城南科教园业文本.docx
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城南科教园业文本
目录
第一章总则1
第二章土地使用性质分类及控制2
第三章规划指导思想及规划目标5
第四章规划总体设想5
第五章单项用地布局规划12
第六章防灾规划17
附录一:
规划实施建议18
附表一:
规划用地构成表29
附表二:
各地块开发控制指标31
附图:
一、用地现状图二、用地规划图
三、建筑高度图四、上层次规划指引图
五、规划结构图六、用地规划图
七、城市设计平面意向图八、城市综合公园分析图
九、城市设计空间指引图十、公共设施规划图
十一、道路系统规划图十二、道路竖向规划图
十三、道路横断面设计图十四、绿化景观规划图
十五、强度分区规划图十六、建筑高度控制图
十七、四线控制图十八、地块编码图
第一章总则
第一条编制理由
为落实城市总体规划的规划意图,加快荆州城南科教片区规划建成区的建设步伐,规范土地使用与合理开发,受荆州市建设局的委托,特制定本控制性详细规划。
第二条文本适用范围
本规划仅适用于荆州城南科教园区,规划范围总面积197.04公顷,在此范围内的土地使用与开发,以及各类建筑物、构筑物的建设与管理均应符合本规划的相关规定。
第三条使用要求
文本与图集对照使用,两者具有同等的法律效力,两者不可分割。
第四条相关规定
文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的相关标准、规范,针对本城区的开发、建设、管理而制定的,对未涉及的内容尚应符合国家、湖北省、荆州市有关的法律、法规、规章、标准及规范性文件的规定要求。
第五条规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法》;
2、《城市规划编制办法》(中华人民共和国建设部令第14号);
3、《湖北省实施(中华人民共和国城市规划法)办法》;
4、建设部建规[1995]333号文《城市规划编制办法实施细则》;
5、《荆州市城市总体规划》;
6、《荆州市城市防洪规划》
7、国家、省及地方现行的其它相关法律、法规、规章、规范、规定及文件等;
8、同及电子地形、工程合图等相关基础资料。
第六条规划原则
6.1款城区控规必须与包括城市总体规划在内的、已批准或正在实施的相关规划与工程相衔接。
6.2款本区控规应对已批准的《荆州市城市总体规划》进行完善和具体化,从规划、项目选址、建设、经营到管理的全过程均应体现建设精品城市的意识,力争营造出城市的地方与个性特色,同时,为推动旅游产业健康发展创造条件。
6.3款要考虑分期建设、滚动发展,并注意各阶段用地、功能、结构的合理性与可延续性,力求建设一片、巩固一片。
6.4款注意城区用地地坪标高与防洪堤标高的衔接,在处理好相互关系的前提下尽量减少土石方量,同时确保城市防洪能力逐步达到50年一遇的标准。
6.5款基本拟定历史文化名城规划的保护范围,提出保护的大致方法与要求(具体以历史文化名城保护规划为准)。
6.6款根据城市总体规划要求,对城市道路框架、地块功能重置、重新布局作进一步的深化和落实。
6.7款做好城市空间景观规划以及建筑色彩、材料等的控制与引导。
6.8款对城市的规划管理与建设提出具体措施。
第七条法律效力及解释权
此文本及相关图纸经市人民政府批准后生效,并具有法律约束力,对文中的疑难问题或不明白之处由荆州市建设局负责解释。
第二章土地使用性质分类及控制
第八条土地性质分类
本规划所涉及的土地使用性质分类和代码采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)以及中华人民共和国行业标准《城市绿地分类标准》(GJJ/T85-2002)用地一般分至小类。
