山东省度城镇基准地价更新项目.docx
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山东省度城镇基准地价更新项目
山东省2016年度城镇基准地价更新项目
夏津县城镇
基准地价更新工作报告
夏津县国土资源局
二〇一七年一月
一、工作背景、目的及必要性
(一)工作背景
自上一轮基准地价成果(基准日为2013年1月1日)实施以来,夏津县的社会经济状况、城镇规划、基础设施、土地利用条件和土地价格发生了较大变化,同时,截止到2016年1月1日,基准地价已达到更新期限,为使夏津县城区和乡镇基准地价更好地适应土地市场发展的需要,本次开展土地级别与基准地价更新工作,显得迫切和必要,具有十分重要的作用和意义。
为培育和引导当地土地市场发展,规范土地交易行为,促进城镇土地合理利用,加强城镇土地资产管理,防止国有资产流失和指导土地估价行为,按照国土资源部《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》(国土资厅发【2015】12号)、山东省国土资源厅《山东省国土资源厅关于开展2016年度城镇基准地价更新工作的通知》(鲁国土资字【2015】498号)文件要求,要各级国土资源部门要提高认识,加强组织领导,采取有力措施,及早做好工作安排,确保按时高质量地完成新一轮基准地价更新工作任务。
适时确定并保持城镇基准地价的时效性,对夏津县国民经济的持续、稳定、协调发展具有重要作用。
因此,根据各项要求和省厅、市局的统一部署,开展新一轮城镇基准地价更新工作势在必行。
(二)工作的目的
夏津县现行的基准地价基准日是2013年1月1日,至2016年1月1日已到更新期限。
为保持城镇基准地价的现势性,发挥城镇基准地价在土地市场和土地资产管理中的重要作用,更好地服务于全县社会经济的发展,需结合《夏津县土地利用总体规划(2006-2020)》和《夏津县城市总体规划(2011-2030)》以及城区永久基本农田划定工作中所确定的城镇建设用地范围内的所有土地通过更新基准地价,进一步健全完善地价管理制度和地价体系,使更新后的基准地价能够真实地反映当地地价水平,使基准地价更具科学性、现实性和可操作性,为政府制定土地市场管理政策提供科学依据。
(三)工作的必要性
1、土地级别调整的必要性
根据《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)要求,为了使城镇土地定级成果符合客观实际,保持成果的现势性,在影响城镇内部土地质量的各种因素发生变化而造成差异后,必须对城镇土地级别进行重新评定。
夏津县上轮土地定级工作于2013年完成,迄今已有3年。
近年来夏津县城市规模进一步扩展,城市用地布局、土地质量分布发生明显变化,土地市场逐步发育,地价诸多构成因素如商服、交通、环境、基础设施、规划因素等发生了较大变化,土地条件和土地收益也有较大变化,因此需要进行级别调整。
2、基准地价更新的必要性
基准地价具有时效性,只反映一定时间内土地价格水准,所以随着时间的推移,有必要更新基准地价,从而保持与土地市场实际价格水平一致。
更新基准地价主要基于以下几方面的原因:
(1)更新基准地价是《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)规定:
为了使土地估价结果符合客观实际,保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现势性,在土地市场发生变化或影响土地价格的种种因素发生变化后,必须对地价进行重新评估,更新基准地价和宗地地价评估标准。
(2)更新基准地价是土地市场供求矛盾作用的结果
由于土地的稀缺性和位置的固定性,土地市场具有可替代性差、高度垄断性、流动性差等特点。
土地的供给是有限的,而土地需求随着社会经济的发展不断增长,从而产生供需矛盾,需求竞争激烈,导致土地价格上涨。
夏津县自上轮公布城区基准地价以来,已有3年时间。
三年内,城镇土地价格不断上涨,产生供需矛盾,因而需及时进行地价更新,缓解矛盾。
