简阳市场调研报告.docx
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简阳市场调研报告
简阳市2011年房地产市场调查报告
•序•言•
简阳房地产业已经步入快速发展阶段、进入了全方位竞争的时代。
房地产开发不仅需要雄厚的资金实力、良好的社会资源整合能力,更要有战略性的全局眼光、专业的开发及营销能力。
“览大局者要、持势者久”,房地产市场研究及项目定位应遵循市场背景与规律、围绕开发战略的目标来把握方向、在对市场精准掌控的条件下对项目进行定位与开发。
本次调查以行业及城市发展的高度为组织设计要点,站在宏观战略的高度观察行业、探究城市、研析项目。
并将以下研究成果汇集成本案,为项目的开发与营销策划提供客观资料借鉴。
【目录】
第1章简阳基本概况
1、简阳印象………………………………………………………………………5
2、行政区划………………………………………………………………………7
3、历史人文………………………………………………………………………8
4、地理……………………………………………………………………………9
5、交通……………………………………………………………………………10
6、经济实力………………………………………………………………………11
7、饮食……………………………………………………………………………14
8、人口……………………………………………………………………………15
9、……………………………………………………………………………15
10、工业区………………………………………………………………………16
11、自然资源……………………………………………………………………17
12、科技教育……………………………………………………………………17
13、风景名胜……………………………………………………………………19
14、历史名人……………………………………………………………………24
第2章简阳宏观市场调查与分析
1、基础经济数据调查与分析……………………………………………………36
2、简阳市固定投资分析…………………………………………………………38
3、城市发展规划…………………………………………………………………40
4、宏观市场环境分析总结………………………………………………………43
第3章简阳市房地产市场环境调查
1、近年简阳市场供给情况…………………………………………………45
2、市场需求分析……………………………………………………………46
3、市场需求空间预测分析…………………………………………………63
4、简阳市房地产市场环境调查分析总结…………………………………64
第4章全国房地产市场政策回顾与后市走向分析判断
1、2010年相关经济政策及房地产行业政策法规……………………66
2、对国房地产市场政策的解读…………………………………………70
3、对后市的看法……………………………………………………………71
第1章简阳基本概况
1、简阳印象
天府雄州——简阳市,位于盆地西部,龙泉麓,距省会仅55公里,素有“蜀都东来第一州”的美誉。
简阳毗邻级经济技术开发区,是最能接受向东向南扩展辐射的第一县(市),也是平原经济圈极富发展前景的县(市),境辟有省级旅游经济技术开发区。
简阳市域为丘陵地貌,地势平缓,气候温和,雨量充沛,属亚热带湿润气候,年平均气温17摄氏度,年降雨量900毫米左右,全市幅员2215平方公里,辖55个镇乡,总人口143万。
简阳区位优越,交通便捷,为川中、川北物资集散地,处于省的交通要道,成渝铁路、成渝高速公路、川鄂公路等国道穿境而过,火车站、互通式高速公路立交桥,布局合理;电能充足,地处供电网络腹心地带;自来水、天然气基础完善发达,通讯设施配套齐全,已形成全方位通讯网络。
简阳综合实力雄厚,特色优势明显。
