中级经济师考试房地产专业复习资料.docx

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中级经济师考试房地产专业复习资料

全真模拟题一

中级经济师考试（房地产）

一、单选题（单项选择题：

（共60题，每小题1分，共60分））

1、河流改道可引起自然地理区位的变更，这是区位的（　）

A 综合性

B 确定性

C 层次性

D历史性

答案：

d

2、某城市位于东经ll6°79′，北纬39°57′，该经纬度反映的是该城市的（ ）。

A.自然地理区位

B.经济区位

C.社会区位

D.天文区位

答案：

d

3、韦伯提出的原料指数是指（ ）。

A.货物的绝对重量除以制成品总重量

B.限地性原料总重量除以制成品总重量

C.货物的相对重量除以制成品总重量

D.限地性原料总重量除以货物的绝对重量

答案：

b

4、伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析，是从生态学的（ ）观点出发的。

A.“演替与发展”

B.“入侵和演替”

C.“承继和发展”

D.“入侵和承继”

答案：

d

5、对于某类商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则对该类商品房能形成有效需求的是（ ）。

A.甲

B.乙

C.丙

D.丁

答案：

a

6、下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是（ ）。

A.汽车加油站

B.地税局机关

C.城市绿地

D.街心公园

答案：

a

7、办理建设用地使用权抵押登记时，交验的文件一般不包括（ ）。

A.抵押合同

B.抵押登记申请书

C.国有建设用地使用权出让合同

D.国有土地使用证

答案：

c

8、甲公司获得一宗工业用地的土地使用权，土地使用期限为法定最高出让年限，经5年开发建设后，将其转让给乙工厂，则乙工厂获得的土地使用权最长期限为（ ）年。

A.35 

B.40 

C.45 

D.65

答案：

c

9、某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为（ ）人。

A.3 

B.5 

C.7 

D.9 

答案：

b

10、下列各建设项目用地中，土地使用权出让的最高年限不可能为50年的是（ ）。

A.别墅用地

B.图书馆用地

C.汽车装配厂用地

D.购物中心用地

答案：

a来源:

考试大

11、房地产市场调研不具有（ ）的特点。

A.实用性

B.时效性

C.实践性

D.审美性

答案：

d

12、在房地产市场调研中，不弄虚作假，不主观武断下结论，这是（ ）原则的要求。

A.客观性

B.保密性

C.创造性

D.求教

答案：

a

13、侧重房地产消费者的数量及其构成的调研，属于房地产消费（ ）调研。

A.行为

B.预期

C.动机

D.市场容量

答案：

d

14、侧重对租售代理机构的数量、素质及其租售代理的项目等情况的调研，属于房地产（ ）调研。

A.价格

B.促销

C.营销渠道

D.竞争情况

答案：

c

15、对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，属于（ ）的工作内容。

A.房地产市场细分

B.房地产资料收集

C.房地产市场预测

D.房地产竞争分析

答案：

c

16、对房地产开发项目，从取得房地产开发用地开始到建成后的物业管理等各个方面都进行策划和服务的工作，称为房地产（ ）。

A.战略策划

B.全程策划

C.品牌策划

D.产品策划

答案：

b

17、SWOT分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的机会因素和外部市场环境中的（ ）。

A.风险因素

B.威胁因素

C.挑战因素

D.帮助因素

答案：

b

18、房地产征收的主体是（　）

A 国家

B 行政主管部门　

C 拆迁主管部门

D 政府

答案：

a房地产征收：

是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产的行为。

征收的主体是国家.

19、被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行（ ）.

