银行个人商用房按揭贷款管理办法.docx

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银行个人商用房按揭贷款管理办法

ⅩⅩ银行个人商用房按揭贷款管理办法

第一章总则

第一条为规范个人商用房按揭贷款业务操作与管理，有效防范和控制贷款风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》和《个人贷款管理暂行办法》等法律法规及我行有关规定，制订本办法。

第二条本办法所称个人商用房按揭贷款是指我行向借款人发放的用于购买商业用房的贷款（含一手房贷款和二手房贷款）。

商业用房包括商铺、住宅小区的商业配套房、办公用房（写字楼）、酒店和附属车位（库）。

第三条个人商用房按揭贷款仅限用于借款人购买符合我行要求的商业用房，不得用于其他用途或提取现金。

第二章准入条件

第四条一手房开发商准入条件

房地产开发商应为工商行政管理部门批准成立的企业法人，房地产开发经验丰富、市场品牌较好、资金实力较强、经营状况良好。

除直客式贷款外，在办理一手房按揭贷款业务前，有权审批机构须对新建房产项目进行准入审批，核定房产按揭贷款业务总额度。

第五条按揭房产准入条件

（一）以本笔贷款所购房产设定抵押的，抵押房产须满足以下条件：

1.与贷款经办行位于同一城市。

2.具有独立封闭的物理空间。

3.所占用土地使用权性质为出让，土地类型为住宅、商业、商住两用或综合用地。

4.房龄原则上不超过20年，对于建筑质量、区域位置特别优良的房产，房龄可适当放宽，但需降低抵押率。

5.不得采取售后返利、包租等方式销售。

6.须具有独立产权，售价合理且经营前景良好。

7.一手房项目按揭的，项目立项时应具备两证（建设用地规划许可证、国有土地使用证）；项目准入审批时应具备三证（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证），单笔个人商用房按揭贷款受理时应具备五证（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证），且为已竣工验收的房屋。

8.二手房贷款的，售房人应持有房屋所有权证，并具有合法出卖权利；产权共有的，产权共有人须出具同意转让的声明；商用房未被政府列入拆迁公告或城市改造规划范围。

9.贷款购买车位（库）的，须具有独立产权。

10.贷款购买办公用房（写字楼）、酒店的，须位于地市级（含）以上城市或全国百强县的主要商务街区，物业管理规范。

（二）以非本笔贷款所购房产设定抵押的，抵押房产除满足上述

（一）中的1-5条条件外，还须满足：

1.抵押人对抵押房产具有完全、合法的处置权利，已取得房屋所有权证，未设定抵押（在业务经办行已设定最高额抵押担保除外），无产权争议，易于变现。

2.抵押房产有共有人的，房屋共有人须出具同意抵押的书面声明。

3.抵押房产未被政府列入拆迁公告或城市改造规划范围。

4.抵押房产为商业用房的，应为成熟住宅小区的配套底商、位于成熟商业街区的独立商铺、成熟专业市场内有物理间隔的商铺等，且用于抵押的商用房原则上不得为闲置6个月以上的房屋。

5.以出租房产抵押的，承租人须出具因借款人违约导致房产处置时同意解除租赁合同的书面承诺。

6.不属于不具备上市交易条件的经济适用房、房改房、两限房以及其他在划拨土地或集体土地上建造的房产。

7.不属于大型商场的分割销售摊位、产权式公寓、产权式酒店及其他存在产权纠纷、不易变现的房产。

8.原则上不属于地市级以下城市（全国经济百强县除外）办公用房（写字楼）。

第六条借款人须具备以下基本条件：

（一）具有完全民事行为能力的自然人；年龄在18（含）-65（不含）周岁之间；外国人以及港、澳、台居民为借款人的，须满足我国关于境外人士购房相关政策。

（二）具有合法有效的身份证明，户籍证明（或有效居留证明）及婚姻状况证明。

（三）具有良好的信用记录和还款意愿。

（四）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力。

该笔贷款的月支出与借款人收入比控制在50%（含）以下，月所有债务支出与借款人收入比控制在55%（含）以下。

（五）具有所购商品房的商品房销（预）售合同或房屋买卖协议。

（六）能够提供售房人开具的首付款发票、收据或其他相关凭证。

（七）两个以上自然人共同申请借款的，共同借款人需同时满足：

1.应为具有完全民事行为能力的自然人，无违法犯罪及不良信用记录；

2.购房交易真实，共同贷款目的合理；

3.房屋所有人必须是共同借款人之一。

（八）借款人单户（含配偶）在我行的个人商用房按揭贷款原则上不超过三笔（已结清贷款除外），如果超过三笔，应在重点审查借款人资质和还款能力的前提下，大幅提高首付款比例和利率定价。