农业物产丰富,是粮经作物主产区之一,为全国商品粮、瘦肉型猪和山羊板皮等10大商品基地;139万亩肥田沃土,有70万亩引都江堰之水实现了自流灌溉,粮食人均占有量1000斤以上,为农村经济结构调整提供了广阔空间;羊子、鸭子、兔子,名优水果、特种水产、蔬菜,食用菌等“三子两水一菜一菌”农业产业化经营渐成气候。
工业历史悠久、门类齐全,已形成以机械、化工、食品、纺织为主的工业体系,拥有30多个门类,既有“三线”建设时期迁址落户简阳的空分厂、华西通用机器公司、橡胶厂等市属以上大中型国有企业,又有精华药业集团、玉兰纺织、正东农牧集团、现代农业集团等一批骨干民营企业。
第三产业繁荣活跃,商贸、旅游前景诱人。
简阳自古人文鼎盛,名贤辈出,古迹甚多。
古有“简州四状元”,今有著名现代作家罗淑、周克芹;出土的恐龙化石、东汉石棺精美画像、逍遥洞汉碑倍受海外学者专家的重视和推崇;龙泉山、五凤山、丹景山风光旖旎,秀色可餐。
“天府明珠”三岔湖、“人间瑶池”龙泉湖风光宜人,水域面积达5万余亩,宛若两颗璀璨明珠镶嵌在简阳这片蜀中热土,在市周边50公里围绝无仅有,开发潜力巨大。
三岔距50公里,东距简阳市区32公里,湖岸线周长240公里,大小岛屿114个,1993年被列入《世界名湖名库》。
龙泉湖湖形奇特,状如蝌蚪,距市区仅38公里,湖岸线周长54公里,14座形态各异的岛屿和湖尾“十里长峡”,使龙泉湖自成幽绝风韵,令游人叹为观止,留连忘返。
新的世纪,春风东来。
简阳面临实施西部大开发战略和扩大需的机遇, 百万儿女高举理论伟大旗帜,全面贯彻“三个代表”重要思想,在十六大精神指引下,在新一届市委的领导下,正以饱满的热情和冲天的干劲投身于全面建设小康社会的伟大实践,按照培育城郊经济、优化产业结构、建设中等城市的发展思路,与时俱进,开拓创新,扩大改革开放,加快经济结构战略性调整,着力构建工业支柱、发展绿色产业、经营城镇资源,大力发展独具特色的一、二、三产业,增强市域经济核心竞争力,提高人民生活水平,尽快实现农业大市向城郊型经济强市,传统农业县城向现代中等城市的跨越。
古老简阳,再焕新姿;天府雄州,商机无限。
为鼓励国外客商到简阳投资创业,简阳市已经出台了各项优惠政策。
143万简阳人民诚挚期盼海外客商前来观光旅游,洽谈贸易,兴办实业,采取各种形式、广泛开展经济、技术、文化交流与合作。
2、行政区划
省简阳市行政区划:
全市辖55个镇乡,其中:
镇26个,乡29个;有797个村,辖6925个村民小组;有居民委员会77个,辖居民小组285个。
乡镇名录如下:
镇:
简城镇|石桥镇|新市镇|石盘镇|东溪镇|平泉镇|禾丰镇|云龙镇|三星镇养马镇|贾家镇|青龙镇|三岔镇|镇金镇|石钟镇|施家镇|三合镇|平武镇|涌泉镇|金马镇|踏水镇|江源镇|芦葭镇|草池镇|太平桥镇|石板凳镇
乡:
五合乡|福田乡|宏缘乡|周家乡|平窝乡|武庙乡|高明乡|玉成乡|丹景乡望水乡|清风乡|永宁乡|五星乡|飞龙乡|灵仙乡|五指乡|新民乡|新星乡|同合乡|老龙乡|壮溪乡|海螺乡|坛罐乡|雷家乡|安乐乡|普安乡|平息乡老君井乡|董家埂乡
3、历史人文
简阳古为蜀国地,时属蜀郡。
西汉置牛鞞县。
南朝宋(公元420-479年)牛鞞县隶益州蜀郡(郡治今)。
西恭帝二年(公元555年)改牛鞞县为阳安县,并置武康郡(郡,县治今简城镇),以阳安山得名。
文帝仁寿三年(公元603年)置简州,以境有赖简池得名(州治今简城镇绛溪岸),辖阳安、平泉、金水(今金堂县淮口镇一带)三县。
明太祖洪武六年(1373年)降简州为简县。
明武宗正德八年(1513年),升简县为简州辖资阳县。
清世宗雍正五年(1727年)资阳县复归资州。
近代:
中华民国二年(1913年)改州为县,摘取简州和阳安之首字,命名简阳县,属川西道。
民国二十四年(1935年),属省第二行政督察区(治资中)。
当代:
1952年简阳县龙泉驿区和华阳县部分地区建立市龙泉驿区。