A 货币补偿

B异地安置

C保障安置

D房屋产权调换

答案：

d被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换

20、3公顷基本农田征收的审批权在（ ）。

A.国务院

B.省级人民政府

C.直辖市人民政府

D.县级人民政府

答案：

a必须经国务院批准方可征收的土地：

①所有的基本农田。

②基本农田以外的耕地超过35公顷的。

③其他土地超过70公顷的。

21、某公司拟将正在经营的餐厅改造成网吧继续经营，预计每年将因此而节约运营成本5万元，该项目还可能经营30年。

当资本利率为l0％时，该项目合适的改造投资不多于（ ）万元。

A.47 

B.50 

C.75 

D.150

答案：

a本题的实质仍然是资金时间价值换算中年值换算为现值的计算。

22、某人购买一套住宅，一次性付款50万元，使用寿命50年，当资本利率为l0％时，每年的平均住房费用为（ ）万元。

A.4.53 

B.5.04

C.6.12

D.7.39

答案：

b本题考查资金时间价值换算中现值换算为年值的计算。

23、某人在每年年初按年利率4％购买基金5万元，复利计息，5年后可获得（ ）万元。

A.26.54 

B.27.08 

C.28.16 

D.29.40

答案：

c本题考查资金时间价值换算中，年值换算为终值的计算。

但本题并不符合换算公式的假定条件，必须进行换算才能套用公式。

画出现金流量图以帮助理解。

错误的现金流与作法如下，可以导致错误的答案B。

24、现有甲、乙、丙三个互斥投资方案，各方案的投资额和投资后的净收益如下表所示，各方案的寿命期均为8年，基准收益率ie＝10％。

各方案净现值从大到小排列正确的是（ ）。

单位：

万元A.甲>乙>丙

B.乙>丙>甲

C.乙>甲>丙

D.甲>丙>乙

答案：

c本题考查净现值指标的计算

NPV甲＝300（P/A,10%,8）－1000

NPV乙＝520（P/A,10%,8）－2000

NPV丙＝600（P/A,10%,8）－3000

25、某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为3000万元，住宅平均售价为4000元／平方米，单位产品的可变成本为2500元／平方米。

该公司在完成小区建设后，预计可获利300万元。

该公司需开发的保本开发面积为（ ）平方米。

A.14500 

B.16700 

C.20000 

D.22000

答案：

c本题考查盈亏平衡点的计算。

注意单位一定要一致。

设保本开发面积为x平方米。

0.4x-3000-0.25x=0 x=20000。

26、房地产投资风险中的系统性风险不包括（ ）。

A.变现风险

B.政策风险

C.周期风险

D.比较风险

答案：

d本题考查房地产投资风险细分类中的系统性风险。

系统性风险有市场供求风险、、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然风险等。

非系统风险包括收益现金流风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险。

27、房地产投资风险，按其产生原因可分为自然风险、社会风险和（ ）。

A.市场风险

B.经济风险

C.生产风险

D.决策风险

答案：

b

28、降低房地产投资商业风险可采用的对策包括考虑预期投资后的维持管理费用、进行房地产类型组合投资和（ ）等。

A.将风险损失返销计入成本

B.利用通货膨胀的影响

C.利用规模投资来限制竞争

D.充分把握国家金融政策

答案：

c

29、下列有关引起房地产风险的因素中，不属于房地产投资不可抗力的风险因素是（ ）。

A.飞机失事

B.政治动荡

C.环境污染

D.市场变化

答案：

d

30、房地产开发企业由于其收益的变动而造成的风险，属于（ ）。

A.决策风险

B.经营风险

C.业务风险

D.财务风险

答案：

c

31、房地产开发项目设计管理过程分为不同阶段，其中移交设计文件属于（ ）。

A.计划阶段

B.启动阶段

C.实施与控制阶段

D.收尾阶段

答案：

d

32、房地产开发项目工程招标文件不包括（ ）。

A.评标委员会组成人员

B.工程量清单

C.合同专用条款

D.合同通用条款

答案：

a

33、在房地产开发项目建设投资的工程费用中，建筑安装工程费用包括直接费、间接费（ ）和税金。

A.措施费

B.预备费

C.临时设施费用

D.利润

答案：

d

34、风险管理的内容不包括（ ）。

A.风险制造

B.风险识别

C.风险评估

D.风险应对

答案：

a

35、在房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式中，只有（ ）是一种毋须第三者介入的方式。

A.和解

B.调解

C.仲裁

D.诉讼

答案：

a

36、某套商品住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，套内建筑面积的价格为4000元/平方米，则其建筑面积的价格为（ ）元/平方米。