规划用地分类见表01。
表01城区规划用地性质分类对照表
大类
中类
小类
代码
名称
代码
名称
代码
名称
R
居住用地
R1
一类居住用地
R11
一类住宅用地
R12
公共服务设施
R14
绿地
R2
二类居住用地
R21
二类住宅用地
R22
公共服务设施
R24
绿地
C
公共设施用地
C1
行政办公用地
C11
市属办公用地
C2
商业、金融业用地
C21
商业用地
C22
金融保险业用地
C24
服务业用地
C25
旅馆业用地
C26
市场用地
C3
文化娱乐用地
C33
广播电视用地
C34
图书展览用地
C35
影剧院用地
C36
游乐用地
C4
体育用地
C41
体育场馆用地
C42
体育训练用地
C5
医疗设施用地
C51
医院用地
C52
卫生防疫站用地
C53
休疗养用地
C6
教育科研设施用地
C61
高等学校用地
C62
中等专业学校用地
C63
成人和业余学校用地
C64
特殊学校用地
C65
科研设计用地
M
工业用地
M1
一类工业用地
M2
二类工业用地
M3
三类工业用地
W
仓储用地
W1
普通仓库用地
W2
危险品仓库用地
W3
堆场用地
T
对外交通用地
T1
铁路用地
T2
公路用地
T21
高速公路
T22
一二三级公路用地
T23
长途客运站用地
T4
港口用地
T41
海港用地
T42
河港用地
T5
机场用地
S
道路广场用地
S1
道路用地
S2
广场用地
S21
交通广场用地
S22
游憩广场用地
S3
社会停车场库用地
S31
机动车停车场库用地
S32
非机动车停车场库用地
U
市政公用设施用地
U1
供应设施用地
U2
交通设施用地
U3
邮电设施用地
U4
环境卫生设施用地
U41
雨水污水处理用地
U42
粪便垃圾处理用地
U5
施工与维修设施用地
U6
殡葬设施用地
U9
其它市政设施用地
G
绿地
G1
公园绿地
G11
综合公园
G12
社区公园
G15
街旁绿地
G3
防护绿地
D
特殊用地
D3
保安用地
E
水域和其它用地
E1
水域
E4
林地
E6
村镇建设用地
注:
对本表中未明确的用地请查阅第八条中的标准。
第九条土地使用性质的兼容性
1、兼容方法
在本规划用地范围内,土地使用性质在总体框架不变的情况下允许实际操作时有适当的灵活性,本规划将用地按兼容程度分成可兼容、补偿性兼容、不宜兼容三大类。
第一类指允许被其它用地兼容,第二类指被兼容后必须在附近合适的地段加以补偿的用地,第三类指不宜被其它用地兼容的用地。
2、兼容原则
可兼容用地:
二三类居住用地可被一二类居住用地越级兼容;生产防护绿地有条件时可被公共绿地兼容;各类居住用地可被为本区服务的公共服务设施用地兼容;居住、工业、仓储等用地可被绿地兼容。
兼容比例不得超过用地总面积的15-20%。
3、补偿兼容用地
城市内非显要位置的一般性公共绿地(包括居住小区及居住组团级绿地)可补偿兼容;一般地段的商业、办公等用地可被居住用地及公共服务设施用地补偿兼容;学校、医院、文化娱乐设施、体育设施等可补偿兼容;支路、停车场、菜市场、幼儿园、变电所、公共厕所、加油站、煤气供应站等也可补偿兼容,但上述用地被兼容后应在尽可能近的距离范围内补足相应面积。
4、不宜兼容用地
城市基础性和公益性设施,含主、次干道,桥梁,各类汽车站用地,城市主要广场,水厂,污水处理厂,垃圾填埋场,主要电力、电信设施,高压走廊,防空设施用地,供热、供气设施,防灾设施,主要公共绿地,生产防护绿地,泄洪池、排洪沟,隧道,特殊用地及控制建设地带等不宜被兼容;城市核心地段带有标志性的商业、文化用地,有特别要求的用地以及重要政府机构用地均不宜被兼容。
第十条地块使用权出让原则及相应要求