（九）我行规定的其他条件。

第三章贷款要素

第七条贷款金额

（一）以本笔贷款所购房产抵押的，商用房贷款金额不超过房产价值的50%，商住两用房贷款金额不超过房产价值的55%。

一手房房产价值为房产的购房价格，二手房房产价值为我行认可的评估机构评估的房产价格与成交价格的较低值。

（二）以非本笔贷款所购房产抵押的，贷款金额最高不超过抵押房产价值的70%。

具体贷款金额结合所抵押房产的性质、建成年限以及房屋现状综合确定，原则上：

1.若抵押房产为住房的：

（1）抵押房屋建成年限在10年（含）以内的，贷款金额不超过房产价值的70%；

（2）抵押房屋建成年限在10-15年（含）以内的，贷款金额不超过房产价值的60%；

（3）抵押房屋建成年限在15-20年（含）以内的，贷款金额不超过房产价值的50%。

2.若抵押房产为商用房、商住两用房的，贷款金额不超过房产价值的60%。

抵押房产价值应经我行认可的评估机构评估房产价格，我行有权参考市值对其评估结果进行必要修正。

第八条贷款期限

个人商用房按揭贷款期限为1-10年（含），且借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年，且不得超过抵押房产剩余的土地使用权年限。

两个（含）以上共同借款人借款的，贷款期限可根据年龄较小者的年龄确定。

第九条贷款利率

贷款利率按照我行规定执行。

贷款期间如遇人民银行基准利率调整，按合同约定执行。

第十条还款方式

贷款期限在1年以内（含1年）的，可以实行按月付息，到期一次性还本的还款方式，也可采用分期偿还贷款本息方式；贷款期限在1年以上的，应分期偿还贷款本息。

分期偿还贷款本息的还款方式包括但不限于：

（一）按月等额本息还款法：

即借款人每期以相等的金额偿还贷款本息；

（二）按月等额本金还款法：

即借款人每期等额偿还本金，贷款利息递减。

（三）单、双周供还款法：

借款人可以选择以单周或双周为还款周期进行还款，还款方式可选择等额本息、等额本金还款法。

第四章贷款受理与调查

第十一条商用房按揭项目的受理和调查参照个人住房贷款管理办法相关规定执行。

第十二条借款人向我行提出按揭贷款申请，提交以下基本资料：

（一）借款人基本资料

1.借款人及其配偶的有效身份证件、户籍证明、婚姻状况证明原件及复印件。

2.借款人收入证明。

如个人纳税证明、工资薪金证明、在我行或他行近6个月的金融资产证明等。

3.我行要求提供的其他文件或资料。

（二）所购商用房资料

1.一手商用房，需提供以下资料：

（1）借款人与房地产开发企业签订的《商品房销（预）售合同》。

（2）房地产开发企业开具的首付款证明。

2.二手商用房，需提供以下资料：

（1）所购二手房的房产权利证明。

（2）与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号。

（3）售房人已收妥首付款的相关凭证。

（4）房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件。

（5）我行要求提供的其他资料。

第十三条经营机构客户经理对贷款申请进行调查，贷款调查执行双人调查和面谈面签制度。

调查要点包括：

（一）借款人提交的资料是否真实、完整、合法、有效。

（二）借款人购房交易是否真实。

对以非本笔贷款所购房产设定抵押的，重点对贷款所购商用房交易的真实性进行尽职调查。

（三）借款人收入来源是否稳定，是否具备按时足额偿还贷款本息的能力，收入还贷比是否符合规定。

（四）借款人的负债和资信状况。

通过查询中国人民银行个人征信系统以及其他同业信息，判断借款人资信是否良好。

（五）贷款年限加借款人年龄是否符合规定。

（六）借款人购买商用房的价格是否合理，是否符合本办法第五条规定的条件。

（七）借款人是否已按我行规定比例支付首期房款。

（八）以房产抵押的，抵押物是否足值有效、权属是否明晰。

（九）对于二手商用房和其他现房抵押购买商用房的，还须调查抵押房产是否被政府列入拆迁公告或城市改造规划范围等。

抵押物共有人是否出具了同意抵押的书面授权文件，抵押房产为已出租的，承租人是否出具了因借款人违约导致房产处置时同意解除租赁合同的书面承诺，抵押物需评估的是否按规定进行了评估。

（十）贷款金额、成数、期限、利率、还款方式、支付方式等是否符合规定。

第五章贷款审查审批

个人商用房按揭项目和单笔个人商用房按揭贷款审查审批工作按照零售信贷业务审查审批流程和权限执行。

第十四条按揭项目审查审批要点包括：

（一）房地产开发企业提供的资料是否完整、有效；

（二）房地产开发企业及其股东（实际控制人）的主体资格、财务实力、开发能力、业务投资、经营记录、履约记录等，分析借款人所属集团或实际控制人整体经营状况、资金状况和发展前景是否良好；

（三）是否已取得建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证等证件，建设内容、总投资、资金来源和落实情况。