A.2500 

B.3200 

C.4000 

D.5000

答案：

b设建筑面积价格为X 建筑面积下的单价×建筑面积＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积100X=80×4000 X=3200元/平方米。

37、可比实例成交价格×（ ）=可比实例正常市场价格。

A.交易情况修正系数

B.房地产价格指数

C.交易日期调整系数

D.房地产状况调整系数 

答案：

a

38、在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格－（ ）。

A.房地产价格

B.建筑物开发成本

C.土地价值

D.建筑物市场价值

答案：

d

39、净收益=有效毛收入－（ ）。

A.物业服务费

B.运营费用

C.经营成本

D.开发建设成本

答案：

b

40、待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－（ ）。

A.取得待开发房地产的税费

B.转让待开发房地产的税费

C.销售开发完成后的房地产的税费

D.取得待开发土地的费用

答案：

a

41、房地产开发企业自行租售房地产比委托房地产经纪机构代理租售房地产的突出优势主要体现在（ ）方面。

A.营销成本控制

B.营销经验

C.对项目的熟悉程度

D.营销效果

答案：

c

42、房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时，如果追求协调和结算简单，则宜采用（ ）方式。

A.独家代理

B.共同代理

C.共同代理加参与代理

D.合作代理加参与代理

答案：

a

43、房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础，确定房地产价格的方法，称为（ ）。

A.成本导向定价法

B.需求导向定价法

C.随行就市定价法

D.比较定价法

答案：

a

44、某房地产开发项目建设周期较长，开发企业希望从项目动工开始，即在项目所在地一定半径范围内进行长时间的广告宣传，此时宜选用的广告媒体是（ ）。

A.电视

B.路牌

C.广播

D.网络

答案：

b

45、在房地产促销活动中，能够最快速及时了解客户对企业和产品反应的促销方式是（ ）。

A.广告宣传促销

B.公共关系推广

C.人员推销

D.社会公益活动促销

答案：

c

46、业主委员会应负责召集或召开的会议不包括（ ）。

A.业主大会定期会议

B.业主大会临时会议

C.首次业主大会会议

D.业主委员会会议

答案：

c

47、新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设（ ）的暂定期。

A.三个月

B.半年

C.一年

D.二年

答案：

c

48、《物业管理条例》规定，业主委员会成立后30日内必须向物业所在地的（ ）备案。

A.社区工作站

B.市民政部门

C.县人民政府房地产行政主管部门

D.区、县人民政府房地产行政主管部门

答案：

d

49、下列有关物业服务企业特征的表述中，错误的是（ ）。

A.物业服务企业是独立的企业法人

B.物业服务企业属于服务性企业

C.物业服务企业所提供的服务是非营利性的

D.物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能

答案：

c

50、根据国家规定，对空置（ ）年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

A.1 

B.2 

C.3 

D.4

答案：

c

51、凡符合规定条件的单位和个人，都必须按规定的缴存基数和缴存比例缴存住房公积金，这一点说明住房公积金是（ ）的住房储金。

A.专用性

B.公益性

C.互助性

D.强制性

答案：

d

52、房地产抵押贷款证券化中，将抵押贷款整合和信用增级后在资本市场上发行证券的机构是（ ）。

A.商业银行

B.房地产公司

C.保险机构

D.特殊目的机构

答案：

d

53、房地产抵押贷款证券化中，将抵押贷款整合和信用增级后在资本市场上发行证券的机构是（ ）。

A.商业银行

B.房地产公司

C.保险机构

D.特殊目的机构

答案：

d

54、下列关于房地产信托主要特点的说法中，错误的是（ ）。

A.房地产信托的业务方式既可以是间接融资也可以是直接融资，具有很强的灵活性

B.房地产信托投资具有较高的收益性

C.房地产的低流动性，使得房地产信托投资具有很大的风险性

D.房地产信托投资的融资方式以物资为主，在融资方式上具有单一性

答案：

d

55、耕地占用税的基本特点不包括（ ）。

A.强调对耕地的保护

B.实行一次性征收

C.以省级行政区域为单位，分别规定单位税额

D.税额标准在不同地区不一样

答案：

c

56、契税属于（ ）。

A.货物和劳务税类

B.财产税类

C.所得税类

D.其他税收类

答案：

b

57、房地产企业应缴纳营业税税额的计算公式为（ ）。

A.应纳营业税额=营业额×税率

B.应纳营业税额=营业毛利润×税率

C.应纳营业税额=营业净利润×税率

D.应纳营业税额=销售成本×税率

答案：

a

58、征收企业所得税时，下列项目中，应纳入企业收入总额的是（ ）。

A.财政拨款

B.政府性基金

C.接受捐赠的收入

D.行政事业性收费

答案：

c

59、某企业在某大城市拥有一宗面积为3000平方米的土地使用权，容积率为l.5，城镇土地使用税的标准为每年每平方米5元，则该企业每年应缴纳的城镇土地使用税为（ ）元。

A.4500 

B.10000 

C.15000 

D.22500

答案：

c城镇土地使用税的应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准＝3000×5＝15000（元）。