第10.1款地块出让的使用年限为50-70年,具体由县政府统一规定,使用期限截止后,必须根据国家政策要求支付续金后方可继续使用。
由于编制规划时,出让方对受让方的土地使用要求及用地规模为未知数,由此,实际操作时会涉及土地界线及路网微量调整,但规划要求城区的规划结构不能变,在调整时必须按照以下原则进行:
1、城区内12m及12m以上的道路不得被出让,出让地块界线只能到道路红线,此类道路的建设与维护由市政设施管理部门负责。
2、对8m及8m以下的道路,相邻地块受让方必须征购到道路中心线。
建设时8m道路原则上应保留,一般由政府负责道路的建设与维护;如遇大企业、用地规模较大的单位或房地产开发商,则此级道路可作为其内部道路使用,内部段线型允许其作适当修改,但与外界道路的接口不得改变,内部道路不论其宽度如何,均由企业或开发商负责建设。
3、图中表达的6m及6m以下的道路多为现状道路,政府需统一进行改造(历史文化名城保护区内道路除外),包括路面处理和线型整理,增添上下水设施。
在各地块建设时,建设单位和开发商可以根据自己的需要增添必要的支路,但其道路宽度宜小于16m。
地块界线可根据出让情况适当灵活机动,对于用地性质相同的地块界线允许缩小、移动或者相邻地块合并出让,但规划要求的各项规定性指标的控制效果不得改动。
在相邻地块交界处可根据实际可能性增加支路,增加的道路路宽为5-6m,道路用地面积应从享用该道路的地块中划出,此支路两侧地块靠该道路的建筑必须作相应后退,如增加的支路大致为东西向,则各后退4-5m以上(如相邻地块为居住用地,则应以满足日照要求为准),如果大致方向为南北向,则各后退2m以上。
第三章规划指导思想及规划目标
第十一条规划指导思想
贯彻十七大精神,全面建设小康,力争在全国率先实现现代化;要充分发挥本县城的资源及政策优势(特别是劳动力资源、自然生态资源以及旅游资源)为本市经济服务;要积极引进内外资金,以市场为导向,搞活、培育、壮大工业、旅游业及房地产业,通过城南的建设切实加快荆州区经济的快速发展。
同时,要坚持可持续发展道路,加强历史文化名城的保护,努力形成高效、有序并具有荆州个性特色的城市风貌,
第十二条规划目标
以提高城市环境质量、生活质量和城市景观艺术水平为奋斗目标,通过统一规划、合理开发、精心施工、科学管理,将城南科教园区建设成为布局合理、交通便捷、环境舒适的现代化地段。
第四章规划总体设想
第一十三条对城市总体规划深化和完善
以城市总体规划为指导,以各在建、拟建的具体项目为依据,完善总体规划路网结构、落实各项用地。
第13.1款路网结构调整
结合荆州市人民政府的规划、商业区的建设,将郢都路的道路等级从总规中的主干道改为次干道,使商业能更好地发展;考虑到地块东部为荆州职业技术学院校区现状中将曲江路纳为校园内部道路,故规划将曲江路重新改为城市次干道,从5m拓宽至45m,同时,南北向支路设置延续北向总规道路,做到与城市肌理相辅相依。
第13.2款用地功能结构的完善
尊重总规,商业核心地方段位于南环路与郢都路段,重点是做好市民广场四周用地的建设,一方面满足现代生活需要,另一方面与历史文化名城保护相协调;教育区相对集中,主要设置在东部。
规划拆除大部分建筑质量差的建筑,仅保留加油站、加气站、电信营业厅、菜市场、派出所,新建城市公园、垃圾转运站、街头绿化带完善城南区居住、游憩场地,并规划体育场馆、博物馆、科技园等用地丰富科教片区等场地。
同时设置了一处城南综合性公园,规划中充分完成它作为城市绿肺的功能,集动物园、瞭望台、美食、剧院等为一体,同时与行政用地相呼应,体现其地位的重要性。
第一十四条城市建设政策导向
第14.1款从严掌握城市土地的供给
规划政策的定位
全面体现城南片区的副中心功能和推动荆州古城人口外迁的高新科教片区,一方面要做好其在整个城市中的行政指导作用,另一方面强调绿化景观环境丰富的特点,再者,片区发挥其科教园区的先进指导作用。