(3)更新地价是由土地市场的动态性引起的
当前,我国经济处于快速发展阶段,土地需求不断增长,使得地价处于变动之中。
随着夏津县社会经济的快速发展以及城市基础、公用设施的不断完善,城区地价发生了显著变化。
为真实反映基准地价,保证其现势性,必须适时对基准地价进行更新,从宏观上把握地价水平的变化规律。
(4)更新基准地价是政府宏观调控土地市场的需要
基准地价是由政府组织有关部门评估并公布的土地标准价格,它可以充分发挥政府对土地价格的调控作用,保持社会经济稳定、持续发展,合理引导投资方向和土地利用方式,充分挖掘土地利用潜力。
政府通过更新基准地价这一市场调控手段来确定合理地价水平,制定相应的地价管理政策,促进社会经济持续、健康、稳定发展。
(5)更新基准地价是合理分配土地增值收益的需要
土地开发经营者在土地的开发、利用过程中必然使土地价格增值,其中土地增值收益应归国家所有。
政府通过土地使用税、土地增值税等形式,将土地增值部分还给社会,既避免大量国有资产流失,又确保土地开发经营者获得合理利润。
(6)更新基准地价是促进城市土地优化配置,提高土地效益的需要
当前,我国土地利用效益较低,用地布局和土地利用结构不尽合理,第一、二产业用地比重过大,而商业、金融、服务业等第三产业用地比重相对低。
政府可通过地价这种经济杠杆手段进行宏观调控,实现土地资源的合理利用,提高土地集约利用程度,最佳发挥城镇土地的效益。
二、工作任务
(一)更新范围
根据《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)要求,结合《夏津县土地利用总体规划(2006-2020)》、《夏津县城市总体规划(2011-2030)》,按照国土资源部《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》(国土资厅发【2015】12号)、山东省国土资源厅《山东省国土资源厅关于开展2016年度城镇基准地价更新工作的通知》(鲁国土资字【2015】498号)及德州市国土资源局《关于转发<山东省国土资源厅关于开展2016年度城镇基准地价更新工作的通知>的通知》(德国土资发【2016】3号)相关要求,确定本轮基准地价更新的范围为:
东至东外环路以东约1300米,南至南外环以南约200米,西至西外环以西约1500米,北至青银高速,面积约65.46(6545.80公顷)平方公里。
(二)基准日
本轮基准地价更新的基准日确定为2016年1月1日。
(三)更新目标
(1)根据夏津县土地利用总体规划(2006-2020)和城市总体规划(2011-2030),结合现行基准地价的适用性、协调性、和完整性,初步划定本轮基准地价更新的评价范围。
(2)根据各评价区域实际情况和规程要求,中心城区采用分类定级,建制镇驻地采用综合定级。
利用国土资源局、规划局、教育局、卫生局、公安局、交通局等单位的搜集资料,获取定级因子,确定权重,扩散确定定级范围。
(3)在土地级别调整的基础上,根据夏津县近三年土地供应量、成交量,土地成交额,流拍等土地市场信息,结合国家土地政策和近三年的经济形势,初步测算商服、住宅、工矿仓储三类用地类型的基准地价。
(4)建立与城镇用地类型相对应的基准地价修正体系。
(5)编制土地级别与基准地价图。
(6)编制城镇基准地价更新工作报告和技术报告。
(7)建立土地级别与基准地价更新数据库,在建立数据库的基础上,探讨查询、统计等功能。
(8)开展土地增值收益率测算工作。
三、工作依据
(一)理论基础
(1)马克思主义地租理论和土地价值论;
(2)土地区位理论;
(3)机会成本理论;
(4)资金时间价值理论;
(5)城市规划理论。
(二)主要依据
1、法律法规和政策依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日施行,2004年8月28日第十届全国人大常委会第十一次会议第二次修正,国家主席令27号公布);
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(1995年1月1日施行,2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正,国家主席令72号);