1953年撤销川南区属省江行政专员公署。
1976年将简阳县所辖的洛带区9个公社划归市。
1994年经国务院批准设立县级简阳市,由地级江市代管。
1998年2月属资阳地区代管。
2000年6月由地级资阳市代管。
2007年简阳市成为省首批扩权强县试点城市,财政上取得与地级市相同的待遇。
4、地理
地理区位
地处盆地腹地,具有“密迩锦城,西控巴陵”的战略区位。
简阳市西与市双流县和眉山市仁寿县相临,北接市龙泉驿区和金堂县,南临资阳市雁江区,东临资阳乐至县,处于川通要冲之处。
地形地貌
市境西北部龙泉山脉成北东-南西走向,成为简阳与市的天然分界线,因而简阳自古有“蜀都东大门”之称。
龙泉山脉为复式背斜构造,山体狭长,地势陡峭。
岗峦重叠,峰岭雄峙,溪谷幽深,有丹景山、狮子岩、石棺材、牛心山、石碑垭、长松寺、太平观、四方山等山峰,海拔840-1059米。
最高点在老君井乡菜园村的长松寺。
平均海拔400~580米,地势西北高、东南低,地貌以丘陵地形为主,丘陵地形占到全市总面积的88.1%,属川中丘陵区。
市丘陵为水平构造,丘体多呈台阶状、龙岗状,自然形成沟谷田、槽平地、台地、坡地等类型,海拔400-550米。
其余地形低山占7.8%,河坝占4.1%。
土壤以紫色土和冲积土为主,适宜耕种。
两种土壤占到了全市耕地面积的95%。
水系
水资源极为丰富,位于长江一级支流沱江中游,绛溪、环溪等河流从全市各地流入沱江。
河流冲积坝分布在沱江及其支流沿岸,海拔低于400米,最低处在沱江出境处河岸,海拔359米。
河流冲积坝堆积着新生代第四纪全新统新冲积层,一、二级阶地明显。
另有三岔湖(三岔水库)与龙泉湖(石盘水库)两大湖泊位于龙泉山下,成为川中各地人们休闲旅游的理想地点。
气候 属于亚热带季风气候,气候温和,雨量充沛。
冬季几乎无降雪,夏季高温多雨。
全市年平均气温17℃,年平均降水量874毫米,年无霜期约311天。
5、交通优势
简阳离省会市区仅48公里,距资阳28公里。
区位条件优越,交通便捷。
成渝铁路、成渝高速公路、321(—)、319(—)、318(—)国道穿境而过。
成简快速通道在建,2011年建成通车;成渝高铁、成安渝高速,第二绕城高速在建,规划中的第二国际机场在市金堂县与简阳市交界处,各占一半;与第二机场配套的机场高速、机场轻轨都将经过简阳。
此外,简阳市目前也正在全力争取第二机场在简阳市芦葭镇修建,如果争取成功,将会是简阳交通史上的一次腾飞。
6、经济实力
简阳市是计划经济时代的全国百强县,经济以农业和机械工业为主。
农业发达,是传统的农业强县。
境气候温和、土地肥沃,约有一半耕地受惠于都江堰工程的灌溉,是省最主要的粮食产区之一,并一直是全国粮食,生猪等农产品生产百强县,在农业方面有举足轻重的地位。
盛产稻谷、小麦、棉花、油菜等,特产柑橘、水蜜桃、樱桃和山羊板皮。
工业方面,计划经济时期,简阳就是著名的川中工业重镇,是赫赫有名的全国百强县。
空压机器厂、空分机器厂、天虎工具厂等省级以上国有大型企业均位于简阳市。
改革开放后,简阳保持了一段时间的发展。
近年来,简阳市调整了政策,积极融入“经济圈”,工业取得了迅速发展并已经具有一定规模。
目前,市拥有多家国有大中型企业,如:
空分设备集团有限责任公司,海大橡胶集团(川橡),大川集团等;拥有位于简阳市养马镇、石盘镇、周家乡的成资(龙简)工业园,位于贾家镇的贾家工业园,位于市区城南的城南十里坝工业园等众多大中型工业园区。
市民营企业众多,农业产业化企业数量常年保持省县级首位。
市较大的民营企业有海底捞火锅,富旺集团,五友农牧,精华集团等。
其中,精华兽药为全国兽药行业50强;海底捞火锅为全国餐饮行业40强。