第14.2款充分发挥城市土地价值的调节作用
1、根据城市布局的结构,各类用地中,商业用地与土地区位、地租的关联度最为密切,随后依次为办公楼、工业、居住、农业,由此在城市最为中心的地段应突出商业用地,而居住用地应逐步调至城市外缘。
就此地而言,主要是郢都路和曲江路的交叉口一带,及高校附近,应重点强化其商业功能,对其它类用地要结合中心区改造进行统一调整。
2、参照周边城市经验,每平方公里用地的基础设施投资(指七通一平)在1.0~1.5亿元人民币左右,即每平方米投入1000~1500元,当城市地价低于此价格时,政府就需贴补,或者减少基础设施投入,这就会影响城市的正常运作。
对于小城市而言,土地价格、租金与区位关系尤为明显,因此需将城市用地分为若干个地价等级区域,其中最重要的因素是与市中心的距离远近,其次是设施配套情况,如医院、中小学、幼儿园、菜市场、汽车站、公交站场、公园、文化设施、防洪。
此外,与工作区的距离、交通的可达性、房产地段划分情况、过境公路是否穿越、周边有无污染企业、有无噪声源等等都是影响地价及地租的主要因素。
为保证城市的健康发展,有必要将城市用地分成若干地价级差,绘制土地级差等高线,确定最低的土地拍卖价格,并明确要求地价最高的地段一般不能采用划拨方式转让土地,一方面可保证城市最基本的基础设施建设费用,另一方面又便于分地段制定统一的拆迁补偿政策,同时可充分体现优地优用的原则。
第14.3款住宅建设引导
随着城市化进程和城市现代化步伐的加快,人民生活水平不断提高,特别是信息技术、IT产业、物业管理的发展、环境意识的不断提高,以及人民物质生活水平的提高,对居住环境的要求越来越高,对绿化的建设也越来越重视。
此外,随着计划经济向市场经济的转变,住区的建设方式和建设规模等方面均发生了根本性的变化,由原来的政府统一建设转向多种形式并存的建设方式、投资方式由单一投资转向了多元投资,建设规模也由居住区、小区为主要建设单元的集中成片式开发转向了以组团为单元的多选点开发,这就要求居住用地的规划要重视各居住组团的交通组织以及设施的配置。
有天有地的住宅形式仍然受到普遍欢迎,在城市化程度不高的地区,由于生活习惯、人际交往不便等因素,公寓式住宅受到冷落,但随着独立式住宅的大规模建设,人多地少的矛盾日渐突出,作为政府应鼓励群众进住公寓式住宅,以节约有限的土地资源,走可持续发展的道路,具体可采取以下措施:
有意识地限制土地投放步伐,树立住区建设的精品意识;
适当提高独立式住宅用地的地价,限定单户住宅的宅基地面积;
给公寓式住宅的住户以一定政策的优惠,提高居住小区的居住环境,完善配套设施建设,特别是学校、幼儿园、菜市场、医院、公园等设施的建设。
城区特色的营造
荆州城南特色的打造应该从以下方面去渲染,一是历史文化名城,县城具有n年的历史,重点要做好古城文化的继承和延续,因此要做好片区的文化和旅游开发工作;二是搞好城南本身的景观及环境建设,重点加强对建筑高度、城市主体色彩、建筑风格、建筑施工、建筑材料、以及城市交通、城市卫生、市容、市貌、广告灯箱等内容的引导与控制,强化城市入口、城市广场、河道两岸的景观建设和城市夜景建设,努力减少城市污染源,新建城市景观绿带和集中绿地;三是强化城市窗口单位、重要节点及城市副中心地带的形象与环境设计,要加强绿化的建设,整治部分道路建筑立面与广告、灯箱,加强交通管治;城市窗口地段有汽车站,城市副中心地带重点是加强南环路、曲江路、殷都路、御路口前的绿化广场等地段的控制,对这些节点要加强街景整治、环境改造、建筑景观及夜景设计。
第一十五条人口集聚策略
第15.1款集聚的对象