(3)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第590号2011年1月21日);
(4)《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》(2014年11月27日山东省第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过)
(5)国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土资发〔2006〕307号);
(6)国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发〔2009〕56号);
(7)国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知(国土资厅发〔2013〕20号);
(8)中华人民共和国住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》(建规〔2012〕22号2012年2月17日);
(9)山东省人民政府《关于调整山东省征地区片综合地价标准的批复》(鲁政字〔2015〕286号);
(10)山东省国土资源厅《关于开展2016年度城镇基准地价更新工作的通知》(鲁国土资字〔2015〕498号);
(11)德州市国土资源局《关于转发省厅<关于开展2016年度城镇基准地价更新工作的通知>的通知》。
2、技术依据
(1)《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014);
(2)《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014);
(3)《土地利用现状分类标准》(GB/T21010-2007);
(4)《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137—2011)。
3、其他参考资料依据
(1)《夏津县土地利用总体规划》(2006-2020年);
(2)《夏津县城市总体规划》(2011-2030年);
(3)2013年夏津县城区土地定级与基准地价更新成果;
(4)2013年夏津县乡镇土地级别与基准地价更新成果;
(5)《夏津县统计年鉴》(2014年、2015年);
(6)夏津县2013-2015年社会经济统计公报;
(7)夏津县人民政府办公室、国土资源局、规划局、统计局、教育局、环保局、交通局等单位和部门各相关部门的资料;
(8)市场调查样点资料。
四、工作程序与过程
(一)人员组成
本项目设立领导组、技术指导组和工作组。
(1)领导组
组长:
周长利夏津县国土资源局局长
副组长:
宫长智夏津县国土资源局副局长
孙经海山东智邦土地房地产评估测绘有限公司总经理
职责:
负责协调部门间关系及基准地价修订更新重大问题的决策,组织论证、评审等重大事务。
(2)技术指导组
组长:
宫长智夏津县国土资源局副局长
徐春晓夏津县国土资源局土地利用科科长
职责:
负责基准地价修订更新的重大问题的咨询、认证和技术咨询等工作。
(3)工作组
组长:
徐春晓
夏津县土资源局土地利用科:
徐明明、王晓、刘子凯。
山东智邦土地房地产评估测绘有限公司:
孙经海、刘敏、王万军、邢宝忠、谢冲、张蕾、马金凤、武希霞、闰翠翠、于吉美、张磊等。
职责:
承担项目具体工作,根据工作内容分外业调查、土地定级、地价评估、资料录入与绘图等多个小组。
(二)工作进度
根据现行土地管理法律、法规和《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)的要求及省厅和市局的统一部署,项目组结合夏津县城镇的实际情况,周密部署、充分准备,项目整个工作程序如下:
1、准备工作阶段