2010年,简阳实现地区生产总值(GDP)199亿元,增长16%;规模以上工业增加值增速达30%;全市财政一般预算收入6.47亿元,增长16.9 %;全社会固定资产投资132亿元,增长31.2%;社会消费品零售总额55亿元,增长13%;招商引资到位国省外资金80亿元,增长37.3%;城镇居民人均可支配收入16000元,增长10.1%;农民人均现金收入5500元,增长10%。
2009年,实现GDP167亿元,增长15.4%;规模以上工业增加值86.5亿元,增长32.8%;地方财政一般预算收入5.53亿元,增长17.2%;引进到位国资金73.9亿元,增长22.5%;城镇居民人均可支配收入14533元,增长12.3%;农民人均纯收入5000元,增长8.2%;其它各项经济指标均实现较快增长。
8大主要经济指标中有6项总量列全省59个扩权强县试点县(市)前10位,地方财政一般预算收入列第3位,城镇居民人均可支配收入列第1位。
2008年,全市地方生产总值(GDP)突破140亿元大关,完成145.61亿元,增长15.2%。
其中,第一产业增加值完成37.06亿元,增长3.0%,第二产业增加值完成71.87亿元,增长22.6%,第三产业增加值完成36.68亿元,增长12.4%,三次产业对GDP增长的贡献率分别为4.7%、73.3%、22.0%。
2008年,简阳市规模以上工业实现总产值203.48亿元,实现工业增加值70.21亿元,同比增长30.4%。
其中,亿元企业66户,较去年末增加28户,10亿元以上企业2户,20亿元企业1户。
工业品产销率达98.0%,产销基本保持平衡。
2008年,简阳上下奋力应对雨雪冰冻天气、地震等自然灾害和国际金融危机等不利因素的影响,在科学发展的道路上走得更加积极、更加主动、更加稳健,较好地完成了各项目标任务,主要指标在扩权强县排位中取得了新的突破。
四项指标在扩权强县中排位上升。
GDP、规模工业增加值、全社会固定资产投资、地方财政一般预算收入4项指标在27个扩权强县试点县中排位上升,其中,GDP由2007年的第4位上升到第1位,规模工业增加值、全社会固定资产投资由2007年的第4位上升到第2位,地方财政一般预算收入由2007年的第3位上升到第2位。
五项指标位居资阳市第一位。
GDP、引进到位国资金、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入、规模工业增加值、全社会投资完成额、社会消费品零售总额、地方财政一般预算收入八大指标中,除GDP、规模工业增加值、农民人均纯收入3项居资阳市第二位外,其余5项均列第一位。
五项指标实现冲刺目标。
八大主要指标中,GDP、规模以上工业增加值、全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、农民人均纯收入完成了资阳市下达的冲刺目标任务,除地方财政一般预算收入外,所有指标均超额完成了资阳市下达的工作目标任务。
2007年,招商引资成效显著,成功促成了法派中国西部服装产业园、禧鑫机床、真明丽等一批重点企业的落地。
工业投资较大增长,完成工业投资13亿元,其改投资完成10亿元,为企业发展增添了强劲动力。
重点企业的支撑带动作用更加突出,全年26户重点企业实现工业总产值70.28亿元,占规模工业的53.9%。
企业技术水平提高,品牌创建实现新突破。
全年规模工业新产品产值达到26.16亿元,同比增长76.4%。
“国光” 牌产品商标获得“中国驰名商标”,“若男”牌挂面获得“中国名牌”称号,实现我市创建中国名牌、中国驰名商标“零的突破”。
全市规模以上企业达132户,其中产值上亿元企业28户。
工业园区已拓展到6平方公里,三期已开工建设,建成后将形成10平方公里面积,基础设施不断完善,集群效应初步显现,园区企业达92户,实现产值占全市工业产值的53.04%。
简阳综合实力雄厚,特色优势明显。
农业物产丰富,是粮经作物主要产区,为全国商品粮、瘦肉型猪、山羊板皮等10大商品基地;139万亩肥田沃土,有70万亩引都江堰之水,实现了自流灌溉,以生猪、山羊、番鸭为主的养殖业迅速发展,优质粮食、水果、蔬菜种植面积逐步扩大,劳务输出的规模和效益明显提高,农业产业化渐成规模。