要推进城市化,大力发展第三产业,加快城市建设步伐,其首要的因素是加快人口的有效集聚,没有一定数量的集聚人口,一切城市化、调整三次产业比例结构、发展旅游业均是纸上谈兵,从整个湖北省范围来说荆州处于次发达地区,要大量吸引县城以外的人口到荆州定居显然不甚现实,由此,城南片区的人口集聚主要对象应该古城外迁人口、各乡镇人口、外来流动人口,要通过自身的建设,增加人气吸引力,争取减少县域外流人口的数量,逐步提高中心城镇的人口集聚能力。
第15.2款人口集聚的对策
政府调控,外迁古城原有居民;
积极培育房地产市场,带动建筑业、交通运输业、商业、饮食业的发展,增加就业机会。
加快经济的发展,吸引外来人口,以带动饮食业、旅馆业、交通运输、商业等方面的快速发展。
加大“撤扩并”力度,促使农村人口向中心城镇集聚;
放宽农民进城的各种限制条件,为其创造就业机会,并享受城市居民的同等待遇,包括就业、子女上学、参加社会活动、公共设施的享用等,这些方面做得好坏,与农民进城的积极性密切相关;
结合户籍制度的改革,尽可能减少因户口问题对人口流动带来的各种制约,此外,政府还应制定吸引人才的各种政策,特别是对掌握高新技术的专业人才,要有一定的优惠措施。
第十六条城区地块划分原则及指标控制
第16.1款地块划分原则
根据荆州城市总体规划,规划结合地价分布情况对城区的地块划分提出以下原则;
1、设置行政副中心,齐全行政功能要求;
2、居住用地的地块划分要考虑分组团开发的可能性,不宜过大,也不宜过小,一般以3~5万㎡为妥,小区级公共设施、绿地等公益性设施可采用组团分摊的办法(具体有费用分摊或用地分摊两种形式)进行实施;
3、体育中心、医疗卫生用地、中小学校、幼儿园、菜市场、汽车站、广场、消防站、水厂、污水处理厂、垃圾中转站、公园用地、环境卫生设施、行政办公用地等地块的规模需按照国家有关规定执行;
4、沿街地块一般小于纵深地块的规模;
5、边缘地带的地块大于中心地段的地块规模;
6、绝大多数地块面积在0.1~5.0万㎡之间,但不同性质的用地之间存在着一定的差异,、居住、公共设施用地规模通常大于市政公用设施、商业、停车场用地的地块规模;
7、新的地块要考虑与老地块之间的关系;
9、居住地块的划分还注意了建筑布置的朝向;
11、小于12.0m的道路用地划入出让地块内,由开发单位征用。
第16.2款地块开发限定条件(具体指标见附表二)
规划的限定条件有用地性质、用地面积、最大建筑密度、最大建筑高度、最小建筑后退、最小绿地率、最大容积率、停车位、出入口方向、四至范围和坐标、地块标高、建筑材料、建筑色彩、指定的配套设施等。
根据严格程度可分为规定性指标和指导性指标两大类,其中最大建筑密度、最大建筑高度、最小建筑后退、最小绿地率、最大容积率、地块标高、四至范围、坐标、出入口方向、指定的配套设施等为规定性指标;用地性质、停车位、建筑材料、建筑色彩等为指导性指标。
对规定性指标必须严格执行,对指导性指标允许根据受让方要求和实际需要作小范围的调整。
对本区内各项限制条作如下具体规定,请严格执行:
规定性指标
⑴最大建筑密度:
指建筑基底面积除用地面积。
区内的工业、仓储、商业等用地较高。
⑵最大容积率:
为总建筑面积与用地面积之比值。
反映了开发强度,以工业、商业、综合楼、宾馆、饭店最高。
表02中的住宅容积率指毛容积率,而非净容积率。
⑶最小绿地率:
绿地面积与用地面积的比值。
住宅区、公园、学校、医院等公益性用地绿地率较高,居住用地的老城区与新区有不同的标准。
对城市道路的绿地率则按下列规定执行:
园林景观性道路的绿地率不得小于40%;
红线宽度大于50m的道路绿地率不得小于30%;
红线宽度在40-50m的道路绿地率不得小于25%;
道路宽度在24-40m的道路绿地率不得小于20%。
⑷最大建筑高度:
为建筑地面到屋顶的距离(不含地下室的高度,平屋顶以女儿墙顶为准,坡屋顶以屋脊线为准,天线、标杆高度不计)。