2016年4月开始启动夏津县城镇基准地价更新工作,依据《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)制定了工作技术方案,经研究、讨论修改后开始进行。
前期准备工作主要任务是成立领导小组,组建工作专班、落实工作经费、技术培训、召开有关会议、组织宣传发动、印刷有关资料、购置有关设备、拟定技术路线等前期准备工作。
2、外业调查阶段
2016年5月,全面开展夏津县的基础数据资料收集和外业调查工作。
国土局负责与政府各部门对接,收集社会经济、教育、规划、基础设施建设情况等资料;技术单位重点采用外业调查方式,对夏津县城区乡镇数据进行调查。
主要工作有:
评价范围勘界、工作底图补充调绘、定级资料调查、估价样点资料调查。
3、内业数据处理阶段
2016年6月,将前期搜集的各类数据录入计算机。
包括调绘内容的扫描矢量化、底图编绘、定级资料的编号、制图,地价样点资料的编号、录入等。
2016年7月,依据国家相关规程,选取评价因素,在更新区范围内采用网格法划分评价单元,分商业、住宅、工业三种用地类型分别进行级别划分。
对调查的地价样点进行期日、年期、容积率、交易方式修正等计算,测算三类用地的级别基准地价。
2016年8月,在充分分析土地利用现状及规划功能分区、规划设施类型的影响后,对夏津县城镇土地级别和基准地价进行衔接性调整。
对测算的三类用地级别进行综合性和系统性调整。
4、成果整理与听证
2016年10月底,提交成果预审。
2016年11月,修改完善成果、履行听证,并申请验收。
5、成果验收
2017年1月,全面完成验收工作,报请政府向社会公布实施。
2017年1月,完成成果备案。
(三)资料调查和整理
影响土地价格的因素很多,如经济发展水平、区位条件、生活设施与基础设施状况、环境质量等。
因此,要科学地评估出城镇的土地价格,必须广泛收集各方面的有关资料。
资料的广泛性、精确性直接影响着土地价格评估,所以对资料的调查、分类整理和处理是一项很重要的工作。
本轮土地估价资料的调查,采用普查、抽查和重点调查相结合的方法进行。
调查的资料分为背景资料、土地交易样本资料。
1、背景资料的收集与整理
背景资料主要从政府各职能部门获得,其中由住房和城乡建设局提供城区内各类房屋重置价、维修费、管理费、残值率、耐用年限、交易中的各种税费等统一标准;由金融部门提供近年来的存、贷款利率;由国土资源局提供估价区范围内土地市场交易情况及各地区的大致地价水平等等。
背景资料的调查做到了尽可能的全面、完整,为基准地价的最终确定提供了重要依据。
收集到的用于估价方面的背景材料需要进行归类整理,以便于查寻和保存。
这次调查到的背景材料可分为三类:
第一类是反映夏津县总体情况的资料,如夏津县城市总体规划(2011-2030)、夏津县土地利用总体规划(2006-2020)、永久基本农田划定及其它有关文献。
掌握这些资料主要是了解夏津县经济发展的总体水平、发展趋势以及规划限制等;
第二类是房屋建筑的统一标准,包括各种房屋结构类型的重置单价标准、管理费收取标准、维修费用标准以及残值、耐用年限、交易税标准等。
这些数据资料在地价测算过程中要用到,因此单独归为一类;
第三类是其它方面的资料,如征地区片价标准、拆迁费标准、存款和贷款利率、单位土地面积开发费用标准、单位土地面积基础设施配套费用标准。
这些资料主要用于确定土地还原率、房屋还原率、农地征用价格的计算以及样点地价的修正等。
表1夏津县城区土地交易样本统计表
交易类型
商业
住宅
工业
出让
—
—
29
出租
346
73
90
买卖
—
57
—
总计
346
130
119
2、土地交易资料的调查与整理
(1)资料的调查
本轮土地交易样本资料的调查主要遵循了以下原则:
第一,样点的空间分布相对均匀。
无论哪种土地交易类型,应尽量保证每个级别都有一定数量的样点,且均匀分布。
样本数量越多,分布越均匀,反映出的规律性就越强。
第二,所有交易类型全面调查。
每种交易类型都从不同的侧面反映相应的地价水平。
商业房地出租大多为城区较繁华地段的临街地,由此评估的地价通常偏高,接近路线价,而且无法反映城郊商业用地地价。