工业历史悠久,门类齐全,形成了以机械、药业药械、纺织、化工为主的工业体系。
第三产业繁荣活跃,科技、文化、卫生事业发达,水、电、气、路、通讯等基础设施完善齐备。
随着西部大开发的深入推进,百万勤劳智慧的简阳人民在理论和“三个代表”重要思想的指引下,认真贯彻党的十六大精神,坚持“培育城郊经济,优化产业结构,建设中等城市”的发展思路,以“构建工业支柱、发展绿色产业、经营城镇资源”为重点,市域经济核心竞争力不断增强,人民生活水平不断提高,精神文明和政治文明不断取得新的进步。
2009年全年力争实现规模以上工业总产值255亿元,增长25.3%;规模以上工业增加值87.5亿元,增长25%;主营业务收入235亿元,增长26.4%;利税22亿元,增长26.4%。
7、饮食
羊肉食品(羊肉汤和羊肉串)是简阳市最为著名的饮食。
此外,石桥镇的空心粉和三星米花糖也是小有名气的特产美食。
简阳羊肉汤以三岔镇羊肉汤最为出名。
简阳羊肉汤散布在全市各乡镇的600余家餐馆,大都自称有祖传秘方。
其实,简阳羊肉汤的真正秘密,其一是水质,即龙泉、三岔两湖之水。
其二是独特的工艺:
熬汤前,先将肉煮熟切片,再下锅爆炒,最后加入长时间熬制的羊骨汤而成。
其三就是肉质:
简阳大耳羊。
相传,简阳大耳羊是美国努比羊和本地羊的杂交品种,努比羊于抗战时期由宋美龄引入,后落户简阳。
近年,简阳羊业迅速发展壮大,养羊户不断增多,羊产业蓬勃发展,简阳羊肉汤也因优质羊源的扩大而名声大噪。
海底捞火锅,是简阳市最大的餐饮企业,成立于1994年,是一家以经营川味火锅为主,融汇各地火锅特色为一体的大型连锁餐饮民营企业。
海底捞火锅是全国餐饮企业四十强,规模增速全国第三。
海底捞火锅以其无微不至的周到服务而闻名全国。
1994年3月20日,海底捞火锅店在简阳市四知路开业,凭借其独特的口味,更因其细致入微的良好服务,海底捞火锅迅速壮大,于1999年在开设了简阳市外的第一家分店。
此后,海底捞火锅相继在、和开设了多家分店,规模迅速壮大,并赢得了当地民众的好评。
羊肉美食节:
简阳地方优质山羊--大耳羊,因独特的加工工艺更造就了活色生香的羊肉美食,尤其是简阳羊肉汤以其汤白味美而享誉全川。
简阳羊肉美食节活动容包括:
羊肉名汤、名菜、名店评比与展示、地方特色旅游展示及文艺表演、羊业发展讲座与培训等。
让游客在品尝美食大餐、享受文化大餐的同时,也能尽情领略简阳市境“两湖一山”旅游区等简阳尚待开发的旅游资源的。
8、人口
简阳市总人口超过143万,其中农业人口约113万。
简阳市是一个民族杂居的地方。
汉以前,今简阳境就有獽夷、僚等土著人居住,后来夏人不断迁入,成为境土著,元代以后,湖广移民相继迁入境,特别是明、清几次大规模的移民,使其逐渐成为简阳主体民族。
这些移要来源于、广西、、、、等省。
目前汉族占总人口的99.95%。
除汉族以外,还居住有藏、苗、彝、壮、满、土家等23个少数民族,共有人口700余人。
9、
最先传入的是佛教,当时寺庙已遍布城乡;晋时期,道教开始在简阳境传播。
清朝同治初,有法国天主教徒来简施济医药,设复堂,天主教从此传入;光绪二十五年,基督教传入简阳。
中华人民国建立初,县各寺庙僧人相继还俗,寺庙大多改作它用。
1978年十一届三中全会后,简阳境佛教、基督教、天主教相继恢复了活动。
到1999年底,全市经批准开放的活动场所共21处,其中佛教17处,天主教1处,基督教3处;登记发证的教职人员54人,其中佛教44人,天主教1人,基督教9人;信教群众约10万人。
10、成资工业区
即“·资阳工业集中发展区”的简称,是根据、资阳两地2008年4月8日签订的区域合作框架协议所设置,也是“第一例”的地级市以上跨区域合作的先行先试版。
工业区位于简阳市养马镇和石盘镇交界处,目标规划100平方公里。