附表二中的最大高度估算时住宅层高按3.0m、架空层按2.5m、坡屋顶按2.5m计;商业、办公等公共建筑底层按4.5m、标准层按3.4m,女儿墙按1.0m计;工业厂房、仓库用房底层均按4.8m、标准层按3.6m、女儿墙为1.0m,此外有些建筑对台阶、层高有特殊要求,如体育馆、电影院、法院、菜场等。
在设定建筑高度时应尽量遵循同一小类用地采用相同指标的原则,对不同类用地、同一大类中的不同类用地采用不同的控制指标,在实际操作时,往往不同地段的同类用地所采取指标也会有所偏差,这由三方面原因所致,一是由用地条件包括地块大小、前后关系等的限制;二是由于景观控制的需要;三是因为地价的不同,要求有不同的地块开发强度。
⑸建筑后退:
指建筑红线与道路红线之间的距离,交叉口则根据视距三角形要求进行设定,对不同的道路宽度、道路朝向有不同的规定,具体按表02执行,但对住宅区,除符合下表外,尚应符合建筑间距的要求:
⑹地块标高:
规划标高是根据现有道路标高及规划的防洪要求、工程土石方量等因素综合平衡后确定的,具有规定性,至少不能低于规划标高,本规划采用的是黄海高程系。
⑺四至范围及坐标:
在地块选定后,规划所提供的四至范围及坐标具有规定性作用,不得随意变更。
⑻出入口方向:
规划对各地块的人流及车流出入口位置作一些规定,特别是交通量大的单位,以加强对道路的交通引导。
⑼配套设施:
主要有公共厕所、变电所、开闭所、垃圾箱、垃圾转运站等必不可少而又对地块的使用有一定影响的公益性设施,这些设施的用地必须得到保证。
2、指导性指标
⑴用地性质:
规划图中所确定的用地性质除不能被兼容的用地之外,只起指导性作用,允许根据实际出让情况作适度的调整,但必须符合兼容的幅度范围。
⑵用地面积:
面积往往会根据受让方的具体要求作适当的变更,可能扩大,也可能缩小。
⑶停车位:
车位的配置按表03执行,但各建设单位可根据自已的需要适当增减。
各类用地的停车位配置对照表
序号
名称
单位
自行车(辆)
机动车(辆)
1
公共中心
车位/100㎡建筑面积
7.5
0.3
2
商业中心
车位/100㎡营业面积
7.5
0.3
3
集贸市场
车位/100㎡营业面积
7.5
2.5
4
饮食店
车位/100㎡营业面积
3.6
1.7
5
医院、门诊所
车位/100㎡建筑面积
1.5
0.2
6
一类住宅
车位/100户
100
≧50
7
二类住宅
车位/100户
200
≧30
8
旅馆
车位/客房
0.18
9
二类办公楼
车位/100㎡建筑面积
2.0
0.25
10
体育馆
车位/100座
20.0
2.5
11
影剧院
车位/100座
15
0.8
12
展览馆
车位/100㎡建筑面积
1.5
0.2
13
游览场所
车位/100㎡游览面积
0.2
0.05
注:
本表机动车停车位以小汽车为标准当量。
⑷建筑材料:
规划对城区范围内的建筑材料作一大致的规定,以指导修建性详细规划及单体设计。
新建及改造的住宅用房:
墙群、底层以块石贴面、仿石面材、花岗岩等材料为主;标准层以涂料及亚光小面砖、石漆等材料为主;屋顶以琉璃瓦、彩色纤维瓦、小青瓦妥;
新建及改造的公共建筑:
外部墙群、底层及群房以块石贴面、花岗岩、大理石、仿石面材和新材料为主;标准层以涂料及亚光面砖、石漆、花岗岩、玻璃、清水砖钩缝和新材料为主;坡屋顶以琉璃瓦、彩色纤维瓦、玻璃格网等为宜,平屋顶则以水泥为主;
门窗框:
以塑钢材料为主;
栏杆:
不锈钢管、铸铁艺术栏杆及石材为主;
地面铺装材料:
人行道铺装以彩色混凝土预制块及广场砖为主,在人行道上不鼓励使用花岗岩,广场以广场砖、花岗岩、块石、青石板、混凝土预制块为主。
⑸
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