庆”通达工程,基
本完成“半小时主城”畅通工程。
渝怀铁路、达万铁路、遂渝铁路、轨道交通二号线、江北国际机场扩建、万州五桥机场、寸滩集装箱码头一期等一批重大交通工程建成投入使用。
渝涪、渝合、渝黔、长万和环城高速公路建成通车,五年新增高速公路516公里。
新建、改建区县高等级公路1748公里。
建成长江、嘉陵江大桥16座。
信息基础设施处于西部领先水平。
五年新增电力装机容量125万千瓦,新增农田灌溉面积58万亩。
鲤鱼塘水库建设顺利推进,“泽渝”工程和松溉、铜罐驿两大长江提水工程全面启动。
一批新兴商圈、商业步行街、滨江餐饮休闲区成为城市
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亮丽的风景,一批危旧房得到改造,灯饰工程和绿化美化工程使重庆更加绚丽多彩。
D.农业农村焕发新的生机。
2005年起全部免征农业税及其附加,
结束了农民缴粮纳税的历史。
农业产业化百万工程、百个经济强镇工程和百万农村劳动力转移就业工程取得可喜进展。
粮食总产量恢复到历史较好水平。
农村基层服务体系建设得到加强。
乡镇企业持续健康发展。
五年累计转移农村富余劳动力260万人。
进城务工人员的管理和服务工作有所改善。
E.顺利完成分期移民任务。
到2005年末,累计完成移民安置94.1
万人,迁建调整工矿企业1371户,复建房屋2853万平方米。
实施《三峡库区经济社会发展规划》起步良好,建立产业发展基金和移民后期扶持基金,实施产业发展基金项目150个、移民后期扶持项目457个。
“十五”后三年,库区15个淹没区县总体经济增长速度超过重庆市平均水平。
F.生态环境质量趋于改善。
“十五”共投入318亿元加强环境保护
与生态建设。
累计完成退耕还林1389万亩,重庆市森林覆盖率达到30%,比2000年提高7个百分点。
建成一批污水处理厂和垃圾处理场,库区水质稳定。
持续推进主城“净空工程”,实施易撒漏物质密闭运输,严格控制施工扬尘,实施城市道路改造,结合技改搬迁主城区重污染安全隐患企业19户。
2005年末主城区空气质量优良天数比例达到72.9%,比2000年提高21.8个百分点。
库区地质灾害二期防治工程初步通过国家验收。
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G.改革开放取得重大进展。
国有企业股份制改革大步推进,股份制
企业占比已超过70%。
加大市属国有企业集团重组整合力度,国有资产总额超过3500亿元,比2000年扩大1倍。
五年累计化解市属国有企业不良债务220亿元。
完成重庆市商业银行和国际信托投资公司增资扩股、西南证券重组、区县信用联社统一法人改革改制。
组建土地储备中心,培育壮大八大建设性投资集团,搭建起基础设施建设投融资平台。
路桥收费改革和电力、水利、公交、燃气等垄断行业的改革取得实质性进展。
文化体制改革试点顺利推进,组建了重庆广播电视集团(总台)、报业集团和出版集团。
企业信用信息联合征信系统基本建立。
把发展开放型经济提升到战略高度。
“十五”期间,重庆市进出口总额年均增长19.2%,实际利用外商直接投资累计17.5亿美元,有24家世界500强企业来渝投资兴业。
福特汽车、惠普、美国利宝、汇丰银行、中美大都会人寿、中法水务、沃尔玛、香港查氏集团、普天、海尔等一批国内外知名企业相继入驻重庆。
务实推进渝港“9+1”、渝澳“8+1”经贸合作。
分别与四川、贵州、上海、浙江、广东、湖北达成合作发展框架协议。
五年累计利用内资448亿元。
H.各项社会事业取得新的进步。
取得家蚕功能基因组研究、海扶超
声聚焦刀、手机“通芯一号”芯片等一批具有国际先进水平的科技成果。
初步具备乘用车自主开发能力。
各级各类教育全面发展。
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2005年“两基”人口覆盖率达到97.6%,初中毕业生升入高中阶段学校的比例达到81.3%,在校大学生人数在2000年基础上翻了一番多。
五年累计完成中小学危房改造360万平方米。
大学城建设初具规模。
人力资源开发成效显著,五年累计引进各类紧缺人才5万多名。
文化事业繁荣,三峡博物馆、奥体中心、规划展览馆和国际会展中心等标志性文化体育设施竣工投入使用,湖广会馆修复一新,红岩革命纪念馆景区基础设施建设项目、重庆国际学校正式开工。
区县文化体育设施建设有长足进展。
广播电视“村村通”工程成效显著。
重庆运动员在全国“十运会”上取得了比上届更好的成绩。
基本形成市与区县两级卫生监督、疾病控制、传染病救治体系和突发公共卫生事件预警应急机制。
儿童免疫规划“四苗”接种率达到92.3%,乙肝疫苗接种率达到88.9%。
艾滋病、结核病、地氟病等重大疾病防治工作得到加强。
开展7个区县新型农村合作医疗试点。
实施农村计划生育家庭奖励扶助制度和“少生快富”工程,67.9万人受益。
I.紧贴民心办了一批实事。
城乡居民生活明显改善,2005年城市
居民人均可支配收入达到10240元,农村居民人均纯收入达到2785元,分别比2000年增长66%和47%。
五年共指导帮助下岗职工和城镇登记失业人员实现就业再就业80万人。
城市居民人均住房建筑面积由“九五”末的18.6平方米增加到24.3平方米,农村居民人均住房面积由29.6平方米增加到33平方米。
城镇廉租住房保障面逐年扩大,3600多户“双困”家庭搬进新居。
农
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