第十五条个人按揭贷款审查审批要点包括：

（一）按揭项目是否已按规定进行准入。

（二）按揭房产是否已竣工验收，且开发商已取得建筑施工许可证和合法销（预）售资格。

（三）借款人的申请资料是否完整、齐全，资料信息是否合理、一致，有无假按揭嫌疑。

（四）借款人是否符合条件，资信状况是否良好，还款来源是否足额可信。

（五）首付款是否符合规定比例。

（六）贷款金额、成数、利率、期限、还款方式、担保方式等是否符合规定。

第十六条贷款审批通过后，经营机构根据审批意见，通知相关人员面签借款合同和担保合同，并办妥贷款的抵押、保证等担保手续。

第六章贷款担保

第十七条本办法中个人商用房按揭贷款的担保方式限于抵押。

第十八条对于一手房按揭贷款，在正式抵押登记办妥前，按规定需要楼盘开发企业或与我行签订担保业务合作协议的担保机构提供阶段性或全程担保的，应要求担保机构的股东会或经授权的董事会出具同意提供担保的有关决议。

第十九条对于二手房按揭贷款和以非本笔贷款所购房产设定抵押的贷款，贷款发放前需办妥正式抵押登记手续。

第二十条抵押权登记手续不得全部委托中介机构办理，委托中介机构送件办理抵押权登记手续的，必须由我行经办人员到房管部门核实房屋抵押权预告登记手续或房屋抵押权登记手续，并取回（预）抵押权登记凭证。

第二十一条借款人自愿选择购买抵押房屋财产保险。

第七章贷款发放

第二十二条个人商用房按揭贷款可以选择以下放款模式：

（一）开发商与我行签订协议，承担过渡期担保，办理抵押权预告登记后放款；

（二）开发商与我行签订协议，承担过渡期担保，在办妥购房合同销售备案手续后，我行可以先放款并对开发商账户进行监管，待办妥抵押权预告登记后解除监管；

（三）经我行审批、认定的优质开发商开发的优质楼盘和我行提供开发贷款的楼盘，由开发商提供过渡期担保的，在办妥购房合同销售备案手续，取得房地产管理机关“（预）抵押登记受理单”后可先放款，我行专人跟踪落实抵押权预告登记手续，及时取回抵押权预告登记凭证。

采用直客式贷款模式，由开发商提供过渡期担保或我行认可的担保公司提供担保的，可以按本条规定执行。

第二十三条分行有特殊放款模式要求的，需经总行审批同意。

第二十四条个人商用房按揭贷款在放款中心进行集中放款操作。

（一）对于一手房贷款，应将贷款款项划入开发商的结算账户。

（二）对于二手房贷款和以非本笔贷款所购房产设定抵押的贷款，应将贷款资金转入借款合同指定的账户中。

第二十五条贷款发放后应及时通知借款人贷款已发放。

第八章贷后管理

第二十六条经营机构负责贷后管理工作，日常贷后管理要点包括：

（一）按季走访合作机构，了解其经营资质、信用、经济实力和管理状况等方面是否发生异常变化，公司负责人是否发生重大变化，合作机构是否有重大经济纠纷案件、财务状况恶化或其他影响正常经营的情况。

（二）按季实地查看按揭项目进展情况，了解项目销售情况，是否存在金融机构、新闻媒体等披露的负面信息。

对于开发商提供阶段性担保的按揭项目，还须关注房屋所有权证办理情况，一旦具备办理条件，应督促开发商和借款人及时办妥房屋所有权证并落实正式抵押登记。

（三）按月对合作机构所推荐的借款人个人贷款质量及风险情况进行监测。

一旦发现批量还款等重大的异常情况，应立即中止与合作机构合作，并开展现场核查工作。

（四）对于以非本笔贷款所购房产设定抵押的，应加强对贷款用途的跟踪监测。

贷款发放后，应要求借款人及时补充所购商用房产权的证明材料。

第二十七条经营机构应定期进行押品价值重估，建立不足值预警信息反馈处理机制，抵押物价值出现缺口的，应要求借款人补充担保，否则应提前收贷。

第二十八条经营机构应认真做好贷后检查工作，贷后检查频率为：

（一）发现贷款逾期的，应立即进行贷后检查；对存量逾期或欠息贷款的检查间隔期最长不超过一个月。

（二）对单笔贷款余额300万元以上的贷款至少每半年检查一次。

（三）对当前贷款状态为正常但曾有逾期记录的，至少每半年检查一次。

（四）对同一自然人发放2笔（含）以上个人商用房按揭贷款的，至少每半年检查一次。

（五）对其他正常类贷款按差异化标准至少每季度抽查一次，抽查比例不低于存量贷款笔数的5%。

第二十九条经营机构应在信贷管理系统中对贷后检查情况进行登记，如发现重大风险应及时逐级报告，并采取有效的风险控制措施。

第三十条贷款本息全部清偿完毕后，办理贷款结清手续，注销抵押登记。

第三十一条个人商用房按揭贷款档案管理按照信贷业务档案管理的相关规定执行。