起步区16.7平方公里动工建设,5万平方米标准厂房、农民安置房同时进行场平施工。
起步区涉及简阳养马、石盘、周家等4个乡镇。
先期启动的460亩中,工业用地180亩,安置房用地280亩。
从2008年6月开始运转起,已有48家企业前来洽谈投资建厂,有意向的20余家,而其中有18家企业只等第一时间入驻,其投资总额将超过25亿元。
成资工业区为股份制合作方式,园区封闭运行10年,所有产生的利税均不分配,用于园区滚动发展。
根据这个精神,两地达成共识:
企业在两地注册均可,行政审批、日常管理按属地原则由简阳负责,利税留在园区,工业增加值及销售收入指标五五分成。
根据规划,到2012年,工业区将实现工业销售收入500亿元、增加值170亿元。
从园区开建的成简快速通道,将工业区与双流机场的距离拉近至40分钟车程,与经开区拉近至20分钟,而距未来横跨金堂、简阳的第二机场只有20公里。
为加大吸引力,工业区引入固定区号028供区企业使用,2008年12月已开通。
这是全省首个“飞地”。
成资工业区党工委书记,由龙泉驿区委书记和简阳市委书记共同担任,管委会主任则由两地的区长和市长同时出任。
此外两地数位常委也实行异地交叉任职——这在全国为首例。
11、自然资源
水资源
境有包括长江的一级支流——沱江在的20多条河流,纵横交叉,遍布全市,为灌溉、发电等提供了有利条件。
境有大、中、小型水库85处,蓄水面较广。
沱江、绛溪、环溪、索溪、三岔水库、石盘水库均为通航水域。
生物资源
境有各种生物上千种,其中动物约300种,植物600多种。
粮食作物以水稻为主,次为小麦、玉米、豆类、红苕和小杂粮;经济作物大春以棉花为主,小春以油菜为主。
经济林有上百个品种。
鱼类资源丰富,有6目16科97种。
家养动物以猪为主,是全国闻名的商品猪生产基地之一。
羊主要有大耳麻羊(被省政府命名为优质地方山羊品种)和无角黑羊,山羊板皮质量上乘。
12、科技教育
科技成就
简阳市人民政府和省农科院土肥所共同实施的粮食丰产科技工程“盆地单季籼稻丰产高效技术集成研究与示”项目简阳示区2008年实施情况进行了现场验收。
验收现场再次传出了覆膜水稻获丰收的喜迅。
“十五”期间,简阳共实施科技计划项目72项,其中;级项目5项,省厅级项目6项,资阳市科技计划项目40项,本级科技计划项目21项。
争取到了科技计划项目的研究资金900万元,银行贷款1000万元以上。
期间共获得科技进步奖10项,其中:
获得省科技进步二等奖1项,省科技进步三等奖4项,获得资阳市科技进步一等奖1项,资阳市科技进步三等奖4项。
全面实施了“863”项目《南方季节性缺水灌区节水农业综合技术体系集成与示》,《星火计划“DLY瘦肉型猪产业化示》,《简阳大耳羊规饲养与产业化示》等项目的研究与示推广。
空分工业,橡胶工业,制造工业,医药化工业,医疗器械等产业方面的科技项目实施成效显著,科技创新突出。
教育现状
简阳市积极推进素质教育,狠抓教育质量的提高,教育质量远近闻名。
普通教育、职业教育、成人教育稳步发展,为各大专院校和简阳建设发展输送了大量人才。
简阳现有各级各类学校676所,在校学生24.18万人。
全市有级示性普通高中和重点职业中学各一所,分别是:
简阳中学和简阳市高级职业中学;有省级重点职业中学一所——平泉职业中学;有市(地)级示性普通高中五所,分别是:
阳安中学、石桥中学、贾家中学、三岔中学、简阳市三星中学;有教师继续教育学校一所——简阳市教师进修学校。
简阳有教职工10688人,全市教师中本科以上学历的960人,小学、初中、普通高中教师学历达标率分别达到96.8%、80.6%、44.2%。
全市获高级职称的教师214人,中级职称的2784人,初级职称的6104人。
全市幼儿入园率、
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