住宅房地出租、房屋买卖,由于市场的不发育和隐形交易等原因,地价又往往偏低。
土地出让、转让、出租大多以协议方式进行交易,地价也往往偏低,农地征用资料通常只能反映城郊地价和工业用地地价,依据拆迁资料评估的地价,由于样点资料较少,而且拆迁费用相差悬殊,用于评估基准地价,其代表性较差。
因此,无论哪种交易类型都无法全面揭示出夏津县的实际地价水平,必须对所有交易类型进行全面调查。
通过实际调查,广泛收集了夏津县城镇的房地出租、房屋买卖、商品房出售、土地征收、土地出让、土地转让、土地出租、拆迁资料等。
在调查过程中,商业用地用于房地出租资料,夏津县商业写字楼出租的市场资料;根据夏津县清理土地市场资料台帐,以此掌握到清理土地市场资料的全貌;通过实地补充调查获得,另有一部分从房管局获得;用于住宅的房屋出租和买卖资料主要通过实地调查获得;商品房出售资料则由房地产开发公司提供;房屋中介机构、办事处和居委会为单位通过实地访问调查获得;商品房出售、拆迁资料则由住房和城乡建设局提供。
土地征收、土地出让、土地转让、土地出租、农地征收资料由国土资源局提供。
另外,本轮土地价格调查对商品房出售、房屋买卖、房屋租赁等类型样点采取了抽样实地调查的收集资料方式。
经过初步筛选整理得到各类调查资料。
(2)资料的整理
1)样本整理
对样本资料按交易类型进行归类,剔除缺失主要项目及不符合要求和数据偏离正常情况的表格。
对剔除后的样本按行业和交易类型进行统一编号,然后将样本的空间位置及相应编号重新标注到工作底图上,并输入计算机。
2)输入原始数据,建立数据库
3)对原始数据进行瞒价修正
4)对原始数据进行时间修正
(四)技术运用
1、土地级别调整
运用全域覆盖法对规划区范围内城镇建设用地进行级别调整,按土地利用类型分为商业用地土地定级、住宅用地土地定级、工业用地土地定级。
根据夏津县城镇用地特点,对影响土地质量和土地使用价值的因素进行分析,选取对拟进行定级的土地利用类型用地有主要影响的土地区位条件和其它有关的土地自然和经济条件,作为划分土地级别的定级因素,依据定级因素与拟进行定级的土地利用类型用地的相关程度,确定各因素的相对重要性,分别计算各因素权重值,运用计算机技术和MAPGIS、ARCGIS等地理信息系统技术按照各定级因素分布变化规律,计算各因素的指标值和作用分;在整个土地定级的全部区域内,划分土地定级单元,计算单元内各因素分值,并进行各分值加权求和,按总分的分布排列和实际情况,初步划分土地级别。
编绘各类型用地土地级别图,编制土地定级报告,完成定级工作。
2、基准地价更新
以土地定级成果为基本控制框架,根据市场交易资料采用市场比较法、收益还原法、剩余法及假设开发法等多种估价方法相结合,综合确定各用地类型于各级别上的基准地价。
(1)土地定级成果为基础
目前,我国大部分城镇的土地估价采用“先定级后估价”,以土地级别界线控制地价的空间差异的方法。
夏津县土地市场目前处于发展阶段,土地市场发育不完善,城区土地质量的差异,很大程度上反映了地价差异的空间规律,为确定各类各级用地的基准地价提供了区域范围。
(2)评估基准地价
土地级别确定后,一个重要工作就是确定各级别、各类型用地的基准地价。
因为基准地价不仅显示不同级别土地的质量差异,而且也是宗地地价评估的基础。
由于目前夏津县城区乡镇土地市场发育不完善,客观上要求我们在评估基准地价时尽可能采用多种方法综合确定地价。
因此,根据外业调查的资料,在本轮地价评估过程我们采用了收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法等多种估价方法,以便科学、客观的反映夏津县的地价水平。
五、成果应用与建议
(一)工作成果
1、文字成果
(1)夏津县城镇基准地价更新工作报告
(2)夏津县城区土地级别与基准地价更新技术报告
(3)夏津县乡镇土地级别与基准地价更新技术报告
2、图件成果
(1)最终成果图件:
1)夏津县城区商业用地级别与基准地价图
2)夏津县城区住宅用地级别与基准地价图
3)夏津县城区工业用地级别与基准地价图
4)夏津县宋楼镇、香赵庄镇、新盛店镇、郑保屯镇、南城镇、苏留庄镇、东李官屯镇、雷集镇、白马湖镇、渡口驿乡、田庄乡、双庙镇土地级别与基准地价图