注意城镇土地使用税按土地面积计算，不按建设面积计算，因此容积率在本题中是迷惑项。

60、市场调研是一种（ ）。

A、收集房地产市场信息的方法

B、了解房地产市场供应量的手段

C、通过信息将消费者、顾客和公众与研究者联结起来的职能

D、判断房地产企业营销策略是否成功的工具答案：

c

二、多选题（多项选择题：

（共20题，每小题2分，共40分））

61、按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。

下列区位中，属于社会区位的有（ ）。

A.历史区位

B.经济区位

C.文化区位

D.政治区位

E.空间区位

答案：

b,c,d

62、房地产有效需求是（ ）等因素的函数。

A.商品房品质

B.消费者收入

C.消费对象

D.抵押贷款能力

E.房地产价格

答案：

b,d,e

63、下列关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法中，正确的有（ ）。

A.旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让

B.挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布

C.在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂牌成交

D.在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价

E.出让人须在挂牌活动结束后5个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金

答案：

b,c

64、建设用地使用权出租中，出租方的义务包括（ ）。

A.保管义务

B.修缮义务

C.妨害去除义务

D.租赁标的物返还义务

E.按照合同规定的时间和标准交付土地及地上建筑物答案：

b,c,e

65、

下列房地产市场预测方法中，属于定量预测的有（ ）。

A.时间序列法

B.回归分析法

C.市场因子推演法

D.德尔菲法

E.购买者意图调查法

答案：

a,b,c

66、房地产市场调研资料收集的主要途径有（ ）。

A.走访房地产交易当事人

B.访问促成房地产交易的房地产经纪人

C.查阅政府和有关部门的房地产登记等资料

D.拜访业主委员会委员

E.向工程监理人员讨教

答案：

a,b,c

67、集体土地征收的特点有（ ）。

A.无偿性

B.强制性

C.土地所有权发生转移

D.补偿性

E.有限期

答案：

b,c,d集体土地征收的特点有强制性、土地所有权发生转移、补偿性。

68、对房地产开发项目进行线性盈亏平衡分析时，划定固定成本与可变成本可采用（ ）。

A.费用分析法

B.高低点法

C.盈亏平衡图解法

D.净现值法

E.回归分析法

答案：

a,b,e

69、降低房地产投资变现风险的对策有（ ）等。

A.向保险公司投保房地产投资保险

B.关注通货膨胀对购买力的影响

C.搭配不同房地产投资种类比例

D.选好房地产投资地段

E.选择容易分割出售的房地产项目进行投资

答案：

c,d,e

70、采用风险预防方法防范房地产投资风险的措施有（ ）。

A.防止相关风险因素的产生

B.设立内部风险损失基金

C.通过合同将损失转移给非保险企业

D.对已经存在的相关风险因素进行监控

E.对相关风险因素进行时间和空间隔离

答案：

a,d,e

71、房地产项目的投资管理包括投资规划和投资控制两个并行的工作过程，其中投资规划包括（ ）等。

A.编制招标文件

B.投资目标的风险分析

C.编制设计概算、施工图预算，确定工程承包合同价格

D.编制资金使用计划

E.编制竣工结算

答案：

b,c,d

72、房地产开发项目质量的可靠性体现在（ ）等。

A.平面、空间布局的合理性

B.隔声和采光功能的良好性

C.保证防火和抗震要求

D.满足使用寿命要求

E.与生态环境的协调性

答案：

c,d

73、建立价格可比基础是市场法中的重要环节，其工作内容包括（ ）。

A.统一付款方式

B.统一付款进度

C.统一成交日期

D.统一面积内涵

E.统一面积单位

答案：

a,d,e

74、房地产开发企业与房地产经纪机构签订委托代理租售合同以后，需要向房地产经纪机构提供的资料有（ ）。

A.反映项目特征的资料

B.项目销售执行计划

C.反映项目合法性的资料

D.委托书

E.房地产开发企业发展规划

答案：

a,c,d

75、房地产开发项目营销采用渗透定价策略的优点有（ ）。

A.对需求弹性大的房地产有利于拓展销路

B.价格上有利于排挤竞争对手进入

C.项目营销后期尾房降价空间较大

D.有利于消费者心理形成高价位高质量的印象

E.对需求弹性小的房地产有利于增加总利润

答案：

a,b渗透定价策略是指商品房面市时，以价格定得很低，以低价提高市场占有率。

根据价低的特点就可以分析优势。

76、下列有关采取酬金制形式约定物业服务费用的表述中，正确的有（ ）。

A.物业服务费用应以预收的物业服务资金为计提基数

B.物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有

C.物业服务资金不足交纳物业服务费用部分由物业服务企业承担

D.物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定

E.物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以计提酬金

答案：

a,b,d,e

77、住房公积金管理中心的职责范围包括（ ）。

A.制定和调整住房公积金的具体管理措施

B.负责住房公积金的核算

C.审批住房公积金的提取与使用

D.负责住房公积金的保值和归还

E.审批住房公积金归集与使用计划

答案：

b,c,d本题考查住房公积金管理中心的职责，注意与住房公积金管理委员会的职责进行区分。

78、房地产保险的作用包括（ ）等。

A.抵御意外不幸，实现经济补偿

B.促进房地产业和保险业的发展

C.改善居住条件，提高居民住房标准

D.增强投保人的信用，促进资金融通

E.为抵押二级市场的发展提供基础

答案：

a,b,d,e

79、房地产税收的特征包括（ ）等。

A.征税对象特定，即土地和房屋

B.征收体系复杂，税种数量多

C.税源集中于城市

D.税收基础稳定

E.税收收入主要归中央财政

答案：

a,b,d

80、下列关于契税计税依据的说法中，正确的有（ ）。

A.房屋买卖，计税依据为市场平均价格

B.国有土地使用权出让，计税依据为成交价格

C.土地使用权赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售市场价格核定

D.房屋赠与，计税依据为房屋重置价格

E.房屋交换，计税依据为所交换房屋价格的差额

答案：

b,c,e契税的计税依据分为以下三种情况：

土地出让、土地使用权出售、房屋买卖－成交价格；

土地使用权赠与、房屋赠与－参照市场价格核定；

土地使用权交换、房屋交换－价格差额。

三、案例分析题（案例分析题：

（共5题，每题8分，共40分））

81、某房地产开发公司购买一宗土地进行住宅开发，地价为l200万元，一次性付清。

预计建设期为两年，第一年建设投资800万元，第二年建设投资l200万元。

住宅总建筑面积为15000平方米，预计平均售价为4000元／平方米。

销售计划为：

建设期每年分别预售房屋的20％，现房销售期两年分别销售房屋的30％，销售税费等占销售收入的10％，基准收益率为l0％（地价发生于年初，其余现金流量发生在年末）。

1.该项目第四年的累计净现金流量为（ ）万元。

A.1440

B.1620

C.1800

D.2200

2.该项目的静态投资回收期为（ ）年。

A.2.47 

B.2.58

C.2.64 

D.2.72

3.该项目的净现值为（ ）万元。

A.-957.47

B.702.92 

C