(2)中间成果图件
1)夏津县城镇土地定级因素作用分值图
2)夏津县城镇土地定级单元分值图
3)样点地价图
3、表格成果
(1)夏津县城镇土地级别面积统计表
(2)夏津县城镇基准地价表
(3)夏津县城镇基准地价修正系数表、影响因素指标说明表
4、数据库成果
(1)夏津县城区土地定级完整数据库
(2)夏津县城区估价数据库
(二)成果应用建议
1、成果特点
通过本轮夏津县城镇土地级别调整和基准地价更新,可以看出:
城区商业用地集中区域:
北至银城路,西至银山北街以西约300米-顺和街一线,南至永宁街,东至中山中路以东约200米-锦纺街一线。
城区住宅用地集中区域:
北至胜利路,西至中山北路-银城路-银山路-顺和街一线,南至文化街,东至建设街-锦纺街一线。
城区工业用地集中区域:
北至胜利路,西至银山路-泰和街-顺和街一线,南至南城街,东至建设街-锦纺街一线。
2、应用建议
(1)优化配置土地资源
运用经营城市的理念,“退二进三”(将老城区中商住用地范围内对环境有影响的工业项目迁入新区,腾出土地发展第三产业),将城市土地级差用经济杠杆进行调节,使城区土地的配置得到进一步的优化。
根据商业、住宅、工业三类用地空间分布的差异,合理调整城区土地的配置状况,既能做到“地尽其需”,又能做到“地尽其用”。
(2)适时辅以政策引导
为了确保城市总体规划的实施还要辅之以政策的引导和支持。
按照夏津县本轮基准地价更新确定的级别基准地价,进一步完善城市土地有偿使用制度和土地储备制度,促进土地批租、土地置换、企业郊迁、住房制度的改革、大规模市政建设和旧房改造带来的居住区的外迁。
另外,还应该不断完善城市郊区的基础设施,从而降低郊迁的缺点,消除郊迁的顾虑。
(3)进一步加强科学规划
根据夏津县土地在不同分类定级中空间分布的差异并结合夏津县城区土地利用现状和土地分异发展的趋势,在城区向外扩散的同时要加强内部空间的重新组合,因地制宜地划分城市不同的功能区并对城区的空间结构进行科学地规划。
六、经验与问题对策
(一)经验
2015年12月,省国土资源厅下发了《山东省国土资源厅关于开展2016年度城镇基准地价更新工作的通知》(鲁国土资字【2015】498号),在全省范围内部署开展2016年城镇基准地价更新工作。
在此基础上,德州市国土资源局下发了《关于转发<山东省国土资源厅关于开展2016年度城镇基准地价更新工作的通知>的通知》(德国土资发【2016】3号)的通知,要求各县市区在规定时间内完成本轮基准地价更新工作。
根据国家省市部署安排,夏津县国土资源局决定开展本轮土地级别调整和基准地价更新工作,并成立了项目工作组,时间紧,任务重,工作组组织精干人员,在有限的时间内尽快熟悉《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)和《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)内容,准确把握定级估价的内涵,针对夏津县的实际情况,统筹制定了切实可行的工作计划,在此基础上,山东智邦土地房地产评估测绘有限公司作为该项目的技术承担单位,在夏津县国土资源局的积极配合下,按工作计划及时完成了评价区域的外业调查及内业处理,按《规程》要求形成本项目工作的成果文件。
最后,总结整个项目的工作过程,得出以下工作经验:
1、领导的高度重视是本项目得以顺利进行的基础
接到上级关于本项目的通知安排,夏津县国土资源局针对本轮基准地价更新工作涉及面广,因素复杂,其科学性、技术性、时间性均很强,根据通知精神,立即召开专题会议,部署安排该项工作的前期准备工作,召集相关科室人员深入学习《规程》的内容,准确把握定级估价的内涵;随后,成了项目工作组,根据文件要求和夏津县的实际情况,统筹制定了切实可行的工作计划;在后续的外业调查中,积极配合技术承担单位协调相关部门,从而及时顺利取得了第一手外业资料。
2、切实可行的工作计划,对整个项目起到事半功倍的效果
针对夏津县
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